Vergleichen und Planen zahlt sich beim Kauf vom Bauträger aus

Rohbau

Nach Immobilen ist die Nachfrage hoch und Bestandsobjekte sind zunehmend rar. Deshalb bauen nicht nur auf dem Land, sondern auch in der Stadt immer mehr Menschen in Eigenregie oder kaufen ein Objekt vom Bauträger. Dabei gelten einige Besonderheiten für die Finanzierung, die man beachten sollte damit der Kredit zum Vorhaben passt.

Kreditauszahlung nach Baufortschritt
Der Anteil an Finanzierungen für eigene Bauvorhaben und für den Kauf von Bauträgerimmobilien liegt laut einer deutschlandweiten Erhebung der Interhyp Gruppe mittlerweile bei insgesamt rund 35 Prozent. Während beim Kauf eines bestehenden Einfamilienhauses oder einer Bestandswohnung der vereinbarte Preis in Gänze nach Abschluss des Kaufvertrags bezahlt wird, verhält es sich für im Bau befindliche Objekte wie folgt: Gewährte Darlehen werden Schritt für Schritt ausgezahlt. In dem Zuge muss ein sorgfältiger Blick geworfen werden auf die Bereitstellungszinsen, die bereitstellungszinsfreie Zeit sowie auf die Zinsen, die für die Auszahlung der jeweiligen Teilbeträge fällig werden. Das ist wichtig, um die Gesamtkosten für den Kredit richtig kalkulieren zu können.

Konditionen variieren im Detail
So kann nicht nur die Höhe der Bereitstellungszinsen variieren, die zumeist bei drei Prozent pro Jahr liegt. Es gibt auch Unterschiede, ab wann diese erhoben werden, ob zum Beispiel nach drei, sechs oder sogar zwölf Monaten. Wie teuer ein Darlehen wirklich ist beziehungsweise werden kann, hängt demnach nicht nur vom Effektivzins ab, sondern unter anderem auch von den Kosten für die Abrufung von Kredittranchen nach dem Ende der bereitstellungszinsfreien Zeit. Vor dem Hintergrund empfiehlt es sich zunächst einmal, die Angebote mehrerer Anbieter sorgfältig zu vergleichen.

Bauformen beim Hausbau

Zugleich ist eine detaillierte Finanzierungsplanung empfehlenswert. Relevant ist in diesem Zusammenhang, dass die Dauer der bereitstellungszinsfreien Zeit bei vielen Banken gegen einen Aufpreis verlängert werden kann. Das kann sich rechnen, weil der Aufpreis in der Regel niedriger ist, als die Zinsen für das oder die bereits abgerufenen Teilraten, die tagesgenau berechnet und monatlich fällig werden. Auf der anderen Seite hat jedoch auch die Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit ihren Preis. Denn der Aufpreis muss mit dem Darlehenszins für die gesamte Sollzinsbindung auf den gesamten Darlehensbetrag (ausgenommen KfW-Tranchen) bezahlt werden. Deshalb sollte die bereitstellungszinsfreie Zeit je nach Höhe der im Zahlungsplan des Bauträgers vermerkten Teilrate gewählt werden. Sind zum Beispiel die letzten Teilraten nicht mehr besonders hoch, kann es sinnvoll sein, Bereitstellungszinsen in Kauf zu nehmen.

Kostspielige Verzögerungen beim Bau
Hier gilt es jedoch wiederum in Betracht zu ziehen, dass es beim Bau durchaus mal zu Verzögerungen kommen kann, ob durch einen harten Winter, Probleme beim Beschaffen der Baustoffe oder fehlende Genehmigungen. Diese Verzögerungen können ins Geld gehen, da unter Umständen sowohl Bereitstellungszinsen als auch die Zinsen für die bereits abgerufenen Kredittranchen geleistet werden müssen. Hinzu kommen Mietzahlungen, da das Eigenheim ja noch nicht fertig ist. Wünscht der Käufer eine hochwertigere Ausstattung, als ursprünglich mit dem Bauträger vertraglich festgelegt oder beim Bau in Eigenregie geplant, macht sich das ebenfalls bemerkbar. Teurere Fliesen oder kostspieligere Fenster und Türen können dann schnell das Budget sprengen.

Von daher rechnet es sich, die Finanzierung sorgfältig zu planen und in dem Zuge einen zeitlichen und finanziellen Puffer einzuplanen. Das sorgt für Sicherheit und Flexibilität und verringert das Risiko, dass man als Bauherr (teuer) nachfinanzieren muss.

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Quelle: Prohyp GmbH

Zinskommentar März 2018 – Bauzinsen befinden sich im Frühjahrshoch

baufinanzierung marktlage

Die wichtigsten Ergebnisse der Europäischen Zentralbank (EZB) auf ihrer letzten geldpolitischen Sitzung am 8. März 2018 sind, dass weder der Leitzins angehoben wird, noch eine Erhöhung in naher Zukunft in Aussicht steht. Als einziges vorsichtiges Signal für eine straffere Geldpolitik ist erkennbar, dass die EZB seine Sprachregelung für den geldpolitischen Ausblick leicht anpasste. Bereits im Dezember 2017 wurde um die sogenannte Forward Guidance diskutiert und nun auch mit auf die Agenda genommen. Bei der letzten Sitzung verzichtete die EZB nun auf die bisherige Formulierung, dass sie ihre Anleihekäufe ausweiten könnte.

Baufinanzierungszinsen haben seit Jahresanfang leicht angezogen
Die ökonomischen Verhältnisse in Europa zeigen zwar weiterhin Verbesserungen, doch die Inflationsrate rangiert nach wie vor nicht im gewünschten Zielkorridor. Die Entwicklung der Inflation kommt Mario Draghi sehr gelegen, da dies seinen bisherigen Kurs bestätigt und ihm den Druck nimmt, den Leitzins anzuheben. Die Teuerung sank im Februar in Deutschland auf 1,4 Prozent und im gesamten Euroraum lag sie im Januar bei nur 1,3 Prozent. Damit ist die Inflationsrate weit entfernt von der proklamierten Zielmarke von 2 Prozent. Anderseits wird eines immer offensichtlicher: Die EZB und die Märkte sprechen nicht mehr die gleiche Sprache. Denn ungeachtet der Aussagen vom EZB-Chef Mario Draghi und seiner Nullzins-Politik, sind die langfristigen Anlageformen etwas in Bewegung gekommen. Dies kann sehr gut an der zehnjährigen Bundesanleihe verfolgt werden.

