Baufinanzierungs-Blog

Beispielrechnung einer Anschlussfinanzierung mit Fowarddarlehen

Nachrechnen lohnt sich
Sie sind Immobilienbesitzer und Ihre Zinsfestschreibung läuft bald aus? Dann werden Sie aktiv und sichern Sie sich einen vermutlich einmalig günstigen Anschlusskredit. Die Chancen dafür sind günstig. Das aktuelle Zinstief bietet dabei tolle Sparmöglichkeiten bei Forwardkrediten.

Ursprüngliche Finanzierung – Forward-Darlehen – ein Rechenbeispiel
Hier ein Rechenbeispiel, warum sich das genaue Nachrechnen lohnen kann. Die Angaben beziehen sich auf November 2011:

Ihre ursprüngliche Finanzierung: Sie haben 2004 eine Baufinanzierung abgeschlossen: 150.000 Euro. Der Durchschnittszins 2004 für eine Zinsfestschreibung von 10 Jahren betrug: 4,80 % nominal.

Tilgung am Anfang: 1,5%

Annuität pro Monat: 787 Euro

Restschuld 2014 (nach 10 Jahren): 120.000 Euro ungefähr

Wie sieht es aus, wenn Sie 2011 ein Forward-Darlehen abschließen?
Forward-Darlehens 2011: 120.000 Euro bei Zinsfestschreibung von 15 Jahren inkl. Forward-Aufschlag für 24 Monate: Zinssatz 3,67% nominal.

Tilgung zu Beginn: 4,2%

Annuität pro Monat: 787 Euro

Nach 15 Jahren Restschuld: 20.000 Euro ungefähr

Was zeigt uns das?
Die Tilgungsleistung kann bei konstanter Monatsrate durch ein Anschlussdarlehen vorteilhaft erhöht werden. Das zeigt das obige Rechenbeispiel. So können Sie einige Tausend Euro Zinsen ersparen. Allerdings kommt es letztlich auf die längerfristige Zinsentwicklung an. Danach richtet sich, wieviel Sie tatsächlich sparen können. Abwarten würde sich dann lohnen, wenn das Zinsniveau, was überraschend wäre, längerfristig weiter abfallen würde. Das wäre sehr riskant.

Fazit
Für Besitzer eines Eigenheims mit laufender Finanzierung macht es Sinn, sich anzugewöhnen, einmal jährlich nachzurechnen. Winken aktuell günstige Anschlusskredite, können Sie mit beherztem umsichtigem Handeln bares Geld sparen.

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Fortführung von KfW-Kreditvariante „Altersgerecht umbauen (155)“

Für das bisherige KfW-Programm Altersgerecht umbauen (155) stehen ab dem 1. Januar 2012 keine Haushaltsmittel des Bundes zur Verfügung. Die KfW hat nun aber beschlossen eine Kreditvariante aus KfW-Mitteln ab 1. Januar 2012 fortzuführen, dessen Zins über KfW-Mittel subventioniert wird. Diese Verbilligungsleistung wird aber nur teilweise der der bisherigen Subvention des Bundes entsprechen.

Diese Darlehensvariante des Programms Altersgerecht Umbauen wird erst einmal unverändert im 1. Quartal 2012 weitergeführt. Voraussichtlich zum 1. April 2012 wird dann ein überarbeitetes und vereinfachtes Programm angeboten werden. Sobald es weitere Details gibt, informieren wir Sie.

Wer das Programm Altersgerecht umbauen zu den jetzt noch vom Bund subventionierten Konditionen sichern will, muss den KfW-Antrag bis zum 16. Dezember 2011 über das durchleitende Kreditinstitut bei der KfW eingereicht haben.

Die Zuschussvariante im Programm Altersgerecht Umbauen (455) wird weiterhin zum Jahresende eingestellt. Interssenten müssen auch hier den Original-Antrag bis spätestens 16. Dezember 2011 direkt bei der KfW eingereicht haben.

