Zinskommentar August 2016 – Brexit lässt Baufinanzierungszinsen auf neue Tiefststände sinken

baufinanzierung marktlage

Nachdem der erste Schock über das Brexit-Votum im Juni abgeklungen ist, hat sich die Lage auf den globalen Finanzmärkten marginal entspannt. Noch immer zeigt sich das britische Pfund auf einem sehr niedrigen Stand, wohingegen sich der Dax nach einem kurzen Absturz wieder normalisiert hat. Bezüglich der Langzeitfolgen möchte die EZB weiter abwarten und hat auf der Sitzung am 21. Juli entschieden, dass die bisherige Geldpolitik nicht verändert und der Leitzins bei 0 Prozent verbleiben und nicht angehoben wird. Gleiche gilt für den Strafzins für Banken die ihr Geld bei der EZB einlagern. Diese zahlen nach wie vor 0,4 Prozent und dürfen keine Veränderung erwarten. Beim Kaufprogramm von Unternehmensanleihen geht EZB Chef Mario Draghi aktuell von einer Performance bis März 2017 aus und behält sich vor, dass eine Verlängerung nicht ausgeschlossen ist und nach einer konkreten Beurteilung der Lage im kommenden Jahr anberaumt wird.

Fed äußert sich mit optimistischer Tendenz, EZB wartet noch ab und die Bank of England muss reagieren
Um die Folgen des Brexit genau abzuschätzen und seine Wirkung auf die Finanzmärkte beurteilen zu können ist es noch zu früh. Erst wenn eine genaue Bewertung möglich und eine plausible Einschätzung machbar ist, denkt die EZB über eine Anpassung der Geldpolitik nach. Bis zur nächsten Sitzung am 8. September 2016 bleibt der Markt somit weiter spannend und ohne Veränderung. Auch die US-Notenbank Fed hat am 27. Juli getagt und dabei beschlossen am aktuellen Leitzins festzuhalten. Dieser bewegt sich seit der letzten Erhöhung zwischen 0,25 und 0,5 Prozent.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Auch wenn aktuell keine Veränderung vorgenommen wurde, sieht die Fed mit optimistischer Stimmung auf den Markt und beurteilt das Wirtschaftswachstum sowie die Arbeitslosenquote und die Inflation mit positiver Tendenz. Bleibt die Entwicklung der einflussnehmenden Faktoren weiter positiv und zeigt sich mit steigender Tendenz, ist laut Fed eine Anhebung der Leitzinsen nach der Sitzung im Dezember nicht ausgeschlossen. Aber auch hier heißt es abwarten und beobachten, wie sich der Brexit auf den Finanzmarkt auswirkt und ob es zu Langzeitfolgen kommt. Anzunehmen ist auch, dass eine Veränderung vor den Präsidentschaftswahlen nicht zur Debatte steht. Die nächste Sitzung der Fed ist für den 21. September anberaumt und könnte eine Prognose für den zukünftigen politischen Geldkurs treffen lassen.

Die Bank of England hat auf den Brexit reagiert und den Leitzins von 0,5 auf 0,25 Prozent gesenkt. Diese Maßnahme dient dazu, die Wirkungen des Brexit abzufedern und einen Wirtschaftseinbruch nach der Entscheidung der Bevölkerung zu verhindern sowie Langzeitfolgen vorzubeugen.

Wohin entwickeln sich die Baufinanzierungszinsen?
Die mittel- bis langfristigen Auswirkungen des Brexit auf den Baufinanzierungsmarkt in Deutschland sind ebenfalls noch unklar. Die Immobilienkäufer und Anschlussfinanzierer können auf kurzer Sicht weiterhin von den extrem tiefen Baufinanzierungszinsen profitieren. Man sollte sich jedoch nicht darauf verlassen, dass dies auch über eine längere Zeit so bleibt. Denn wenn die Konsequenzen des Brexit auf den Finanzmarkt abzusehen sind, sollte man damit rechnen, dass Mario Draghi seine Worte in die Tat umsetzen wird und dann könnten auch die Baufinanzierungszinsen wieder steigen. Bisher aber zeigt sich die deutsche Konjunktur trotz des geplanten Austritts der Briten aus der EU als robust.

Es ist daher weiterhin Empfehlenswert, sich jetzt eine Finanzierung mit hoher Tilgungsrate und langer Zinsbindung zu sichern. Wer bereits seit längerem eine Baufinanzierung hat, sollte jetzt über eine geeignete Anschlussfinanzierung oder ein Forward-Darlehen nachdenken.

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: fallend
langfristig: seitwärts schwankend

Entwicklung Leitzins und Inflation

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Renovieren und modernisieren – So kommt man zu Geld

Zuschuesse

Sommerzeit ist Renovierungszeit. Gerade wenn man plant, die Heizung zu erneuern oder in Solarenergie zu investieren, ist der Sommer wie geschaffen dafür. Denn dann profitiert man von einer geringen Ausfallzeit der Heizung und sparen gleich von Beginn der neuen Heizperiode an.

