Baufinanzierungs-Blog

Eigene Immobilie als Wertanlage im Vormarsch

Immer mehr Menschen möchten aufgrund der andauernden Euro-Krise und den äußerst niedrigen Zinsen in Immobilien als Wertanlage investieren. Seit je her ist diese Art der Vorsorge eine der beliebtesten und wichtigsten in der Bevölkerung, da das Bedürfnis nach Wohnen stets gegeben sein wird. Anhand Statistiken sind Eigenheimbesitzer in der Quote ziemlich weit oben angesiedelt, wobei die Tendenz immer noch mit einem Wachstum prognostiziert wird.
Aufgrund der niedrigen Zinsen, die derzeit am Markt dominieren möchten immer mehr Menschen Ihren Traum von einem Eigenheim realisieren. Etwa 59 Prozent aller deutschen Staatsbürger wohnend derzeit in einem Haus oder einer Eigentumswohnung. 2 Jahre zuvor waren es noch weniger, wobei auch hier der Anteil von 55 Prozent ziemlich hoch war. Unzählige Mieter möchten nun das niedrige Zinsniveau für sich nutzen und eine eigene Immobilie erwerben.

Kriterien müssen stimmig sein – Energieverbrauch Platz 1
Dabei müssen einige Kriterien stimmig sein. Eine der wichtigsten Kritikpunkte ist der Energieverbrauch der nicht allzu hoch angesiedelt sein sollte. Etwa 73 Prozent, das auch der Mehrheit entspricht sind von diesem Punkt überzeugt und legen einen großen Stellenwert auf die günstige Energieverbrauchsmenge.
Im Bereich der energieeffizienten Neubauten, die in den letzten Jahren zahlreich aus der Erde schossen, sank die Gunst der Bundesbürger. Nur Etwa ein Drittel der Befragten Mieter möchten ein Eigenheim komplett neu erbauen, die meisten bevorzugen eine bereits fertige Immobilie, die einzugsbereit zur Verfügung steht. Vor einigen Jahren betrug die Prozentquote noch 38 Prozent unter den Befragten.

Auch für die Zukunft – Immobilien potenzial
So wird auch in Zukunft die Immobilie immer ein lukrativer Wertgegenstand für die eigenen Altersvorsorge sein und bleiben. Wer eine eigene Immobilie in seinen Überlegungen hat, sollte wenn möglich jetzt und sogleich zuschlagen, denn die derzeitigen Zinsen ermöglichen günstige Immobilien zu bestem Niveau. Die Entscheidung über diese Investitionen liegt daher bei jedem einzelnen Bürger in der Bevölkerung.

Aktualisierungen in den wohnwirtschaftlichen KfW-Programmen

Die KfW-Bank nimmt ab 01.04.2012 Programmänderungen und Aktualisierungen in den wohnwirtschaftlichen Programmen Energieeffizient Bauen und Sanieren und Altersgerecht Umbauen vor.

Altersgerecht Umbauen
Das Programm „Altersgerecht Umbauen“ (Programm 159) wird als deutlich vereinfachtes Kreditprogramm aus KfW-Eigenmitteln angeboten.

Energieeffizient Bauen und Sanieren
Bei der Kreditvariante „Energieeffizient Bauen und Sanieren“ (Programm 151, 152, 153) wird auch die Zuschussvariante Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss (Programm 430) umgesetzt.

Es werden folgende Punkte angeboten:

– Förderung der Optimierung der Wärmeverteilung

– Förderung von Baudenkmalen und sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz

– Förderung des Einsatzes innovativer Technologien

Weiterhin wurden in den Programm-Merkblättern und Formularen Aktualisierungen vorgenommen.

Mehr Informationen finden Sie unter www.kfw.de .