Für die Baufinanzierungszinsen gilt diese als Blaupause. Der Grund: Die Banken refinanzieren die Immobilienkredite zum großen Teil durch Pfandbriefe und diese orientieren sich wiederum an der Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe stieg zuletzt auf 0,7 Prozent. Dies ist im Vergleich zum Prozentsatz von vor drei Monaten eine knappe Verdopplung, denn da betrug die Rendite 0,3 Prozent. Langfristige Anleihen nehmen die Entwicklung der Leitzinsen oft vorweg und deshalb sind in den vergangenen Wochen die Baufinanzierungszinsen leicht angezogen haben. Dies ist jedoch kein Grund für Panik, denn wir befinden uns immer noch auf einem sehr niedrigen Zinsniveau. Der historische Tiefpunkt wurde zwar im Herbst 2016 gesehen, aber Immobilien-Interessenten finden weiterhin günstige Rahmenbedingungen für ihre Finanzierung vor.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Wie steht es um die Nachfolgekandidaten von Marion Draghi?
Es gibt immer wieder Spekulationen um die Nachfolge von Mario Draghi, wie beispielsweise Anfang März, als der Spanier Luis de Guindos als neuer EZB-Vizechef nominiert wurde. Da seine Wahl als recht sicher scheint, steigen für den derzeitigen Präsident der deutschen Bundesbank, Jens Weidmann, im November 2019 die Chancen auf Mario Draghi zu folgen. Es gilt als ausgemacht, dass jeder europäische Bereich innerhalb des EZB-Direktoriums repräsentiert werden muss. Wenn mit Luis de Guindos ein Vertreter Südeuropas als Vize gesetzt ist, würde sich die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass ein Nordeuropäer Zentralbankchef wird und dies würde Jens Weidmann in die Karten spielen.

Italien ist wieder in politischen Turbulenzen und in Deutschland kehrt endlich Ruhe ein
Nach der längsten Regierungsbildungsperiode die es in Deutschland bisher gab, haben sich CDU, CSU und die SPD auf eine Neuauflage der großen Koalition geeinigt. Wenn es nach der alten und neuen Kanzlerin Angela Merkel geht, soll das neue Kabinett nun zügig wieder die Regierungsgeschäfte übernehmen. Trotz der langen Periode der Ungewissheit blieben Auswirkungen auf die Zinsmärkte aus. Dies kann man von Italien nicht sagen, denn nach der Wahl sind die Verhältnisse indes unübersichtlich. Klar ist nur, dass die Italiener die Regierung von Matteo Renzi und seine Partito Democratico abgewählt haben und die populistischen Parteien merklich zugelegt haben. Im Norden gewann die rechtsgerichtete Partei Lega Nord, im Süden die europaskeptische Fünf-Sterne-Bewegung.

Donald Trumps Strafzölle und ihre Auswirkungen auf die Finanzmärkte
Der US-amerikanische Präsident hat seine angekündigten Strafzölle einführt. Nicht ganz so umfangreich und hart wie im Vorfeld angekündigt, doch damit geht Donald Trump einen weiteren Schritt in Richtung Abschottung Amerikas. Einer seiner engsten Berater und der letzte Befürworter des Freihandels in Trumps Beratergremium, Gary Cohn, quittierte diese Entscheidung mit seinem Rücktritt. Die Europäische Union diskutiert im Gegenzug über Schutzzölle für amerikanische Einfuhrprodukte wie Whiskey, Motorräder und Jeans. An der Börse sorgt dieser verbale Schlagabtausch für Unsicherheit und der deutsche Aktienindex DAX sank auf den niedrigsten Stand seit August 2017. Positiv ist, dass beide Seiten noch verhandlungsbereit sind und dies derzeit auch für Lösungsmöglichkeiten nutzen.

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Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend

Entwicklung Leitzins und Inflation

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Bauherren aufgepasst: Für KfW- und BAFA-Förderungen gelten einige Neuerungen

förderkredite

Bei Bauherren sind Förderungen der KfW-Bank und Zuschüsse des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sehr beliebt. Nun haben die KfW-Bank und das BAFA einige Bedingungen verändert, welche teilweise zum Nachteil für den Verbraucher sind. Im folgenden wird aufgezeigt, wie die Veränderungen bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden sollten.

Einige ungünstige Veränderungen für Verbraucher
Ab dem 17. April 2018 wird der Zinssatz für ein KfW-Darlehen im KfW-Programm “153 – Energieeffizient Bauen“ nur noch für maximal 10 Jahre festgeschrieben. Die 20-jährigen Zinsbindungen, welche erst im Jahre 2016 eingeführt wurden, entfallen. Zudem halbiert die KfW die “bereitstellungsprovisionsfreie“ Zeit von 12 auf 6 Monate. Als Bauherr muss man nun nach einem halben Jahr auf nicht abgerufene Beträge Zinsen zahlen. Es empfiehlt sich daher, dass komplette Darlehen möglichst vor Ablauf dieser sechs Monate in Anspruch zu nehmen. Dadurch kann man die Bereitstellungszinsen von bis zu 250 Euro monatlich (0,25 Prozent von 100.000 Euro) zu vermeiden. Darüber hinaus können Kreditnehmer, die zur Sanierung einer Immobilie Fördermittel aus den Programmen “151/152 – Energieeffizient Sanieren“ einbinden, nach der neuen Regelungen keine Sondertilgungen mehr leisten. Weiterhin ist die Rückzahlung des gesamten Kreditbetrages ist innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist nur noch gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Baustandards der Zukunft

Verbände sehen Neuerungen kritisch
Die “Aktion pro Eigenheim“ kritisiert denn auch: “Konditionen für Bauherren werden schlechter.“ Die KfW selbst teilt auf Anfrage mit, dass diese Schritte mit hohen “Refinanzierungs- und Wiederanlagekosten für den Bund“ zusammenhingen. Das Bundeswirtschaftsministerium stelle jedes Jahr begrenzte Mittel zur Verfügung. Durch die hohen Begleitkosten reduziere sich “das verfügbare Budget für Zinsverbilligung und Tilgungszuschüsse“. Lange Zinsbindungen über 20 Jahre erschwerten der KfW die Kalkulation zusätzlich und erhöhten die Kosten. Laut dem Verband Privater Bauherren (VPB) sollten Bauherren abwägen, ob sich die Beantragung von KfW-Mitteln vor dem Hintergrund der dadurch meist höheren Baukosten tatsächlich rechne. In der Regel sei es notwendig, die geltende Energieeinsparverordnung (EnEV) deutlich zu unterbieten (Stichwort: KfW-Effizienzhaus).

