Zinskommentar März 2017 – Leitzinserhöhung der Fed und Bauzinsen legen zu

baufinanzierung marktlage

Vor den Präsidentschaftswahlen reagierte die US-Notenbank Chefin verhalten und äußerte sich nicht über eine anstehende Anhebung der Leitzinsen. Mit Beendigung der Wahlen wurde die Leitzinserhöhung am 14. Dezember 2016 beschlossen und soll vorerst um 0,25 Prozentpunkte, später um 0,5 bis auf 0,75 Prozentpunkte erfolgen. Das Jahr 2017 könnte einige Veränderungen mit sich bringen und für Anhebungen sorgen, die im Zusammenhang mit der Beendigung der Deflationsgefahr und dem soliden Wachstum der US-amerikanischen Wirtschaft steht. Auch das Lohnniveau ist gestiegen und immer mehr Menschen befinden sich in Vollbeschäftigung. Aktuell spricht sich Notenbank Chefin Yellen aber noch gegen eine weitere Leitzinserhöhung aus und nimmt Rücksicht auf die Schwellenländer wie die enorme Dollar-Verschuldung. Fakt ist aber, dass weitere Korrekturen nicht ausgeschlossen sind und es wahrscheinlich noch in diesem Jahr ein bis zwei Erhöhungen geben wird.

Ein Blick auf die Leitzinsen Europas
Auch die EZB traf sich im März und tagte eine Woche vor der US-Notenbank Fed. Im Gegensatz zu den USA steht für Europa derzeit keine Leitzinserhöhung im Fokus. Ob der Kurs allerdings weiter bei 0,00 Prozent bleibt, sei abzuwarten. Noch hat sich Draghi mit Blick auf die anhaltend niedrige Inflation gegen die Anhebung des Leitzins und des Einlagezins bei – 0,4 Prozent entschieden und lässt sich von der Gefahr einer Kapitalabwanderung gen USA nicht beeindrucken. Die EZB handelt konträr und es ist nicht das erste Mal, dass sich Draghi von Yellens Entscheidungen unbeeindruckt zeigt und seiner Linie treu bleibt. Die Zielinflation liegt bei zwei Prozent, wobei die Real-Inflation aktuell nur 0,8 Prozentpunkte aufweist und somit in weiter Entfernung vom eigentlichen Ziel liegt. Fakt ist allerdings, dass der Dezember 2016 mit einem weiteren Anstieg der Bauzinsen einherging und Fragen aufwirft, in welchem Zusammenhang die Erhöhung bei unverändertem Leitzins steht.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Spürbare Veränderungen für Verbraucher
Entscheidungen über den Leitzins stehen in der Regel mit einer Reaktion der Bauzinsen im Zusammenhang. Die Reaktion ist allerdings nicht von der Verkündung abhängig und zeigt sich bereits im Vorfeld. Durch die Ankündigung einer Verlängerung des EZB-Anleihekaufprogramms mit einhergehender Verringerung der Kaufsumme um monatlich 20 Milliarden Euro hat der Markt spürbar reagiert. Zehnjährige Bundesanleihen gerieten vorübergehend unter Druck und zogen die veränderte Verzinsung von Pfandbriefen nach sich. Die Refinanzierung von Baufinanzierungen erfolgt über Pfandbriefe, wodurch die höheren Kosten direkt an den Kunden weitergegeben wurden. Neben der Bauzinserhöhung von 0,79 auf 0,95 Prozentpunkte haben sich auch die Verbraucherpreise in Gegenüberstellung zum Vorjahresmonat um 0,80 Prozentpunkte gesteigert. Fakt ist, das Leben wird teurer und die Anhebung der Zinsen wie der Verbraucherpreise erfolgt unabhängig von einer Leitzinserhöhung. Die Zusammenhänge liegen tiefer, wodurch sie dennoch in einem direkten Zusammenhang mit Handlungen der EZB stehen und von den Entscheidungen Draghis wie auch der Fed spürbar geprägt sind.

In nächster Zeit sind keine Überraschungen bei den Bauzinsen zu erwarten
Für das Jahr 2017 ist damit zu rechnen, dass die EZB ihren geldpolitischen Kurs beibehält und den Leitzins bei null belässt. Deshalb ist in den kommenden Monaten ein überraschender stärkerer Anstieg der Bauzinsen nicht zu erwarten, sondern eher kleinere Kurskorrekturen. Auch wenn es ein kleines Stück bei den Zinsen nach oben geht, darf man nicht vergessen, dass wir uns bei den Bauzinsen weiter auf einem historisch niedrigen Niveau befinden.

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend

Entwicklung Leitzins und InflationZinskommentar als eBook herunterladen

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Energielabel für den alten Heizkessel

Energieverbrauchskennzeichnung

Beim Kauf vieler Geräte, wie Kühlschränke, Staubsauger oder Waschmaschinen begleitet uns seit mehreren Jahren schon das Energielabel. Im Jahr 2015 wurde vom Gesetzgeber beschlossen, auch für neue Heizkessel ein Energielabel einzuführen. Ab dem Jahr 2016 wurde auch ein Energielabel für alte Heizkessel im Gebäudebestand auf dem Markt gebracht. Seit Januar 2017 ist der zuständige Schornsteinfeger verpflichtet, bei seinem Besuch das Energielabel auf alle Öl- und Gasheizkessel, die älter als 20 Jahre sind anzubringen.