Zinskommentar April 2012 – EZB belässt die Zinsen bei 1 Prozent

Im Wirtschaftsteil der Tageszeitungen und in den Fernsehnachrichten spiegelt sich oftmals die Unsicherheit wider, ob denn die Konjunktur anzieht oder ob es vielmehr zu noch größeren Auswirkungen der Finanzkrise auf die Realwirtschaft kommt. Auch die Fachleute in der EZB teilen diese Konjunktursorgen und haben sich anlässlich ihrer turnusmäßigen Sitzung zu einer Beibehaltung des Leitzinses auf dem niedrigen Wert von 1 % entschieden – was im langjährigen Vergleich sehr niedrig ist. Der EZB Präsident Mario Draghi äußerte seine Sorgen über die Konjunktur und möchte die Wirtschaft nicht durch zu hohe Zinszahlungen belasten. Die Bedeutung für die vergleichsweise stabilen Volkswirtschaften in Kerneuropa ist enorm: Trot sehr guter Konjunktur und einem Wachstum der Unternehmen können diese sehr günstig Kredite aufnehmen und damit Investitionen günstig finanzieren. Wenn Sie sich die Auswirkungen jeder Zinsveränderung ansehen, dann bekommen Sie einen sehr guten Eindruck von der Zwickmühle, in der sich die EZB befindet.

Zu wenig Zinsen heizen die Inflation an – zu hohe Zinsen würgen ab
Dies ist ein klassischer Zielkonflikt, den auch schon die alte Bundesbank zu D-Mark Zeiten berücksichtigen musste. Die Notenbank (also die EZB oder die Deutsche Bundesbank) verfolgt neben dem Ziel der Geldwertstabilität auch das Ziel der Bereitstellung von Geld zu günstigen Zinsen. Sind die Zinsen jetzt extrem niedrig, so könnte sich die Geldnachfrage und Geldmenge bei gleichen vorhandenen, produzierten Produkten praktisch enorm ausweiten. Inflation wäre die Folge. Sind die Zinsen zu hoch, dann können sich nur noch Unternehmen in den vergleichsweise starken Ländern Europas diese hohen Zinsen leisten und es entsteht mehr und mehr ein Europa der zwei Geschwindigkeiten. Also ist jede Zinsveränderung gewissermaßen ein Kompromiss und Ergebnis einer Abwägung, für den sich die Bank viel Zeit nimmt. Da der Leitzins eine gewisse Orientierungsfunktion auch für zu bezahlende Zinsen hat, sollten alle Immobilienkäufer einen genauen Blick auf die in der Zukunft möglichen Szenarien werfen.

Inflation beendet fast automatisch die Niedrigzinsphase
Die Marktbeobachter können zwar für den Anstieg der Zinsen keinen genauen und exakten Zeitpunkt angeben, dennoch sind sich beinahe alle in der Tendenz einig: Die steigende Geldmenge und Niedrigzinsphase führt zu einer Überhitzung der Geldnachfrage. In der Folge wird es zu Inflation kommen, die seitens der Zentralbank bekämpft werden muss. Also wird es unausweichlich zu einer Zinserhöhung kommen. Problematisch ist dies weniger für Privatkunden, die eine Wohnungseinrichtung oder ein Auto finanzieren – denn dieses ist nach wenigen Jahren abbezahlt. Bei einem Immobilienkredit schlägt sich aber jede Zinserhöhung in einer erheblich verlängerten Abzahlungsphase und/oder höheren Kosten nieder. Deshalb sollten alle diejenigen, die eine Baufinanzierung abschließen möchten die Entwicklung im Auge behalten. Und möglichst bald abschließen anstatt diese historische Chance unwiderruflich zu verpassen.

Zins-Tendenz
Kurzfristig: seitwärts
Mittelfristig: seitwärts

Ich wünsche ein schönes Osterfest!

Der Osterhase steht in den Startlöchern und uns erwarten ein paar wohlverdiente freie Tage. Genießen Sie die Zeit mit Ihren Lieben und tanken Sie Kraft und Energie für einen schönen Start in den Frühling.

