Was ändert sich 2016 für Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer

In 2016 kommen auf Immobilienkäufer und Eigenheimbesitzer wieder einige Neuerungen zu. So soll das Gesetz zur Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie bald verabschiedet werden. Zudem können Themen wie die verschärfte Energieeinsparverordnung und die damit verbundenen neuen Regeln zu Fördermitteln, die Mietpreisbremse oder mögliche Erhöhungen der Grunderwerbsteuer durchaus Auswirkungen auf Immobilienbesitzer und Immobilienkäufer haben.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Eine wichtige neue Regelung für private Baufinanzierungen wird am 21. März 2016 in Kraft treten. Es geht dabei um die Verabschiedung des Gesetzes zur Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR). Der Gesetzgeber will damit sicherstellen, dass die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten in Zukunft noch transparenter, qualitativ hochwertiger und kundenfreundlicher wird.

Energieeinsparverordnung verschärft
Ab Januar 2016 tritt die nächste Stufe der Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft, mit neuen Regeln für den Neubau. Formal bleibt die EnEV 2014 zwar bestehen, jedoch werden die energetischen Anforderungen verschärft. Die Anforderungen an den Primärenergiebedarf beim Neubau werden um 25 Prozent angehoben und der Wärmeschutz der Gebäudehülle muss um 20 Prozent effizienter werden. Altbaubesitzer sind wie bisher verpflichtet, Heizungen, die älter als 30 Jahre sind, auszutauschen und die oberste Geschossdecke gegen unbeheizten Dachraum zu dämmen.

KfW-Fördermittel für Sanierung, Neubau, Einbruchschutz
Für Bauherren von neuen Gebäuden bleibt das KfW-Programm 153 „Energieeffizient Bauen“ von Bedeutung. Zum 1. April 2016 gibt es aufgrund der neuen Stufe der EnEV einige Änderungen. Künftig wird ein KfW-Effizienzhaus 70 nicht mehr gefördert, da es zum Standard wird. Bauherren, die ein solches Haus planen und noch KfW-Förderung erhalten wollen, müssen bis Ende März kommenden Jahres einen Kreditantrag stellen. Es zählt der Antragseingang bei der KfW. Weiterhin interessant bleiben das KfW-Effizienzhaus 55 und 40. Außerdem soll die neue Kategorie KfW-Effizienzhaus 40 Plus mit einem attraktiven Tilgungszuschuss geschaffen werden. Der Förderhöchstbetrag verdoppelt sich auf 100.000 Euro. Außerdem sind künftig auch 20-jährige Zinsbindungen möglich (bislang nur zehn Jahre). Das bedeutet erhöhte Zinssicherheit für Baufinanzierer.

Zum 1. Januar 2016 wird auch das Programm „Energieeffizient Sanieren“ 151/152 verändert und weiter aufgestockt. Mit den zusätzlichen Mitteln sollen Renovierer, die ihre Heizung austauschen oder eine Lüftungsanlage einbauen, noch besser gefördert werden. Wenn zusätzlich zum Einbau einer Lüftungsanlage die Gebäudehülle verbessert wird (Lüftungspaket) oder wenn mit der Heizung auch die Wärmeverteilung erneuert wird (Heizungspaket), gibt es einen attraktiven Tilgungszuschuss von 12,5 Prozent auf den Förderbetrag pro Wohneinheit (maximal 6.250 Euro beim Höchstbetrag von 50.000 Euro). Immobilienbesitzer können den Antrag für die neue Förderung ab 1. April 2016 stellen, mit den Paketmaßnahmen aber schon ab dem 1. Januar beginnen. Auf der Kippe stand übrigens lange Zeit das Förderprogramm 275 für Solarstromanlagen mit Batteriespeicher. Nach neuesten Informationen soll dieses nun auch im Jahr 2016 fortgeführt werden. Auch das Programm „Altersgerecht Umbauen“ (Nr. 159/455) hat die KfW erweitert. Neben barrierereduzierenden Maßnahmen fördert das Kreditinstitut auch speziell Ein- und Umbauten, die ein Gebäude gegen Einbruch schützen, zum Beispiel einbruchhemmende Haustüren oder Alarmsysteme. Anträge für einen Kredit des Programms 159 zum Einbruchsschutz können erst ab dem 1. April 2016 gestellt werden. Derzeit gilt aber schon die Zuschussvariante der KfW (Programm 455).

Grunderwerbsteuer, Mietpreisreform: Weitere Planungen
Weitere neue Regelungen sind in Vorbereitung. So wird in Thüringen eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 5,0 auf 6,5 Prozent ab 2017 vorbereitet, dies steht gerade zur Abstimmung im Landtag. In absoluten Zahlen würde das bedeuten, dass Immobilienkäufer bei einer Investitionssumme von 250.000 Euro in Thüringen dann künftig statt bisher 12.500 Euro künftig 16.250 Euro an Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Andere Bundesländer haben noch nichts beschlossen, aber Änderungen sind durchaus denkbar. Nur Sachsen und Bayern haben seit der Umstellung der Zuständigkeit vom Bund auf die Länder im Jahr 2006 der Versuchung widerstanden, an der Steuerschraube zu drehen.

Kapitalanleger sollten an die Mietpreisbremse denken
Da man als Kapitalanleger immer auch mit Renditeberechnungen konfrontiert ist, sollten Sie auch an die Mietpreisbremse denken, die in immer mehr Bundesländern bereits umgesetzt wurde. Das Gesetz ist im Juni 2015 in Kraft getreten, das Urteil ist erwartungsgemäß gespalten. Das Hauptproblem bei der Umsetzung sind die in vielen Städten fehlenden Mietpreisspiegel, die als Berechnungsgrundlage nötig sind. In 2016 sind bereits weitere Gesetze zum Vermietungsrecht in Vorbereitung. Nach den Plänen des Bundesjustizministeriums soll künftig die Modernisierungsumlage sinken und eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach Modernisierungen eingeführt werden. Inwieweit die Pläne umgesetzt werden, wird sich zeigen. Als Vermieter mit Modernisierungsvorhaben sollte man dies bei den Planungen berücksichtigen.

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