Was für Darlehensnehmer unverändert bleibt
Da Kreditnehmer, so die KfW, “in erster Linie“ an Zinsverbilligungen und Zuschüssen interessiert seien und weniger an anderen Fördermerkmalen, lauten die guten Nachrichten: Der Förderhöchstbetrag von 100.000 Euro pro Wohneinheit bleibt unverändert. Und auch beim Tilgungszuschuss ändert sich nichts. Wer ein KfW-Effizienzhaus 55, 40 oder 40 Plus (inklusive Passivhaus) baut beziehungsweise kauft, erhält einen Nachlass von 5, 10 oder 15 Prozent des Kreditbetrages, also maximal 5.000, 10.000 oder 15.000 Euro.

Für aktuelle Finanzierungsprojekte ist Eile geboten
Alle bis zum 16. April 2018 eingehenden Anträge bei der KfW werden nach den noch aktuellen Förderbedingungen abgewickelt. In diesem Zusammenhang muss darauf hingewiesen werden, dass ein gewisser Vorlauf eingeplant werden sollte, etwa für die Zusammenstellung aller benötigten Unterlagen.
Als Bauherr sollte man sich auch fragen: Ist es letztlich günstiger, den häufig sehr niedrigen Zinssatz der KfW-Bank für 10 Jahre festzuschreiben und – bei Erfüllung der energetischen Voraussetzungen – den Tilgungszuschuss von bis zu 5.000, 10.000 oder 15.000 Euro zu erhalten? Oder sollte man lieber das immer noch günstige Zinsniveau dazu nutzen, ein konventionelles Annuitätendarlehen über 15 oder 20 Jahre mit hoher Anfangstilgung abzuschließen, um so auch eine langfristige Kalkulationssicherheit zu haben?

nachhaltige Modernisierung

Umstellungen auch bei BAFA-Förderungen
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) hat bereits zu Jahresbeginn 2018 Änderungen bei der Beantragung von Fördermitteln aus dem Programm “Heizen mit Erneuerbaren Energien“ im Rahmen des “Marktanreizprogrammes – MAP“ (Biomasse, Solarthermie, Wärmepumpen) eingeführt. Die Fördersätze selbst haben sich nicht geändert. Anträge müssen aber nun komplett digitalisiert auf der BAFA-Webseite ausgefüllt und abgeschickt werden. Lediglich die Bestätigung zur Wahrhaftigkeit aller Angaben wird nach wie vor klassisch ausgedruckt und unterschrieben per Post ans BAFA geschickt.
Neu bei der BAFA-Förderung ist auch, dass Anträge jetzt grundsätzlich vor Beginn des Vorhabens gestellt werden müssen. Das bedeutet für Bauherren, dass sie den Installateur erst nach Erteilung des Förderbescheids beauftragen dürfen. Davon ausgeschlossen sind nur Planungsleistungen, die laut einer BAFA-Mitteilung bereits vor Antragstellung erbracht werden dürfen. Für Heizungsanlagen, die 2017 in Auftrag gegeben wurden, aber erst 2018 in Betrieb genommen werden, ist eine nachträgliche Antragstellung bis spätestens 30. September 2018 möglich.

Laut Aussage des BAFA sei die Novellierung des MAP-Antragsverfahrens im Gesamtzusammenhang einer generellen Reform der Förderstrategie für Energieeffizienz und erneuerbare Energien des Bundeswirtschaftsministeriums zu sehen. Demnach würden die haushaltsbasierten Förderangebote schrittweise bis zum Jahr 2020 neu strukturiert.

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Mit Fotoapparat und Diktiergerät auf die Baustelle

Rohbau

Für Bauherren ist Pfusch am Bau ein Horrorszenario. Das Haus ist fertiggestellt, das Konto leer und dann dringt mit den ersten starken Regenfällen Feuchte ins Mauerwerk oder beim Flachdach erweist sich die Abdichtung als mangelhaft verarbeitet. Als Schwachstelle kann sich beim Neubau vieles entpuppen: von der Heizung bis zur Elektroinstallation, selbst Fenster und Fliesen, Estrich oder Malerarbeiten können Mängel haben. Besonders tückisch sind Schwachstellen, die kaum sichtbar sind oder sich erst spät entpuppen, wie beispielsweise die Drainage oder das Dach.

Gegen Baumängel können Bauherren sich schützen
Besonders bei Gebäudeabdichtungen wird viel falsch gemacht, wie der Bauherren-Schutzbund (BSB) herausgefunden hat. Vor allem bei unterkellerten Häusern wurde festgestellt, dass Feuchteschäden an erdberührten Bauteilen mit großen Schadensummen zu Buche schlagen . Bei 2.500 untersuchten Schadensfällen und Betreuungsobjekten fanden sich reihenweise Schäden, deren Beseitigungskosten in die Zehntausende gingen. So verursachten fehlende oder unzureichende Baugrunduntersuchungen Schäden von bis zu 125.000,00 Euro. Auch fehlerhafte Abdichtungen sind teuer und laut BSB wurde insgesamt eine durchschnittliche Schadenhöhe von 35.000,00 Euro für eine fehlerhaft geplante Bauausführung und 7.800,00 Euro für den Verzicht auf Rückstausicherungen ermittelt.