Ich wünsche Ihnen ein schönes Osterfest und entspannte Feiertage!

Olaf Kauhs
Ihr Baufinanzmanager

Wie lange hält das Baugeldniedrigzinsumfeld noch?

Der Grund liegt in niedrigen Zinsen für die Finanzierung des Eigenheims. Das Zinsniveau spielt eine entscheidende Rolle, ob ein Bau- oder Kaufobjekt realisiert werden kann. Die Zinsen verteuern den Kaufpreis für den Bauherren, das ist bei der Finanzierung eines Autos oder einer Reise nicht anders.

Niedrige Zinsen, stets ein Segen?
Dennoch sollten Sie sich im Klaren darüber sein, dass niedrige Zinsen auch ein Risiko darstellen können. Je niedriger der Zinssatz ist, umso niedriger drücken sich die durch die voranschreitende Tilgung ersparten Zinsen aus. Das heißt, das Darlehen mit einem niedrigeren Zinssatz wird, bei gleichem Tilgungsniveau, länger zur Abzahlung benötigen, als das Darlehen mit dem höheren Zinssatz.

Die Risiken der Zinsbindung
Der mit der Hausbank ausgehandelte Zinssatz ist nicht für die gesamte Laufzeit des Kredits bindend. Oft sind es nur zehn Jahre. Danach wird neu verhandelt. Wenn Sie das Risiko steigender Zinsen reduzieren und keine bösen Überraschungen erleben möchten, sind Sie gut beraten, gegebenenfalls einen höheren Zinssatz in Kauf zu nehmen, dafür aber eine längere Zinsbindung zu erreichen.

Eine vorsichtige Zinsprognose
Die Europäische Schuldenkrise und die Gefährdung der Euro-Währung spielen immer noch eine wesentliche Rolle im finanzpolitischen Alltag. Viele Anleger und Investoren bevorzugen deutsche Staatsanleihen als die vermeintlich einzig sichere Geldanlagemöglichkeit in der EU. Als Erklärung dafür dient, wie so oft, die weniger stark gebeutelte deutsche Wirtschaft, deren Antriebskraft weiterhin der kräftige Export ist. Doch auch hier gibt es Warnzeichen, denn der Export in andere EU-Länder ist in 2011 deutlich zurück gegangen.
Die niedrigen Zinsen in Deutschland entsprechen nicht dem Konjunkturbild. Sie sind zu niedrig. Andere EU-Länder, die wirtschaftlich schlechter aufgestellt sind und teilweise von einer Rezession betroffen sind, müssen mit wesentlich höheren Kapitalmarktzinsen arbeiten. Dieser Umstand wird nicht beitragen, die Konjunkturlage in solchen Ländern zu verbessern.
Sie können davon ausgehen, dass die EU und die EZB finanzpolitisch bestrebt sein werden, die erheblichen Zinsunterschiede in den Mitgliedstaaten zu revidieren. Eine Steigerung der Zinsen für deutsche Bundesanleihen ist damit kurz- bis mittelfristig nicht ausgeschlossen.

Falsche Spar-Versprechen durch Bauträger!

Jeder der sich gerade in der glücklichen, jedoch anstrengenden Lage befindet und sein eigenes Zuhause aufbaut, sollte sich genauestens über Angebote erkundigen und ausreichend Informationen einholen. Denn mittlerweile gibt es unzählige Bauträger, die mit leeren Versprechungen versuchen Ihre Kunden an Land zu ziehen. Meist werden die Vergünstigungen oder angebotenen Ersparnisse durch die hohen Vertragsnebenkosten kompensiert. Das verdeckte Bauherrenmodell, so wie es in der Fachsprache genannt wird, kann mitunter zu beachtlich hohen Kosten führen.

