Zinskommentar Januar 2020 – EZB behält auf der ersten Sitzung 2020 die bisherige Zinspolitik bei

baufinanzierung marktlage

Auf der letzten EZB-Ratssitzung im Dezember 2019 hatte Christine Lagarde eine umfassende Strategieprüfung angekündigt. Dabei ging es darum, dass alle geldpolitischen Instrumente und Ziele der Zentralbank – inklusive des Kernziels der Inflation von nahe bei, aber unter zwei Prozent – neu betrachtet und bewertet werden sollen. Die Prüfung soll im Januar 2020 beginnen und vor Ende 2020 abgeschlossen sein soll. Laut der neuen EZB-Präsidentin werde dabei kein Stein auf dem anderen bleiben.

Reformiert Christine Lagarde die Notenbank?
Fachleute halten eine Anpassung des Inflationsziels für relativ wahrscheinlich. Denn trotz der massiven geldpolitischen Intervention in den letzten Jahren, konnte die Europäische Zentralbank (EZB) das 2-Prozent-Ziel bei der Inflation nicht nachhaltig erreichen. Daher ist es vorstellbar, dass eine Absenkung des Ziels oder auch die Entscheidung für ein breiter gefasstes Inflationsband, beispielsweise einen Korridor zwischen ein und zwei Prozent eingeführt wird. Auch eine grundsätzliche Diskussion über radikalere geldpolitische Maßnahmen wie das Helikoptergeld ist durchaus denkbar. Erwarten kann man in jedem Fall eine Positionierung zu mehr nachhaltigen Investments durch die EZB, was Christine Lagarde bereits zum Beginn ihrer Amtszeit durch blicken lies. Allerdings sind die Mitglieder der Notenbank über den Vorstoß von Christine Lagarde, dass die EZB den Klimawandel stärker in ihrer Arbeit berücksichtigen müsse, gespalten.

Zinsentwicklung über die fünf letzten Jahre

Der deutsche Bundesbank-Chef Jens Weidmann geht unter anderem nicht davon aus, dass die Berücksichtigung der Klimaschutzaspekte mit dem Mandat der EZB vereinbar sind. Aber selbst wenn die EZB ihre Strategie langfristig ändern könnte, dürften wir uns im laufenden Jahr geldpolitisch überwiegend in dem bisher gewohnten Fahrwasser bewegen. Man kann deshalb davon ausgehen, dass die Zinsen weiterhin niedrig bleiben und der Leitzins im Jahr 2020 aus heutiger Sicht nicht angepasst wird. Auch beim Einlagezins ist nicht mit einer signifikanten Anhebung oder Senkung von Seiten der Währungshüter auszugehen. Allenfalls bei Anleihekaufprogramm sind Anpassungen wahrscheinlich.

Weltwirtschaftsrezession ist zwar erst einmal abgewendet, das Risiko bleibt dennoch
Die Schwäche der Weltwirtschaft hält weiter an, allerdings haben sich die Aussichten für das Jahr 2020 zumindest leicht verbessert. Die neue IWF-Chefin Kristalina Georgiewa hat auf der Jahrestagung des Weltwirtschaftsforums in Davos erklärt, dass zumindest die Gefahr einer Weltwirtschaftskrise vorerst abgewendet sei. Der lockeren Geldpolitik führender Notenbanken wie der Europäische Zentralbank (EZB) und der Federal Reserve System (Fed) sowie dem Teilabkommen im Handelsstreit zwischen den USA und China sei es zu verdanken, dass sich die Konjunktur zuletzt wieder etwas stabilisierte. Allerdings reicht diese Nachricht zum Aufatmen nicht aus, denn das Damoklesschwert aus politischen, sozialen und ökologischen Unsicherheitsfaktoren hängt weiterhin über der globalen Konjunktur. Aus der Sicht des Internationalen Währungsfonds (IWF) sind grundlegende Strukturreformen für eine langfristige Stabilisierung der Wirtschaft dringend notwendig. Dabei geht es hauptsächlich um eine bessere internationale Zusammenarbeit, sowie einem entschlossenen Kampf gegen Klimawandel und soziale Ungleichheiten. Die meisten Experten gehen deshalb nicht von einer nachhaltigen Entspannung im Jahr 2020 aus.

Denn die wesentlichen Unsicherheitsfaktoren des vergangenen Jahres bleiben auch im laufenden Jahr präsent. Die wichtigsten Handelskonflikte dürften weiterhin auf der Tagesordnung bleiben, bzw. Donald Trump wird diese bisherigen Drohgebärden zur Durchsetzung seiner Vorstellungen weiter einsetzen. Auch der Brexit bleibt weiter ein Unsicherheitsfaktor. Dieser ist zwar auf den Finanzmärkten eingepreist, doch nach dem Austritt am 31. Januar 2020 gehen die Verhandlungen über das künftige Verhältnis zwischen der EU und Großbritannien aufs Neue los. Hinzu kommen neue Risiken wie der geopolitische Konflikt zwischen den USA und Iran, die sich jederzeit zuspitzen und für weitere Unsicherheit sorgen können. Deshalb kann man zusammenfassen, dass das Wachstum weiter gedämpft bleibt und die Unsicherheiten hoch bleiben. Die Notenbanken werden deshalb weiterhin Geld in die Märkte pumpen, um die stotternde Konjunktur mit niedrigen Zinsen zu unterstützen.

Die Immobilienpreise steigen weiter und die Bauzinsen bleiben niedrig
Die Konjunktur tritt im Euroraum weiter auf der Stelle. Bei der zehnjährigen deutschen Bundesanleihe pendelt die Rendite seit Oktober 2019 zwischen  minus 0,2 und  minus 0,4 Prozent. Der Topzins für zehnjährige Hypothekendarlehen stieg nach dem Jahreswechsel kurzfristig von 0,81 auf 0,83 Prozent, nur um wenig später wieder auf die aktuellen 0,79 Prozent zu fallen. Deshalb kann man sagen, dass eine Trendwende im Jahr 2020 nicht in Sicht ist. Derzeit sind keine Anzeichen für eine Aufwärtsdynamik zu erkennen und man davon aus gehen, dass die Zinsen mittelfristig weiter auf einem niedrigem Niveau bleiben werden. Für angehende Immobilienbesitzer bleiben daher die günstigen Bauzinsen weiterhin die gute Nachricht.

Allerdings trifft die Schattenseite der anhaltenden Niedrigzinsphase in Form immer höherer Kaufpreise für Immobilien auch die angehenden Immobilienbesitzer. Im Jahr 2020 kann von deutlich steigenden Immobilienpreisen ausgegangen werden, was den Zinsvorteil wieder vernichtet. In sehr vielen Regionen deckt das Angebot weiterhin nicht die bestehende Nachfrage. Es wird einen Nettozuzug verzeichnet und ein fortgesetzter Trend zu mehr Wohnfläche je Einwohner bzw. zu mehr Singlehaushalten. Hinzu kommen die historisch niedrigen Zinsen und mangelnde Anlagealternativen außerhalb des Immobiliensektors. Das alles deutet auf weiter steigende Immobilienpreise hin.

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Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend steigend

Zinsentwicklung über die fünf letzten Jahre

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Zinskommentar Dezember 2019 – Lagarde positioniert sich und Bauzinsen steigen leicht an

baufinanzierung marktlage

Christine Lagarde sorgte als neue EZB-Präsidentin schon vor ihrer ersten geldpolitischen Sitzung für Schlagzeilen. Viele Marktteilnehmer erwarteten, dass Christine Lagarde weitestgehend die lockere Geldpolitik von Mario Draghi fortführt. Die neue EZB-Chefin setzt jedoch auch schon eigene Akzente und positioniert sich bereits bei ihren ersten öffentlichen Auftritten deutlich politischer als ihr Vorgänger. Sie wird zwar vorerst die lockere Geldpolitik fortführen, gleichzeitig kündigte sie allerdings eine Überprüfung der geldpolitischen Instrumente und Ziele an. Darunter dürfte auch das Kernziel der Europäischen Zentralbank (EZB) fallen, eine Inflation von knapp unter zwei Prozent zu erreichen.

