Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnte sich früher meistens schon aus steuerlichen Gesichtspunkten. Das hat sich mittlerweile geändert. Inzwischen ist jemand, der eine Immobilie nicht zur Eigennutzung kauft, viel eher ein Kapitalanleger im klassischen Sinne: Er will nicht sparen, sondern vor allem Rendite erzielen. Was das für die Finanzierung bedeutet, wird in dem folgenden Artikel behandelt.
Kapitalanlage unter veränderten Vorzeichen
Blickt man einige Jahre zurück, da erfreute sich der Erwerb einer Immobilie als Steuersparmodell großer Beliebtheit. Der Kapitalanleger zahlte gut und gerne um die 6 Prozent Darlehenszinsen und konnte diese beim Finanzamt geltend machen. Vor dem Hintergrund fiel die Wahl häufig auf eine 100-Prozent-Finanzierung und nicht selten wurden sogar die Nebenkosten mitfinanziert. Zudem hatten Produkte mit Tilgungsaussetzung Hochkonjunktur. Diese Vorgehensweise hat sich mittlerweile komplett geändert. Ein Grund ist, dass bei einem Zinssatz von 2 Prozent oder noch weniger, sich das Abschreiben der Schuldzinsen kaum noch lohnt . Darüber hinaus fordern Banken mittlerweile von Kapitalanlegern erhöhte Bonitätsanforderungen, was Auswirkungen auf die Finanzierung hat. Ein Kapitalanleger muss heute anders planen und rechnen.
Finanzierung mit neuen Parametern
So gilt inzwischen auch für Kapitalanleger, das der Eigenkapitalanteil bestmöglich kalkuliert wird. Ein höherer Eigenanteil wird von den Banken gern gesehen und wirkt sich positiv auf die Zinskonditionen aus. Auch die Tilgungslogik hat sich verändert und es empfiehlt sich gegenüber früher, eine höhere Tilgung einzubauen. Denn wer höher tilgt, investiert direkt in die Entschuldung. Das ist auch vor dem Hintergrund zu empfehlen, als dass der Zeithorizont eines Kapitalanlegers in der Regel kürzer ist als der eines Eigennutzers.
Die veränderte Vorgehensweise hat auch Auswirkungen auf die Zinsbindung. Da sich die Zinsen nach wie vor auf sehr niedrigem Niveau bewegen, sollte sich der Kapitalanleger so wie der Eigennutzer in der Regel für eine lange Bindung entscheiden. Das gibt ihm Planungssicherheit, weil es ihn für 10, 15 oder noch mehr Jahre vor einem Zinsänderungsrisiko schützt. Gleichzeitig sollte sich der Kapitalanleger im Klaren sein, welches Motiv er hat. Entscheidet er sich für das Investment, weil ihm vor allem an der Wertstabilität und der vermuteten Wertsteigerung liegt, die etwa beim späteren Verkauf zu Buche schlägt? Oder geht es ihm weniger um das sichere „Betongold“, als um Gewinne aus laufenden Mieteinnahmen? Auf jeden Fall gilt es, konservativ zu kalkulieren und sich bewusst zu machen, dass selbst eine avisierte Rendite von 4 Prozent kein Selbstläufer ist.
Vermarktungschancen im Fokus
Unabhängig davon, worauf der Kapitalanleger abzielt, muss er darauf achten, dass sich die Immobilie gut vermarkten lässt. Dazu gehört, dass das Objekt, was Zustand, Ausstattung und Lage anbelangt, für die Allgemeinheit von Interesse ist. Denn je spezieller das Objekt, desto schwieriger ist es zumeist zu vermieten und später vielleicht zu verkaufen. So wird ein 250-Quadratmeter-Loft in einem denkmalgeschützten Wasserwerk in der Regel weniger stark nachgefragt werden als die zentrumsnahe Drei-Zimmer-Wohnung in einem Neubau. Entscheidet sich der Kapitalanleger trotzdem für die erste Variante, so sollte ein erhöhtes Risiko von Mieterwechseln beziehungsweise Mietausfällen in Betracht gezogen werden.
Eine Immobilie als Kapitalanlage erfolgt heute unter anderen Vorzeichen als in der Vergangenheit. Doch werden diese berücksichtigt, kann das Investment das halten, was sich der Kapitalanleger davon verspricht.
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Ganz generell scheint mir auch noch wichtig zu sein, sich bereits heute über den Verkauf der Immobilie Gedanken zu machen. Denn gerade auf Grund der im Artikel erwähnten tiefen Zinsen sind die Immobilienpreise an vielen Lagen in die Höhe geschnellt. Sollten sich die Zinsen dereinst wieder erholen, könnte das massive Werteinbußen für die Eigentumswohnung oder das Mehrfamilienhaus zur Folge haben. Natürlich besteht aber auch die Möglichkeit auf ein Szenario wie in Japan, wo die Zinsen schon seit vielen Jahren nicht mehr gestiegen sind. In diesem Falle könnte der Preis für die erworbene Immobilie sogar noch weiter steigen. Fazit: Auch Anlageimmobilien sind nicht ohne Risiko zu haben.