Ein C oder D für den Kessel
Durch das Energielabel ergibt sich für den Besitzer des Heizkessels jedoch keine Notwendigkeit, etwas zu unternehmen. Das Energielabel für Bestandsheizungen ist für Endkunden auch kostenfrei. Hausbesitzer müssten das Anbringen des Etiketts aber dulden. Der Aufkleber bewertet die Effizienz des Heizkessels. Dazu ermittelt der Schornsteinfeger anhand einer Liste von Heizungsmodellen die dazugehörige Energieeffizienzklasse. Ältere Heizkessel erhalten meist ein Label mit der Energieeffizienzklasse C oder D. Hier finden Sie ein Beispiel für ein solches Etikett und was Sie ihm entnehmen können.

Vergleich der Energielabel für neue und alte Heizungen

Energielabel soll zur Modernisierung motivieren
Es wird dabei nicht bewertet, ob die Heizung optimal eingestellt ist, ob die Rohrleitungen gedämmt sind oder ob die Heizung womöglich zu groß dimensioniert ist. Das Etikett soll zur Erneuerung der Heizung animieren, denn eine Austauschpflicht besteht nicht. Nach der aktuellen Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen Heizkessel ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre sind. Eigentümer von Ein-und Zweifamilienhäusern, die seit 2002 und länger in ihrem Haus wohnen, sind von dieser Regelung ausgenommen.

Welche Informationen stehen auf dem Energielabel für alte Heizkessel?
Im Gegensatz zum Energielabel für Neugeräte weist das Energielabel für Bestandsheizungen weniger Informationen auf. Es geht bei den Altgeräten nicht um den Vergleich verschiedener Kessel, sondern eher um eine allgemeine Lageeinschätzung. Schallleistungspegel oder Leistungsangaben fehlen, da Schallleistungspegel für Altgeräte häufig nicht mehr ermittelbar sind und da alte Kessel oft überdimensioniert ausfallen und ein Neukauf in entsprechender Größenordnung nicht nahegelegt werden soll. Bei einem angedachten Heizungstausch sollte deshalb genau analysiert werden, wie viel kW Heizleistung die Immobilie tatsächlich benötigt.

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Der Mann für alle Streitfälle bei Bauvorhaben

Rohbau

Als privater Bauherr muss man bei einem Streit mit den Auftragsnehmern nicht unbedingt gleich vor Gericht ziehen. Stattdessen kann man sich an eine Schlichtungsstelle wenden. Der Ombudsmann Immobilien wurde gemeinsam vom Verband Privater Bauherren und dem Immobilienverband Deutschland (IVD) ins Leben gerufen. Die Schlichtungsstelle wurde vom Bundesamt für Justiz anerkannt und kann von allen privaten Bauherren kostenlos angerufen werden.

Schlichter für Konflikte bei Bauvorhaben
Seit 2008 hilft der Ombudsmann vor allem bei vertraglichen Problemen, beispielsweise bei Fragen zu Terminvereinbarungen, ungenauen Leistungsbeschreibungen, zum Zahlungsplan, fehlenden Berechnungen und Nachträgen. Bei bautechnischen Fragen kann der Ombudsmann nicht weiter helfen und er kommt auch nicht auf eine Baustelle zu einer Mängelbegutachtung. Der Ombudsmann soll die ihm vorgelegten Aussagen von Verbrauchern und Unternehmen möglichst neutral nach Recht und Gesetz bewerten. Der Verbraucher muss seine Beschwerde schriftlich formulieren und anhand relevanter Korrespondenz möglichst lückenlos dokumentieren.

Risiken und Konfliktsituationen privater Bauherren

Das Schlichtungsverfahren ist für die Beteiligten kostenlos und soll in der Regel in weniger als fünf Monaten abgeschlossen sein. Nur Verbraucher können den Ombudsmann beauftragen. Wenn der Ombudsmann die Beschwerde für zulässig hält, dann fordert er das Unternehmen zur Stellungnahme auf und holt gegebenenfalls ergänzende Informationen von dem Verbraucher ein. Das Unternehmen erklärt zu Beginn des Verfahrens, ob es sich der Entscheidung des Ombudsmanns unterwerfen wird. Wenn das Unternehmen sich dem unterwirft, ist der Schlichtungsvorschlag des Ombudsmanns für das Unternehmen bindend. Der Verbraucher muss auf den Schlichtungsvorschlag nicht eingehen. Ihm steht in jedem Fall der Weg zu den ordentlichen Gerichten offen.