Das Verdeckte Bauherrenmodell eine Falle für viele Hausbauer!
Viele Bauträger in der heutigen Zeit werben vor allem mit diesem Modell. Doch hierbei wird der Erwerb eines schlüsselübergabefertigen Hauses in unterschiedliche Verträge gesplittet. Zum einen ein Vertrag, der den Grundstückskauf beinhaltet und ein weiterer Vertrag der aus einem privatwirtschaftlichen Werkvertrag besteht. So sollen potenzielle Bauherren geködert werden, in dem Notarkosten, sowie Grunderwerbssteuer eingespart werden können. Doch dabei ist genau diese Aufspaltung in zwei Verträge das gefährliche an der Sache, dass den Bauherrn hohe Kosten verursachen kann und die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) außer Kraft setzt.

Nur ein Bauvertrag der notariell verbrieft ist, sichert Ihre Kosten und Investitionen
Der Kauf eines schlüsselfertigen Hauses und natürlich dem dazugehörigen Grundstück sollte in einem Bauträgervertrag abgehandelt und verbrieft werden. So wird die Sicherheit geboten, dass im Falle einer Insolvenz der Bauherr nicht auf den Kosten sitzen bleibt. Erst nach Baugenehmigung darf der Käufer Zahlungen entgegennehmen. Des Weiteren muss der Bauherr, die Kosten lt. MaBV nur in Raten bezahlen, welche angemessen und ausgerechnet zum Baufortschritt verrechnet werden. Niemals den kompletten Betrag bezahlen.
Sollte der Bauvertrag vom Grundstückskauvertrag getrennt werden, so verliert der Verbraucher den so wichtigen Schutz, der mit der notariellen Beurkundung gegeben ist. Der Notar muss nämlich dafür sorgen, dass eine ausgewogene und gleichmäßige Vertragsgestaltung gegeben ist und sollt auch über Risiko und rechtliche Folgen lehren. Vor allem dann ist es von hoher Wichtigkeit, wenn bereits Vorkasse gleistet worden ist.

So gelingt die Finanzierung der eigenen vier Wände

Ein eigenes Dach über dem Kopf ist für die meisten Menschen die größte und wichtigste Investition ihres Lebens. Gerade Familien möchten ihren Kindern gerne Sicherheit in Form eigenen Immobilie hinterlassen und nehmen daher eine oft viele Jahre währende finanzielle Belastung in Kauf, die mit dem Erwerb einer Immobilie einher geht.

Wichtig: Frühzeitige Vermögensbildung
Den meisten Menschen ist es nicht vergönnt, über genügend Eigenkapital zu verfügen, um sich den Traum vom Eigenheim einfach so erfüllen zu können. Auch Bausparverträge und dergleichen reichen meist nicht aus, um wenigstens eine solide Teilfinanzierung zu ermöglichen: Generell sollten etwa 30 % der Kaufsumme bei Vertragsunterzeichnung vorhanden sein, um das Geschäft auf tragfähige Füße zu stellen.
Es ist daher wichtig, bereits in frühen Lebensjahren, etwa nach Abschluss des Studiums, zu beginnen, sich ein Vermögen anzusparen, das man dann für das eigene Heim verwenden kann.

Anlageformen zum Hauskauf:
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, frühzeitig mit dem Sparen auf ein eigenes Heim zu beginnen. Hierzu zählen zum Beispiel Rentenfonds, die eher konservativen Sparern ans Herz gelegt werden sollte: Die entsprechenden Papiere sind sicher und werden durch den staatlichen Garantieschirm gesichert.
Eine andere Möglichkeit sind Aktien oder Wertpapiere. Hier sind die Gewinnchancen höher; allerdings droht auch das Risiko eines (im schlimmsten Fall) totalen Verlustes der eingelegten Summe, wie die jüngste Finanzkrise gezeigt hat.

Eine Investition in der Größe eines eigenen Hauses bedarf in jedem Fall einer gründlichen Beratung.

Profitieren Sie von meinem Insiderwissen und vereinbaren Sie bei Fragen zu diesem Thema einen Termin zur Online-Beratung oder treten Sie unverbindlich mit mir in Kontakt. Es wird sich für Sie lohnen!