Christine Lagarde rückt neben den klassischen geldpolitischen Themen zudem weitere Punkte wie politische Reformen der Euro-Staaten oder die Außenkommunikation der Europäischen Zentralbank (EZB) in den Fokus der Notenbank. Auch müsse die EZB den Bürgern besser erklären, warum sie tut, was sie tut. Die neue EZB-Chefin Christine Lagarde will auch den Klimaschutz auf die EZB-Agenda setzen. Deshalb wird gerade darüber diskutiert, ob die EZB künftig nur noch in grüne oder nachhaltige Anleihen investierten soll. Vom deutschen Bundesbank-Chef Jens Weidmann gab es dazu bereits eine klare Positionierung. Jens Weidmann geht darin nicht davon aus, dass die Berücksichtigung der Klimaschutzaspekte mit dem EZB-Mandat vereinbar ist.

Sollte sich die EZB bei Klimaschutzthemen im Finanzmarkt einmischen?
Es ist zumindest aktuell so, dass an den Finanzmärkten Umwelt- und Klimaverträglichkeit oder soziale Standards noch eine untergeordnete Rolle spielen. Wer in klassische Anlageformen investiert, kann damit zwar eine gute Rendite erzielen, finanziert unter Umständen aber auch Waffen, die Ausbeutung von Bodenschätzen, Kohlekraftwerke oder Kinderarbeit mit. Emissionen und langfristig schädliche Umweltauswirkungen werden bisher nicht in die kurzfristige Rendite eingepreist.

Zinsentwicklung über die fünf letzten Jahre

Man könnte also meinen, dass es sinnvoll wäre, wenn die EZB mit gutem Beispiel voran ginge und künftig nur noch grüne Anleihen aufkauft. Allerdings bezweifeln Kritiker zurecht, ob die EZB das richtige Institut für derartige Maßnahmen ist. Denn die Europäische Zentralbank (EZB) ist schließlich kein klassischer Investor, sondern vor allem der Preisstabilität und der politischen Neutralität verpflichtet. Die Maßnahmen der EZB, beispielsweise die Anleiheaufkäufe, dürfen keine Marktverzerrungen auslösen. Vom Bundesbank-Chef Jens Weidmann wird in seiner Positionierung zudem ein weiteres zentrales Problem angeführt: Was passiert, wenn das Inflationsziel erreicht ist und die Anleihekäufe beendet werden? Dann müsste die Europäische Zentralbank (EZB) die aufgekauften Anleihen – auch die nachhaltigen – sukzessive wieder verkaufen. In diesem Fall könnte das Klima- und umweltbewusste Wirtschaften durch die EZB mit den Anleiheaufkäufen nicht mehr dauerhaft gefördert werden. Im schlimmsten Fall würde es sogar dazu kommen, dass die EZB den nachhaltigen Projekten und Unternehmen mit dem Verkauf der Anleihen sogar schaden.

Strafzinsen auf Spareinlagen werden immer mehr an die Sparer weitergegeben
Die Meldungen über Strafzinsen für Sparer haben in den letzten Wochen sehr stark zugenommen. Man kann sich daher fragen: Werden Negativzinsen auf Spareinlagen bald zur Norm? Bisher betrafen die Strafzinsen der Banken hauptsächlich Großinvestoren und Firmenkunden, nun werden aber auch immer mehr Privatkunden und Kleinanleger mit den Strafzinsen konfrontiert. Bei der Volksbank Fürstenfeldbruck werden die Strafzinsen bereits ab dem ersten Euro erhoben und als erste große Online-Direktbank verlangt die comdirect ab dem 1. Januar 2020 nun auch Negativzinsen, allerdings erst auf einer Sichteinlage ab 250.000 Euro. Und diesem Trend noch weitere Banken folgen, so dass man daraus ableiten kann, das Negativzinsen für Spareinlagen sukzessive zur Norm werden dürften. Dabei wird bei vielen Banken das Kind nicht beim Namen genannt, sondern es werden „Verwahrentgelte“ oder andere Gebühren eingeführt. Dabei handelt es sich allerdings eher um eine Scheindiskussion. Selbst wenn weder Strafzinsen noch Gebühren gezahlt werden müssen, ist die Realverzinsung auf Tages- und Festgeldkonten seit Jahren faktisch negativ. Das Geld auf diesen Konten wird also schon längere Zeit entwertet – auch ohne Negativzinsen.

Die Bauzinsen haben weiter einen leichten Aufwärtstrend
Trotz der geldpolitischen Maßnahmen, welche die Europäische Zentralbank (EZB) im Herbst 2019 beschlossen hatte, um noch einmal für mehr Schub in der Wirtschaft zu sorgen, treten im Euroraum die Konjunktur und die Inflation weiter auf der Stelle. Bei der zehnjährigen deutschen Bundesanleihe pendelt die Rendite weiterhin um die -0,3 Prozent und eine dauerhafte Aufwärtsbewegung ist nicht in Sichtweite. Der Topzins für zehnjährige Hypothekendarlehen verharrte lange Zeit bei rund 0,79 Prozent und bewegt sich Ende Dezember marginal nach oben – auf ca. 0,82 Prozent. Von einer Trendwende kann bei diesen kleinen Zinsbewegungen allerdings nicht gesprochen werden. Denn solange im Handelsstreit zwischen den USA und China keine umfassende positive Lösung in Sicht ist und auch der anstehende Brexit weiter für Unsicherheit sorgt, gibt es nur begrenztes Aufwärtspotential. Sollte Donald Trump aus wahltaktischen Gründen im Laufe des kommenden Jahres eine Gesamtlösung herbeiführen, hätte das sicher positive Auswirkungen auf die Konjunktur und könnte zu einem spürbaren Zinsanstieg führen. Das bisher erzielte Teilabkommen wird wohl eher dafür sorgen, dass im Jahr 2020 mit einer vergleichbaren Zinsentwicklung wie im Jahr 2019 zu rechnen ist.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: leicht steigend
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Entwicklung Leitzins, 10-jährige Bundesanleihe und Inflation der letzten fünf Jahre

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Zinskommentar November 2019 – KfW-Bank beschäftigt sich mit Negativzinsen auf Förderkredite

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Der KfW-Bank-Chef Günther Bräunig sorgte kürzlich für Aufregung, als er in einem Interview ankündigte, dass die staatliche KfW-Bank ab 2020 Förderkredite mit Negativzinsen auf den Markt bringen könnte. Derzeit sind jedoch die Banken, welche die Anträge für die Baufinanzierer bei der KfW-Bank beantragen, allerdings IT-technisch noch nicht in der Lage einen Minuszins abzubilden. Deshalb ist es für Baufinanzierer vorerst auch nicht direkt möglich, von den in Aussicht gestellten KfW-Angebot zu profitieren. Günther Bräunig rechnet jedoch damit, dass alle Banken und Sparkassen bis zum Herbst 2020 in der Lage sein werden, einen Negativzins an die Endkunden weiter geben zu können. Für die Baufinanzierer würde dies bedeuten, dass wenn man sich Geld für eine Baufinanzierung leiht, am Ende des Darlehensvertrages weniger zurück zahlt, als man am Anfang aufgenommen hat.