Was zahlt man beim Immobilienpreis

Die Lage ist mitunter der wichtigste Faktor für die Preisbildung einer Immobilie. Aber auch sind die Ausstattung sowie die Bausubstanz des gewählten Objekts für den Kaufpreis entscheidend.

Keine Mondpreise bezahlen
Insbesondere ist es wichtig, beim Kauf eines Objekts sich nicht an die gewohnten, regionalen Preisen zu orientieren, sonst besteht die Gefahr, einen zu überzogenen Preis zu bezahlen. Des Weiteren spielt die Lage eine beträchtliche Rolle, denn da wo die Preise günstig sind, sind auch die Immobilien weniger wert. Dies wird spätestens beim erneuten Verkauf der Immobilie deutlich. Um sich einen realistischen Eindruck über die örtlich gültigen Preise zu bilden, können sich die Kaufinteressenten einen umfassenden Überblick über die aktuellen Preise in den von ihnen gewählten Lagen verschaffen.

Was kosten die Immobilien wirklich?
Orientierung über die jeweils regionalen gültigen Preise bietet die Immobilienpreisdatenbank des Verbands deutscher Pfandbriefmarken (vdp). Mehr als 600.000 Käufe hat hier der Verband seit dem Jahr 2003 ausgewertet und veröffentlicht. Zudem enthält die Datenbank alle Preise, die Erwerber tatsächlich für die gekaufte Immobilie bezahlt haben. Hierbei wurden die Lage und Ausstattung der Immobilie nach einem bundesweit einheitlichen Verfahren umfassend erfasst und analysiert.

Nicht nur die Lage ist entscheidend
Die Lage spielt beim Erwerb einer Immobilie eine enorme Rolle. Hierbei kann hier das Umfeld den Preis entweder stark nach unten drücken, wenn sich das Objekt beispielsweise in einem höchst ungünstigen Ort mit hoher Lärmbelästigung, fehlenden Einkaufsmöglichkeiten und mit einem äußerst zweifelhaften Ruf befindet.

Aber auch kann die Lage bis zu 30 Prozent des Preises ausmachen. Insbesondere, wenn sich das Objekt in einer guten Lage mit hervorragender Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergarten und kulturellen Einrichtungen befindet.

Sinnvoll ist auch ein Gutachten von einem Sachverständigten für die Preisorientierung. Weiterhin hat dies den Vorteil, dass die Bausubstanz von einem Fachmann unter die Lupe genommen wird.

Je nach Kaufpreis, der Höhe des Hypothekendarlehens und der gewählten Laufzeit, kann die Tilgungsrate zwischen 500 und 1.600 Euro variieren.

KfW nimmt Änderungen an den wohnwirtschaftlichen Programmen vor

Die KfW hat diverse Änderungen in ihren wohnwirtschaftlichen Programmen für 2012 beschlossen. Nachfolgend finden Sie die wichtigsten Informationen.

Wohneigentumsprogramm (124)
Der maximale Förderbetrag in diesem Programm sinkt auf 50.000 Euro. Dafür entfällt der bisher gültige maximale Finanzierungsanteil von 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Die neuen Programmbedingungen gelten für Anträge, die ab 1. Januar 2012 bei der KfW eingehen.

Wohnraum Modernisieren (141)
Das Programm „Wohnraum Modernisieren“ entfällt zukünftig. Allgemeine Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen können mit dem Ende dieses Programms nicht mehr finanziert werden. Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz werden zukünftig ausschließlich über das Programm „Energieeffizient sanieren“ abgewickelt. Um das Programm 2011 noch zu nutzen, müssen die Anträge für „Wohnraum Modernisieren“ von den durchleitenden Banken bis zum 16. Dezember 2011 bei der KfW eingereicht werden.

Altersgerecht Umbauen (155)
Für dieses Programm sind aktuell im Haushaltsentwurf der Bundesregierung keine Mittel vorgesehen. Deshalb bittet die KfW, Anträge für die Nutzung von diesem Programm in 2011 bis zum 16. Dezember von der durchleitenden Bank vorlegen zu lassen. Falls für dieses Programm doch noch Mittel zur Verfügung gestellt werden, informieren wir Sie entsprechend.

