Was ist für Erst- und Anschlussfinanzierer wichtig

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In einer großen Umfrage wurde die „Baufinanzierungslandschaft-Deutschland“ von der Interhyp Gruppe gemeinsam mit dem Statistikportal Statista vermessen. Es wurden insgesamt fast 3.300 Immobilienbesitzer zu ihrer Erst- und Anschlussfinanzierung befragt. Einige gewonnene Erkenntnisse sind für angehende Baufinanzierer oder Anschlussfinanzierer wichtige Anregungen. So zum Beispiel, wie sich die Ansprüche an eine Finanzierung im Laufe der Finanzierungsdauer verändern.

Planungssicherheit bis zur Schuldenfreiheit rückt in den Blickwinkel
Die Befragung von insgesamt fast 3.300 Immobilienbesitzern offenbarte interessante Gemeinsamkeiten – und Unterschiede: Während zum Beispiel bei der Erstfinanzierung eine lange Zinssicherheit für die Mehrheit von 52 Prozent eine wichtige Rolle spielte, war dieser Aspekt bei der Anschlussfinanzierung für nur noch 39 Prozent der Befragten von Bedeutung.

Ansprüche an eine Finanzierung

Gleichzeitig rückte der Aspekt der Planungssicherheit bis zu einer Schuldenfreiheit stärker in den Fokus. So war für 33 Prozent der Anschlussfinanzierer die Planungssicherheit bis zur Schuldenfreiheit wichtig, etwa über Volltilger-Darlehen, sowie für 39 Prozent eine höhere Tilgung, um schneller schuldenfrei zu sein. Dagegen setzten jedoch nur 29 Prozent der Erstfinanzierer auf eine ausreichend hohe Tilgung für eine schnelle Entschuldung. Und nur 19 Prozent waren der Auffassung, dass ihnen die Planungssicherheit bis zur Schuldenfreiheit, zum Beispiel über Volltilger-Darlehen, wichtig ist. Ebenfalls interessant ist, dass bei der Erstfinanzierung für immerhin 40 Prozent der Befragten niedrige monatliche Raten ein ausschlaggebendes Kriterium waren. Im Gegensatz dazu legten nur 26 Prozent der Anschlussfinanzierer Wert auf eine niedrigere monatliche Belastung.

Sondertilgungsmöglichkeiten nachgefragt
Eine Gemeinsamkeit bei Erst- und Anschlussfinanzierern zeigte sich in Bezug auf die Möglichkeit zur Sondertilgung. In jeweils der Hälfte der Fälle wurden Sondertilgungsmöglichkeiten als wesentlich erachtet. Bei dem Aspekt der Flexibilität, beispielsweise der Tilgungssatzwechsel, war dies jedoch nur für 15 Prozent der Befragten bei der Erstfinanzierung relevant und bei der Anschlussfinanzierung sogar nur für 11 Prozent. Dieser Unterschied ist nachvollziehbar: Ein Tilgungssatzwechsel, mit dem zum Beispiel auf wechselnde Einkommen reagiert werden kann, ist weniger bedeutsam, wenn die Restschuld bereits geringer ist und die Einkommensentwicklung besser beurteilt werden kann.

Ansprüche an eine Finanzierung Darüber hinaus gibt es einen weiteren generellen Unterschied zwischen Erst- und Anschlussfinanzierern: Während 22 Prozent der Befragten Förderkredite und Zuschüsse bei der Erstfinanzierung als wichtig ansahen, war dieser Faktor für nur vier Prozent der Anschlussfinanzierer bedeutsam – was auch daran liegt, dass bei der Anschlussfinanzierung zumeist nur für die Modernisierung Fördermittel zur Verfügung stehen. Bemerkenswert ist eine weitere Gemeinsamkeit: Sowohl Erst- als auch Anschlussfinanzierer gaben an, dass neben günstigen Konditionen eine gute Beratung für sie das Allerwichtigste war. Beide Gruppen sagten aus, dass ihnen daran gelegen war, die für sie jeweils passendste Option zu finden.
Quelle: Prohyp GmbH

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Schimmel vorbeugen – Stoßlüften ist nicht immer ausreichend

Schimmelbefall

Besonders in Altbauwohnungen treten in der kalten Jahreszeit häufiger Schimmelbeläge und Stockflecken auf. Dies passiert vor allem dann, wenn das Haus eine schlechte Dämmung hat. Die Ursachen sind oft falsche Gewohnheiten beim Heizen und Lüften. Das bisher als Allheilmittel empfohlene Stoßlüften sei nicht ausreichend, sagen die Experten der Verbraucherzentrale (VZ) Rheinland-Pfalz. Sie raten zusätzlich mehrfach täglich zur Kipplüftung.