Der Schlichter ist erreichbar unter:
Ombudsmann Immobilien IVD/VPB – Grunderwerb und -verwaltung
Littenstr. 10
10179 Berlin
E-Mail: info@ombudsmann-immobilien.net
http://www.ombudsmann-immobilien.net

Auch über den Bauherren-Schutzbund e. V. besteht für Bauherren die Möglichkeit für eine Unterstützung in Streitfällen. Der Bauherren-Schutzbund e. V. hilft unter anderem privaten Bauherren bei Alt- und Neubauprojekten bei der Durchsetzung ihres Anspruchs auf Vertragserfüllung und fachgerechter mängelfreier Ausführung der Bauleistungen und hilft so wirtschaftliche Risiken zu mindern. Der Verein kann auf ein bundesweites Beratungsnetz mit unabhängigen Bauherrenberatern, Vertrauensanwälten und Servicepartnern zurück greifen.

Der Bauherren-Schutzbund e. V. ist erreichbar unter:
Bauherren-Schutzbund e.V.
Kleine Alexanderstr. 9-10
10178 Berlin
E-Mail: office(at)bsb-ev.de
https://www.bsb-ev.de

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Zinskommentar Februar 2017 – Unerwartete Wendung: der Zinsmarkt bleibt von Trumps Wahlsieg unbeeindruckt

baufinanzierung marktlage

Täglich gibt es Neuigkeiten aus dem Weißen Haus, nachdem Präsident Trump ein leidenschaftlicher Twitter-User ist und seine Gedanken mit der ganzen Welt teilen möchte. Doch wenn es einen Bereich gibt, der sich von Trumps Fake News und sonstigen Informationen nicht beeindrucken lässt, so ist es der Zinsmarkt. Seine Wahlkampf-Statements sind im aktuellen Zinsniveau bereits eingepreist und bleiben daher aktuell ungeachtet. Im März könnte es eine Änderung geben, doch bisher ist FED Chefin Janet Yellen noch zu keiner Äußerung bereit und es bleibt daher abzuwarten, ob eine Zinserhöhung folgen oder alles beim Aktuellen bleiben wird.

Trump setzt auf: Amerika First
Im Wahlkampf sprach sich der neue Präsident konkret gegen eine expansive Geldpolitik aus, doch nun ist von einer Kehrtwende die Rede. Höhere Zinsen und ein starker Dollar stehen gegen das Konzept: Amerika First, was unter Trumps Wahlsprüchen wohl die bekannteste Aussage ist. Nach Ansicht des Präsidenten basiert die US-amerikanische Wirtschaft auf drei Grundpfeilern. Die Deregulierung, Steuersenkungen und Investitionen stehen für Trump im Vordergrund. Hier scheiden sich die Meinungen von Yellen und Trump, welcher bei zwei der Grundpfeiler davon spricht, dass durchaus noch billiges Geld benötigt wird. Hingegen will Janet Yellen die Zinsen nach und nach erhöhen und dafür das aktuell solide Fundament der amerikanischen Wirtschaft nutzen. Der Präsident hat vorgesorgt und drei vakante Positionen in der US-Notenbank so vergeben, dass er seine Interessen zeitnah in den Fokus stellen und realisieren kann.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Langfristig oder kurzfristig? Die Inflation in Amerika
Die Inflationsrate in den USA stieg in die Höhe und verzeichnete eine Anhebung von 2,07 Prozent. Auch in Deutschland lässt sich ein bisher 1,9 prozentiger Anstieg der Inflation im Vergleich zum Vormonat beobachten. In gesamteuropäischer Betrachtung ist aber nicht nur die Inflation, sondern auch der allgemeine Verbraucherpreis gestiegen. Mit 1,8 Prozent hat er die ursprüngliche Erwartung um 0,3 Prozentpunkte übertroffen. Bei den aktuellen Steigerungsraten gehen Experten von einem vorübergehenden Aufbäumen aus und rechnen nicht damit, das ein weiterer Anstieg oder die Positionshaltung der Inflation in Zukunft eine größere Rolle spielen werden.

Die Baufinanzierungen im ersten Quartal 2017
Für Immobiliendarlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung ist seit Anfang des Jahres 2017 bei den Zinsen ein Anstieg um 0,1 Prozent zu verzeichnen. Der Trend des letzten Quartals 2016 setzt sich damit fort. Dabei handelt es sich jedoch nur um einen sehr moderaten Anstieg und die Zinsen bleiben weiterhin historisch gesehen günstig. Auch wenn man davon ausgehen kann, dass es in diesem Jahr Zinsschwankungen geben wird, ist es für Darlehensnehmer in den letzten 30 Jahren nie günstiger gewesen, Geld für die Finanzierung des Eigenheims zu bekommen.

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend

Entwicklung Leitzins und Inflation

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Änderung bei KfW-Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss 455

KfW Förderprogramme

Seit Anfang Januar 2017 können private Eigentümer und Mieter wieder Zuschüsse für Maßnahmen zum Einbruchschutz und zur Barrierereduzierung bei der KfW-Bank beantragen. Das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) stellt für den Einbruchschutz 50 Mio. EUR und für die Barrierereduzierung 75 Mio. EUR für das Jahr 2017 zur Verfügung. Kredite können ebenfalls weiter über die Finanzierungspartner zu diesen Förderzwecken beantragt werden. Die Zuschussbeantragung erfolgt nun über das KfW-Zuschussportal. Bauherren können Zuschüsse nun online beantragen und erhalten in wenigen Augenblicken eine Förderzusage.