Modernisierung ergeben sich aus anderen Bedürfnissen oder dienen zum Werterhalt
Das Leben verändert sich stetig. Es gibt Zuwachs in der Familie, ein Kind zieht aus oder man macht sich Gedanken über altersgerechtes wohnen. Eine Modernisierung oder ein Umbau ab und zu auch nötig, um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten oder zu steigern. Aber auch wenn lediglich Schönheitsreparaturen anstehen, sind die warmen Tage dazu bestens geeignet. So dünsten beispielweise frisch gestrichene Räume oder neue Möbel besser aus, da aufgrund der milden Temperaturen lange gelüftet werden kann.

hausmodernisierung

Bleibt nur die Frage: Wie das Vorhaben am besten finanzieren?
Als Immobilienkäufer empfiehlt sich ein Modernisierungsdarlehen, das direkt mit der Baufinanzierung abgeschlossen wird und eventuell mit einem Förderdarlehen der KfW-Bank oder einem Förderprogramm des Landes beziehungsweise der Kommune kombiniert werden kann. Der Vorteil daran ist, dass man so auch die aufwändigeren Umbauten mit niedrigen Zinsen finanziert. Durch die Einbeziehung von KfW-Förderdarlehen kann der Aufwand nochmals reduziert werden.

Diese Förderprogramme der KfW-Bank könnten interessant sein:

  • Wohneigentum: Die KfW-Bank unterstützt Sie beim Kauf oder Bau einer selbstgenutzten Immobilie
  • Energieeffizient bauen: Erfüllt Ihr gekauftes oder gebautes Eigenheim die Standards eines Effizienzhauses, bekommen Sie Fördermittel
  • Energieeffizient sanieren: Der Erwerb einer frisch sanierten Immobilie oder Ihre eigenen Maßnahmen zur energetischen Sanierung werden gefördert
  • Altersgerecht umbauen: Sie erhalten die KfW-Förderung auch für barrierereduzierende Umbauarbeiten oder beim Kauf eines altersgerechten Wohnraums

Wenn schon freie Grundschulden durch die bisherige Tilgung eines Darlehens zu Verfügung stehen, kann dieser Betrag als Sicherheit für eine Nachfinanzierung zinsgünstig genutzt werden. Jedoch geht dies im Regelfall nur bei der Bank, welche die Grundschuld eingetragen hat. Eine andere Bank akzeptiert meist den 2. Rang im Grundbuch nicht und wenn doch, dann gibt es erhebliche Zinsaufschläge.

Energiesparen in Eigenregie

Liegen die Renovierungskosten dagegen unter 50.000 Euro, so ist dies meist für Hypothekenbanken eine Finanzierungshöhe, die nicht finanziert wird. In diesem Fall ist man mit einem Modernisierungskredit einer Bausparkasse gut beraten. Diese Variante bietet attraktivere Konditionen als ein Ratenkredit und muss dazu nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Beispiel für ein Modernisierungskredit mit einem Bausparvertrag
Mit den günstigen Modernisierungskredit einer Bausparkasse kann das Vorhaben besonders einfach und günstig verwirklicht werden. Mit einer Anfangsrate von nur 58 Euro kann man zum Beispiel über 25.000 Euro Renovierungsgeld verfügen.

Diese Vorteile haben Sie außerdem:

  • attraktive Sparzinsen und niedrige Darlehenszinsen
  • keine grundbuchliche Sicherung bei Darlehen bis 30.000 EUR für Arbeitnehmer
  • 100%ige Zinssicherheit und Schutz vor finanziellen Risiken möglich
  • Einbindung Ihrer vermögenswirksamen Leistungen in die Finanzierung möglich
  • kostenfreie Möglichkeit zur Sonderzahlung
  • auf Wunsch Konstante Rate über die gesamte Laufzeit
  • Nutzung staatlicher Förderungen

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Änderung bei KfW-Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss (430)

förderkredite

Die KfW-Bank optimiert die Beantragung von Förderdarlehen. Zur Verbesserung der Abwicklung wird bei der KfW-Bank die digitale Antragstellung von Zuschüssen ab sofort über das KfW-Zuschussportal www.kfw.de/zuschussportal ermöglicht.

Vorteile für den Nutzer:Förderprogramme KfW-Bank
• direkte Beantragung bei der KfW-Bank – jederzeit und überall über das Internet
• einfache und intuitive Bedienung
• sofortige Rückmeldung zur Förderfähigkeit Ihres Vorhabens und zur Zuschusshöhe
• übersichtliche Archivierung aller Unterlagen zum Zuschussantrag

Zunächst wird dieser Service für das KfW-Förderprodukt „Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss“ (430) gestartet.

