Die Finanzierung für ein Bauprojekt will gut geplant sein

„Pro Haus eine Ehe“ sagen böse Zungen und auch wenn dies natürlich übertrieben ist, steckt doch ein Fünkchen Wahrheit in dieser Gemeinheit. Tatsächlich lauern bei einem Bauprojekt in jeder Phase, von der Grundstücksfindung über die Entscheidung für Bauträgerobjekt oder Architektenhaus bis hin zu Finanzierung und Einzug, zahlreiche Fallstricke. Allerdings streiten sich Bauherren, die von einem Spezialisten umsichtig beraten worden sind, wohl eher über Wandfarbe oder Couchgarnitur. Denn wenn man einige grundlegende Gesichtspunkte bei einem Bauvorhaben beachtet, bietet die Finanzierungslösung höchstwahrscheinlich keinen Stoff für Auseinandersetzungen. Im Folgenden habe ich ein paar wichtige Tipps zusammengestellt.

Mit intelligent gewählten Auszahlungstranchen und individuellem Tilgungs-Mix die Kondition optimieren
Es klingt banaler, als es ist: Gerade bei Neubauprojekten ist es wichtig, die Gesamtkondition konsequent zu optimieren. Eine entscheidende Rolle dabei spielen die Bereitstellungszinsen beziehungsweise die Vereinbarung einer bestimmten bereitstellungszinsfreien Zeit. Bereitstellungszinsen fallen an, wenn Darlehensbeträge von der Bank zur Verfügung gestellt, aber erst später in Anspruch genommen werden – was bei Neubauprojekten wegen vielfältiger Möglichkeiten der Bauverzögerung eher die Regel denn eine Ausnahme ist. Bei langen Verzögerungen und ohnehin knapper Kalkulation können Bereitstellungszinsen unter Umständen richtig gefährlich werden und ein Bauprojekt sogar ernsthaft gefährden. Die Vereinbarung mit dem Finanzierungspartner, für einen bestimmten Zeitraum von etwaigen Bereitstellungszinsen befreit zu sein, ist deshalb absolut ratsam.

Allerdings nimmt die Bank für jeden Bereitstellungsmonat nach der bereitstellungszinsfreien Zeit einen Zinsaufschlag vor, der den Darlehenszins im Einzelfall so stark aufblähen kann, dass ein Angebot, nicht mehr wettbewerbsfähig ist. Es ist deshalb meist keine Option, „ganz auf Nummer sicher zu gehen“ und für die volle Darlehenssumme über die gesamte Bauzeit hinweg BZF-Aufschläge einzukalkulieren. Vielmehr muss zuallererst der Zahlungsplan genau studiert werden, denn nur dieser gibt Aufschluss darüber, wann genau welcher Betrag abgerufen wird. Mit diesem Wissen kann Baufinanzierungspezialist eine konkrete Empfehlung treffen, ob und in wie viele Tranchen der gesamte Darlehensbetrag aufgeteilt und welche BZF-Regelungen für welchen Darlehensteil getroffen werden müssen. Für jede Darlehenstranche sollten dann verschiedene Szenarien berechnet und auf dieser Grundlage entschieden werden, welche BZF-Gestaltung am vorteilhaftesten ist. Bei den derzeitigen Zinskonditionen ist es momentan häufig günstiger, das Darlehen abzurufen als Bereitstellungszinsen zu zahlen, da diese bei den meisten Bankpartnern derzeit noch bei 3 Prozent pro Jahr und damit weit über dem aktuellen Marktniveau liegen.

Rechtliche Besonderheiten beachten
Gerade bei Bauherren ist es sehr wichtig, die jeweilige Grundbuchsituation zu analysieren. Besonderheiten gibt es vor allem bei Neubauprojekten mit noch nicht vermessenen Teilflächen. Für einige Finanzierungsinstitute ist dies ein Hinderungsgrund eine Finanzierung anzunehmen. Weiterhin sollte man auch in diesem Zusammenhang den Zahlungsplan im Blick haben. Eine Zahlung nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist zwar gerade bei Bauherren, die ein noch zu errichtendes Haus inklusive Grundstück von einem Bauträger erwerben, relativ häufig, aber nicht bei allen Finanzierungsinstituten gern gesehen. Denn bei Zahlung nach MaBV müssen Bauherren beispielsweise 30 Prozent der Bausumme bereits nach Beginn der Erdarbeiten zahlen, bevor überhaupt mit dem Rohbau begonnen wurde. Solche hohen Vorauszahlungen stellen für Finanzierungsinstitute natürlich ein größeres Risiko dar.

Beleihung im Blick behalten
Eine wichtige Rolle für die Kreditentscheidung der Bank spielt die Beleihungswertermittlung. Diese klärt, was für eine Sicherheit dem zu gewährenden Darlehen gegenüber steht. Eine zentrale Grundlage hierfür ist die Aufstellung aller Bau- und Baunebenkosten. Viele Finanzierungsinstitute gehen hier nach einem festen System vor. So setzen sie beispielsweise maximal fünf Prozent der gesamten Baukosten für die Außenanlagen an und akzeptieren höchstens 15 Prozent der Gesamtkosten als Baunebenkosten, auch wenn die real anfallenden Kosten höher liegen können. Bei der Planung eines Finanzierungskonzeptes sollten diese Grenzwerte deshalb immer im Hinterkopf sein und für jede einzelne Kostenposition genau analysieren werden, ob diese bei Überschreitung der Höchstsätze von der Bank nicht auch als Baukosten anstelle von Baunebenkosten akzeptiert wird.

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