„Setzt man die Kosten für fachgerechte Voruntersuchungen zwischen 600,00 und 1.300,00 Euro dagegen, wird das Ausmaß der finanziellen Auswirkungen deutlich“, heißt es in der Studie. „Gerade Feuchteschäden sind nur mit einem großem Aufwand zu beseitigen“, weiß BSB-Vorsitzender Peter Mauel. „Um Bauschäden zu reduzieren, müssen Planer, Bauanbieter und Verbraucher sensibilisiert werden. “ Ausführungsfehler, auf die 60 Prozent der Schäden zurückzuführen seien, beruhten hauptsächlich auf Verstößen der ausführenden Firmen gegen Regeln der Technik, auf unterlassene Voruntersuchungen oder auf Nichtbeachtung von Material- und Verarbeitungsrichtlinien.

Mängel rechtzeitig erkennen – Bauschadenskosten vermeiden

Experten empfehlen: Nicht an Kontrollen sparen
Wie können sich Bauherren gegen den Pfusch am Bau wappnen? Es helfen hier nur Fachkompetenz, eine sorgfältige Planung und eine strenge Bauüberwachung. In der heißen Bauphase sollte man stets eine Tasche mit den wichtigsten Utensilien für die Baustellenvisite parat haben. Unerlässlich sind: Telefonnummern aller Beteiligten, Bauzeitplan, aktueller Planstand, Schreibsachen oder Diktiergerät, Fotoapparat, Zollstock, Arbeitshandschuhe, Wasserwaage, Basiswerkzeug, Klebeband, Absperrband, Taschenlampe und feuchte Reinigungstücher. Vor allem für den, der in Eigenregie baut, ist dies unerlässlich. Aber auch wer mit Architekt oder Bauleiter baut, muss die einzelnen Gewerke nach Fertigstellung rechtlich abnehmen.

Oft muss der Bauherr nach einem erreichten Baufortschritt Abschlagszahlungen leisten, ohne dass eine Abnahme vorgenommen wurde. Vor einer Zahlung ist deshalb eine technische Begehung angebracht. Bauherren und Planer sollten Unterlassungssünden meiden und nicht an Kosten für beispielsweise Bodengutachten sparen. Für den, der fachlich nicht so versiert ist, können auch Qualitätskontrollen durch externe Bausachverständige Pfusch am Bau rechtzeitig vermeiden. „Die Schadenhöhe“, so der BSB, „hängt vom Zeitpunkt der Feststellung ab.“ Je früher der Mangel erkannt wird, desto geringer sind die Kosten, ihn zu beheben.

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Neues Bauvertragsrecht – Was bringt es Häuslebauern und worauf muss man achten

Baufinanzierung

Das neue Bauvertragsrecht ist am 1. Januar 2018 in Kraft getreten. Gerade für Häuslebauer bringt das neue Jahr einige Änderungen mit sich. Denn es gibt ein neues Bauvertragsrecht, das erstmals im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Lesen Sie hier, wie es die rechtliche Position der privaten Bauherren stärkt und wie diese davon bereits bei einer kompetenten Finanzierungsplanung profitieren können.

Das neue Bauvertragsrecht sieht erstmals eine Widerrufsfrist vor
Eine der wichtigsten Neuerungen des neuen Bauvertragsrechts ist die verpflichtende Widerrufsfrist, über die der Bauunternehmer seinen Vertragspartner informieren muss. Innerhalb von 14 Tagen können nun private Bauherren den Bauvertrag gegenüber dem Bauunternehmer widerrufen. Außerdem ist festgeschrieben, dass die Baufirma bis zur Abnahme maximal 90 Prozent des vertraglichen Gesamtpreises in Rechnung stellen darf. Der Rest der Summe kann erst nach erfolgter Abnahme eingefordert werden. Das neue Regelwerk stärkt aber nicht nur die Rechte privater Bauherren, sondern sorgt auch für mehr Planungssicherheit bei der Finanzierung

Risiken und Konfliktsituationen privater Bauherren

Eine präzise Baubeschreibung muss ausgehändigt werden
So müssen Bauunternehmen fortan Bauherren präzise Informationen zum Vorhaben aushändigen. Dazu zählen eine verständliche und detaillierte Baubeschreibung, unter anderem mit Angaben zu Art und Umfang der angebotenen Leistungen, Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Gebäudedaten und Grundrissen, sowie zum Beispiel die Genehmigungsplanung und Nachweise zur Einhaltung der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG). Häuslebauer haben von der umfänglichen Beschreibung gleich mehrere Vorteile: Sie können die Baukosten genauer kalkulieren – und damit die Höhe des Immobiliendarlehens. Unvollständige Baubeschreibungen mit einem unklaren Leistungsumfang haben in der Vergangenheit immer wieder zu Mehrkosten für Bauherren geführt – und damit nicht selten zu zusätzlichem Fremdkapitalbedarf, der für Bauherren teuer werden konnte. Die Pflicht zur Herausgabe der Bauunterlagen gilt übrigens ebenso, wenn Dritte, wie zum Beispiel Darlehensgeber, entsprechende Nachweise verlangen. Das kann der Fall sein, wenn Bauherren KfW-Darlehen einbinden und dafür die Einhaltung von Förderbedingungen nachweisen müssen.

typische Fallstricke beim bauvertrag

Verbindlicher Fertigstellungstermin sorgt für mehr Planungssicherheit
Die Immobilienfinanzierung lässt sich aus einem weiteren Grund nun besser planen. Das liegt daran, dass neue Bauverträge anders als früher einen konkreten Fertigstellungstermin enthalten müssen. Kann dieser nicht genannt werden, weil zum Beispiel Genehmigungen noch fehlen, muss das Bauunternehmen zumindest angeben, wie lange die Bauphase dauern wird. Hält sich die Baufirma nicht an die Angaben beziehungsweise den Fertigstellungstermin, muss sie Schadensersatz leisten. Durch die Neuregelungen fällt es nun leichter, unterschiedliche Darlehensangebote mit Blick auf die bereitstellungszinsfreie Zeit zu vergleichen und die möglichen Kosten für die Bereitstellungszinsen zu berücksichtigen.