Ab 01.12.2016 können dann Zuschüsse auch aus den KfW-Förderprodukten:
• Energieeffizient Bauen und Sanieren Zuschuss Baubegleitung (431),
• Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss (455) über das KfW-Zuschussportal online beantragt werden.

Voraussetzung hierfür ist die einmalige Registrierung im KfW-Zuschussportal.

Für den Zuschussantrag im Förderprodukt 430 wird eine „Bestätigung zum Antrag (BzA)“ benötigt, die über das EBS-Prüftool vom Energieeffizienz-Experten erstellt wird. Vor dem 22.07.2016 erstellte „Online-Anträge“ behalten ihre 6-monatige Gültigkeit und werden weiterhin auf dem Postweg beantragt. Die Antragstellung im KfW-Zuschussportal kann alternativ auch über einen Bevollmächtigten erfolgen (Vollmacht des Kunden erforderlich).

Eine Mustervollmacht dazu findet man auf der KfW-Internetseite www.kfw.de/info-zuschussportal. Der Bevollmächtigte richtet ein Benutzerkonto auf seinen Namen ein, erfasst die Angaben des Kunden und übermittelt die Vollmacht. Basis für die Auszahlung eines über das KfW-Zuschussportal zugesagten Zuschusses ist eine über das EBS-Prüftool erstellte „Bestätigung nach Durchführung (BnD)“ – das entsprechend erweiterte EBS-Prüftool wird den Energieeffizienz-Experten ab 01.12.2016 zur Verfügung stehen.

Weitere Informationen zur Nutzung des KfW-Zuschussportals findet man auf der Internetseite der KfW-Bank unter www.kfw.de/infozuschussportal. Zusätzlich werden die Produktseiten unter www.kfw.de/430 angepasst.

Quelle: KfW-Bank

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Volltilgerdarlehen

Eine falsche Zinsbindung, zu geringe Tilgungsleistung und Bereitstellungszinsen können einen Folgekredit verteuern. Bei der Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung, sollte man ein paar wichtige Dinge beachten.
Trotz der historisch niedrigen Zinsen sollten die Baufinanzierungszinsen umfangreich verglichen werden. Denn ein Bankwechsel kann lohnenswert sein und ist nicht immer mit hohen Kosten verbunden ist. Eine Umschuldung kostet nur wenige hundert Euro, wenn die Grundschuld an die neue Bank abgetreten werden kann. Ein Wechsel lohnt sich, wenn der Zinssatz des Alternativdarlehens mehr als 0,2 Prozent unter der angebotenen Prolongation (Zinsverlängerung) liegt.

Zinskonditionen rechtzeitig vergleichen und Sonderaktionen nutzen
Manche Finanzierungsinstitute vergeben beispielsweise 0,1 Prozent Zinsrabatt ab Darlehenssummen von 150.000 Euro oder es werden regionale Zinsnachlässe von bis zu 0,2 Prozent auf aktuelle Zinskonditionen ermöglicht. Die Sonderaktionen sind im Regelfall immer zeitlich begrenzt. Da Zinskonditionen auf die persönliche Bonität und das entsprechende Objekt individuell berechnet werden, kommt man mit Standardzinsvergleichen zu keinem sinnvollen Ergebnis. Hier werden meist die optimalsten Bonitätskriterien verwendet, welche durch meine langjährigen Erfahrungen nur in ganz seltenen Fällen auch in der Praxis umgesetzt werden können. Deshalb entwickelte ich aus der Praxis für die Praxis meine Forward-Darlehen-Strategie, die Ihnen in 4 Schritten ein persönliches, kompetentes und aktuelles Finanzierungsangebot liefert. Hier gibt es dazu weitere Informationen.

zur Forward-Darlehen-Strategie

Auch bei der Anschlussfinanzierung sollte die Kreditrate beibehalten werden
Extreme Tiefzinsen sowie die gesunkene Darlehenssumme erlauben eine geringere Kreditrate bei der Anschlussfinanzierung. Doch das ist nicht ratsam, denn die Minizinsen verzögern den Schuldenabbau. Gerade wenn man bislang problemlos seine Kreditrate bedienen konnte, so sollte die Höhe der Monatsrate beibehalten werden. Steigt dadurch beispielsweise die Tilgungsquote von zwei auf vier Prozent, sinkt die Kreditlaufzeit bei einer Restschuld von 100.000 Euro um 15 Jahre und die Zinskosten halbieren sich.