Regelmäßiges Lüften ist der beste Schutz vor Schimmel
„Mit unserem Schimmel-Check wollen wir gemeinsam mit Mietern und Hausbesitzern Schimmelprobleme lösen“, so die Aussage von Hans Weinreuter, Energiereferent der Verbraucherzentrale (VZ) Rheinland-Pfalz. Die Tipps, die der Experte gibt, reichen über das hinaus, was bisher als übliche Verhaltensregeln galt: „Stoßlüften reicht oft nicht aus, um Feuchtigkeit nachhaltig nach außen zu transportieren.“ Das bisher üblicherweise empfohlene Mittel, um Schimmelbildung zu verhindern, war mehrmaliges Stoßlüften am Tag. Neuere Erkenntnisse zeigen, dass dies jedoch offenbar nicht genügt: Die in Wänden, Bettdecken und Handtüchern gespeicherte Sorptionsfeuchte werde verzögert an die Luft abgegeben, so Weinreuter. Um diese nach draußen zu leiten, helfe eine Kombination aus Stoß- und Kipplüftung. Wichtig sei dabei, dass das Fenster nach einiger Zeit in gekippter Stellung wieder geschlossen wird. Beachtet werden solle außerdem, die Heizung im gekippten Zustand nicht abzuschalten, sondern weiterlaufen zu lassen, damit die eindringende Luft erwärmt wird und dadurch mehr Feuchtigkeit speichern könne. „Es gilt einen guten Mittelweg zwischen Energiesparen und Schimmelvermeidung zu finden“, so Weinreuter. Das sei aber oft nicht so einfach.

Stoßlüften gegen Schimmelbildung

Verbraucherzentrale bietet Beratung zu Lüftung, Schimmel und einen Check zu Hause
Wer wissen möchte, wie man in seinen vier Wänden dem Schimmel am besten vorbeugt, der kann sich an die Verbraucherzentrale (VZ) Rheinland-Pfalz wenden. Dort wird nicht nur eine Broschüre zu diesem Thema angeboten, sondern es ist auch möglich, Termine für einen sogenannten Schimmel-Check zu vereinbaren. Wer an einem umfassenden Schimmel-Check interessiert ist, kann ein kostenloses Beratungsgespräch in den Beratungsstellen der Verbraucherzentrale vereinbaren. Für den Fall, dass sich im Verlauf des Beratungsgesprächs herausstellt, dass ein Besuch vor Ort sinnvoll erscheint, könne auch direkt ein Termin vereinbart werden. Dieser Vorort-Beratungstermin ist jedoch kostenpflichtig und kostet durch die Förderung vom Bundeswirtschaftsministerium nur 40,00 Euro.

Eine Terminvereinbarung für die Erstberatung kann über die kostenlose Energiehotline der Verbraucherzentrale unter der Telefonnummer (0800) 60 75 600 oder per E-Mail an energie@vz-rlp.de vorgenommen werden. Mehr Kontaktinformationen gibt es unter https://www.verbraucherzentrale-rlp.de/beratung-rlp/telefonberatung. Die Broschüre „Damit die Pilze im Wald bleiben“ ist kostenlos in allen Beratungsstellen der Verbraucherzentrale erhältlich. Eine pdf-Version kann hier herunter geladen werden.

zur Broschüre „Damit die Pilze im Wald bleiben“

Hilfreich ist auch das Buch der Verbraucherzentrale „Feuchtigkeit und Schimmelbildung„, in dem ein umfassender Überblick zu allen Gesichtspunkten der Schimmelpilzproblematik gegeben wird.

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Zinskommentar Dezember 2017 – Entscheidungen von EZB und Fed und die Auswirkung auf die Bauzinsen

baufinanzierung marktlage

Die letzte Sitzung der Europäischen Zentralbank (EZB) in diesem Jahr vom 14.12.2017 wurde mit deutlich weniger Spannung verfolgt als die letzte diesjährige Sitzung der Notenbank FED in Washington am 13.12.2017. Von der EZB-Sitzung wurden keine nennenswerten Neuigkeiten für die Eurozone erwartet und Mario Draghis Kurs bleibt weiterhin stabil. Dafür sorgte Janet Yellen mit der dritten Zinserhöhung in diesem Jahr für mehr Aufmerksamkeit und bestätigte damit die Weiterverfolgung des eingeschlagenen Kurses.