Nicht überall gilt das neue Recht
Doch Vorsicht: Die genannten neuen Regelungen gelten nur für die sogenannten Verbraucherbauverträge, bei denen das Bauunternehmen mit der Errichtung des Gebäudes auf dem Grundstück des Kunden beauftragt wird. Bauträgerverträge, bei denen der Käufer in ein und demselben Vertrag das Grundstück erwirbt und den Bauträger mit den Bauarbeiten beauftragt, sind von den Neuerungen nicht betroffen. Auch wenn etwa der Bauherr die Handwerker jeweils einzeln beauftragt, greifen die neuen Spielregeln nicht.

Vorsicht Falle mit Zahlungsplan beim Bauvertrag

Bauherrenverbände befürworten das neue Gesetz
Die Interessenvertreter von Bauherren sehen die Gesetzesnovelle überwiegend positiv. So spricht Peter Mauel, Vorsitzender des Bauherren-Schutzbundes, von einem „großen Erfolg für den Verbraucherschutz“. Allerdings sei das neue Gesetz kein Rundum-Sorglos-Paket. So sieht der Bauherren-Schutzbund zum Beispiel weiteren Verbesserungsbedarf, wenn es um die Reklamation von Mängeln schon während der Bauphase geht: Auch nach der neuen Regelung können Bauherren ihre Ansprüche erst nach der Abnahme durchsetzen. Andere Experten stellen unter anderem heraus, dass Bauherren trotz der nun notwendigen präzisen Baubeschreibung genau prüfen müssen, welche Leistungen vereinbart sind, um nicht spätere unliebsame (und teure) Überraschungen zu erleben. Wer sich aber mit dem neuen Bauvertragsrecht befasst, kann auf vielfältige Weise profitieren – etwa bei der Planung der Finanzierung.

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Zinskommentar Februar 2018 – Inflationsangst in den USA und Aufbruchstimmung in Europa

baufinanzierung marktlage

In den USA geht die Angst um, dass die Inflation stärker als erwartet steigen könnte. Dies führt seit Anfang Februar auf den internationalen Märkten zu einer Verunsicherung. Die Furcht vor einem schnellen Zinsanstieg werden durch zwei Faktoren geschürt. Durch Donald Trumps Steuerreform gehen die Ökonomen von einer zunehmenden Staatsverschuldung aus und die ansteigenden US-Löhne bereiten ebenfalls Sorgen. In der Folge dieser Szenarien stürzte der Dow Jones am 5. Februar 2018 so stark ab wie noch nie zuvor an einem Handelstag.

Die Marktteilnehmer sind sehr sensibel und nervös
Der amerikanische Aktienindex erholte sich seitdem zwar wieder, aber die Volatilität bleibt vorerst bestehen. An den Aktienmärkten haben psychologische Faktoren seit jeher einen starken Einfluss und derzeit reagieren die Marktteilnehmer besonders sensibel. Die lange Aufschwungphase an den Börsen führt zu Nervosität. Denn wenn die Steuerreform und steigende Löhne die Inflation in den USA tatsächlich weiter antreiben, dann werden die amerikanischen Notenbanker gezwungen sein, mehr Zinsschritte als geplant durchzuführen. Grund zur Sorge sollte man daran allerdings nicht haben, denn die Fed, wie die EZB agieren sehr behutsam mit ihren zinspolitischen Entscheidungen. Und: Was in den USA passiert, ist letztlich nichts anderes als die langsame Rückkehr zu einer geldpolitischen Normalität nach mehreren Jahren der unnatürlich niedrigen Zinsen.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Die Konjunktur in der Eurozone hat weiterhin eine positiv Richtung
In Europa herrscht weiterhin eine Aufbruchstimmung, denn die Wirtschaft wächst so stark wie seit zehn Jahren nicht mehr. In einer Zwischenprognose zum Wirtschaftswachstum in der EU veröffentlichte Anfang Februar die Europäische Kommission das Ergebnis, dass die Volkswirtschaften in Europa im Jahr 2017 mit 2,4 Prozent das schnellste Wachstum seit zehn Jahren verzeichneten. Auch der Chef der Europäischen Zentralbank (EZB) Mario Draghi, bewertete die wirtschaftliche Situation Europas bereits in der letzten EZB-Sitzung Ende Januar positiver als bisher. Dies befeuert die Spekulationen um einen schnellen Ausstieg aus der lockeren Geldpolitik, was jedoch nicht den Tatsachen entspricht. Denn Mario Draghi wird seiner vorsichtigen Strategie treu bleiben. Trotz der positiven wirtschaftlichen Situation liegt die Kerninflation in Gesamteuropa nach wie vor deutlich unter der EZB-Zielmarke von 2 Prozent. Somit bleibt der Handlungsdruck auf die EZB eher gering, die Niedrigzinspolitik zu beenden.

Die Konjunktur bleibt in Deutschland weiter robust
Trotz der immer noch unklaren politischen Lage befindet sich die deutsche Wirtschaft in einer sehr guten Verfassung. Hohe Konsumausgaben der Verbraucher und boomende Exporte sorgen in Deutschland weiter für ein ungebrochenes Wachstum. Auch der Arbeitsmarkt befindet sich in einer weiter historisch günstigen Situation. Dies zeigt sich beispielsweise daran, dass selbst im saisonbedingt schwachen Januar die Arbeitslosenquote bei lediglich 5,8 Prozent lag. Die Tarifparteien der Metall- und Elektroindustrie einigten sich jüngst auf Lohnerhöhungen von 4,3 Prozent ab April 2018, was die Aussicht auf steigende Löhne befeuert, denn an diesen Ergebnissen orientieren sich auch kleinere Gewerkschaften. Deshalb werden die Tariflöhne in Deutschland im Jahr 2018 also insgesamt deutlich zulegen.