Tilgung und Sollzinssatz

Es ist empfehlenswert die Zinsbindung der anstehenden Anschlussfinanzierung bis zur Schuldenfreiheit auszurichten. Am Ende der Erstfinanzierung stehen häufig noch 70 oder 80 Prozent Restschuld zu Buche. Um den Restbetrag zügig abzubauen, benötigt man eine optimale Tilgung und eine passende Laufzeit. Zur völligen Entschuldung führen sogenannte Volltilgerdarlehen. Hier werden Tilgung und Laufzeit so eingestellt, dass keine Restschuld übrig bleibt. Wegen des verringerten Kreditrisikos gewähren einige Finanzierungsinstitute sogar ein oder zwei Zehntel Zinsrabatt. Und nicht zu vergessen – die Darlehensangebote von heute bieten mittlerweile einige kostenfreie Optionen, als vor 5 oder 10 Jahren. Diese sollte man dann auch mit vereinbaren, denn man weiß nie, wofür es gut sein kann.

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Ohne entsprechende Bonität keine Kreditübernahme

Haus

Immobilien sind durch die günstigen Baugeldzinsen und die Euro-Sorgen gefragt, wie schon lange nicht mehr. Was wird aber nach einem Immobilienverkauf oder einer Übertragung auf die Kinder aus einer noch bestehenden Finanzierung? Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten, welche man bereits bei den Verkaufsverhandlungen oder Übertragungsvereinbarungen mit berücksichtigen sollte.

Übernahme der bestehenden Finanzierung
Wenn die aktuell finanzierende Bank damit einverstanden ist, kann das laufende Baufinanzierungsdarlehen sowie die eingetragene Grundschuld übernommen werden. Der Vorteil bei dieser Übernahme ist, dass die Bank das Objekt schon gut kennt, was eine Finanzierungsanfrage und Bearbeitung beschleunigt. Der Verkäufer kann so ohne weitere Verpflichtungen aus dem Vertrag herauskommen. Dabei kommt es jedoch auch auf die Bonität des Käufers an, ob die Bank der Übernahme zustimmt. Als Käufer ist es empfehlenswert, gründlich zu prüfen, ob die Finanzierungsübernahme für ihn vorteilhaft ist. Denn wenn die Finanzierung bereits einige Jahre läuft, dürften die Bauzinsen höher sein als man im aktuellen Zinstief für einen Neuabschluss möglich ist.

Preise für Einfamilienhäuser

Nutzung des Sonderkündigungsrechts
Als bisheriger Eigentümer hat man beim Wegfall des Finanzierungsobjektes ein Sonderkündigungsrecht. Durch den Verkaufserlös kann das Baufinanzierungsdarlehen zurückzahlt werden und dem Käufer wird ein lastenfreies Objekt übergeben. Diese Vorgehensweise ist ohne Probleme möglich, wenn das alte Darlehen mit mehr als einer zehnjährigen Zinsbindung bereits länger als zehn Jahre besteht. Bei einer Sonderkündigung innerhalb der ersten 10 Jahre der Zinsbindung, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung beanspruchen. Um den Zinsschaden zu berechnen, muss die finanzierende Bank die Zinsen von Hypothekenpfandbriefen als Maßstab verwenden. Dem Zinsverlust durch die vorzeitige Zurückzahlung des Kredits muss das Finanzierungsinstitut also gegenüberstellen, was es bei der Wiederanlage des Geldes einnimmt. Diese Differenz darf dann dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt werden. Dies hat zur Folge, dass bei den derzeitigen geringen Zinserträgen, die Vorfälligkeitsentschädigung erheblich sein kann.

Bei einer Schenkung gibt es zwei Varianten
Wenn die Immobilie nicht verkauft und beispielsweise an das Kind verschenkt wird, gibt es zwei mögliche Varianten:

  • Der bisherige Eigentümer kann lediglich die Immobilie übertragen, jedoch weiter der Vertragspartner des Baufinanzierungsvertrages bleiben. Für die finanzierende Bank ist dies unproblematisch, denn es ändert sich für sie nicht viel.
  • Wenn der Beschenkte die Pflichten aus der Baufinanzierung übernehmen soll, wird seine Bonität wie bei einem beliebigen Käufer geprüft. Wenn die Prüfung positiv verläuft, wird der Darlehensvertrag mit den bestehenden Konditionen aber neuem Vertragspartner fortgesetzt.

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Zinskommentar Juli 2016 – Der Brexit sorgt für fallende Bauzinsen

baufinanzierung marktlage

Die britische Bevölkerung, hat sich für viele Marktteilnehmer überraschend, am 23. Juni 2016 mehrheitlich für den Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union (EU) entschieden. Die Entscheidung wurde mit einer knappen Mehrheit erreicht und die Folgen des Votums lassen sich noch nicht genau prognostizieren. Kurzfristig setzten Die Baufinanzierungszinsen in Deutschland setzten kurzfristig ihren Abwärtstrend fort und der Zins für zehnjährige Hypothekendarlehen lag Anfang Juli mit 0,79 Prozent auf einem neuen Tiefststand.