Monatliche Abrechnung
Für alle ab dem 1. Januar 2012 zugesagten Darlehen gilt zukünftig eine monatliche Abrechnung der Darlehen. Bisher wurde die Zins- und Tilgungsrate quartalsweise abgerechnet.

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Zinskommentar November 2011-Leitzinsen unter neuer Führung der EZB gesenkt

Kaum ist er im Amt, ertönt ein Paukenschlag. Mario Draghi, der neue Präsident der europäischen Zentralbank (EZB), hat die Führung über Schiff übernommen, dass sich in schwerem Fahrwasser befindet. Der Euroraum macht seine bis jetzt wohl schwerste Transformation durch. Einige seiner Mitglieder drohen unter der eigenen Schuldenlast die Handlungsfähigkeit zu verlieren. Als klares Zeichen der Veränderung an der Spitze senke Herr Draghi den Leitzins der EZB. Dadurch wird das Geld, im ersten Schritt für die Banken, billiger.

Banken können sich nun zu günstigeren Konditionen Geld von der EZB leihen. Damit ändert die EZB ihren Kurs und erhöht somit die Liquidität im Euroraum. Fraglich ist jetzt nur, ob und wann Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer davon profitieren können. Auf jeden Fall ist es ein Schritt, der von der Politik gefordert wurde, da das Vertrauen der Banken untereinander wieder an Stärke verliehrt. Wer weiß schon, wie viele toxische Papiere, neuerdings gehören ja auch griechische Staatsanleihen dazu, noch in den Portfolios der Banken lagern? Folglich muss die EZB als Überbrückungsfinanzierer einspringen.

An und für sich ist das alles ja kein Problem, nur die düstere Aussicht auf die einbrechende Konjunktur lassen erste Sorgenfalten in den Gesichtern der Politiker botoxresistent werden. Der Weltmarkt bricht pö a pö zusammen und reißt die Weltkonjunktur mit auf Talfahrt.

Für den Bauherren, den Immobilienkäufer und den Anschlussfinanzierer von heute ist das jedoch gar nicht so wild. Im Gegenteil. Die niedrigeren Zinsen erlauben eine höhere Tilgung, was einen rascheren Schuldenabbau zur Folge hat. Deshalb lohnt es sich, den günstigen Zins zu nutzen und ein Schnäppchen bei der Finanzierung zu machen. Über die Jahre gesehen lassen sich so enorme Summen einsparen.

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Tendenz
kurzfristig: seitwärts
mittelfristig: seitwärts

Vorsicht bei überstürztem Immobilienkauf

Zu Zeiten der Eurokrise stehen Immobilien als Wertanlage hoch im Kurs. Das Wort Betongold gewinnt an Bedeutung und fällt immer öfter, wenn es um langfristig sichere Investitionen geht. Kein Wunder, denn auf dem Finanzmarkt stehen unsichere Renditeerwartungen im Fonds- und Versicherungsgeschäft niedrigen Baufinanzierungszinsen gegenüber. Doch gerade in Zeiten wie diesen ist erhöhte Vorsicht geboten, um nicht in die Falle überteuerter Immobilienpreise zu tappen. Gier ist ein schlechter Ratgeber, wenn es um Wertanlagen geht.

Günstige Zinsen sichern
Wer sich die günstigen Zinsen sichern möchte und nachhaltig in seine Zukunft investieren will ist gut beraten, wenn er vor dem Kauf alle entscheidungsrelevanten Faktoren zusammenträgt und sich mit einem Profi der Baufinanzierung bespricht. Die Anschaffung einer Immobilie – sei es zu Eigennutzung, sei es als Anlageform – ist auf jeden Fall eine gute Entscheidung. Um so wichtiger ist es, sie tiefgreifend abzuwägen.