Weiterhin steht seit Ende 2016 das KfW-Zuschussportal für alle wohnwirtschaftlichen Zuschussprodukte zur Verfügung:

  • Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss (430) www.kfw.de/430
    Das Förderprodukt dient der Förderung von Maßnahmen zur Energieeinsparung und zur Minderung des CO2-Ausstoßes bei bestehenden Wohngebäuden in Deutschland. Es trägt dazu bei, die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung, insbesondere einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand bis zum Jahr 2050 zu erreichen. Die Förderung soll darüber hinaus die finanzielle Belastung durch die Investitions- und Heizkosten reduzieren und diese für den Nutzer langfristig kalkulierbarer machen.
  • Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Baubegleitung (431) www.kfw.de/431
    Mit dem Förderprodukt gewährt die KfW einen Zuschuss für die energetische Fachplanung und Baubegleitung bei Wohngebäuden durch einen unabhängigen Energieeffizienz-Experten.
    .

    .
  • Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Brennstoffzelle (433) www.kfw.de/433
    Das Förderprodukt unterstützt die Einführung der Brennstoffzellentechnologie in der Wärme- und Stromversorgung von Wohngebäuden in Deutschland.
  • Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss (455) www.kfw.de/455
    Das Produkt dient der Förderung von baulichen Maßnahmen in Wohngebäuden, mit denen Barrieren im Wohnungsbestand reduziert und die Sicherheit erhöht werden. Davon profitieren alle Altersgruppen: Es ermöglicht älteren Menschen einen möglichst langen Verbleib in der gewohnten Umgebung, kommt behinderten oder in ihrer Mobilität eingeschränkten Menschen oder Familien mit Kindern zugute. Zusätzlich ermöglicht es den Schutz vor Wohnungseinbruch.

Quelle: KfW-Bank

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Auf ins eigene Zuhause – Die Politik will 2017 Immobilienkäufer unterstützen

neue finanzierungsregeln

Die Vorschläge der Parteien im „Superwahljahr 2017“ häufen sich, wie der Eigenheimerwerb erleichtert werden soll. Die Politik stellt dabei die Familien in den Fokus. Aus der Immobilienbranche kommt dagegen jedoch Kritik, da die Initiativen unzureichend sind und die tatsächlichen Kostentreiber ignoriert würden. Für Entlastung bei Häuslebauern dürften jedoch die nach wie vor günstigen Baugeldzinsen sorgen.

Immobilienbranche setzt auf neue Impulse durch die Regierung
Mit großer Spannung blickt die Immobilienwirtschaft auf das Wahljahr 2017. Im Zuge der Landtagswahlen im Saarland (am 26. März), in Schleswig-Holstein (7. Mai) und in Nordrhein-Westfalen (14. Mai) sowie der bevorstehenden Bundestagswahl (voraussichtlich am 24. September) erwarte die Branche, „dass neue Weichen für den Wohnungsbau gestellt werden“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. Schick erklärt, was der Verband darunter versteht: „Der IVD erhofft sich von der neuen Bundesregierung eine aus gewogenere Immobilienpolitik, die nicht nur Mietschutz, sondern auch Maßnahmen zur Förderung von Wohneigentum umfasst.“

Angesichts des aufziehenden „Superwahljahrs“ bringen sich die Parteien in Stellung – und werben mit Vorschlägen, wie sie vor allem Familien zukünftig beim Eigenheimerwerb unterstützen möchten. Da wird mal die Einführung eines neuen sogenannten Baukindergeldes als zusätzliche Jahreszahlung gefordert (CDU), dann wieder ein nach Kinderzahl gestaffelter Eigenkapitalzuschuss für den Eigenheimerwerb in Ballungsräumen (SPD) oder eine Deckelung von Notarkosten und Gebühren für Grundbucheinträge (ebenfalls SPD).

Immobilienmarktexperten kritisieren jedoch die Initiativen als unzureichend. Diese zielten am eigentlichen Problem vorbei. Nach Auffassung des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland sei es der Staat selbst, der für finanzielle Hürden beim Erwerb von Wohneigentum sorge – etwa in Form von hohen sowie weiter steigenden Grunderwerbsteuersätzen. „Das Geld den Menschen erst zu nehmen und es dann über andere Wege wieder zu geben, ist ineffizient. Wirkungsvoller und ressourcensparender wäre es, wenn der Staat seinen Bürgern wieder mehr Entscheidungsspielräume gäbe. Dazu gehört auch, dass die Wahl zwischen Kauf oder Miete nicht von staatlichen Förderungen abhängig ist“, sagt Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke.

in 12 Monaten ins eigene Heim

Kritiker bemängeln ineffiziente Umverteilung von Geldern
Nebenkosten verteuern den Immobilienerwerb in Deutschland zwischen rund 9 Prozent und mehr als 15 Prozent. Einen wesentlichen Posten bildet die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt. Für die meisten Häuslebauer ebenfalls happig: die Notar- und Grundbuchkosten, die mit etwa 2 Prozent zu Buche schlagen.