Der Brexit und seine Folgen auf dem Finanzmarkt
Ein großer Aufschrei ging durch die europäische Union, als Großbritannien seinen Austritt verkündete. Die Entscheidung wurde nicht von der Politik im Alleingang, sondern von der Bevölkerung in einem Referendum getroffen. Dennoch ist sich Großbritannien nicht einig, da die Mehrheit der schottischen und nordirischen Bevölkerung in der EU verbleiben und weiterhin Bestandteil der europäischen Union bleiben möchte. Ist das Königreich noch einig oder herrschen innere Spannungen vor? Diese Frage stellen sich nicht nur die Briten, sondern die gesamte EU. Mit dem Rücktritt des Premierministers David Cameron, dem Wortführer der Brexit Kampagne, sowie der Wahl der neuen Premierministerin Theresa May, hat die Entscheidung einiges im Königreich verändert. Nun wartet Europa gespannt, ob May Artikel 50 des EU Vertrags aktiviert und so den Brexit ins Rollen bringt. Die Aktivierung würde die zweijährige Phase einläuten und den Startschuss geben, über die Austrittsmodalitäten und die anschließenden rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse Großbritanniens zur EU verhandeln. EU Politiker hingegen drängen auf den zeitnahen Austritt und berufen sich dabei auf das Referendum, in dem die Bevölkerung über den Brexit entschieden hat.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Tiefschläge und der Einbruch des britischen Pfunds an der Börse
Mit Ermittlung des Ergebnisses sank das britische Pfund rasant ab und erreichte den größten Tiefstand in den letzten 30 Jahren. Zahlreiche britische Aktien verloren an Wert, zwei Rating Agenturen stufen die Bonität des Landes herab und wenn Großbritannien jetzt einen Kredit aufnimmt, muss das Land mit teuren Konditionen rechnen. Auch im Bezug auf das Wirtschaftswachstum stehen die Prognosen auf Abschwächung. Schon jetzt erwägen einige Unternehmen, das Land zu verlassen und sich damit vor den Auswirkungen des Brexit zu schützen. Nun steht die Diskussion, aus Großbritannien ein Steuerparadies zu machen und sich so den Weg in den Binnenmarkt und die Verbindungen zur EU zu erhalten. Nachdem GB als Vorreiter zum Austritt tendierte, gerät die EU ins Straucheln und möchte verhindern, dass weitere Länder dem Pioniergeist folgen und ebenfalls über das Verlassen der EU nachdenken. Mit Ideen und Vorteilsbekundungen der Gemeinschaft tut die Politik derzeit alles, um die EU stabil und ihre Mitgliedsstaaten bei der Stange zu halten. Denn auch an Deutschland geht der Brexit nicht spurlos vorüber. Das gesamte Wirtschaftswachstum wird davon beeinflusst und der Exportnation Deutschland einige Nachteile bringen. Allerdings würde zum Beispiel ein Umzug britischer Banken nach Frankfurt am Main einen Vorteil bringen, auch wenn sich dieser allein auf die Finanzwirtschaft beziehe.

Teuerungen im Konsum und günstige Konditionen in der Baufinanzierung
Der Brexit sorgt automatisch für Preiserhöhungen und könnte, sofern der Bankenumzug nach Frankfurt erfolgt, für höhere Immobilienpreise und eine steigende Wohnungsknappheit in der Finanzmetropole sorgen. Baufinanzierungen hingegen zeigen sich nach wie vor auf einem Tiefstand, da es von Seiten der EZB derzeit keine Ankündigungen zu Leitzinsänderungen gibt. Die Finanzierungskonditionen für Immobilienkäufer bleiben somit attraktiv, jedoch ist es fraglich, wie lange noch. Wenn die Rahmenbedingungen passen, dann sollte ein Haus- oder Wohnungserwerb sorgfältig geprüft und nicht auf die lange Bank geschoben werden. Bei diesen niedrigen Baufinanzierungszinsen gibt es nicht mehr viel Raum nach unten.

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: fallend
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Die Finanzierung für ein Bauprojekt will gut geplant sein

neue finanzierungsregeln

„Pro Haus eine Ehe“ sagen böse Zungen und auch wenn dies natürlich übertrieben ist, steckt doch ein Fünkchen Wahrheit in dieser Gemeinheit. Tatsächlich lauern bei einem Bauprojekt in jeder Phase, von der Grundstücksfindung über die Entscheidung für Bauträgerobjekt oder Architektenhaus bis hin zu Finanzierung und Einzug, zahlreiche Fallstricke. Allerdings streiten sich Bauherren, die von einem Spezialisten umsichtig beraten worden sind, wohl eher über Wandfarbe oder Couchgarnitur. Denn wenn man einige grundlegende Gesichtspunkte bei einem Bauvorhaben beachtet, bietet die Finanzierungslösung höchstwahrscheinlich keinen Stoff für Auseinandersetzungen. Im Folgenden habe ich ein paar wichtige Tipps zusammengestellt.