Beim Kauf einer Immobilie genau hinsehen
Ein Faktor, der genau unter die Lupe genommen werden muss, ist die Immobilie selbst. Bestandsimmobilien sollten vor dem Kauf durch einen Fachmann begutachtet werden. So lassen sich versteckte Folgekosten z. B. bei der späteren Bewirtschaftung aufdecken bzw. in die Finanzierung mit einkalkulieren. Die Lage des Objektes ist ein weiteres wesentliches Entscheidungskriterium. Häuser oder Wohnungen in einer schlechten Lage gewinnen nicht an Wert, egal wie modern sie auch sein mögen.

Der individuelle Finanzierungsplan
In einem zweiten Schritt ist die Finanzierung zu beleuchten. Günstige Zinsen und attraktive Baufinanzierungen werden von den verschiedensten Instituten angeboten. Wichtig ist es, die für einen persönlich optimale Finanzierungsform herauszuarbeiten. Institutunabhängige Berater unterstützen hier. Sie prüfen und vergleichen nicht nur die verschiedenen Angebote untereinander, sondern setzen diese in Bezug zur individuellen Käufersituation. Lange Zinsbindung oder hohe Tilgung? Wie sichere ich mir staatlich geförderte Finanzierungsangebote? Ist es sinnvoll alle Baumaßnahmen gleich zu erledigen oder streckt man diese besser über die Zeit? Wie nutze ich Steuervorteile? Eine maßgeschneiderte Finanzierung sorgt für den größtmöglichen Gewinn.

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Rückzahlung des Kredites wird von der Bank abgelehnt

Viele von uns haben schon Kredite aufgenommen und zurück gezahlt. Doch wie sieht es aus wenn man einen Kredit, vor allem einen langfristigen, vorzeitig ablösen oder umschulden möchte. Oftmals lehnen dies die Banken ab oder fordern eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Kunden die Anfang des neuen Jahrtausends Kredite zum Hausbau aufgenommen haben, haben einen Zinssatz von 6-7 %. Inzwischen liegt der Zinssatz bei etwa 4 %. So kommt natürlich zu der Überlegung den Kredit durch einen Anschlusskredit oder eine Umschuldung vorzunehmen. Für den Kreditgeber bedeutet dies einen Einnahmeverlust durch die entgehenden Zinsen. Daher bestehen sie in der Regel auf eine Entschädigung oder lehnen sogar ab. Durch diesen Umstand ist es schon zu vielen Gerichtsverhandlungen gekommen. In einigen Fällen wurde dem Kreditnehmer Recht gegeben. Wenn zum Beispiel ein Haus verkauft werden soll, kann der Kredit vorzeitig zurückgezahlt werden, wenn der Verkauf ohne Ablösung des Kredit nicht möglich ist. In einem anderem Fall durfte der Kredit abgelöst werden, da das Grundstück nur durch eine andere Bank beliehen werden konnte (BGH: Az. XI ZR 267/96 und XI ZR 197/96). Stimmt der Kreditgeber jedoch freiwillig zu hat er Anspruch auf Entschädigung.
Allerdings wurden den Banken Entschädigungen zugesprochen. In einigen EU-Ländern haben die Kreditnehmer einen Rechtsanspruch. Inzwischen ist die Gesetzeslage so, das Sparkassen und Banken die Berechnung der Entschädigung transparent (miteinander vergleichbar) gestalten müssen. Ebenso ist die Berechnung vom BGH geregelt.

Banken haben keinen Anspruch auf diese Entschädigung, wenn im Darlehensvertrag der Zins über zehn Jahre festgelegt wurde. Der Kunde kann nach Ablauf von zehn Jahren innerhalb einer sechsmonatigen Frist den Vertrag kündigen.

Im Fazit bedeutet das, dass der Kreditnehmer nur schwer aus den Verträgen entlassen wird und kaum Möglichkeiten hat. Wenn dies geschieht nimmt der Kreditgeber in der Regel eine Entschädigung. Banken stimmen aus dem Grund zu, damit der Kunde den günstigen Anschlusskredit bei ihnen aufnimmt und nicht bei einem Mitbewerber.

