Es gibt auf den deutschen Immobilienmarkt viele verschiedene Darlehensarten, die zum Teil gesetzlich geregelt oder ohne besondere Formvorschrift auskommen. Dabei wird als Darlehen grundsätzlich jeder schuldrechtlicher Vertrag gesehen, der die leihweise Überlassung von Geld zum Gegenstand hat.
Für die Baufinanzierung gibt es die folgenden Darlehensarten:
- Annuitätendarlehen
Annuitätendarlehen sind die heute meist vereinbarte Form von Hypothekendarlehen. Der Kredit wird in gleich bleibenden, zumeist monatlichen Raten getilgt (seltener viertel- oder halbjährliche Rate). Darin enthalten sind ein Zins- und ein Tilgungsanteil. Durch die fortlaufende Tilgung verringert sich allmählich der zu verzinsende Darlehensbetrag, so dass der Tilgungsanteil steigt und der Zinsanteil sinkt. - Anschlussdarlehen
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist für das aktuell laufende Darlehen sollte für die bestehende Restsumme zum Auslauftermin eine neue Vereinbarung getroffen werden. Häufig lohnt sich trotz der Umschreibungskosten für die Grundbuchänderung ein Vergleich mit anderen Bankkonditionen.
- KfW-Darlehen
Es können an 2. Rangstelle im Grundbuch staatlich bezuschusste Finanzierungsanteile zu Sonderzinssätzen z.B. für energieeffizientes Bauen oder Wohnraumbeschaffung genutzt werden.
- Forward-Darlehen
Das Forward-Darlehen, 1996 von Dr. Klein für die Finanzierung von kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen entwickelt, gilt heute auch bei privaten Immobilieneigentümern als beliebtes Mittel zur Sicherung ihrer Kreditbelastung.
Als Forward-Darlehen bezeichnet man den vorzeitigen Abschluss einer Anschlussfinanzierung für ein in den nächsten 60 Monaten auslaufendes Darlehen. Die Inanspruchnahme erfolgt, wenn der Vertrag für das auslaufende Darlehen beendet ist. Die Restschuld des alten Darlehens wird mit dem Darlehensbetrag des neuen Darlehens ausgeglichen. Während der Forward-Periode entstehen Ihnen keinerlei Kosten wie Zinsen oder Bereitstellungsentgelt. - CAP-Darlehen
Ein Cap-Darlehen ist ein variabel verzinsliches Hypothekendarlehen mit einer Zinsobergrenze (Cap-Grenze). Es verbindet die Zinssicherheit eines langfristigen klassischen Annuitätendarlehens mit der hohen Flexibilität und den niedrigen Zinssätzen von variablen Darlehen. Der Zinssatz wird nicht wie bei einem klassischen Darlehen für fünf oder zehn Jahre festgeschrieben, sondern alle drei bzw. sechs Monate dem aktuellen Zinsniveau angepasst. Vertragliche Grundlage für die Zinsanpassung ist der sogenannte EURIBOR. Dies ist ein Referenzzinssatz, zu dem sich die Banken das Geld untereinander ausleihen. Die festgelegte Cap-Grenze gibt Ihnen die Sicherheit, dass Sie innerhalb der Laufzeit keinen höheren Zinssatz zahlen müssen. - Fremdwährungsdarlehen
Hier wird das Darlehen nicht in Euro sondern in einer Fremdwährung ausgezahlt und verzinst. In diesen Fällen können zwar häufig sehr günstige Konditionen realisiert werden, der Kunde trägt jedoch das volle Kursrisiko der Fremdwährungsrückzahlung. - Variables Darlehen
Während der Laufzeit eines variablen Darlehens wird der zu zahlende Zins alle drei Monate an das aktuelle Zinsniveau angepasst. Vertragliche Grundlage für die Zinsanpassung ist der sogenannte 3-Monats-EURIBOR. Dies ist ein Referenzzinssatz, zu dem sich die Banken das Geld untereinander ausleihen. - Konstant Darlehen
Das Konstantdarlehen ist eine Kombination aus einer Vorfinanzierung und einem Bauspardarlehen, das wie folgt funktioniert: Bei Vertragsabschluss:
Sie bekommen Ihren Finanzierungsbedarf ausgezahlt. Parallel wird ein ergänzender Betrag in einen Bausparvertrag eingezahlt. Aus beiden Beträgen ergibt sich die Gesamtfinanzierungssumme.
Bis zur Zuteilung des Bausparvertrages:
Sie zahlen die monatlich feste Rate in den Bausparvertrag als Sparrate und in die Vorfinanzierung als Darlehenszins.
Bei Zuteilung des Bausparvertrages:
Die Vorfinanzierung wird zum Teil mit dem fälligen Bausparguthaben getilgt. Der verbleibende Betrag läuft nun als Bauspardarlehen weiter. Die weiterhin unveränderte monatliche Rate wird jetzt für Zinsen und Tilgung des Bauspardarlehens verwendet.