Mit intelligent gewählten Auszahlungstranchen und individuellem Tilgungs-Mix die Kondition optimieren
Es klingt banaler, als es ist: Gerade bei Neubauprojekten ist es wichtig, die Gesamtkondition konsequent zu optimieren. Eine entscheidende Rolle dabei spielen die Bereitstellungszinsen beziehungsweise die Vereinbarung einer bestimmten bereitstellungszinsfreien Zeit. Bereitstellungszinsen fallen an, wenn Darlehensbeträge von der Bank zur Verfügung gestellt, aber erst später in Anspruch genommen werden – was bei Neubauprojekten wegen vielfältiger Möglichkeiten der Bauverzögerung eher die Regel denn eine Ausnahme ist. Bei langen Verzögerungen und ohnehin knapper Kalkulation können Bereitstellungszinsen unter Umständen richtig gefährlich werden und ein Bauprojekt sogar ernsthaft gefährden. Die Vereinbarung mit dem Finanzierungspartner, für einen bestimmten Zeitraum von etwaigen Bereitstellungszinsen befreit zu sein, ist deshalb absolut ratsam.

Immobilienkauf

Allerdings nimmt die Bank für jeden Bereitstellungsmonat nach der bereitstellungszinsfreien Zeit einen Zinsaufschlag vor, der den Darlehenszins im Einzelfall so stark aufblähen kann, dass ein Angebot, nicht mehr wettbewerbsfähig ist. Es ist deshalb meist keine Option, „ganz auf Nummer sicher zu gehen“ und für die volle Darlehenssumme über die gesamte Bauzeit hinweg BZF-Aufschläge einzukalkulieren. Vielmehr muss zuallererst der Zahlungsplan genau studiert werden, denn nur dieser gibt Aufschluss darüber, wann genau welcher Betrag abgerufen wird. Mit diesem Wissen kann Baufinanzierungspezialist eine konkrete Empfehlung treffen, ob und in wie viele Tranchen der gesamte Darlehensbetrag aufgeteilt und welche BZF-Regelungen für welchen Darlehensteil getroffen werden müssen. Für jede Darlehenstranche sollten dann verschiedene Szenarien berechnet und auf dieser Grundlage entschieden werden, welche BZF-Gestaltung am vorteilhaftesten ist. Bei den derzeitigen Zinskonditionen ist es momentan häufig günstiger, das Darlehen abzurufen als Bereitstellungszinsen zu zahlen, da diese bei den meisten Bankpartnern derzeit noch bei 3 Prozent pro Jahr und damit weit über dem aktuellen Marktniveau liegen.

Rechtliche Besonderheiten beachten
Gerade bei Bauherren ist es sehr wichtig, die jeweilige Grundbuchsituation zu analysieren. Besonderheiten gibt es vor allem bei Neubauprojekten mit noch nicht vermessenen Teilflächen. Für einige Finanzierungsinstitute ist dies ein Hinderungsgrund eine Finanzierung anzunehmen. Weiterhin sollte man auch in diesem Zusammenhang den Zahlungsplan im Blick haben. Eine Zahlung nach den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist zwar gerade bei Bauherren, die ein noch zu errichtendes Haus inklusive Grundstück von einem Bauträger erwerben, relativ häufig, aber nicht bei allen Finanzierungsinstituten gern gesehen. Denn bei Zahlung nach MaBV müssen Bauherren beispielsweise 30 Prozent der Bausumme bereits nach Beginn der Erdarbeiten zahlen, bevor überhaupt mit dem Rohbau begonnen wurde. Solche hohen Vorauszahlungen stellen für Finanzierungsinstitute natürlich ein größeres Risiko dar.

Beleihung im Blick behalten
Eine wichtige Rolle für die Kreditentscheidung der Bank spielt die Beleihungswertermittlung. Diese klärt, was für eine Sicherheit dem zu gewährenden Darlehen gegenüber steht. Eine zentrale Grundlage hierfür ist die Aufstellung aller Bau- und Baunebenkosten. Viele Finanzierungsinstitute gehen hier nach einem festen System vor. So setzen sie beispielsweise maximal fünf Prozent der gesamten Baukosten für die Außenanlagen an und akzeptieren höchstens 15 Prozent der Gesamtkosten als Baunebenkosten, auch wenn die real anfallenden Kosten höher liegen können. Bei der Planung eines Finanzierungskonzeptes sollten diese Grenzwerte deshalb immer im Hinterkopf sein und für jede einzelne Kostenposition genau analysieren werden, ob diese bei Überschreitung der Höchstsätze von der Bank nicht auch als Baukosten anstelle von Baunebenkosten akzeptiert wird.