EZB-Anleihekaufprogramm wird fortgesetzt und ausgebaut
Das derzeitige Anleihekaufprogramm sieht vor, dass in 2018 nicht nur Anleihen im Wert von bis zu 30 Milliarden Euro zusätzlich pro Monat gekauft werden, sondern darüber hinaus jeden Monat weitere knapp zehn Milliarden auslaufende Anleihen verlängert werden. Das Anleihekaufprogramm läuft vorerst bis mindestens September 2018 weiter. Durch diese Maßnahmen wird die Reduzierung der Anleihebestände der EZB de facto außer Kraft gesetzt und ein natürlicher Rückfluss kann nicht erfolgen. Somit steigt der Anleihen-Bestand der EZB jeden Monat um 30 Milliarden Euro netto. Der EZB-Chef Mario Draghi hatte seine expansive Politik unter anderem damit begründet, dass die Wirtschaft in der Eurozone weiterhin nicht ausreichend stabil sei. Für ihn sei wichtig, dass zunächst eine weiter reichende Erholung der europäischen Wirtschaft einsetzen müsse, bevor die Interventionen der EZB weiter reduziert werden. Als Indiz dafür führte Mario Draghi erneut die niedrige europäische Inflationsrate an, die ohne konjunkturfördernde Maßnahmen nachhaltig nicht hoch genug sei. Für die EZB liegt der Zielwert weiterhin bei zwei Prozent. Im Oktober 2017 betrug die Inflationsrate nur 1,4 Prozent und auch die Lohnsteigerungsrate ist laut Marion Draghi nicht in ausreichendem Maße gestiegen.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Finales Abschiedskapitel von Janet Yellen – Leitzins steigt um 0,25 Prozentpunkte
Die Chefin der amerikanischen Notenbank (FED) Janet Yellen erhöhte zum dritten Mal in diesem Jahr den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf eine Spanne zwischen 1,25 und 1,5. Da sie damit ihrem eingeschlagenen Weg folgte, gab es von den Märkten allerdings kaum Reaktionen, denn die Zinserhöhung war bereits eingepreist. Janet Yellen kann damit ihrem europäischen Kollegen weiter vorauseilen, denn in den USA sind genau die Parameter erreicht worden, die Marion Draghi noch erreichen möchte: Die Wirtschaft wächst kontinuierlich, die Inflationsrate liegt im Jahr 2017 durchschnittlich bei 2,1 Prozent und damit höher als in der Eurozone. Weitere Veränderungen waren nicht zu erwarten – zumal Janet Yellen Anfang des nächsten Jahres von ihrem Nachfolger Jerome Powell abgelöst wird. Somit entspricht die Anhebung des Zinses der Kommunikationsrichtlinie der FED und es kann davon ausgegangen werden, dass dies unter dem neuen FED-Notenbankchef Jerome Powell so bleiben wird.

Baufinanzierungszinsen sind minimal gestiegen
Die Zinsen für Baufinanzierungsdarlehen sind im letzten Monat um zehn Basispunkte gestiegen, wobei es sich dabei um übliche Marktschwankungen handelt. Für das kommende Jahr kann weiterhin mit einem günstigen Zinsumfeld für Bauherren und Hauskäufer gerechnet werden. Die Zinskonditionen bleiben weiterhin auf einem historischen günstigen Niveau, allerdings wird wohl die die Talsohle hinter uns liegen.

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Baufinanzierung mit 50plus – Wie das geht und was zu beachten ist

Haus

Im Jahr 2016 ist die WIKR (Wohnimmobilienkreditrichtlinie) in Deutschland in Kraft getreten und seit dem sehen einige Experten aufgrund veränderter Bonitätsanforderungen ältere Darlehensnehmer mit einem Finanzierungswunsch generell im Nachteil. Doch worauf wird bei der Kreditwürdigkeitsprüfung genau geachtet? Und was macht es für die Generation 50plus durch diese Änderung wirklich schwierig bis unmöglich, ein Haus zu bauen oder zu sanieren? Einige Tipps und Beispiele aus der Praxis.

Im Fokus steht die Kapitaldienstfähigkeit
Die Kreditwürdigkeitsprüfung soll prinzipiell zeigen, ob es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nachkommen kann. In dem Zuge steht vor allem die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit im Fokus – und damit die Frage, ob der Kreditnehmer das Darlehen in jeder Lebenslage bedienen kann. Wenn das Darlehen bis in die Rentenzeit reicht, muss also geprüft werden, ob das Einkommen dann hoch genug ist. Ein weiterer Aspekt ist, ob der Kredit innerhalb der statistischen Lebenserwartung zurückgezahlt werden kann – denn nur dann kann der Kreditnehmer naturgemäß seinen vertraglichen Pflichten nachkommen.

Barrierearm wohnen

Es ist nie zu spät, seinen Wohntraum zu verwirklichen
Das bedeutet trotzdem nicht, dass Menschen, die erst spät einen Kredit aufnehmen, seit Inkrafttreten der WIKR im März 2016 keine Möglichkeit mehr haben, ein Darlehen zu erhalten. Vorrangig ist zwar die Frage, ob der Darlehensnehmer den Kredit dauerhaft zurückzahlen kann. Trotzdem darf durchaus der Wert der Immobilie als Gewähr für die Deckung bestehender Verbindlichkeiten hinzugezogen werden. Die Beurteilung der Bonität darf sich nur nicht vorrangig darauf stützen. Davon abgesehen gibt es weitere Möglichkeiten: Unter Umständen kann beispielsweise ein weiterer Darlehensnehmer in den Vertrag aufgenommen werden. Übersteigt das gewünschte Darlehen einen gewissen Betrag nicht, ist zudem zu überlegen, ob nicht ein Ratenkredit, für den andere Bonitätsanforderungen gelten, eine geeignetere Lösung ist. Welche Lösungen sind möglich? Lesen Sie im Folgenden aus drei Praxisbeispielen.