Dass es auch günstiger geht, zeigt ein Blick über den Gartenzaun zu den Nachbarn. Etwa in den Niederlanden und in Großbritannien kämen Immobilienkäufer mit deutlich niedrigeren Nebenkosten ins Eigenheim, führt das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) an. Vor diesem Hintergrund empfehlen die Wirtschaftsforscher der Bundesregierung, sich diese beiden Staaten zum Vorbild zu nehmen. Die Niederlande hätte etwa den Notar-Markt dereguliert: Die Notarkosten richteten sich nicht nach dem Kaufpreis. Zudem liege die Grunderwerbsteuer bei lediglich 2 Prozent. In Großbritannien wiederum gebe es eine gestaffelte Grunderwerbsteuer inklusive eines Freibetrags von 125.000 Pfund. Darüber hinaus fielen in diesen beiden Ländern die Kosten der Grundbucheintragungen deutlich geringer aus als in Deutschland. Generell sei es wichtig, ärmeren Haushalten die Tür zum Immobilienmarkt zu öffnen. IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer betont: „Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist das Eigenheim eine gute Absicherung fürs Rentenalter.“

Baugeldkonditionen bleiben vorerst günstig
Nach Einschätzung von Marktbeobachtern bleiben die Baugeldkonditionen immerhin vorerst günstig und deshalb der Traum vom eigenen Zuhause für mehr Menschen als sonst realisierbar. Die Mehrheit der Anfang Januar 2017 von der Interhyp Gruppe befragten Geldmarktexperten geht von leicht steigenden Zinsen aus – vor allem im zweiten Halbjahr 2017 als Folge der erwarteten weiteren Zinsschritte der amerikanischen Notenbank Federal Reserve (Fed) und einer voraussichtlich anziehenden Inflation in den USA. Doch der Anstieg dürfte nach Auffassung der Finanzmarktprofis durch die nach wie vor expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) und durch politische Unsicherheiten wie den anstehenden Brexit-Antrag begrenzt werden. Egal, wie und wann sich die Politik nun entscheidet: Das Jahr 2017 dürfte für Immobilieninteressenten diverse Chancen bereithalten.

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Quelle: ProHyp

Zinskommentar Januar 2017 – Inflationsrate nähert sich der EZB Prognose

baufinanzierung marktlage

Im November des vergangenen Jahres lag die Inflationsrate in Deutschland bei 0,8 Prozent und war weit entfernt vom angestrebten Wert der EBZ. Der Dezember brachte eine Veränderung und ließ den Wert auf 1,7 Prozent innerhalb Deutschlands und auf 1,1 Prozent in der gesamteuropäischen Betrachtung ansteigen. Die EZB selbst strebt einen Inflationswert von 2,0 Prozent an, was vom aktuellen Wert nicht mehr weit entfernt ist. Die aktuellen 1,7 Prozent sind der höchste Wert seit 2013 und könnten der Start in Richtung der 2,0 Prozentmarke sein.

Erhöhung der Verbraucherpreise und Auswirkungen der Teuerungsrate
Das statistische Bundesamt gibt bekannt, dass sich die Verbraucherpreise in 2016 um durchschnittlich 0,5 Prozent erhöht haben. Im gesamten Euroraum ist ein Anstieg von 0,6 Prozent auf insgesamt 1,0 zu beobachten. 2017 könnte für den Verbraucher teuer werden, denn Experten der Wirtschaft rechnen mit einer Verbraucherpreiserhöhung von 1,6 Prozent und so mit einer Steigerung, die eine spürbare Leere im Portemonnaie aller europäischen Bürger hinterlassen wird. Aktuell liegt noch ein Defizit zwischen der wirtschaftlichen Vorstellung und der Realität, dennoch ist die EZB bereits jetzt zufrieden und äußert sich positiv zu ihrem Ziel, durch die finanzpolitischen Maßnahmen eine Ankurbelung der Wirtschaft avisiert zu haben. Mit steigender Inflation geht eine Erhöhung der Immobilienzinsen einher, wodurch sich die Teuerung nachhaltig auf Kreditnehmer und Baufinazierer auswirkt. Eine Zinsanpassung für Baudarlehen ist zwingend notwendig.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Energiepreise wirken sich auf die Inflation aus
Eine Basis der Inflationssteigerung sind die stetig ansteigenden Energiepreise. Öl exportierende Länder haben zum Ende des Jahres 2016 beschlossen, die Fördermengen zu drosseln und damit eine Verknappung herbeizuführen. Im selben Atemzug ist von einem Ausbau der Förderstätten die Rede und lenkt den Fokus auf höhere Gewinnaussichten. Bis zum Jahresbeginn 2016 sanken die Ölpreise aufgrund der Wirtschaftskrise und der damit verbundenen geringeren Nachfrage nach Öl stetig. Überkapazitäten leisteten einen weiteren Beitrag für die Preissenkung, die sich nun durch vermehrte Investitionen in eine Teuerung umgewandelt hat. Mario Draghi hält weiter an seinem Kurs fest und belässt den Leitzins auf dem Rekordtief, da Europa noch nicht in der wirtschaftlichen Position für eine Anhebung ist. Solange Schulden und eine hohe Arbeitslosenquote in Europa dominieren, sieht der EZB Chef von einer Anhebung des Leitzins ab und verfolgt die bisher betriebene Geldpolitik im gleichen Umfang ohne eine kleinste Veränderung.