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Sonneneinstrahlung

Mit Dachüberständen, Vordächern, Balkonen, aber auch mit Markisen, Rollos oder Schutzfolien kann man die Hitze aus Innenräumen fern halten. Denn eine intensive Sonneneinstrahlung kann störend wirken und die Innenräume unangenehm aufheizen. Mit einer guten Wärmedämmung hält man im Sommer die Hitze ab und im Winter schützt man sich vor Wärmeverlusten. Deshalb sollte schon im Vorfeld eines Hausbaus ein guter Sonnenschutz vor allem für alle südlichen Glasflächen gezielt geplant werden.

So bleibt die Hitze draußen
Sonnenschutz können Dachüberstände, Vordächer oder auskragende Balkone bieten. Wenn es um Wärmeschutzfenster geht, sollte man bei der Auswahl auf den sogenannten g-Wert achten (Gesamtenergiedurchlassgrad der Verglasung) und die Fenster entsprechend der Raumnutzung und Himmelsrichtung auswählen. Sind die Fenster bereits installiert, kann mit speziellen Sonnenschutzfolien ein zusätzlicher Schutz erreicht werden. Dabei müssen sich Die Folien müssen sich dabei für die Außenseite der Glasscheibe eignen und sollten nach Möglichkeit von einem Fachbetrieb aufgebracht werden. Jedoch muss man beim Einsatz derartiger Folien bedenken, dass damit auch eine leichte Verdunkelung der Räume einhergeht.

Energiesparen in Eigenregie

Was ist der g-Wert (Gesamtenergiedurchlassgrad der Verglasung)
Der g-Wert besagt, wie viel Strahlungswärme von außen über die Verglasung nach innen abgegeben wird. Je kleiner der g-Wert, umso geringer ist im Sommer die Hitzebelastung des Innenraumes. Im Winter ist so aber auch der Anteil der Sonnenenergie geringer, die in der kalten Jahreszeit die Gebäudeheizung unterstützt. Ein typischer Wert liegt bei 0,6, was bedeutet, dass 60 Prozent der eingestrahlten Sonnenenergie in den Raum eindringen können. Wenn es um den Sonnenschutz geht, sollte dieser grundsätzlich immer an der Außenseite der Fenster angebracht werden. Denn wenn der Sonnenschutz innen liegt, so wird durch die Sonneneinstrahlung die Glasscheibe erhitzt und sie gibt diese Wärme wiederum an den Raum abgibt. Aus energetischer Sicht sollten deshalb Jalousien, Rollos oder Markisen von außen montiert werden. Auch Schiebe- oder Klappläden sind als Sonnenschutz empfehlenswert.

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Baufinanzierung

Wenn ein Bauunternehmer während der Bauphase pleite geht, dann kann dies teuer werden und der Bauherr muss sich auf erhebliche Zusatzkosten einstellen. In so einem Fall ist es von Vorteil, eine Sicherheit in der Hand zu haben. Vielen Bauherren ist unbekannt, dass sie immerhin 5 Prozent des Gesamtpreises zurückbehalten oder eine entsprechende Bürgschaft verlangen können.

Forderungssicherungsgesetz regelt Anspruch einer Sicherheitsleistung
Der Gesetzgeber hat mit dem sogenannten Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) 2009 einerseits die Rechte von Handwerkern verbessert. Der Handwerker kann nun schon eine Abschlagzahlung fordern, wenn der Bauherr bereits einen Wertzuwachs hat, also selbstständig abrechenbare Leistungen laut Paragraf 632a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), fertig sind. Der private Bauherr darf nun wegen unwesentlicher Mängel die Abschlagszahlung nicht mehr verweigern. Andererseits kann der private Bauherr den gesetzlichen Anspruch auf eine Sicherheitsleistung geltend machen. Dadurch kann zumindest ein Schaden begrenzt werden, wenn der beauftragte Bauunternehmer insolvent wird. Denn wenn der Bauherr Wenn bei einer Bauunternehmeninsolvenz vom privaten Bauherr andere Firmen beauftragt werden müssen, die den Hausbau oder -umbau fortsetzen, entsteht erfahrungsgemäß eine Gesamtpreiserhöhung um etwa 15 Prozent.

Mehrheit baut in Eigenregie

Bei der ersten Abschlagzahlung sind 5 Prozent Einbehalt möglich
Der private Bauherr kann die Sicherheitsleistung geltend machen, wenn die Zahlung der ersten Abschlagzahlung fällig wird. Die Höhe der Sicherheitsleistung beträgt 5 Prozent des Gesamtpreises. Das Bauunternehmen hat die Wahlmöglichkeit, ob es dem Bauherren die Bürgschaft einer Bank oder Versicherung zur Verfügung stellt oder akzeptiert, dass bei der ersten Abschlagzahlung der Sicherheitsbetrag vom Gesamtbetrag abgezogen wird. Wurde ein Sicherheitsbetrag abgezogen, so muss der Bauherr diesen auszahlen, wenn er das Haus mängelfrei abgenommen hat. Wenn es Streit um Mängel gibt, so dient der Sicherheitsbetrag als Druckmittel. Der Gesetzgeber hat allerdings den Betrag begrenzt, der insgesamt für Nachbesserung einbehalten werden darf. Früher wurde das Dreifache der voraussichtlich anfallenden Kosten für die Mängelbeseitigung angesetzt, heute ist es nur noch möglich, das Doppelte laut Paragraf 641 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) anzusetzen.