Drei Ansätze, was im Alter möglich ist:

  1. Ein älteres Ehepaar möchte umbauen und sanieren, hat eine abbezahlte Immobilie, möchte diese aber nochmal einmal mit 30.000 Euro beleihen. Eine Finanzierung über das KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ (allgemein Programm 151 oder Einzelmaßnahmen Programm 152) ist zu den üblichen KfW-Konditionen über entsprechende Bankpartner problemlos möglich. Wenn es sich um eine kosmetische Modernisierung handelt, ist ein normales Baudarlehen möglich. Ob das bei 30.000 Euro im Einzelfall unter anderem wegen der Nebenkosten und des Notar-Aufwands sinnvoll ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Aus Gründen der Rückzahlungsflexibilität und der einfacheren Beantragung ist ein Ratenkredit eventuell die bessere Option (dieser ist für wohnwirtschaftliche Verwendung nicht viel teurer).
  2. Ein Ehepaar (beide 55) möchte eine Eigentumswohnung kaufen, hat 40 Prozent Eigenkapital und noch kein Eigentum. Auch hier bieten sich zahlreiche Finanzierungsmöglichkeiten. Die Finanzierung muss auch vor Renteneintritt nicht zwingend zurückgezahlt sein. Wichtig für die Banken ist, dass der Baufinanzierer mit dem voraussichtlichen Renteneinkommen die Finanzierung bis zum Ende der Laufzeit zurückzahlen kann. Teilweise gibt es Höchstaltersgrenzen, bis zu denen der Kredit zurückgezahlt werden muss. Teilweise wird von Banken gefordert, dass das Darlehen des Kunden zum Beispiel bis zum 75. Lebensjahr nur noch 60 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie betragen darf.
  3. Ein Ehepaar (67 und 65) hat 80.000 Eigenkapital und möchte eine Wohnung für die Tochter kaufen. Hier gilt das Gleiche wie bei Ehepaar unter Nummer zwei. Die Tilgung für die Finanzierung sollte je nach Kaufpreis der Immobilie so gewählt werden, dass eine Rückzahlung der Finanzierung idealerweise in den nächsten 15 bis 20 Jahren erfolgen kann. Dies ist aber ohnehin ein wichtiger Bestandteil des Finanzierungskonzeptes, welches auch bei jüngeren Baufinanzierern von Bedeutung ist. Beim Kauf einer sehr teuren Wohnung in München oder Frankfurt kann unter Umständen die Tochter in die Finanzierung einbezogen werden und damit eine niedrigere Rate vereinbart werden, da die Finanzierung dann auch länger laufen kann, denn die Erbensituation ist in diesem Fall ja klar.

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Zinskommentar November 2017 – Fehlgeschlagene Jamaika-Sondierungsgespräche und die Auswirkungen auf den Zinsmarkt

baufinanzierung marktlage

Aktuell ist die Politik von Unklarheit geprägt und Experten rechnen mit spürbaren Schwankungen auf den Finanzmärkten. Unsere Regierung ist aktuell nur geschäftsführend tätig und niemand weiß, ob es zu Neuwahlen oder einer großen Koalition, einer Minderheitsregierung oder vielleicht doch einer Jamaika 2.0 Lösung kommen wird. Wie wird sich die aufgeschobene Regierungsbildung auf die aktuell boomende Wirtschaft auswirken und ist ein drohender Stillstand vermeidbar?

Druck auf EBZ sinkt kurzfristig
Im Oktober ist die Kerninflation um 0,9 Prozent gesunken und hat sich in Gegenüberstellung zur Rückschau auf den September und August offenkundig dargestellt. Das durch die EZB anvisierte Ziel der Zwei-Prozent-Marke wird bis zum Jahresende 2017 keinesfalls erreicht. Derzeit steht die EZB somit nicht unter Druck und verliert kein Wort darüber, eine Zinsanhebung anzustreben und die lockere Geldpolitik zu straffen. Auch in den USA bleibt der Leitzins unverändert. Janet Yellen wird von Powell abgelöst und es ist davon auszugehen, dass dieser moderat und auf den Konsens orientiert arbeitet. Erwartungsgemäß wird er die kleinen Schritte von Yellen fortführen und den Leitzins nur langsam heben. Welche Auswirkungen die Neubesetzung der FED Chefetage inklusive des vollständigen Austritts Janet Yellens aus dem Führungsgremium auf den deutschen Zinsmarkt haben wird, ist aktuell noch nicht erkennbar.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Aufmerksamkeit und Skepsis prägen den Zinsmarkt
Wird sich die Geldpolitik verändern oder kommt es zum Stillstand in der Wirtschaft? Seit den gescheiterten Verhandlungen zur Regierungsbildung sind sich Experten uneinig und blicken mit Skepsis in die Zukunft. Zum jetzigen Zeitpunkt ist nicht einmal ersichtlich, ob die Bildung einer Regierung bis zum Jahresende erfolgt oder ob es wirklich zu Neuwahlen kommt. Auch wenn die SPD wider Erwartens einlenkt und zur Groko (große Koalition) bereit zu sein scheint, ist das Ende der Fahnenstange noch nicht ersichtlich. Wir warten weiter gespannt auf ein Ergebnis und blicken aufmerksam in Richtung EZB.