Baufinanzierungszinsen gehen derzeit in einem kleinen Bereich hoch und runter
Die Baufinanzierungszinsen bewegen nach ihrem historischen Tiefstand von Anfang Oktober 2016 bis Mitte Dezember 2016 um 0,3 Prozentpunkte nach oben, um danach zum Jahreswechsel wieder leicht abzufallen. Das Zinsniveau ist weiterhin niedrig und ermöglicht somit weiterhin attraktive Konzepte für neue Baufinanzierungen und günstige Anschlussfinanzierungen.

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend

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Eine gute Anschlussfinanzierung – Warum sich auch im Niedrigzinsumfeld ein Vergleich rechnet

Volltilgerdarlehen

Viele Immobilienbesitzer versäumen Sparchancen, die sich im Zuge einer Anschlussfinanzierung bieten. Denn im Zuge einer Anschlussfinanzierung bieten sich zahlreiche Möglichkeiten zur Optimierung der Baufinanzierung. Nachfolgend werden fünf gängige Irrtümer dargelegt, vor denen man sich als Baufinanzierer durch eine kompetente Beratung bewahren sollte.

Fehler Nr. 1: Bei der Erstfinanzierung wird das Thema ausgeklammert
Angesichts des nach wie vor sehr niedrigen Zinsniveaus empfiehlt es sich, die Erstfinanzierung idealerweise so auszurichten, dass mit dem Ende der Sollzinsbindung ein Großteil des Darlehens getilgt und die Restschuld nur noch gering ist. Baufinanzierer sollten zudem eine Finanzierung wählen, die für sie auch bei einem eventuell höheren Zinsniveau funktioniert.

Baufinanzierungszinsen Entwicklung 2007 bis 2017

Fehler Nr. 2: Forward-Darlehen bleiben unberücksichtigt
Da zurzeit mehr Anzeichen dafür als dagegen sprechen, dass die Finanzierungsbedingungen günstig bleiben, kann es sich für Baufinanzierer rechnen, sich die gegenwärtigen Konditionen mithilfe eines Forward-Darlehens zu sichern. Welches Forward-Darlehen – ob etwa auch ein „echtes“ oder ein „unechtes“ – passt, hängt von der individuellen Zielsetzung des Baufinanzierers ab. Man sollte zum Beispiel wissen, warum bei „echtem“ und „unechtem“ Forward-Darlehen die Zinsbindungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten beginnen und enden und welche Auswirkungen das auf die jeweilige Finanzierungsplanung hat.

Fehler Nr. 3: Das erstbeste Angebot wird angenommen
Für eine bestehende Finanzierung, ist etwa ein bis zwei Jahre vor Ende der Zinsbindung in der Regel der ideale Zeitpunkt dafür, sich konkret mit dem Thema Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. In dieser Phase kann man in Ruhe verschiedene Produkte vergleichen und das beste Angebot identifizieren. Den meisten Baufinanzierern ist aber häufig nicht bewusst, wie wichtig dieser Vorlauf ist, weil sie häufig nicht im Blick haben, dass sie spätestens fünf bis drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung ein Prolongationsangebot des jeweiligen Darlehensgebers erhalten. Das müsste innerhalb von zwei Wochen angenommen werden. Nun fehlt aber die Zeit, sich mit möglichen Alternativen auseinanderzusetzen. Doch auch in Niedrigzinszeiten rechnet sich der Vergleich, weil schon ein geringfügig günstigerer Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung zu einer Ersparnis von mehreren Tausend Euro führen kann.

Wohnungseigentümer sparen sich reich

Fehler Nr. 4: Die Finanzierungsstruktur bleibt unverändert
Eine gute Anschlussfinanzierung zeichnet sich aber nicht nur durch einen günstigeren Zinssatz aus. Vielmehr geht es darum, das bisherige Konzept zu überprüfen und die Finanzierungsstruktur an eine vielleicht veränderte Lebenssituation anzupassen. Bereits getilgte Darlehensanteile oder eine verbesserte Kreditwürdigkeit wirken sich positiv auf die neuen Konditionen aus und ermöglichen Einsparpotenziale. Die Chance, die Finanzierung anhand veränderter Rahmenbedingungen zu optimieren, sollte auch im Niedrigzinsumfeld genutzt werden.