Zinskommentar März 2012 – Zinsen verbleiben derzeit im historischen Tief

Wo es Verlierer gibt, findet man auch immer wieder Gewinner. So scheint, dass aus der Griechenlandkrise und dem Schuldenschnitt diejenigen als Gewinner hervorgehen, die in nächster Zeit eine Hausfinanzierung vornehmen wollen. Die internationale Finanzierungssituation der Griechenlandkrise hat nämlich zur Folge, dass in Deutschland Zinsen weiterhin auf dem Tiefstpunkt bleiben. Wer also heute eine langfristige Baufinanzierung sichern kann, kommt zu einem Tarif zum eigenen Heim, wie man ihn so schnell nicht wieder finden wird, zumal die Immobilienpreise im Steigen begriffen sind.

Private Anleger sind die großen Verlierer in Griechenland
Es scheint, das der Bärenanteil vom Verlust bei dem Schuldenschnitt in Griechenland von privaten Anlegern getragen werden wird. Während noch von eineinhalb Jahren die privaten Anleger dazu animiert wurden, griechische Staatsanleihen zu kaufen, fordern heute die Promotoren von einst diese Anleger auf, im Rahmen eines freiwilligen Pakets die finanzielle Rettung Griechenlands in die Wege zu leiten.
Natürlich sind Anleger nun auch um ihre Staatsanleihen in den anderen Problemstaaten im Euroland besorgt und man fragt sich, ob man überhaupt noch in ausländische Staatsanleihen anlegen soll. Das macht die deutschen Staatsanleihen umso beliebter, da sie die höchste Sicherheit gewährleisten. Die verstärkte Nachfrage hält jedoch die Rendite niedrig und beeinflusst auch die Bauzinsen in diesem Sinne.

Wie kann man sich die beste Finanzierung sichern
Die finanzielle Entwicklung ist heute mehr als ungewiss und selbst Experten fällt es schwer, eine langfristige Prognose aufzustellen. Fest steht jedoch, dass Immobilienpreise ansteigende Tendenz haben. Auch das ist mit einer steigenden Nachfrage zu begründen, denn stets mehr Anleger vertrauen in Stein und Beton als in die schwankenden Kapital- und Aktienmärkte.
Wenn man sich heute eine Baufinanzierung zum derzeitigen Niedrigtarif sichern kann, sollte man darauf achten, dass im Vertrag eine Zinsbindung für eine längere Zeitspanne festgelegt wird. Auf diese Weise profitiert man von den niedrigen Zinsen, während man die Immobilie abzahlt. Im Internet kann man heute zahlreiche Anbieter finden und das günstigste Angebot für die eigene Finanzierung heraussuchen.

Zins-Tendenz
kurzfristig: seitwärts
mittelfristig: seitwärts

Mit Forward-Darlehen auf dem falschen Fuß erwischt

In den letzten Jahren haben viele Immobilienbesitzer durch den Abschluss eines Forward-Darlehens hohe Verluste gemacht. Forward-Dalehen sind Kredite, mit denen der aktuelle Kreditzinssatz bis zu fünf Jahre vor Beendigung der Zinsbindungsfrist konstant gehalten wird und somit den Kreditinhaber vor steigenden Zinsen schützen. Entgegen aller Spekulationen sind die Zinsen für eine Baufinanzierung in den letzten Jahren aber nicht gestiegen sondern gesunken und dem zu Folge zahlen Immobilienbesitzer mit einem Forward-Darlehen heute höhere Zinsen als nötig. Bei einem Kreditabschluss im Juni 2009 betrug der Zinssatz 5,14 Prozent, heute ist dieser auf 3,16 gesunken, was bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro Mehrkosten von fast 20.000 Euro entspricht.