Baufinanzierungszinsen weiterhin günstig
Bei den Zinsen für Immobilienkredite konnte man im letzten Monat eine leichte Tendenz nach unten feststellen. Für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung liegt der Zins aktuell unter der Ein-Prozent-Marke. Bei den Darlehenszinsen ist kein nachhaltiger Sprung nach oben zu erwarten, jedoch wird es aber durchaus Schwankungen geben. Die Zinskonditionen bleiben weiterhin auf einem historischen günstigen Niveau und Kaufinteressenten sollten sich nicht von den politischen Entwicklungen unter Druck setzen lassen.

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können.
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Änderungen bei den KfW-Förderprogrammen 124, 134, 167 und 159

KfW Förderprogramme

Zum 23. November 2017 werden von der KfW-Bank zu den KfW-Wohnwirtschaftsprogrammen überarbeitete Merkblätter veröffentlicht. Dies betrifft die Programme KfW-Wohneigentumsprogramm (124/134), Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit (167) und Altersgerecht Umbauen – Kredit (159). Neben einem neuen Aufbau zur Orientierung, gibt es aktuelle Hinweise zum Kumulierungsverbot mit § 35a Abs. 3 Satz 2 EStG und grundsätzliche steuerliche Hinweise.

Förderziel KfW-Wohneigentumsprogramm (124/134):
Die KfW fördert mit zinsgünstigen, langfristigen Krediten den Bau oder Erwerb von selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen sowie den Erwerb von Genossenschaftsanteilen für selbstgenutzten Wohnraum in Deutschland.

Änderungen:

  • neuer Aufbau des Dokuments und redaktionelle Änderungen
  • Hinweis zum Kumulierungsverbot mit § 35a Abs. 3 Satz 2 EStG
  • grundsätzliche steuerliche Hinweise

Mehr Informationen finden Sie unter:
KfW-Wohneigentumsprogramm

Förderziel Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit (167):
Die KfW fördert mit zinsgünstigen Krediten den Einbau von Heizungsanlagen zur Nutzung
erneuerbarer Energien. Die Förderung kann in Ergänzung zu Zuschüssen aus dem Marktanreizprogramm zur „Förderung von Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien im Wärmemarkt“ des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA, siehe dazu www.bafa.de) genutzt werden. Die Förderung soll darüber hinaus die finanzielle Belastung durch die Investitions- und Heizkosten reduzieren und diese für den Nutzer langfristig kalkulierbarer machen.

Änderungen:

  • neuer Aufbau des Dokuments und redaktionelle Änderungen
  • Klarstellung zum Förderhöchstbetrag
  • Hinweis zum Kumulierungsverbot mit § 35a Abs. 3 Satz 2 EStG
  • grundsätzliche steuerliche Hinweise

Mehr Informationen finden Sie unter:
Energieeffizient Sanieren

Förderziel Altersgerecht Umbauen – Kredit (159):
Die KfW fördert mit zinsgünstigen, langfristigen Krediten bauliche Maßnahmen in Wohngebäuden, mit denen Barrieren im Wohnungsbestand reduziert sowie der Wohnkomfort und die Sicherheit erhöht werden. Davon profitieren alle Altersgruppen: Es ermöglicht älteren Menschen einen möglichst langen Verbleib in der gewohnten Umgebung, kommt Menschen mit Behinderung oder in ihrer Mobilität eingeschränkten Menschen oder Familien mit Kindern zugute. Zusätzlich ermöglicht es den Schutz vor Wohnungseinbruch. Maßnahmen zum Einbruchschutz und zur Barrierereduzierung können für natürliche Personen alternativ mit einem Zuschuss aus Altersgerecht Umbauen (Produktnummer 455) gefördert werden.

Änderungen:

  • Klarstellung zum Förderhöchstbetrag
  • Hinweis zum Kumulierungsverbot mit § 35a Abs. 3 Satz 2 EStG

In der Anlage zum Merkblatt „Technische Mindestanforderungen und förderfähige Maßnahmen“ wurden Klarstellungen vorgenommen zu:

  • Förderfähige Maßnahmen und Anforderungen zum Einbruchschutz
  • Förderbereich 6, Einbau oder Erweiterung von Altersgerechten Assistenzsystemen

Die Änderungen im Merkblatt „Altersgerecht Umbauen – Kredit“ und in der Anlage „Technische Mindestanforderungen und förderfähige Maßnahmen“ haben auch die Anpassung der Fachunternehmerbestätigung – Maßnahmen zum Einbruchschutz“ erforderlich gemacht.

Mehr Informationen finden Sie unter:
Alters­gerecht Umbauen

Quelle: KfW-Bank

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Herbstlaub – Wer muss die Blätter beseitigen?

Herbstlaub beseitigen

Mit seinen bunten Blättern bringt der Hebst viel Farbe in die Gärten. Doch wenn die Blätter von den Bäumen fallen, ist die Laubentsorgung oft ein Streitpunkt. Die Folgen des Herbstes beschäftigen deshalb immer wieder die Gerichte. Der Verband der Immobilienverwalter (VDIV) RheinlandPfalz/Saarland informiert darüber, welche Pflichten Eigentümer oder Mieter haben.