Allerdings haben Experten an dieser optimistischen Prognose ihre Zweifel, denn die IT-Systeme der Banken ist teilweise extrem veraltet und für eine Umstellung auf Minuszinsen werden hohe Investitionsaufwände nötig sein. Dass alle Banken und Sparkassen bis Ende 2020 in der Lage sein werden, Negativzinsen abzubilden, wird deshalb von den Experten stark bezweifelt. Hinter der Äußerung von KfW-Bank-Chef Günther Bräunig wird eine eher ganz pragmatische Vorgehensweise vermutet. Denn die KfW-Bank vergibt ja ihre Kredite nicht direkt an die Endkunden und ist somit auf eine technische Abbildbarkeit ihrer Produkte in den Banksystemen angewiesen. Vermuten kann man deshalb, dass die Prognose und das Zeitfenster – „in einem Jahr“ – bewusst platziert wurde, um auf die Banken den Druck zu erhöhen, die von der KfW-Bank avisierten negativen Zinsen auch die Privatkunden weiterzugeben.

Deutschland schrammt an einer Rezession vorbei und die Wirtschaft wächst weiter nur ganz langsam
Im dritten Quartal 2019 ist Deutschland nur knapp an einer technischen Rezession vorbei geschrammt. Die deutsche Wirtschaft konnte überraschend um 0,1 Prozent wachsen, nachdem sie im zweiten Quartal 2019 um -0,2 Prozent gesunken war. Somit erweist sich die deutsche Wirtschaft aktuell widerstandsfähiger als von den meisten Beobachtern erwartet wurde. Von einer Entwarnung oder gar Trendwende kann man bei dem minimalen Wachstum jedoch nicht sprechen. Denn für den überraschenden Zuwachs haben vor allem die privaten Konsumenten gesorgt. Denn das wichtige deutsche Exportgeschäft und die Industrieproduktion werden weiter von der schwächelnden Weltwirtschaft in Mitleidenschaft gezogen.

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Hier geht es weiterhin hauptsächlich um den Handelskonflikt zwischen den USA und China und einem immer noch möglichem Brexit-Chaos. Obwohl es im Handelsstreit zwischen den USA und China zuletzt zwar minimale Lichtblicke gab, bleibt der Ausgang des Brexits aktuell weiterhin so ungewiss wie bisher, denn der Termin für eine Entscheidung wurde nur verschoben. Diese Verunsicherungen schwächen weltweit die Wirtschaft und sorgen auch hierzulande dafür, dass wichtige Investitionen gebremst, verschoben oder auf Eis gelegt werden. Dazu kommt, dass die derzeitige „lahme“ Politik der Bundesregierung in Deutschland dafür sorgt, dass die massiven Überschüsse der letzten Jahre nicht für Zukunftsinvestitionen in Bildung oder Infrastruktur genutzt wurden, sondern eher für Rentengeschenke. Damit verliert der Standort Deutschland bei Investoren langsam aber sicher an Attraktivität.

In den USA mehren sich die Warnsignale und die Fed handelt
Die Warnsignale in den USA für eine Trendwende verdichten sich weiter. So senkte Fed-Chef Jerome Powell Ende Oktober 2019 den Leitzins nochmals auf eine derzeitige Spanne von 1,5 bis 1,75 Prozent, um einer Konjunkturabschwächung vorzubeugen. Wenn man die Aussagen Jerome Powell genau analysiert, so kann vorerst keine weitere Zinssenkung erwartet werden. Derzeit kann man eher davon ausgehen, dass die Federal Reserve System (Fed) erst einmal die weitere Entwicklung abwarten und beobachten wird. Die Federal Reserve System (Fed) wird allerdings auch im nächsten Jahr bereit sein, kurzfristig mit weiteren Zinssenkungen auf eine sich eintrübende konjunkturelle Aussicht zu reagieren.

Bei den Bauzinsen ist eine gravierende Zinswende nicht in Sichtweite
Die Rendite der zehnjährigen deutschen Bundesanleihe bewegt sich bereits seit dem 7. Mai 2019 unterhalb von 0 Prozent. Die Bundesanleihe pendelt zwar seit ihrem absoluten Tiefstand von -0,72 Prozent im August 2019 wieder auf einem marginal höheren Niveau, eine dauerhafte Aufwärtsbewegung ist allerdings nicht abzusehen. Auch der Topzins für ein zehnjähriges Hypothekendarlehen verharrt seit mehreren Wochen bei einem Tiefstand von ca. 0,8 Prozent. Solange es keine umfassende und positive Lösung im Handelsstreit und Klarheit bezüglich des Brexits gibt, werden diese Unsicherheiten die konjunkturelle Entwicklung auch im Jahr 2020 weiter nicht sonderlich positiv beeinflussen. Erst wenn wieder Sicherheit in diesen beiden Fragen herrscht oder konsequente Strukturreformen in den für die Weltwirtschaft wesentlichen Ländern wie Deutschland oder Italien umgesetzt werden, kann sich die Konjunktur wieder nachhaltig positiv entwickeln.
Bis dahin ist eine größere Änderung bei den aktuellen Bauzinsen nicht in Sicht.

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Tipps für den Hauskauf: Verhandeln lohnt sich

Haus

Das Haus oder die Wohnung Ihrer Träume ist gefunden, aber es könnte leider einen Tick teurer werden als geplant! Dann ist ein wenig Verhandlungsgeschick notwendig. Nun liegt Verhandeln nicht jedem. Doch wenn es um die eigene Immobilie geht, lohnt es sich, über den eigenen Schatten zu springen. Erstens geht es um hohe Beträge und zweitens kann man gleich doppelt profitieren: Denn mit einem niedrigeren Kaufpreis sinken auch Nebenkosten wie die Grunderwerbssteuer und die Maklerkosten. Wie man Schritt für Schritt zu einer erfolgreichen Verhandlungsstrategie kommt, ist in den folgenden 7 Schritten beschrieben.

Schritt 1: Festlegung des Budgets
Als Kaufinteressent sollte man zunächst die Obergrenze festlegen: Wie viel möchte und kann man zahlen? Eine fundierte Finanzierungsberatung durch einen Finanzierungsberater hilft, das Budget realistisch zu ermitteln. Mit einem Budgetrechner kann der Spielraum anschaulich und für den Kaufinteressent nachvollziehbar dargestellt werden. Außerdem ist eine vorgeprüfte Finanzierung (Finanzierungszusage) bei der späteren Preisverhandlung als Sicherheit von Vorteil.

Schritt 2: Ermittlung des Immobilienwerts
Um dem Verkäufer ein Preisangebot zu machen, das er auch akzeptieren kann, sollte man in etwa den Marktwert der Immobilie kennen. Vergleichspreise ähnlicher Immobilien können wichtige Anhaltspunkte sein. Diese kann unter anderem beim örtlichen Katasteramt und Online-Immobilienportalen einholen. Genauer ist ein Verkehrswertgutachten, das allerdings nicht gerade günstig ist. Ein Gefühl für das Preisniveau kann auch Scoperty geben, ein neuer virtueller Marktplatz.

Motive zur Schaffung von Wohneigentum

Schritt 3: Sammeln von Argumenten zur Preisminderung
Schönheitsreparaturen oder persönlicher Geschmack sind keine triftigen Gründe für einen Rabatt. Preismindernde Kriterien aber sind:

  • nachteilige Lage (z. B. Lärm- oder Emissionsquellen, weit entfernte Schule/ Kindergarten/ Einkaufsmöglichkeiten, sichtbare Funkmasten)
  • schlechte Ausstattung (z. B. Fehlen von Einbauküche, Balkon, Garten, Garage oder Aufzug sowie niedrige Energieeffizienz)
  • schlechte Beschaffenheit (z. B. ungünstiger Grundriss, veraltete Böden/ Fenster/ Wasser- und Stromleitungen, altes Dach und feuchte Räume).