Fehler Nr. 5: Die Tilgungsrate wird verringert
Einsparpotenziale bieten sich auch dadurch, dass man mögliche Zinsersparnisse direkt in die Rückzahlung des Darlehens investieren kann. So empfiehlt es sich, dass man bei der Anschlussfinanzierung die bisherige Rückzahlungsrate trotz geringer Zinsbelastung beibehalten und keinesfalls verringern sollte. Dadurch wird der Kredit schneller als geplant zurückgezahlt und man ist früher schuldenfrei.

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Mehr Geld für Bau, Kauf und Sanierung – Unterstützung der KfW für Immobilienbesitzer

KfW Förderprogramme

Im vergangenen Jahr 2016 hat die Förderung von Wohneigentümern durch die staatliche KfW-Bank einen neuen Höchststand erreicht. Die Programme bieten finanzielle Unterstützung bei der energetischen Sanierung, dem altersgerechten Umbau sowie dem Bau und Ersterwerb eines energieeffizienten Hauses. Welche Sparchancen sich für Verbraucher ergeben, sind nachfolgend zusammengefasst.

KfW-Förderung auf Rekordhöhe
Auf der einen Seite kämpfen Immobilieninteressenten mit steigenden Nebenkosten beim Bau und Kauf, zum Beispiel durch eine hohe Grunderwerbsteuer. Auf der anderen Seite bietet der Staat finanzielle Hilfestellungen: Allein in den ersten neun Monaten des Jahres 2016 hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Häuslebauern, Immobilienkäufern und Wohneigentümern insgesamt 15,2 Milliarden Euro an Krediten und Zuschüssen für wohnwirtschaftliche Zwecke zugesagt – und damit 2,3 Milliarden Euro mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2015.

Etwas weniger Gelder hat die KfW allerdings bislang für den „Klassiker“ – für das KfW-Wohneigentumsprogramm (Fördernummern 124 und 134) – ausgereicht. Im Zuge des Programms, mit dem der Bau und Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum unabhängig von der Energiebilanz gefördert wird, hat die KfW von Januar bis Ende September dieses Jahres 3,7 Milliarden Euro bereitgestellt. Das sind 0,5 Milliarden Euro weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

So bewerten Eigentümer den energetischen Zustand ihres Hauses

Mehr Geld für energieeffiziente Maßnahmen
Angesichts verschärfter energetischer Anforderungen entfällt im Jahr 2016 der größte Anteil auf die KfW-Programme energieeffizient Bauen sowie energieeffizient Sanieren (11,1 Milliarden Euro), mit denen Investitionen in den energetisch hochwertigen Neubau und die energieeffiziente Sanierung von Bestandsimmobilien unterstützt werden.

So vergab die KfW im Programm „Energieeffizient Bauen“ (Fördernummer 153) in den ersten drei Quartalen 2016 Kredite mit einem Gesamtvolumen von 7,7 Milliarden Euro und damit 2,1 Milliarden Euro mehr als im gleichen Zeitraum 2015. Die KfW verzeichnete somit bei der Förderung energieeffizienter Neubauten eine Zunahme von über 37 Prozent. Für die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien reichte die KfW im Programm „Energieeffizient Sanieren“ (Fördernummern 151, 152) mit 3,1 Milliarden Euro eine halbe Milliarde Euro mehr an Wohneigentümer aus als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Auch das Volumen der nicht zurückzuzahlenden Zuschüsse für die energieeffiziente Sanierung nahm in den ersten neun Monaten des Jahres 2016 deutlich zu: Es lag bei 273 Millionen Euro und hat sich somit im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verdoppelt.

Die KfW fördert zudem Modernisierungsmaßnahmen, mit den Barrieren reduziert, der Wohnkomfort erhöht oder sogar der Einbruchschutz verbessert wird. Über das Programm „Altersgerecht Umbauen“ (Fördernummern 159 und 455) reichte sie von Januar bis Ende September 2016 Fördermittel in Höhe von insgesamt 0,4 Milliarden Euro aus, was einem Plus von 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Die Nachfrage nach einem Investitionszuschuss im Zuge des Produkts „Altersgerecht Umbauen“ war 2016 so groß, dass die Fördermittel aus dem Bundeshaushalt für das Programm „Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss“ (Fördernummer 455) vor Jahresablauf bereits ausgeschöpft wurden und keine Anträge mehr für diesen Investitionszuschuss gestellt werden konnten. Ähnliche KfW-Förderprodukte stehen aber weiterhin zur Verfügung, so zum Beispiel die Zuschussförderung im Produkt „Altersgerecht Umbauen“ für Einzelmaßnahmen zum Einbruchschutz.

Was Modernisierung bringt

Rahmenkriterien können sich ändern
Bei der Einbindung von KfW-Darlehen und -Zuschüssen ist eine gute Beratung gefragt. Denn die meisten Eigentümer, bzw. Mieter wissen nicht, welche KfW-Förderprogramme für sie infrage kommen und welche Punkte sie bei der Antragstellung beachten müssen (etwa in Bezug auf Fristen und die eventuelle Prüfung des Förderungsgrunds durch einen Sachverständigen). Deshalb sollte eine fachliche Unterstützung in Anspruch genommen werden, da sich auch die Rahmenkriterien der KfW-Programme (etwa in Bezug auf Antragsberechtigung, Gegenstand der Förderung, Art und Höhe der Förderung sowie Antragsverfahren) immer mal wieder ändern können.