Der Vermieter kann die Aufgabe an den Mieter übertragen
Die regelmäßige Beseitigung von Laub und gefährlichen Ästen zählt zu den sogenannten Verkehrssicherungspflichten des Grundstückseigentümers beziehungsweise des Vermieters. Auf den öffentlichen Straßen und Wegen ist dafür die Kommune zuständig. Diese Aufgabe gibt sie jedoch in der Regel über eine Satzung direkt an die angrenzenden Grundstückseigentümer weiter. So sind neben den Wegen auf dem eigenen Grundstück auch die direkt angrenzenden Gehsteige von Laub- oder Schneemengen zu befreien. Vermieter können diese Arbeiten zwar grundsätzlich dem Mieter übertragen, jedoch entbindet ihn das selbst nicht automatisch von seinen Verkehrssicherungspflichten. Weiterhin muss durch eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag oder einer beigefügten Hausordnung die Übertragung geregelt sein und er muss gewährleisten, dass der Mieter seiner Aufgabe nachkommt.

Die private Haftpflichtversicherung

Laubentsorgung im Herbst: Wer in der Pflicht steht und Räumpflicht „in üblichem Maß“
Wann ist das Laub täglich zu beseitigen? Wolfgang Ries, stellvertretender Vorstand des VDIV Rheinland-Pfalz/Saarland: „Die Laubentsorgung muss natürlich zumutbar bleiben. Gerichte sprechen beim Thema Laub von einer Räumpflicht in üblichem Maß. Das Problem ist allerdings, dass das im Streitfall von Gerichten unterschiedlich ausgelegt wird. Oft übergeben Eigentümergemeinschaften das Laubräumen an einen externen Dienstleister, dieser wird über die Jahresabrechnung verrechnet und die Bewohner müssen sich um nichts kümmern.“ Werktags ist je nach Satzung der jeweiligen Kommune zwischen circa 6:30 und 21:00 Uhr für laubfreie Wege zu sorgen, an Sonn- und Feiertagen ab 8:00 Uhr. Wenn es etwa durch nasses Laub zum Sturz kommt, entscheiden Gerichte über Mitschuld und Ansprüche des Verunglückten. Fußgänger haben sich aber bei herbstlicher Witterung auch vorsichtig zu verhalten, denn sie müssen sich darauf einstellen, dass es im Herbst durch Blätter rutschig werden könne. Eine Reinigung der Wege durch Grundstücksbesitzer könne nur im Rahmen des Zumutbaren verlangt werden. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung des Vermieters reguliert den Schaden, auch wenn der Mieter für das Räumen zuständig war. Die Versicherung wird aber versuchen, sich das Geld beim Mieter zurückzuholen. Wenn er Glück hat, übernimmt seine Privathaftpflichtversicherung dann den entstandenen Schaden. Wohnt man selbst als Eigentümer im Objekt, dann ist die Privathaftpflichtversicherung für eine Entschädigung zuständig.

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Zinskommentar Oktober 2017 – Das Anleihekaufprogramm im Fokus bei EZB und FED

baufinanzierung marktlage

Aus den Protokollen der letzten EZB Sitzung wird deutlich, dass derzeit ausführlich über die Fortsetzung der Anleihekaufprogramme durch die Notenbank diskutiert wird. Derzeit sind monatliche Ausgaben für Anleihekäufe von 60 Milliarden Euro Standard. Zum Jahresende läuft das Programm aus und jetzt wird überlegt, in welchem Umfang die Ankäufe weitergeführt werden. Eine vollständige Aussetzung wie früher besprochen steht nicht auf der Agenda der EZB. Ersichtlich ist aber, dass die Notenbank das Kaufvolumen senken und die Laufzeit einschränken möchte.

Nächste Ratssitzung entscheidet über neues Programm
Am 26.10.2017 wird die Zukunft des Programms besprochen, äußerte sich EZB Chef Mario Draghi. Die sehr lockere Geldpolitik ist allerdings nicht beendet, da ein sofortiger Ausstieg die aktuelle Erholung der Wirtschaft in der Eurozone gefährden könnte. In den vergangenen Wochen und Monaten hat sich der Eurokurs gestärkt und die Notenbank von einer Entscheidung über die Zukunft der Geldpolitik abgehalten. Hinzu kommen positive Tendenzen in der Wirtschaft, die zum Beispiel mit steigenden Exportzahlen für Deutschland aufwarten. Bisher wirkt sich der gestärkte Euro positiv aus und damit das so bleibt, sind gravierende Änderungen in der Geldpolitik nicht vorgesehen.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Beeinflusst die EZB den Eurokurs?
Kritiker meinen, dass die EZB die Stärkung des Euro beeinflusst. Diese Äußerung wies Mario Draghi ab und sagte, dass die EZB nicht den Eurokurs, sondern das Wirtschaftswachstum und die Inflation beeinflusst. Dass sich der Euro dabei erholt hat, ist eine positive Begleiterscheinung und nur einer der zahlreichen Faktoren, die für das Wachstum der EU-Wirtschaft sprechen. Auch einen Währungskrieg mit den USA schließt die EZB kategorisch aus und gibt Trump damit Kontra, der sich diesbezüglich in der Öffentlichkeit geäußert hat. Auch die US-Notenbank FED beschäftigt sich mit Anleihen, ist aber bereits weiter als die EZB. Janet Yellen gab bekannt, dass ab Oktober auslaufende Anleihen im Wert von zehn Milliarden Dollar im Monat nicht mehr ersetzt werden. Diese Summe wird monatlich um zehn Milliarden Dollar gesteigert bis jeden Monat Anleihen im Wert von 50 Milliarden Dollar nicht mehr ersetzt werden.