Welche Auswirkungen hat dies Baufinanzierungszinsen?
Nach einer längeren Konstanz zum Ende des Jahres 2017 kam es bereits Mitte Januar bei den Baufinanzierungszinsen zu einem leichten Zinsanstieg. Im Februar setzte sich dieser Aufwärtstrend weiter fort und man liegt beispielsweise bei einer zehnjährigen Zinsbindung bei 1,30 Prozent. Eine Ursache dafür ist, dass die Zinsen für Bundesanleihen in den letzten Wochen stark gestiegen sind und derzeit auf dem höchsten Niveau seit zwei Jahren liegen. Im langjährigen Vergleich sind die Zinsen trotz des jüngsten Anstiegs weiterhin ausgesprochen niedrig. Durch die Anleihekäufe und die Nullzinspolitik der EZB ist das Aufwärtspotenzial der Zinsen immer noch begrenzt. Daher ist mit weiteren deutlichen Steigerungen in den nächsten Monaten nicht zu rechnen. Dennoch wird sich vermutlich die Erwartung im Markt durchsetzen, dass die EZB über kurz oder lang ihre Niedrigzinspolitik beenden wird. Die Bauzinsen werden diese Entwicklung vorwegnehmen und im Laufe dieses Jahres weiter leicht anziehen. Diese Zinssteigerungen werden nicht dramatisch ausfallen, allerdings werden historische Tiefstände auch nicht mehr erreicht werden.

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Änderungen bei den KfW-Förderprogrammen Energieeffizient Bauen und Sanieren 151/152, 153, 430

KfW Förderprogramme

Die KfW-Bank informiert, dass im Förderprogramm Energieeffizient Bauen und Sanieren 151/152, 153, 430 ab dem 17. April 2018 Veränderungen vorgenommen werden. Weiterhin werden von der KfW-Bank zu den betreffenden KfW-Wohnwirtschaftsprogrammen überarbeitete Merkblätter veröffentlicht.

Bei den Änderungen handelt es sich um folgende Anpassungen:

  • Einstellung der 20-jährigen Zinsbindung (153)
    Das 20-jährige Zinsbindungsangebot entfällt. Es wird weiterhin eine 10-jährige Zinsbindung mitunveränderten Kreditlaufzeitvarianten angeboten.
  • Einführung einer Vorfälligkeitsentschädigung für außerplanmäßige Tilgungen (151/152, 153)
    Für außerplanmäßige Tilgungen wird eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Es sind nur vollständige Kreditrückzahlungen möglich. Vor dem 17.04.2018 beantragte Darlehen behalten ihre kostenfreien Sondertilgungsrechte.
  • Reduzierung der bereitstellungsprovisionsfreien Zeit auf 6 Monate (151/152, 153)
    Die bereitstellungsprovisionsfreie Zeit wird reduziert. Für nicht abgerufene Kreditbeträge wird 6 Monate nach dem Zusagedatum der KfW eine Bereitstellungsprovision berechnet.

Energieeffizient Bauen und Sanieren ist weiterhin das zentrale Förderprodukt zur Reduzierung der Treibhausgasemissionen im Gebäudebereich. Es leistet einen wichtigen Beitrag für das Erreichen der Klimaschutzziele der Bundesregierung. Die oben genannten Maßnahmen dienen ausschließlich dazu, die Refinanzierungs- und Wiederanlagerisiken für den Bundeshaushalt zu reduzieren und die Planbarkeit der Kosten zu erhöhen.

Förderziel Energieeffizient Bauen (153)
Das Förderprodukt dient der zinsgünstigen langfristigen Kreditfinanzierung der Errichtung oder des Ersterwerbs von KfW-Effizienzhäusern mit niedrigem Energieverbrauch und Kohlendioxid-Ausstoß. Es trägt dazu bei, die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung, insbesondere einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand, bis zum Jahr 2050 zu erreichen. Die Förderung soll darüber hinaus die finanzielle Belastung durch die Bau- und Heizkosten reduzieren und diese für den Nutzer langfristig kalkulierbarer machen.

  • Der Zinssatz wird in den ersten 10 Jahren der Kreditlaufzeit aus Bundesmitteln verbilligt
  • Bei Nachweis des Neubaus zum KfW-Effizienzhaus wird zusätzlich ein Teil der Darlehensschuld erlassen (Tilgungszuschuss)

Neues Merkblatt Energieeffizient Bauen (153)
Finanzierung besonders energieeffizienter Neubauten als KfW-Effizienzhaus im Rahmen des “ CO2-Gebäudesanierungsprogramms“ des Bundes.

KfW-Vorteilsrechner „Energieeffizient Bauen“
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Was Modernisierung bringt

Förderziel Energieeffizient Sanieren – Kredit (151/152)
Das Förderprodukt dient der zinsgünstigen langfristigen Kreditfinanzierung von Maßnahmen zur Energieeinsparung und zur Minderung des Kohlendioxid-Ausstoßes bei bestehenden Wohngebäuden. Es trägt dazu bei, die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung, insbesondere einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand, bis zum Jahr 2050 zu erreichen. Die Förderung soll darüber hinaus die finanzielle Belastung durch die Investitions- und Heizkosten reduzieren und diese für den Nutzer langfristig kalkulierbarer machen.

  • Der Zinssatz wird in den ersten 10 Jahren der Kreditlaufzeit aus Bundesmitteln verbilligt
  • Bei Nachweis der Sanierung durch Einzelmaßnahmen oder zum KfW-Effizienzhaus wird zusätzlich ein Teil der Darlehensschuld (Tilgungszuschuss) erlassen

Natürliche Personen, die für die Finanzierung keinen Kredit aus dem Produkt Energieeffizient Sanieren aufnehmen, steht gegebenenfalls alternativ die Zuschussvariante 430 zur Verfügung.

Neues Merkblatt Energieeffizient Sanieren – Kredit (151/152)
Finanzierung der energetischen Sanierung von Wohngebäuden einschließlich der Umsetzung von Einzelmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz im Rahmen des „CO2-Gebäude-sanierungsprogramms“ und des „Anreizprogramms Energieeffizienz“ des Bundes.