Schritt 4: Schätzung der Reparaturkosten
Als Kaufinteressent sollte man eine Liste mit Reparaturen erstellen, die in Kürze oder in den nächsten fünf Jahren an der Immobilie fällig werden. In diesem Zuge sollte man Kostenschätzungen bei verschiedenen Handwerksbetrieben einholen, um den anfallenden Betrag realistisch einschätzen zu können.

Schritt 5: Planung des Settings
Es ist ratsam, dass man als Kaufinteressent den Termin mit einem privaten Verkäufer an einem ruhigen Ort und zu einem ruhigen Zeitpunkt plant, z.B. am Wochenende und nicht an einem stressigen Werktag. Ist ihm das persönliche Gespräch unangenehm, kann die Verhandlung in der Regel auch (zunächst) telefonisch erfolgen.

Schritt 6: Planung des konkreten Gesprächs
Als erstes sollte man mit dem Verkäufer zunächst die Reparaturliste durchgehen. Dabei sollte aber das Objekt nie schlecht geredet werden. Stimmt der Verkäufer den genannten Punkten im Prinzip zu, kann kann man als nächstes die entsprechenden Kostenschätzungen aufführen. Im Anschluss bietet es sich an, das Ergebnis der Hauswertermittlung herzuleiten. Werden davon die Reparaturkosten abgezogen, hat man in der Regel bereits einen guten Anhaltspunkt für einen angemessenen Preis.

Schritt 7: Punkten durch Zusatzangebote
Verhandlungen lassen sich manchmal mit Zusatzangeboten in eine positive Richtung lenken, etwa mit der Zusicherung einer raschen Zahlung des Verkaufspreises oder der Mithilfe beim Umzug bzw. Entrümpelung. Man kann auch vorschlagen, dass teures Inventar (z. B. Küche, Markisen) separat abgelöst werden. Dadurch mindert sich der Hauspreis und beide Seiten können unkompliziert prozentuale Nebenkosten wie Steuern und Notarkosten sparen.

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Quelle: Prohyp GmbH

Zinskommentar Oktober 2019 – EZB-Führungswechsel: Draghi geht und Lagarde kommt – Bauzinsen weiter auf Rekordtief

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Mario Draghi markierte im Jahr 2012 mit den drei Worten „whatever it takes“ den Beginn der europäischen Krisenpolitik. Drei Worte, die vermutlich dafür ausschlaggebend sind, dass der damals neue EZB-Präsident den Euro rettete. Denn weniger als ein Jahr vorher, übernahm Mario Draghi am 1. November 2011 das Amt von seinem Vorgänger Jean-Claude Trichet. Es war ein undankbarer Zeitpunkt, denn die Eurokrise war in vollem Gang. Deshalb musste er, obwohl kaum im Amt, bereits schnell zahlreiche schwere Entscheidungen treffen.

Mario Draghi wird zum Synonym der niedrigen Zinsen
Mario Draghi hat mit seinem „whatever it takes“ Ruhe in einen Finanzmarkt gebracht hat, welcher zu diesem Zeitpunkt sehr instabil und von Spekulanten beherrscht war. Mit seinen Entscheidungen hat er in den hoch verschuldeten Ländern der Politik Zeit für strukturelle Reformen erkauft. Mario Draghi hat die europäische Notenbank also erfolgreich durch eine turbulente Krisenzeit geführt. Er hat in den acht Jahren seiner Amtszeit eine bisher beispiellose Lockerung der Geldpolitik durchgeführt. Bis zu seinem Amtsende hält er den Kurs der niedrigen Zinsen bei, da sich seine währungspolitischen Zielvorstellungen nicht einstellt haben. Für diesen Kurs muss er mittlerweile viel Kritik einstecken. Beispielsweise hat er es nicht geschafft, den Druck gegenüber der Politik für nötige Reformen zu erhöhen, in dem ein klares Exit-Szenario aus der ultralockeren Geldpolitik festgelegt wurde. So hat sich der Handlungsspielraum der Europäischen Zentralbank (EZB) für zukünftige Krisen erheblich eingeschränkt. Es deutet derzeit auch nichts darauf hin, dass in absehbarer Zukunft wieder zu einer „Normalität“ früherer Jahre zurückkehrt werden kann.

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Auch für Christine Lagarde ist es kein leichter Einstieg
Die ehemalige geschäftsführende Direktorin des Internationalen Währungsfonds (IWF) Christine Lagarde wird die Führung der europäischen Zentralbank am 1. November 2019 übernehmen. So wie Mario Draghi bei seinem Amtsantritt, wird auch sie keinen leichten Start haben. Denn viele europäische Staaten haben sich inzwischen an das „billige“ Geld gewöhnt und ihre Verschuldung in der Niedrigzinsphase noch erhöht und notwendige Reformen verschlafen. Deshalb würden aktuell einige Länder in der Europäischen Union (EU) mit einem höheren Zinsniveau haushaltspolitische Probleme bekommen. Christine Lagarde ist damit zu Beginn ihrer Amtszeit in einer schwierigen Situation. Einerseits muss sie auf eine Normalisierung der Geldpolitik hinarbeiten, um bei zukünftigen Krisen handlungsfähig zu sein. Andererseits könnte gerade der Ausstieg aus der ultralockeren Geldpolitik einige Staaten in eine erneute Schuldenkrise stürzen. Als ehemalige IWF-Direktorin verfügt sie über gute politische Kontakte und es beseht die Hoffnung, dass sie diese gut nutzen kann, um auf politischer Ebene für mehr Reformen zu sorgen. Denn sie muss die Politiker dazu bewegen, dass diese mehr fiskalpolitische Maßnahmen ergreifen, um die Wirtschaft in konjunkturell schwierigeren Phasen durch staatliche Investitionsprogramme zu stimulieren und darüber hinaus längst notwendige Strukturreformen angegangen werden.

In den USA ist eine weitere Zinssenkung wahrscheinlich
Während in den USA die Arbeitsmarkt- und Inflationsdaten noch positive Werte haben, bremst jedoch die Wirtschaft weiter ab. Fachleute gehen davon aus, dass Fed-Chef Jerome Powell auf der kommenden geldpolitischen Sitzung Ende Oktober proaktiv auf die uneinheitliche Entwicklung reagieren wird. Dies kann zu einem weiteren Zinsschritt nach unten führen. Vorstellbar ist aber auch, dass von der Federal Reserve System (Fed) ankündigt wird, wieder Anleihen aufkaufen zu wollen. Wenigstens beim Handelsstreit zwischen den USA und China gibt es allerdings immer mehr Lichtblicke. US-Präsident Donald Trump hat die nächste Zollerhöhungsrunde gegenüber China ausgesetzt und es ist zumindest eine Teileinigung in Sicht.

Das Brexit-Chaos und der Handelsstreit sorgen abwechselnd für anhaltende Unsicherheit oder Hoffnungsschimmer
Die zwei Dauerthemen Brexit und Handelsstreit begleiten uns weiterhin und schüren seit vielen Monaten politische und wirtschaftliche Unsicherheiten. Während beim Handelsstreit langsam Licht am Ende des Tunnels zu sehen ist, wird dagegen das Brexit-Ping-Pong-Spiel uns noch etwas länger begleiten. Zum 30. Oktober 2019 wollte Boris Johnson Großbritannien aus der EU führen und „Lieber tot im Graben liegen“ als um eine Fristverlängerung bitten. Nun, er lebt noch, obwohl er eine neue Fristverlängerung bis zum 31. Januar 2020 bei der Europäischen Union (EU) beantragt hat. Das britische Parlament benötigt mehr Zeit, um über den neu ausgehandelten Brexit-Deal zu beraten und auch ein No-Deal-Brexit ist durch das einknicken des Brexit-Hardiners Boris Johnson unwahrscheinlicher geworden. Dies sorgt auch am Finanzmarkt für einen vorsichtigen Optimismus: Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe ist seit ihrem Rekordtief von -0,71 Prozent am 28. August 2019 wieder gestiegen und befindet sich aktuell bei -0,40 Prozent.