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Zinskommentar Juni 2016 – Weiterhin lockere Geldpolitik sorgt für schwankende Baufinanzierungszinsen

baufinanzierung marktlage

Anfang Juni lenkte sich der Fokus der Finanzwelt wieder in Richtung Europäische Zentralbank (EZB), wobei in einigen Köpfen Erwartungen vorherrschten. Doch noch immer hält Mario Draghi an seiner lockeren Geldpolitik fest und behält den Leitzins weiter bei 0,0 Prozent. Für den Finanzmarkt gibt es spürbare Auswirkungen, sodass sich die Baufinanzierungszinsen zum Beispiel schwankend in seitliche Richtung bewegen.

EZB bleibt auf seinem Kurs
Auch beim Strafzins sind keine Veränderungen erkennbar. Noch immer zahlen Banken für bei der EZB geparkte Gelder -0,4 Prozent. Ebenso hält die EBZ an der bereits im März erfolgten Ankündigung einer Ausweitung der Wertpapierkäufe fest. Dennoch gibt es eine kleine Änderung, da sich der Fokus nicht mehr nur auf Staatsanleihen und Pfandbriefe der Euroländer, sondern zusätzlich auf Unternehmensanleihen mit Bonitätsstärke lenkt. Das Programm läuft bereits seit 8. Juni und verfolgt das Ziel, Zinsen für Anleihen zu senken und die Kreditbedingungen für Unternehmen zu verbessern. Hieraus soll ein Anschub für die Wirtschaft entstehen, der bisher allerdings in der Realwirtschaft noch ausbleibt. Kritiker stehen der Maßnahme skeptisch gegenüber und weisen darauf hin, dass die EZB eventuell ihr Mandat überschreitet und eine Schuldenblase begünstigt, sowie Raum für eine Verzerrung der Märkte schafft. Mario Draghi berichtet von einem marginalen Wachstumsaufschwung von 1,4 auf 1,6 Prozent und verweist auf ein Wirtschaftswachstum von 1,7 Prozent, das in 2017 / 18 erwartet wird.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Es bleibt weiter spannend und kontrovers
Die Inflation wird aktuell mit einer Rate von 0,1 Prozent bewertet, während Mario Draghi von einer 2016er Rate von 0,2 Prozent ausgeht. Für die Jahre 2017 und 2018 spricht der EBZ Chef von einer Erhöhung der Inflation auf einen Wert von 1,3 bis 1,6 Prozent. Die Verbrauchspreise sollen auf mittelfristige Sicht weiter niedrig bleiben, was auf einen längeren Bestand der aktuell expansiven Geldpolitik schließen lässt.

Spannend bleibt es auf geopolitischer Basis
Auch auf geopolitischer Basis lässt die Spannung nicht nach. Griechenland scheint sich nach der letzten Finanzhilfe entspannt zu haben, doch im Norden brauen sich düstere Wolken zusammen. Der 23. Juni 2016 wird ein entscheidender Tag für Europa, da die Bürger Großbritanniens für oder gegen den Brexit entscheiden und beim Austritt Folgen für die Finanzmärkte und die Weltwirtschaft nicht ausgeschlossen sind.

Das niedrige Baufinanzierungszinsenniveau langfristig sichern
Für den Baufinanzierer oder Anschlussfinanzierer hat dies den Vorteil, dass sie trotz seitlich schwankender Baufinanzierungszinsen gute Karten haben und können den Kredit nach wie vor zu einem aktuell einmalig günstigen Zinssatz aufnehmen. Langfristig wird sich das Zinsniveau jedoch nicht so impulslos, wie dies aktuell geschieht, entwickeln. Deshalb ist Immobilienkäufern oder Anschlussfinanzierern nur zu empfehlen, dass niedrige Zinsniveau lange festzuschreiben oder ein Volltilger-Darlehen zu verwenden und die Möglichkeit eines Forward-Darlehens zu nutzen. So kann beispielsweise die von Marktexperten im Verlauf des Jahres 2016 erwartete Zinserhöhung der US-Notenbank Federal Reserve (Fed) auch bei uns zu einer leichten Zinserhöhung führen. Auch mögliche Auswirkungen des Austritts Großbritanniens aus der Europäischen Union (EU) sind schwer einschätzbar. Bei einem Brexit könnte dies zudem einen Dominoeffekt für weitere „austrittswillige“ Länder führen und den Euro als europäische Leitwährung unter Druck setzen.

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: seitwärts schwankend
langfristig: seitwärts schwankend

Entwicklung Leitzins und Inflation

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