Entwicklung der Baufinanzierungszinsen
Die Baufinanzierungszinsen entwickelten sich bis Anfang Oktober seitwärts. Nach 1,02 Prozent Anfang September bewegten sich 10-jährige Darlehen bis Anfang Oktober minimal auf 1,01 Prozent. Bei den 15-jährigen Darlehen folgten auf 1,48 Prozent im September 1,51 Prozent im Oktober. Das Zinsniveau hat sich vorerst stabilisiert und von einem Rückschritt der Hypothekenzinsen kann man derzeit nicht ausgehen. Die nächsten Entscheidungen der Notenbanken und deren Auswirkungen auf das Bundesanleihen- und Zinsniveau werden den Kurs größtenteils vorgeben. Entsprechend sollten die Baufinanzierungszinsen im nächsten Jahr tendenziell steigen. Wer aktuell nach einer Immobilie sucht, kann nach wie vor von sehr niedrigen Zinsen profitieren und muss für die kommenden Monate auch nicht mit einem sprunghaften Anstieg der Zinsen zu rechnen.

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Immobilie als Kapitalanlage – Worauf sollte man heute achten

immobilienkapitalanlage

Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnte sich früher meistens schon aus steuerlichen Gesichtspunkten. Das hat sich mittlerweile geändert. Inzwischen ist jemand, der eine Immobilie nicht zur Eigennutzung kauft, viel eher ein Kapitalanleger im klassischen Sinne: Er will nicht sparen, sondern vor allem Rendite erzielen. Was das für die Finanzierung bedeutet, wird in dem folgenden Artikel behandelt.

Kapitalanlage unter veränderten Vorzeichen
Blickt man einige Jahre zurück, da erfreute sich der Erwerb einer Immobilie als Steuersparmodell großer Beliebtheit. Der Kapitalanleger zahlte gut und gerne um die 6 Prozent Darlehenszinsen und konnte diese beim Finanzamt geltend machen. Vor dem Hintergrund fiel die Wahl häufig auf eine 100-Prozent-Finanzierung und nicht selten wurden sogar die Nebenkosten mitfinanziert. Zudem hatten Produkte mit Tilgungsaussetzung Hochkonjunktur. Diese Vorgehensweise hat sich mittlerweile komplett geändert. Ein Grund ist, dass bei einem Zinssatz von 2 Prozent oder noch weniger, sich das Abschreiben der Schuldzinsen kaum noch lohnt . Darüber hinaus fordern Banken mittlerweile von Kapitalanlegern erhöhte Bonitätsanforderungen, was Auswirkungen auf die Finanzierung hat. Ein Kapitalanleger muss heute anders planen und rechnen.

Finanzierung mit neuen Parametern
So gilt inzwischen auch für Kapitalanleger, das der Eigenkapitalanteil bestmöglich kalkuliert wird. Ein höherer Eigenanteil wird von den Banken gern gesehen und wirkt sich positiv auf die Zinskonditionen aus. Auch die Tilgungslogik hat sich verändert und es empfiehlt sich gegenüber früher, eine höhere Tilgung einzubauen. Denn wer höher tilgt, investiert direkt in die Entschuldung. Das ist auch vor dem Hintergrund zu empfehlen, als dass der Zeithorizont eines Kapitalanlegers in der Regel kürzer ist als der eines Eigennutzers.

Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise

Die veränderte Vorgehensweise hat auch Auswirkungen auf die Zinsbindung. Da sich die Zinsen nach wie vor auf sehr niedrigem Niveau bewegen, sollte sich der Kapitalanleger so wie der Eigennutzer in der Regel für eine lange Bindung entscheiden. Das gibt ihm Planungssicherheit, weil es ihn für 10, 15 oder noch mehr Jahre vor einem Zinsänderungsrisiko schützt. Gleichzeitig sollte sich der Kapitalanleger im Klaren sein, welches Motiv er hat. Entscheidet er sich für das Investment, weil ihm vor allem an der Wertstabilität und der vermuteten Wertsteigerung liegt, die etwa beim späteren Verkauf zu Buche schlägt? Oder geht es ihm weniger um das sichere „Betongold“, als um Gewinne aus laufenden Mieteinnahmen? Auf jeden Fall gilt es, konservativ zu kalkulieren und sich bewusst zu machen, dass selbst eine avisierte Rendite von 4 Prozent kein Selbstläufer ist.