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Zinskommentar Dezember 2016 – Leitzinserhöhung der Fed und die Zusammenhänge auf die Bauzinsen

baufinanzierung marktlage

Vor den Präsidentschaftswahlen im November hielt sich die US-Notenbank Fed noch zurück und beließ es beim aktuell gültigen Leitzins. Doch am 14. Dezember 2016 war die Erhöhung von 0,25 Prozentpunkte und somit von 0,5 auf 0,75 Prozent der Kernpunkt aller Gespräche und Verhandlungen. Experten sehen in dieser Leitzinsanhebung den Start für einen Kurswechsel und gehen davon aus, dass sich im Jahr 2017 einige Veränderungen ergeben werden. Die Grundlagen dafür sind geschaffen, denn die Gefahr der Deflation ist gebannt und die Wirtschaft performt sich seit einiger Zeit solide. Auch das Lohnniveau und die Menge der Vollbeschäftigungen sind angestiegen, doch Janet Yellen spricht sich konstant gegen eine weitere Anhebung der Leitzinsen aus und möchte es vorübergehend bei den vorgenommenen 0,25 Prozentpunkten belassen. Doch Trump hat andere Pläne und sieht höhere Zinsen, vermehrte Investitionen und eine steigende Inflation als gegeben an. Somit dürfte der bisherige Kurs von Notenbank-Chefin Yellen wenig Bestand haben und sich unter der Regierung Trumps nicht länger durchsetzen können.

Die Frage aller Fragen: wie reagiert die EZB?
Bereits eine Woche vor der US-Notenbank tagte die EZB und ging bereits von einer Leitzinserhöhung in den USA aus. In Europa liegt der Leitzins noch immer bei 0,00 Prozent und viele Marktteilenehmer stellen sich die Frage, ob ein Nachzug der EZB auf der Agenda steht. Bisher sind laut neuesten Erkenntnissen keine Änderungen im Gespräch und auch der Einlagezins wird vorerst bei den aktuellen -0,4 Prozent verbleiben. Während die US-Notenbank Fed im Dezember 2015 eine Anhebung des Leitzins vornahm, reagierte die EZB eher konträr und senkte den damals bei 0,05 Prozent befindlichen Leitzins auf 0,00 Prozent. Die Handlung zeigt, dass sich die EZB nicht an der Fed orientiert und vollkommen unabhängig reagiert. Die Stärkung der Wirtschaft steht im Mittelpunkt und solange die zwei Prozent-Marke nicht geknackt ist, gilt eine Erhöhung der Leitzinsen hierzulande als unwahrscheinlich.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Anstieg der Bauzinsen im Dezember
Auch wenn die Bauzinsen im Zusammenhang mit dem Leitzins stehen, wirken sich die Entscheidungen bereits vor der Verkündung einer Leitzins-Veränderung aus. Mit dem Gedanken an die Leitzinsanhebung durch die Fed erhöhten sich die Bauzinsen im europäischen Raum und sind heute teurer, als es noch im Oktober der Fall war. Die EZB hält weiter an Anleihekäufen fest und wird die monatlichen Käufe erst im April 2017 um monatlich 20 Milliarden Euro verringern, wodurch die zehnjährigen Bundesanleihen unter Druck geraten könnten. Die Bundesanleihen beeinflussen jedoch die Zinsen für Pfandbriefe. Weil die Baufinanzierungsinstitute ihre Baufinanzierungen vorwiegend über Pfandbriefe refinanzieren, werden die gestiegenen Kosten in Form von höheren Bauzinsen an den Kunden weitergegeben. Im Vergleich zum Vormonat sind die Bauzinsen beispielsweise bei einer zehnjähriger Zinsbindung im November 2016 um 0,16 Prozentpunkte von 0,79 auf 0,95 Prozent gestiegen. Bei den Verbraucherpreisen gab es ebenfalls im Vergleich zum Vorjahresmonat eine Erhöhung um 0,80 Prozentpunkte. In diesem Zusammenhang werden potenzielle Baufinanzierer nun entsprechend höhere Bauzinsen zu erwarten haben.

Ausblick für 2017: Bei den Bauzinsen keine generellen Überraschungen zu erwarten
Aus heutiger Sicht, ist damit zu rechnen, dass die EZB in 2017 ihren geldpolitischen Kurs beibehalten wird und der Leitzins bei null bleiben wird. Deshalb ist in den kommenden Monaten mit keinem größeren Anstieg der Bauzinsen zu rechnen, sondern es wird immer mal ein bisschen hoch und runtergehen, jedoch mit einem steigenden Trend. Panik ist nicht angebracht, auch wenn es mal ein kleines Stück nach oben geht, denn wir befinden uns bei den Bauzinsen weiter auf einem historisch niedrigen Niveau.

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: leicht steigend
langfristig: steigend

Entwicklung Leitzins und Inflation

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