Die Bauzinsen befinden sich in einer stabilen Seitwärtsbewegung
Der Aufschub des Brexits und eine mögliche Einigung im Handelsstreit setzen nicht nur dem Sinkflug der Bundesanleihen-Rendite ein Ende. Auch bei den Bauzinsen wurden keine neuen Rekord-Tiefstände mehr erreicht, sondern es erfolgte eher eine leichte Erhöhung der Zinsen. Der Topzins für eine zehnjährige Zinsbindung bei Hypothekendarlehen verharrt seit mehreren Wochen bei 0,5 bis 0,8  Prozent. Weiter bergab wird es nach heutigen Erkenntnissen nicht gehen, allerdings auch nicht nennenswert nach oben, sondern eher seitwärts Entwicklung.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
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Änderungen bei den KfW-Förderprogrammen Wohneigentumsprogramm (124/134), Altersgerecht Umbauen – Kredit (159) und Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit (167)

KfW Förderprogramme

Die KfW-Bank informiert, dass im Förderprogramm KfW-Wohneigentumsprogramm 124/134, Altersgerecht Umbauen – Kredit 159 und Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit 167 ab dem 1. Oktober 2019 Veränderungen vorgenommen werden. Weiterhin werden von der KfW-Bank zu den betreffenden KfW-Wohnwirtschaftsprogrammen überarbeitete Merkblätter veröffentlicht.

Bei den Änderungen handelt es sich um folgende Anpassungen:

  • KfW-Wohneigentumsprogramm (124):
    Der maximale Kreditbetrag wird von bisher 50.000 Euro auf 100.000 Euro erhöht. Der neue Kredithöchstbetrag gilt für alle Anträge, die ab dem 1.Oktober 2019 bei der KfW-Bank eingehen.
  • Altersgerecht Umbauen – Kredit (159), Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit (167), KfW-Wohneigentumsprogramm (124/134):
    Die bereitstellungsprovisionsfreie Zeit wird von 4 auf 12 Monate verlängert. Eine Bereitstellungsgebühr für nicht abgerufene Kreditbeträge wird also künftig erst ab dem 13. Monat nach Zusage der KfW-Bank berechnet. Diese Regelung gilt für Kreditanträge, die ab dem 1. Oktober 2019 bei der KfW eingehen.

KfW-Wohn­eigentums­programm 124 – was wird gefördert
Die KfW-Bank fördert den Kauf oder Bau von selbstgenutzten Eigenheimen oder Eigentums­wohnungen mit bis zu 100.000 Euro pro Vorhaben. Im Einzelnen sind dies:

  • Bei einem Neubau
    • Kosten des Baugrund­stücks, wenn Sie es höchstens 6 Monate vor Antrags­eingang bei der KfW erworben haben
    • Baukosten wie Material- und Arbeits­kosten
    • Baunebenkosten für den Architekten, den Energie- bzw. Bauberater, die Notar-, Makler­gebühren und die Grund­erwerb­steuer
    • Kosten für Außenanlagen
  • Bei einem Kauf
    • Kaufpreis
    • Kosten für Instand­setzung, Umbau und Modernisierung
    • Nebenkosten wie die Notar- oder Makler­gebühren und die Grunderwerb­steuer

Altersgerecht Umbauen – Kredit
Die KfW-Bank fördert Modernisierungs­maßnahmen, mit denen Barrieren reduziert, der Wohn­komfort erhöht oder in Einbruch­schutz­maßnahmen investiert wird. Die Arbeiten müssen von einem Fachunter­nehmen ausgeführt werden. Dazu gehören:

  • Einzelmaßnahmen zum Einbruchschutz
  • Einzelmaßnahmen zum Barrierereduzierung
  • Umbaumaßnahmen zum Stand Altersgerechtes Haus
  • Umwidmung von Nicht-Wohnflächen in Wohngebäude
  • Kauf von barrierearm saniertem Wohnraum

Energieeffizient Sanieren – Ergänzungs­kredit
Die KfW-Bank fördert den Ersatz bzw. die Unterstützung einer seit mindestens zwei Jahren vorhandenen Heizungs- oder Kühlanlage im Wohngebäude. Im Einzelnen sind dies:

  • Einzelmaß­nahmen
    Als Einzelmaß­nahmen fördern wir zum Beispiel folgende Heizungs­anlagen:

    • thermische Solar­kollektor­anlagen bis 40 m2 Brutto­kollektor­fläche (inklusive Anlage zur ausschließlichen Trink­warmwasser­bereitung)
    • Biomasse­anlagen mit einer Nennwärme­leistung von 5 kW bis 100 kW (zum Beispiel Holzvergaser, Pellet­heizungen, Holzhack­schnitzel­heizungen)
    • Wärme­pumpen mit einer Nennwärme­leistung bis 100 kW
    • kombinierte Heizungs­anlagen auf Basis erneuerbarer Energien und fossiler Energie­träger
  • Kauf von saniertem Wohnraum
    Wenn Sie sanierten Wohnraum kaufen, können die Kosten der neuen Heizungs­anlage gefördert werden, wenn diese gesondert ausgewiesen sind (zum Beispiel im Kauf­vertrag).

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Quelle: KfW-Bank

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Wer nach Ende der Laufzeit bei seinem Immobilienkredit noch eine Restschuld hat, kann zu deren Finanzierung ein neues Darlehen bei einer günstigeren Bank aufnehmen. Dabei darf das bisherige Finanzierungsinstitut den Wechsel aber nicht mit Extragebühren erschweren, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Vorausgegangen war eine Klage der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) gegen eine Gebühr für den Wechsel des Kreditgebers.

Aufwand der Bank sei mit dem Zins abzugelten
Demnach dürfen Banken von Kunden, die eine Restschuld aus einem Immobilienkredit nach Ende der Laufzeit von einer neuen Bank finanzieren lassen möchten, keine Wechselgebühren verlangen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 10. September 2019 in einem Urteil (Az. XI ZR7/19) gegen die Kreissparkasse Steinfurt entschieden. Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte, dass diese Praxis gegen Paragraf 307 des BGB verstößt. Demnach dürfen Kunden nicht „unangemessen benachteiligt“ werden.

Was bereitet bei Handwerkern den meisten Ärger?

Die Kreissparkasse Steinfurt hatte eine Gebühr von 100 Euro dafür verlangt, dass eine bestehende Grundschuld im Zuge von Treuhandauflagen auf eine andere Bank übertragen wird. Die Sparkasse rechtfertigte die Gebühren damit, dass als Sicherheit bei einem Immobilienkredit eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Diese Grundschuld muss dann auf die neue Bank übertragen werden. Nach Auffassung der Sparkasse stellt dies jedoch einen kostenpflichtigen Verwaltungsakt dar, den sie sich vergüten lassen wollte. Die obersten Richter folgten dieser Interpretation jedoch nicht: „Mit der hierfür nötigen Bestellung, Verwaltung und Verwertung von Sicherheiten verfolgt die Beklagte allein eigene Vermögensinteressen, so dass die Klausel als kontrollfähige Preisnebenabrede einzuordnen ist. Dies gilt auch dann, wenn für die Übertragung von Sicherheiten zu ihren Gunsten ein Treuhandauftrag erforderlich ist“, beschreibt der Bundesgerichtshof (BGH) das Vorgehen der Bank.