Unter dem Onlinerechner Vorfälligkeitsrechner können Sie sich die eventuell entstehende Entschädigung berechnen oder treten Sie mit mir in Kontakt und profitieren Sie von meinem Insiderwissen.

Günstige Zeiten für Baukredite

Wer rechtzeitig reagiert, kann einiges Sparen.

Hausbesitzer, deren Darlehen in den nächsten Monaten ausläuft, sollten so schnell wie möglich reagieren. Durch die Senkung der Hypothekenzinsen ist es nun, möglich einen Forward-Darlehen zu sehr attraktiven Konditionen zu erhalten. Wer schnell reagiert und ein Forward-Darlehen 3 – 6 Monate vorher abschließt, hat meist das Glück, das er mit keinem Zinsaufschlag rechnen muss. Allerdings sollte man nicht länger als Drei Jahre im Voraus planen, da der Zinsaufschlag in diesen Fall höher ausfällt.

Augen auf bei der Vertragsentscheidung

Wen man sich allerdings für so einen Vertrag entscheidet, sollte man Bedenken, das die Zinsen während der Laufzeit noch mal gesenkt werden können. Allerdings ist es, in diesen Fall dann nicht mehr möglich aus dem bestehenden Vertrag auszusteigen. Sollte man sich dennoch dazu entscheiden den Kredit vorzeitig abzulösen so besteht die Gefahr, dass die Bank eine Nichtabnahme-Entschädigung verlangen kann, diese kann dann eine höhere Summe erhalten.

Zinsentwicklung

Wie sich das Zinsniveau in den nächsten Jahren entwickelt, kann noch keiner beurteilen. Durch die derzeitigen Staatsschulden in den Euro Ländern sind die Deutschen Staatsanleihen relativ sicher. Da die Renditen auch im niedrigen Bereich stehen, kann sich dieses auf die Bauzinsen auswirken. Man sollte sich aber nicht darauf ausruhen den das Zinsniveau kann mit der Zeit wieder Steigen!

Laufzeit der Zinsbindung

Sollte es zu einer deflationären (Rückgang der Preise) Entwicklung kommen, so wird sich das Zinsniveau laut Einschätzung von Finanzexperten nicht all zu groß verändern. Somit wäre es möglich, sich für eine geringe Sollzinsbindung zu entscheiden.
Bei einer Inflation (Anstieg der Preise) wäre es ratsam sich für eine 15 jährige Laufzeit zu entscheiden.

Bei einer Laufzeit länger als 10 Jahre hat man die Möglichkeit einen Teil oder die komplette Summe vorzeitig zurückzuzahlen.

Zinskommentar Oktober 2011-Die Notenbanken müssen ran

Die Notenbanken übernehmen seit der Finanzkrise die Aufgabe, das Banken, – und auch das Wirtschaftssystem zu sichern. Dabei stellen die Notenbanken seit nunmehr drei Jahren sicher, dass die Banken über eine ausreichende Liquidität verfügen. Zeitgleich greifen die Notenbanken aktiv in das Finanzsystem ein, indem Staatsanleihen und Bankschuldverschreibungen aufgekauft werden. Das ist eigentlich nicht die originäre Aufgabe der Notenbanken.

Der Staat greift zur Finanzierung der Schulden aktiv in die Geldmarktpolitik ein und versucht mit faulen Mitteln, die Defizite auszugleichen. Dabei wird die Notenbank zum aktiven Helfer, um die Löcher zu stopfen, die trotzdem immer größer werden. Das geschieht in Amerika seit mehr als einem Jahrzehnt und die Bankenkrise hat das Resultat vor Augen geführt.
Eigentlich und ursprünglich sollten die direkten Käufer der Anleihen in Europa durch die EZB einmalig erfolgen, aber die Strategie wird einfach weiter verfolgt, sodass die Banken weiter mit einer scheinbaren Liquidität versorgt werden. Das Ergebnis ist ein verändertes Zinsniveau.