Vermarktungschancen im Fokus
Unabhängig davon, worauf der Kapitalanleger abzielt, muss er darauf achten, dass sich die Immobilie gut vermarkten lässt. Dazu gehört, dass das Objekt, was Zustand, Ausstattung und Lage anbelangt, für die Allgemeinheit von Interesse ist. Denn je spezieller das Objekt, desto schwieriger ist es zumeist zu vermieten und später vielleicht zu verkaufen. So wird ein 250-Quadratmeter-Loft in einem denkmalgeschützten Wasserwerk in der Regel weniger stark nachgefragt werden als die zentrumsnahe Drei-Zimmer-Wohnung in einem Neubau. Entscheidet sich der Kapitalanleger trotzdem für die erste Variante, so sollte ein erhöhtes Risiko von Mieterwechseln beziehungsweise Mietausfällen in Betracht gezogen werden.

Eine Immobilie als Kapitalanlage erfolgt heute unter anderen Vorzeichen als in der Vergangenheit. Doch werden diese berücksichtigt, kann das Investment das halten, was sich der Kapitalanleger davon verspricht.

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Zinskommentar September 2017 – Wann sind geldpolitische Änderungen von der EZB zu erwarten?

baufinanzierung marktlage

EZB Präsident Mario Draghi hat verlautbaren lassen, dass es im Herbst eine Änderung beim Anleihekaufprogramm geben kann. Aktuell, also nach der letzten Sitzung nach der Sommerpause gab es noch keine Korrekturen. Dies begründete sich vor allem im gestärkten Eurokurs, der aktuell den Finanzmarkt beschäftigt und zu Überlegungen animiert.

Wie wird Mario Draghi entscheiden?
Banken, Experten und die Politik plädieren aktuell für eine Beendigung der billigen Geldschöpfung innerhalb der Eurozone. Mario Draghi scheint unschlüssig, er befindet sich in der Klemme. Doch im Bezug auf die Erholung der europäischen Wirtschaft und der Erholung des Euro sind Veränderungen durchaus eine Maßnahme, die in Erwägung zu ziehen und konkret zu überlegen ist. Die EZB mit Mario Draghi an der Spitze stimmt der Einschätzung generell zu. Allerdings ist die EZB Führung noch unschlüssig, da die ökonomischen Eckdaten noch keine Plausibilität zulassen und somit gegen eine Änderung der Niedrigzinsen sprechen. Die Verbraucherpreise haben die gewünschte Zielmarke von 2 Prozent noch nicht erreicht und auch der Export ist nicht zufriedenstellend. Der Eurokurs ist zwar gestiegen, hat sich aber neben der Freude über die wachsende Wirtschaft auch durch eine negative Performance ins Augenmerk gebracht. Die Produkte aus der Eurozone sind teurer, was den Export beeinflusst und konträr zu günstigeren Importen und einer niedrigen Inflation steht.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Sorgen und Überlegungen zu Niedrigzinsen
Der starke Eurokurs verunsichert die EZB und hält zu Überwachungen an. Eine Entscheidung über Anleihekäufe lässt sich allerdings nicht mehr lange hinauszögern, da die aktuellen Anleihekäufe zum Jahresende auslaufen. Eine Vertagung der Entscheidung ging in Folge mit der Eurostärkung einher und ist nicht mehr als eine Verschiebung, die bis zum Frühjahr des kommenden Jahres auf eine Entscheidung wartet. Was wird geschehen? Aktuell blickt der Markt interessiert in Richtung EZB und erwartet eine Entscheidung, die sich an aktuellen Prognosen und den Gegebenheiten der Finanzmärkte orientiert. Damit ist eine Beendigung der Niedrigzinsen gemeint, da die Wirtschaft derzeit starke Fluktuationen aufzeigt.

Entwicklung der Baufinanzierungszinsen
Die Zinsen für 10-jährige Hypothekendarlehen vollzogen seit Anfang August einen zyklischen Rückgang. Von 1,16 Prozent ging es bis Anfang September auf 1,02 Prozent zurück. Diese rückläufige Entwicklung der letzten sechs Wochen wird aber voraussichtlich nicht von Dauer sein. Aktuell fehlen zwar die Impulse für einen neuerlichen Zinsanstieg, dennoch kann aber davon ausgegangen werden, dass die Anleihen- und Zinskurse in den nächsten Monaten im Zuge neuer Maßnahmen der Notenbanken wieder in Bewegung geraten. Entsprechend sollten die Baufinanzierungszinsen im nächsten Jahr tendenziell steigen. Wer aktuell nach einer Immobilie sucht, kann nach wie vor von sehr niedrigen Zinsen profitieren und muss für die kommenden Monate auch nicht mit einem sprunghaften Anstieg der Zinsen zu rechnen. Es muss also keinesfalls Panik aufkommen, dennoch könne mit einem zügigen Abschluss in den nächsten Monaten unter Umständen gutes Geld gespart werden. Angesichts hoher Immobilienpreise, vor allem in den Ballungsräumen, könnten sich leichte prozentuale Veränderungen der Baufinanzierungszinsen bereits deutlich auf die Finanzierungskosten auswirken.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend

Entwicklung Leitzins und Inflation

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