Umschuldung ist keine Seltenheit
Nach Informationen der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) werden von vielen Banken und Sparkassen solche Bearbeitungskosten von ihren Kunden verlangt, wenn ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie von einem anderen Institut übernommen wird. Zu einer solchen Umschuldung kommt es regelmäßig, wenn Kunden nach Ende der Zinsbindung ihres Vertrags einen neuen Baukredit aufnehmen. Hintergrund ist, dass viele Verbraucher für ihre Immobilienkredite eine Standard-Laufzeit von 10 oder 15 Jahren wählen und nach deren Ablauf häufig eine noch ungetilgte Restschuld übrig bleibt. In diesen Fällen können die Darlehensnehmer entscheiden, ob sie zur Weiterfinanzierung bei der bisherigen Bank bleiben oder zu einer anderen wechseln, die beispielsweise günstigere Zinskonditionen anbietet. Zudem würden viele Darlehensnehmer die unzulässige Gebühr in den Abrechnungen schnell übersehen, denn es stehen bei Baufinanzierungen meist größere Summen im Raum.

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Zinskommentar September 2019 – Mario Draghi sorgt zum Ende seiner Amtszeit für Rekordtief beim Einlagenzins

baufinanzierung marktlage

Die letzte EZB-Sitzung am 12. September 2019 wurde den Kapitalmärkten mit Spannung erwartet, denn es wurde mit „Abschiedsgeschenken“ vom schneidenden EZB-Präsident Mario Draghi gerechnet. Und in der Tat enttäuschte er die Erwartung in seiner vorletzten geldpolitischen Sitzung nicht. Da sich nach wie vor das konjunkturelle Umfeld nicht entscheidend verbesserte, wurde von der Europäischen Zentralbank (EZB) ein neues Maßnahmen-Paket geschnürt. Dies soll der europäischen Wirtschaft einen erneuten Impuls geben, damit die Notenbank ihre geldpolitischen Ziele erreicht. Die Notenbänker haben die weitere Senkung des Einlagezinses auf -0,5 Prozent beschlossen und sie kündigten die Wiederaufnahme der Anleihekäufe an. So wird die Europäische Zentralbank (EZB) ab dem 1. November 2019 monatlich wieder Staatsanleihen im Wert von 20 Milliarden Euro kaufen. Zudem signalisierte Mario Draghi die Bereitschaft, wenn es notwendig erscheinen sollte, deutlich über dieses Paket hinauszugehen.

Zinssenkung hat für Banken Vor- und Nachteile
Von vielen Banken wird die Senkung des Einlagezinses von -0,4 auf -0,5 Prozent heftig kritisiert, denn es würde dadurch kaum eine gesamtwirtschaftliche Wirkung erreicht. Für die Banken und die Sparer bedeute dies lediglich eine zusätzliche Belastung, wird von den Banken argumentiert. Fachleute sehen allerdings für den Großteil der Sparer keine Nachteile. Eine direkte Belastung erscheint eher unwahrscheinlich, da die Negativzinsen wohl kaum an die Kunden weitergeben werden. Die Politik hat hier bereits einen Warnschuss abgegeben, indem sie schon vorsorglich darüber debattiert hat, Negativzinsen für Sparer per Gesetz zu verbieten. Unstrittig ist jedoch, dass für die Banken selbst der verschärfte Strafzins eine weitere Belastung darstellt.

Zinsentwicklung über die fünf letzten Jahre

Die Bankinstitute im Euroraum zahlen bereits jetzt schon jährlich rund 7,5 Milliarden Euro an Negativzinsen an die Europäische Zentralbank (EZB). Deshalb hat die EZB gleichzeitig die Einführung eines Staffelzinses beschlossen, um die Beeinträchtigung durch die Zinssenkung abzumildern. Allerdings trifft der negative Einlagezins die verschiedenen Banken unterschiedlich. Sparkassen oder genossenschaftliche Banken die einen hohen Einlageüberhang besitzen, werden durch den sogenannten Strafzins überproportional stark getroffen. Es sollte aber auch nicht übersehen werden, dass die niedrigen Zinsen für die Banken auch extrem gute Refinanzierungskonditionen ermöglichen. Deshalb hat das aktuelle Zinsniveau weder für Banken noch für Verbraucher nicht nur Nachteile.

Christine Lagarde folgt als neue EZB-Chefin – Fortsetzung oder Neuanfang in der Geldpolitik?
Christine Lagarde wird ab November 2019 die Europäische Zentralbank (EZB) für acht Jahre als Präsidentin leiten. Bereits vor ihrem Amtsantritt steht fest, dass die ehemalige französische Ministerin an der lockeren Geldpolitik ihres Vorgängers festhalten wird. Unterscheiden könnte sie sich darin, dass die EZB unter ihrer Präsidentschaft eine deutlich politischere Ausrichtung erfährt. Christine Lagarde sieht auch andere Themen wie Klimaschutz oder die Außenkommunikation der EZB im Fokus, denn die Notenbank müsse beispielsweise den Bürgern besser erklären, warum sie tut, was sie tut. In einer Anhörung vor dem EU-Parlament betonte Christine Lagarde, wie wichtig strukturelle Reformen für einige europäische Länder sind.

Sie forderte aber auch gleichzeitig, dass die EU-Staaten, welche über ausreichenden finanziellen Spielraum verfügen, mehr für die Konjunktur tun müssten. Diese Aussage zielt vor allem auf Deutschland ab, wo mit der „schwarzen Null“ und hohen Haushaltsüberschüssen zu wenig investiert wird. Denn die deutsche Bundesregierung hat die massiven Überschüsse der letzten Jahre vor allem für Umverteilung und nicht für wichtige Zukunftsinvestitionen eingesetzt. Deshalb ist es denkbar, dass der Ton zwischen der EZB und deutschen Politikern unter Christine Lagarde etwas rauer werden wird, wenn die deutsche Regierung weiter an der „schwarzen Null“ festhält und sich gegen Konjunkturprogramm sträubt. Es ist möglich, dass diese Diskussion bereits in diesem Herbst aufkommt, wenn die BIP-Zahlen für das dritte Quartal vorliegen und für Deutschland die technische Rezession amtlich sein wird.

Weitere Zinssenkung im September 2019 in den USA
Beim Handelskonflikt zwischen China und den USA gab es in den vergangenen Wochen, außer verbaler Attacken von Donald Trump, wenig Bewegung. Es steht zwar im Oktober 2019 die nächste Verhandlungsrunde zwischen den beiden Seiten an, doch die Gespräche dürften noch einige Zeit ziehen. Obwohl die US-Wirtschaft nach wie vor wächst, reagiert Fed-Chef Jerome Powell daher proaktiv und signalisiert die Bereitschaft für weitere Zinssenkungen. Deshalb kam der von vielen Ökonomen erwartete nächste Zinsschritt in der letzten Sitzung am 18. September 2019 nicht unerwartet. Die US-Notenbank Federal Reserve System (Fed) hat ihren Leitzins zum zweiten Mal in Folge um 0,25 Prozentpunkte gesenkt und liegt damit nun in der Spanne von 1,75 bis 2,00 Prozent. Die Aussichten für die weitere Konjunkturentwicklung bleiben trotz des Handelskonfliktes unverändert gut. Es gibt zwar eine leichte Verlangsamung beim Wachstum, jedoch bleiben die Arbeitsmarktdaten und auch die Inflationserwartung in den USA positiv.