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Mehr Informationen finden Sie unter:
KfW-Wohneigentumsprogramm

Quelle: KfW-Bank

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Zinskommentar Januar 2018 – Bei der letzten EZB-Sitzung mehr Licht als Schatten

baufinanzierung marktlage

In der letzten Sitzung der Europäischen Zentralbank (EZB) am 25. Januar 2018 hat Mario Draghi seinen gewohnten Ausblick geändert. Zu der aktuellen wirtschaftlichen Situation fiel sein Resümee positiver aus als in der Vergangenheit. Auch wenn im Vorfeld immer wieder über den Zeitpunkt einer ersten Zinserhöhungen spekuliert wurde, so gab es keine konkreten Neuerungen. Mario Draghi verfolgt vielmehr weiter seine bisherige Strategie, die er in seiner Amtszeit eingeschlagen hat. Dies bedeutet weiter behutsame Veränderungen und deren begleitende Kommunikation. Ein kleiner Zinsschritt ist deshalb wohl nicht zu erwarten.

Wie werden die Zentralbanken weiter reagieren?
Das derzeitige Anleihekaufprogramm hat noch eine Laufzeit bis September 2018. Wenn die wirtschaftliche Konsolidierung weiter stabil ist und es zu keiner Nachfolgermaßnahme im Anleihekaufprogramm kommt, könnte die EZB im Jahr 2019 anfangen langsam an der Zinsschraube zu drehen. Jedoch wird Mario Draghi auch hier seiner kalkulierenden Stratege treu bleiben und eine Erhöhung nur in minimalen Schritten vornehmen. Die Fed tagt zum nächsten Mal am 30. und 31. Januar 2018. Die US-Notenbank fährt bekanntlich einen offensiveren Kurs als die EZB und wird diesen im neuen Jahr voraussichtlich fortsetzen. Es wird für das Jahr 2018 mit drei weiteren Zinsschritten gerechnet, die auch einen Einfluss auf die Zinslandschaft in der Eurozone haben dürften.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Was beeinflusst die Strategie der EZB?
Bei der Veröffentlichung der Jahresinflation in Deutschland für das Jahr 2017, kam man auf einen Wert von 1,8 Prozent. Damit ist sie damit drei Mal so hoch wie im Jahr 2016 und damit nahe an der von der EZB proklamierten zwei Prozent Zielmarke. Diese bezieht sich jedoch nur auf die Kerninflation, in der die Steigerung der Verbraucherpreise ohne Energiekosten und Nahrungsmittel einbezogen werden. Die eigentliche Kerninflation betrug demnach in Deutschland nur 1,4 Prozent. Jedoch können die deutschen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht 1:1 auf ganz Europa übertragen werden. Die Kerninflation für den gesamten Euro-Währungsraum fällt mit 0,9 Prozent deutlich niedriger aus.

Auch wenn man die Löhne in den europäischen Ländern betrachtet, so gibt es weiter große Unterschiede. Sind die deutschen Löhne seit dem ersten Quartal 2014 stetig über denen des Vorjahres gelegen, so sind in Italien und Spanien die Löhne im letzten Jahr zurückgegangen sind. Auch bei der Arbeitslosenquote zeigt sich ein ähnliches Bild: Deutschland verzeichnete im November 2017 eine Quote von 5,3 Prozent, im EU-Durchschnitt lag sie bei 7,3 Prozent und in Spanien mit 16,7 Prozent sowie Italien mit 11 Prozent deutlich darüber. Da die EZB die Entwicklungen in Gesamteuropa bewertet, kann man sagen, dass wir noch kein langfristiges, stabiles Wirtschaftswachstum in allen EU-Staaten verzeichnen können. Somit ist der Handlungsdruck für eine schnelle Zinserhöhung auf die EZB noch immer überschaubar.

Wie entwickeln sich die Baufinanzierungszinsen in diesem Umfeld
Wenn man in den letzten Wochen des vergangenen Jahres die Baufinanzierungszinsen beobachtet hat, konnte man bisweilen den Eindruck gewinnen, dass es kaum Schwankungen gibt. Nach dieser Konstanz zum Jahresende gibt es seit Mitte Januar einen leichten Zinsanstieg um gut zehn Basispunkte. Von daher kann es wahrscheinlich sein, dass die Zinsen für Baudarlehen im Laufe dieses Jahres leicht anziehen. Die Erwartungshaltung der Märkte könnte sich hier niederschlagen, denn es wird auf den Ausstieg der EZB aus der expansiven Geldpolitik und auch auf einen ersten Zinsschritt in 2019 spekuliert. Aber auch die öffentliche Debatte um Mario Draghis Nachfolge kann einen zusätzlichen Einfluss auf den Zinsmarkt haben. Dazu kommt, dass die Zinserhöhungen der US-Notenbank Fed sicher nicht spurlos an den Zinsen für Baudarlehen vorüber gehen werden.

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Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend

Entwicklung Leitzins und Inflation

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Was ist für Erst- und Anschlussfinanzierer wichtig

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In einer großen Umfrage wurde die „Baufinanzierungslandschaft-Deutschland“ von der Interhyp Gruppe gemeinsam mit dem Statistikportal Statista vermessen. Es wurden insgesamt fast 3.300 Immobilienbesitzer zu ihrer Erst- und Anschlussfinanzierung befragt. Einige gewonnene Erkenntnisse sind für angehende Baufinanzierer oder Anschlussfinanzierer wichtige Anregungen. So zum Beispiel, wie sich die Ansprüche an eine Finanzierung im Laufe der Finanzierungsdauer verändern.

Planungssicherheit bis zur Schuldenfreiheit rückt in den Blickwinkel
Die Befragung von insgesamt fast 3.300 Immobilienbesitzern offenbarte interessante Gemeinsamkeiten – und Unterschiede: Während zum Beispiel bei der Erstfinanzierung eine lange Zinssicherheit für die Mehrheit von 52 Prozent eine wichtige Rolle spielte, war dieser Aspekt bei der Anschlussfinanzierung für nur noch 39 Prozent der Befragten von Bedeutung.