Hintergründe der Zinsentwicklung
Selbst zu Beginn des Jahres 2011 lagen die Experten mit ihren Prognosen für einen Aufwärtstrend falsch und der Bauzins fiel weiter. Für diese Entwicklung ist die europiäsche Staatsschuldenkrise verantwortlich, durch welche der Zinssatz für deutsche Staatsanleihen sinkt, und daraus die Bauzinsen berechnet werden. Nun soll aber endgültig der Tiefpunkt erreicht sein, was zum jetztigen Zeitpunkt bei einem Abschluss eines Forward-Darlehens sicherlich mit Gewinnen verbunden ist. Immobilienbesitzer, die auf weiterhin sinkende Zinsen spekulieren, sollten den Markt aufmerksam beobachten, denn sowie sich eine Lösung für die Schuldenkrise in Europa findet, werden nicht nur die Zinsen für Forward-Darlehen sondern auch Hypothekendarlehen steigen. Bis Ende des Jahres rechnen Experten mit einem Anstieg um 0,3 Prozent. Dabei handelt es sich um den gleichen Wert, den die günstigsten Anbieter momentan für Forward-Darlehen für eine Reservierung des Zinssatzes fordern. Zu den jetztigen Konditionen bedeutet dies die Bindung an einen Zinssatz von 3,16 Prozent, der damit noch unter dem letzten Tiefstwert von 2010 liegt.

Aktuelle Lage
Für Immobilienbesitzer, die vor Jahren Kredite mit höheren Zinsen abgeschlossen haben, gibt es allerdings schlechte Nachrichten. Sie müssen ihr Darlehen trotz der Verluste weiterhin in Anspruch nehmen und selbst eine Kreditkündigung, welche die Bank nicht zwingend annehmen muss, würde sich auf Grund der hohen Vorfälligkeitsentschädigung nicht rentieren.

Bauherren verzichten freiwillig auf Rendite

Eine jüngst veröffentliche Studie des größten deutschen Immobilien-Internetportals brachte das überraschende Ergebnis, dass 60 Prozent aller Käufer von Immobilien auf vergünstigte Darlehen der KfW-Bank oder andere Unterstützungen der öffentlichen Hand verzichten. An der Umfrage haben 1479 Befragte teilgenommen.

Annuitätendarlehen bei Häuslebauern am beliebtesten
Die weiteren Ergebnisse sind weniger überraschend. Demnach greift der überwiegende Teil der Kreditnehmer auf ein Annuitätendarlehen zurück. Diese Gruppe macht etwa zwei Drittel aus, während etwas weniger als ein Drittel der Teilnehmer angeben, über einen Bausparvertrag zu finanzieren. Bei einem Annuitätendarlehen werden die Rückzahlungen sowohl für die Zinslast als auch für die Tilgung der Darlehenssumme verwendet. Folglich nimmt die Zinsbelastung mit der Zeit ab. Ein geringer Anteil von etwa sechs Prozent nimmt das Darlehen bei einer Versicherung auf.

Rendite geht noch auf anderem Wege verloren
Was viele wissen, aber dennoch außer Acht lassen, ist die Tatsache, dass ein hoher Anteil von Eigenmitteln die Kreditkonditionen verbessert. Im Schnitt werden 80 Prozent des Beleihungswertes einer Immobilie fremdfinanziert.
Eine von Forsa durchgeführte Studie ergibt, dass 23 Prozent der Deutschen ihre Entscheidung zum Kauf einer Immobilie unabhängig von der aktuellen Höhe der Zinsen zu fällen. Dabei sind aktuell die Konditionen günstiger denn je. Und mit einer längeren Zinsbindung ließen sich die niedrigen Zinsen für eine lange Phase der Rückzahlung sichern. Allerdings sehen auch viele Menschen, dass sich heutzutage Trends schnell umkehren und die Unsicherheit bezüglich der zukünftigen Entwicklung generell steigt. Daher haben die meisten Verbraucher Hemmungen vor Zinsbindungen von länger als 15 Jahren.