Abwärtstrend der Bauzinsen ist beendet
Nach zuletzt immer neuen Rekord-Tiefständen, sank die 10-jährige Bundesanleihe im August 2019 auf erstmals unter minus 0,7 Prozent. Die Lösung der Regierungskrise in Italien und der wahrscheinliche Aufschub des Brexits stoppten scheinbar den Sinkflug der Bundesanleihe. So entfernte sich die Negativrendite wieder von ihren neuen Allzeittiefständen. Auch die Bauzinsen haben nach dem ständigen Abwärtstrend in diesem Jahr im August ihren Boden gefunden und sich wieder nach oben entwickelt. Nach einem erneuten Rekordtiefstand von 0,60 Prozent Ende August bei den zehnjährigen Hypothekendarlehen ging es wieder marginal nach oben und liegt aktuell bei 0,70 Prozent.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: leicht steigend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend steigend

Entwicklung Leitzins, 10-jährige Bundesanleihe und Inflation der letzten fünf Jahre

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Bei Baufinanzierung das Sondertilgungsrecht und variable Raten nutzen

tilgung darlehen

Für die meisten Bauherren führt für den Bau oder den Kauf einer Immobilie an einem Baukredit kein Weg vorbei. Da es sehr rentabel sein kann, das Darlehen schnell abzubezahlen, sollte im Vertrag auf ein Sondertilgungsrecht und variable Tilgungsraten geachtet werden und entsprechend festgeschrieben werden. So hat man als Darlehensnehmer zusätzliche flexible Optionen in der Hand, den Baukredit schneller zurückzuzahlen.

Baufinanzierer sollten ein Sondertilgungsrecht und variable Tilgungsraten für den Kredit vereinbaren
Für Immobilienkäufer, Bauherren und Umfinanzierer bleiben die Bauzinsen aller Voraussicht in der nahen Zukunft weiterhin günstig, da die aktuellen Marktgegebenheiten keine Zinserhöhungen zu lassen. Ein zehn Jahre festgeschriebenes Immobiliendarlehen ist aktuell für unter 1,5 Prozent Zinsen im Jahr zu bekommen. Wer sein Darlehen nicht erst als Rentner los sein möchte, sollte einen möglichst hohen Tilgungssatz mit der finanzierenden Bank vereinbaren und sich zusätzlich Sondertilgungsoptionen sichern. Denn variable Tilgungssätze bieten die Möglichkeit, dass finanzierte Objekt schneller zu Entschulden. Für das Plus an Flexibilität verlangen die Banken teilweise nicht einmal einen Zinsaufschlag. Für Kreditnehmer besteht jedoch häufig das Problem, dass diese unwissentlich falsch tilgen. Denn bei niedrigen Zinsen ist die monatliche Rate zwar gering, allerdings ist es die monatliche Tilgung aber auch. Dadurch zieht sich die Entschuldung des Immobilienobjektes in die Länge. Deshalb sollte man das ersparte Geld im Zinstief in einen schnelleren Schuldenabbau stecken und mindestens 2 Prozent oder mehr der Kreditsumme pro Jahr tilgen. Nur so wird man in absehbarer Zeit schuldenfrei und spart dadurch viele Tausend Euro ein. Viele Banken verlangen bereits mindestens eine 2 Prozent Tilgung.

Darlehensdauer nach Tilgungshöhe

Sondertilgung kann zum Entschuldungsturbo werden
Der Sondertilgungsbaustein macht flexibel, wenn sich die Einkommens- oder Vermögensverhältnisse gut entwickeln. Viele Bauherrn können beispielsweise mit einer Bonifikation vorn Arbeitgeber, mit Baukindergeld, einem 13. Monatsgehalt oder einer Erbschaft rechnen. Werden diese außerplanmäßigen Geldflüsse zum Abzahlen des Immobiliendarlehens genutzt, kann es dessen Gesamtlaufzeit deutlich verkürzen. Viele Finanzierer achten bei der Baufinanzierung immer noch viel zu wenig auf die Sondertilgungsoption. Es lohnt sich, diese Option in den Vertrag aufnehmen zu lassen, selbst wenn man sie nur ein einziges Mal nutzt. Wenn man als Bauherr beispielsweise nach fünf Jahren 5.000 Euro auf einen Schlag zurück zahlt, so verkürzt sich die Gesamtlaufzeit eines 100.000-Euro-Darlehens um knapp vier Jahre. Je früher und regelmäßiger eine Sondertilgung vorgenommen wird, desto stärker wirkt sich die jährliche Sonderzahlung aus. Sondertilgungsrechte von jährlich bis zu 5 Prozent der Kreditsumme sind bei vielen Banken kostenfrei im Darlehen enthalten. Teilweise verlangen aber auch manche Banken einen Zinsaufschlag von 0,05 bis 0,1 Prozent für die Sondertilgungsoption.

Manchmal ist auch ein bestimmter Jahreshöchstbetrag für die Sondertilgung festgelegt
Wer eine kostenpflichtige Sondertilgungsoption eingeht, sollte sein Sondertilgungsrecht auch nutzen und nicht verfallen lassen, da er sonst womöglich drauf zahlt. Denn der Aufschlag von 0,1 Prozent kann bis zum Ablauf der einer 10-jährigen Zinsbindung schnell mal Kosten von ein paar Tausend Euro ausmachen. Das Sondertilgungsrecht kann auch hilfreich sein, wenn ein vorzeitiger Immobilienverkauf vorgenommen wird. Eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen fallen dann geringer aus. Außerdem kann es ratsam sein kann, sich die Option von flexiblen Tilgungsraten zu sichern. Viele Banken bieten diese Möglichkeit inzwischen an, wodurch man im Lauf der Jahre den Tilgungssatz mehrfach neu nach oben oder unten korrigieren kann, je nachdem, wie sich die Finanzlage des Bauherren gestaltet.

Die Spanne bewegt sich dabei meist zwischen 2 bis 5 Prozent der Darlehenssumme. Manche Banken bieten nur zweimal einen Tilgungsratenwechsel innerhalb der Zinsbindungszeit an, bei anderen ist dies aber auch einmal im Jahr möglich. Bestenfalls dürfen die Kunden wechseln, so oft sie wollen und dieser Extra-Baustein ist bei vielen Banken kostenfrei zu haben. Vor allem für junge Familien sind variable Tilgungsraten deutlich lohnenswerter als eine starre Rückzahlung über die Jahre hinweg. So kann beispielsweise die Tilgungsrate nach der Geburt eines Kindes gesenkt werden. Später lässt sich der Tilgungssatz dann wieder erhöhen, je nach dem wie es die Einkommenssituation des Paares ermöglicht und der Vertrag es ermöglicht. Eine flexible Tilgung kann auch helfen, finanzielle Durststrecken zu überstehen. Sondertilgungen in Kombination mit flexiblen Tilgungsraten sind für eine optimale Baufinanzierung eine wichtige Option.

Tilgungsverlauf beim Annuitätendarlehen

Sondertilgung mit dem Zinseszinseffekt erhöhen
Bei allen sinnvollen Tilgungs- und Sondertilgungsoptionen sollte jedoch nicht vergessen werden, dass es für den Baufinanzierer auch wichtig ist, flexibel zu bleiben. Das Geld, welches an das Finanzierungsinstitut als Tilgung bereits zurückgezahlt wurde, steht im Ernstfall als Geldpuffer nicht mehr zur Verfügung. Ausbildungen der Kinder oder Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen können nach 10 oder mehr Jahren finanzielle Aufwendungen bedeuten, die einen Einsatz von Cash-Kapital erfordern. Von daher kann auch eine sinnvolle Option sein, einen Teil der machbaren direkten Tilgung erst einmal anzulegen. Beispielsweise in einem Fondssparplan, der nach 10 Jahren durch den Zinseszinseffekt mehr Ertrag erwirtschaftet hat, als man bei der Bank an Tilgungsvorteil hätte erzielen können. Man wäre nun in der komfortablen Lage, selbst zu entscheiden, ob die angesparte Liquidität für aktuell wichtige Anliegen Vorrang hat oder ob man von der Möglichkeit der Teilkündigung des bestehenden Darlehens nach § 489 Gebrauch macht.