Aber alles Schlechte hat auch seine guten Seiten. Der Eingriff der Notenbanken sorgt auch dafür, dass die Zinsen für Baugeld extrem niedrig sind und so der Bürger ein wenig von den Zahlungen, die er in versteckter Form durch niedrige Guthabenzinsen leistet, zurück bekommen kann. Anstatt mit den niedrigen Anlagezinsen und schlechten Renditeergebnissen den Lebensversicherern und Fondsbetreibern das eigene Geld günstig zur Verfügung zu stellen, sollte man in eine Immobilie investieren. Hier sind die Zinsen derzeit extrem tief und es wird eine weitere Senkung der Zinsen für Baugeld erwartet.

Der Kauf eines Eigenheims kommt zumindest dem Bürger selbst zugute und ist ein beständiger Baustein für die sichere Altersvorsorge. Bürger mit einer guten Bonität sollten die aktuelle Zinslage nutzen und das gesparte Vermögen als Eigenkapital in die Finanzierung eines eigenen Hauses fließen lassen. Die niedrigen Zinsen ermöglichen zudem eine höhere Tilgungsrate, sodass man schneller der wirkliche Eigentümer seines Hauses ist, in dem man im Ruhestand kostenfrei wohnen kann.

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Tendenz
kurzfristig: seitwärts
mittelfristig: seitwärts

Versicherungen schützen vor Regressansprüchen

Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung kann beim Bauen eine Menge Ärger und Unkosten vermeiden. Eine Baustelle ist immer eine Gefahrenstelle und etliche Unfälle können sich hier ereignen, für die der Bauherr regresspflichtig gemacht werden kann.

Es können verschiedene Unfälle passieren. Eine häufige Unfallquelle ist Glatteis vor der Baustelle. Natürlich ist der Bauherr zum Räumen von Schnee und Eis verpflichtet. Oft denkt man daran aber erst, wenn es zu spät ist. Rutscht eine Person auf dem glatten Bürgersteig vor der Baustelle aus, haftet der Bauherr für den Unfall. Dieser Schadensfall kann von einer Bauherrenhaftpflichtversicherung aber übernommen werden.
Ebenfalls kann es zu Unfällen kommen, wenn Baumaterial unsachgemäß gelagert ist. Es kann verrutschen und auf Passanten oder Autos fallen. Auch in diesen Fällen tritt die Haftpflichtversicherung für den Schaden ein.
Auch nicht vorschriftsmäßig beleuchtete Baustellen können zu Unfällen führen, ebenso wie unsachgemäß aufgestellte Bauzäune. Sach- und Personenschäden, die aus diesen Unfällen entstehen können, werden von der Assekuranz gedeckt.
Oft wird ein Bauherr aber auch zu Unrecht für einen Schaden verantwortlich gemacht. In diesen Fällen agiert die Versicherung wie ein Rechtsschutz und wehrt den unrechtmäßigen Anspruch ab.

Regressansprüche, die von Privatpersonen oder auch von Berufsgenossenschaften gegen den Bauherren gerichtet werden können, belaufen sich oft auf Summen, die existenzbedrohend sein können. Somit ist der Abschluss einer Bauherrenhaftpflicht einer der ersten Schritte, die man unternehmen sollte, wenn man heute zu bauen anfängt.

Viele dieser Schadensfälle können natürlich auch eintreten, nachdem das Haus fertig ist. Eine Bauherrenhaftpflicht läuft in der Regel mit Ablauf der Bauphase aus. Im Anschluss daran sollte man dann eine Privathaftpflichtversicherung abschließen, die im eigenen Heim vor Schadensansprüchen schützt.
Zur Absicherung der Familie sollte man es auch in Betracht ziehen, eine Lebensversicherung abzuschließen. Heute ist zum Bauen meist eine Finanzierung notwendig. So sollte besonders der Verdiener lebensversichert sein, damit das Heim auch im Todesfalle für die Familie erhalten bleibt.