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Zinskommentar August 2019 – Geldpolitik der EZB sorgt für neue Tiefstände bei den Bauzinsen

baufinanzierung marktlage

Bei der letzten EZB-Sitzung am 25. Juli 2019 wurden außer der Ankündigung möglicher neuer geldpolitischer Möglichkeiten keine weiteren Lockerungen der Geldpolitik beschlossen. Deshalb kann davon ausgegangen werden, dass in der nächsten Sitzung eine Entscheidung über konkrete Maßnahmen fallen wird, da es aktuell nicht nach einer Verbesserung des konjunkturellen Umfeldes in den kommenden Wochen und Monaten aussieht. Denn der drohende Brexit wirft seine Schatten voraus und auch die gerade veröffentlichten Inflationsraten in der Eurozone passen nicht in die Vorstellungen der EZB-Währungshüter. Demnach ist in der Eurozone ist die Kerninflation auf 1,1 Prozent gefallen und entfernt sich somit zum Vormonatsvergleich noch weiter von der EZB-Zielmarke von 2 Prozent.

Daher ist es klar, dass die Europäische Zentralbank (EZB) handeln wird und die europäische Wirtschaft durch zusätzliche geldpolitische Maßnahmen unterstützen wird. Offen bleibt bisher, welche Instrumente konkret zum Einsatz kommen. Aus der der derzeitigen Situation heraus, gehen die Marktteilnehmer mit einer Wiederaufnahme der Anleihekäufe oder mit einer weiteren Senkung des Einlagenzinssatzes für die Banken aus und weniger mit einer Leitzinssenkung in den negativen Bereich.

Die aktuellen Wirtschaftsdaten sehen Deutschland derzeit als Schlusslicht der Eurozone
Aus den aktuellen Wirtschaftsdaten der Eurozone geht hervor, dass das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im zweiten Quartal 2019 um 0,1 Prozent gesunken ist. Im ökonomischen Vergleich mit den anderen Euro-Staaten landet Deutschland auf dem hintersten Rang und liegt damit sogar knapp hinter dem hochverschuldeten und von politischen Konflikten gezeichneten Italien. Die Ursache für die schwache Wirtschaftsleistung liegt darin, dass das deutsche Exportgeschäft unter der schwächelnden Weltwirtschaft leidet. Dies liegt an dem sich immer weiter eskalierenden Handelskonflikt zwischen den USA und China und einem möglichen Chaos durch einen No-Deal-Brexit. Aber auch in anderen Wirtschaftsbereichen gibt es Umbrüche.

Zinsentwicklung über die fünf letzten Jahre

Beispielsweise muss die deutsche Automobilindustrie einen fundamentalen Wandel zu anderen Antriebstechniken und neuen Mobilitätskonzepten gestalten, um weiterhin wettbewerbsfähig zu bleiben. Aber auch die Politik ist für die derzeitige Lage mitverantwortlich, denn es mangelt hierzulande an Innovationen und Zukunftsinvestitionen in wichtigen Bereichen wie Bildung, Infrastruktur oder Wohnen. Der von der deutschen Wirtschaft bereits mehrmals angeprangerte politische Reformstau der letzten Jahre sorgt zunehmend für Standortnachteile für Unternehmen. Wenn sich im kommenden Quartal der Abwärtstrend des Bruttoinlandsprodukt (BIP) weiter fortsetzt, wird Deutschland in eine Rezession rutschen. Denn nicht nur die deutlich rückläufige Industrieproduktion wirkt sich negativ auf die deutsche Wirtschaft aus, sondern auch die angekündigten Stellenstreichungen bei einigen Großunternehmen wie ThyssenKrupp oder Bayer. Diese Ankündigungen dämpfen allmählich den Konsum, der aktuell die tragende Säule der deutschen Konjunktur ist.

USA-Handelspolitik bleibt durch Donald Trump weiter unberechenbar
Anfang August 2019 spitzte sich der Handelskonflikt mit China zunächst wieder zu, als die chinesische Währung Yuan deutlich gegenüber dem Dollar abwertete. Kurz darauf folgte von Donald Trump allerdings die Nachricht, dass er einen Teil der Strafzölle auf Mitte Dezember 2019 verschiebt und wieder von „sehr produktiven“ Gesprächen mit China sprach. Donald Trump bleibt mit diesem hin und her weiter unberechenbar. Mit der Entscheidung, die für September 2019 angekündigten Zölle auf Mitte Dezember 2019 zu verschieben, verfolgt er weiter Wahltakttische Überlegungen. Denn mit den Beweggründen, dass er die amerikanischen Weihnachtseinkäufe nicht zusätzlich zu verteuern möchte, hat er indirekt zugegeben, dass das amerikanische Volk letztlich seine Eskalationspolitik bezahlt.

Allerdings gerät Donald Trump auch immer mehr in Zugzwang. Denn je näher die nächste US-Präsidentenwahl im kommenden Jahr rückt, umso wichtiger wird es für Donald Trump werden, den Handelskonflikt zu einem Abschluss zu bringen, um einen Deal als Erfolg gegenüber den Wählern präsentieren zu können. Die Federal Reserve System (Fed) hat im August 2019 den Leitzins gesenkt und dies, obwohl die US-Wirtschaft aktuell ein Wachstum verzeichnet und es eine Vollbeschäftigung gibt. Allerdings hinterlässt der aggressive Handelskonflikt mit China bereits erste Bremsspuren und schlägt sich in der US-Konjunktur nieder. Dies hat zur Folge, dass sich die US-Konjunktur zwar noch auf dem Wachstumspfad befindet, die Wachstumsgeschwindigkeit sich aber merklich verlangsamt hat. Für die Federal Reserve System (Fed) gilt als oberste Priorität die Unterstützung der US-Wirtschaft und dadurch reagiert sie proaktiv. Deshalb kann davon ausgegangen werden, dass trotz der positiven Wirtschaftsdaten noch weitere Zinssenkungen erfolgen werden. Da US-Präsident Donald Trump die vorsichtige Lockerung der Zinspolitik nicht weit genug geht, attackiert er bei jeder Gelegenheit den Fed-Chef Jerome Powell und wirft ihm vor, dass er die USA „im Stich lasse“ und fordert viel deutlichere Zinssenkungen.

Die Bauzinsen befinden sich im freien Fall
Bei der zehnjährigen deutschen Bundesanleihe sinkt die Rendite auf immer neue Rekord-Tiefstände und fiel im August 2019 erstmals unter minus 0,7 Prozent. Derzeit sind rund 90 Prozent aller deutschen Staatsschulden negativ verzinst. Deshalb nähern sich auch die Bauzinsen der Nullmarke immer weiter an. Der Topzins für 10-jährige Hypothekendarlehen bewegt sich im August 2019 erneut auf einem historischen Allzeit-Tief von 0,42 Prozent. Die skandinavische Nordea-Bank sorgte vor kurzem mit einer 0 Prozent Baufinanzierung für Aufsehen. Mit ihrem Angebot plant sie, Immobiliendarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren ohne eine Zinsbelastung anzubieten. Allerdings muss man das skandinavische Angebot richtig einordnen. Dabei darf nicht übersehen, dass nicht nur der Sollzins eine Rolle spielt, sondern auch die erhobenen Gebühren beachtet werden müssen. wenn diese Gebühren mit eingerechnet werden, dann ergibt sich ein Effektivzins mit einem positiven Vorzeichen.

Für Banken in Deutschland ist das Szenario, Immobiliendarlehen mit einer negativen Verzinsung anzubieten kurzfristig eher unwahrscheinlich. Allerdings müssen sich Kreditinstitute schon allein aus strategischen Gründen diese Hintertür offenhalten und dafür auch technische Vorbereitungen treffen.

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Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: fallend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend steigend

Entwicklung Leitzins, 10-jährige Bundesanleihe und Inflation der letzten fünf Jahre

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