Ansprüche an eine Finanzierung

Gleichzeitig rückte der Aspekt der Planungssicherheit bis zu einer Schuldenfreiheit stärker in den Fokus. So war für 33 Prozent der Anschlussfinanzierer die Planungssicherheit bis zur Schuldenfreiheit wichtig, etwa über Volltilger-Darlehen, sowie für 39 Prozent eine höhere Tilgung, um schneller schuldenfrei zu sein. Dagegen setzten jedoch nur 29 Prozent der Erstfinanzierer auf eine ausreichend hohe Tilgung für eine schnelle Entschuldung. Und nur 19 Prozent waren der Auffassung, dass ihnen die Planungssicherheit bis zur Schuldenfreiheit, zum Beispiel über Volltilger-Darlehen, wichtig ist. Ebenfalls interessant ist, dass bei der Erstfinanzierung für immerhin 40 Prozent der Befragten niedrige monatliche Raten ein ausschlaggebendes Kriterium waren. Im Gegensatz dazu legten nur 26 Prozent der Anschlussfinanzierer Wert auf eine niedrigere monatliche Belastung.

Sondertilgungsmöglichkeiten nachgefragt
Eine Gemeinsamkeit bei Erst- und Anschlussfinanzierern zeigte sich in Bezug auf die Möglichkeit zur Sondertilgung. In jeweils der Hälfte der Fälle wurden Sondertilgungsmöglichkeiten als wesentlich erachtet. Bei dem Aspekt der Flexibilität, beispielsweise der Tilgungssatzwechsel, war dies jedoch nur für 15 Prozent der Befragten bei der Erstfinanzierung relevant und bei der Anschlussfinanzierung sogar nur für 11 Prozent. Dieser Unterschied ist nachvollziehbar: Ein Tilgungssatzwechsel, mit dem zum Beispiel auf wechselnde Einkommen reagiert werden kann, ist weniger bedeutsam, wenn die Restschuld bereits geringer ist und die Einkommensentwicklung besser beurteilt werden kann.

Ansprüche an eine Finanzierung Darüber hinaus gibt es einen weiteren generellen Unterschied zwischen Erst- und Anschlussfinanzierern: Während 22 Prozent der Befragten Förderkredite und Zuschüsse bei der Erstfinanzierung als wichtig ansahen, war dieser Faktor für nur vier Prozent der Anschlussfinanzierer bedeutsam – was auch daran liegt, dass bei der Anschlussfinanzierung zumeist nur für die Modernisierung Fördermittel zur Verfügung stehen. Bemerkenswert ist eine weitere Gemeinsamkeit: Sowohl Erst- als auch Anschlussfinanzierer gaben an, dass neben günstigen Konditionen eine gute Beratung für sie das Allerwichtigste war. Beide Gruppen sagten aus, dass ihnen daran gelegen war, die für sie jeweils passendste Option zu finden.
Quelle: Prohyp GmbH

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Schimmel vorbeugen – Stoßlüften ist nicht immer ausreichend

Schimmelbefall

Besonders in Altbauwohnungen treten in der kalten Jahreszeit häufiger Schimmelbeläge und Stockflecken auf. Dies passiert vor allem dann, wenn das Haus eine schlechte Dämmung hat. Die Ursachen sind oft falsche Gewohnheiten beim Heizen und Lüften. Das bisher als Allheilmittel empfohlene Stoßlüften sei nicht ausreichend, sagen die Experten der Verbraucherzentrale (VZ) Rheinland-Pfalz. Sie raten zusätzlich mehrfach täglich zur Kipplüftung.

Regelmäßiges Lüften ist der beste Schutz vor Schimmel
„Mit unserem Schimmel-Check wollen wir gemeinsam mit Mietern und Hausbesitzern Schimmelprobleme lösen“, so die Aussage von Hans Weinreuter, Energiereferent der Verbraucherzentrale (VZ) Rheinland-Pfalz. Die Tipps, die der Experte gibt, reichen über das hinaus, was bisher als übliche Verhaltensregeln galt: „Stoßlüften reicht oft nicht aus, um Feuchtigkeit nachhaltig nach außen zu transportieren.“ Das bisher üblicherweise empfohlene Mittel, um Schimmelbildung zu verhindern, war mehrmaliges Stoßlüften am Tag. Neuere Erkenntnisse zeigen, dass dies jedoch offenbar nicht genügt: Die in Wänden, Bettdecken und Handtüchern gespeicherte Sorptionsfeuchte werde verzögert an die Luft abgegeben, so Weinreuter. Um diese nach draußen zu leiten, helfe eine Kombination aus Stoß- und Kipplüftung. Wichtig sei dabei, dass das Fenster nach einiger Zeit in gekippter Stellung wieder geschlossen wird. Beachtet werden solle außerdem, die Heizung im gekippten Zustand nicht abzuschalten, sondern weiterlaufen zu lassen, damit die eindringende Luft erwärmt wird und dadurch mehr Feuchtigkeit speichern könne. „Es gilt einen guten Mittelweg zwischen Energiesparen und Schimmelvermeidung zu finden“, so Weinreuter. Das sei aber oft nicht so einfach.

Stoßlüften gegen Schimmelbildung

Verbraucherzentrale bietet Beratung zu Lüftung, Schimmel und einen Check zu Hause
Wer wissen möchte, wie man in seinen vier Wänden dem Schimmel am besten vorbeugt, der kann sich an die Verbraucherzentrale (VZ) Rheinland-Pfalz wenden. Dort wird nicht nur eine Broschüre zu diesem Thema angeboten, sondern es ist auch möglich, Termine für einen sogenannten Schimmel-Check zu vereinbaren. Wer an einem umfassenden Schimmel-Check interessiert ist, kann ein kostenloses Beratungsgespräch in den Beratungsstellen der Verbraucherzentrale vereinbaren. Für den Fall, dass sich im Verlauf des Beratungsgesprächs herausstellt, dass ein Besuch vor Ort sinnvoll erscheint, könne auch direkt ein Termin vereinbart werden. Dieser Vorort-Beratungstermin ist jedoch kostenpflichtig und kostet durch die Förderung vom Bundeswirtschaftsministerium nur 40,00 Euro.

Eine Terminvereinbarung für die Erstberatung kann über die kostenlose Energiehotline der Verbraucherzentrale unter der Telefonnummer (0800) 60 75 600 oder per E-Mail an energie@vz-rlp.de vorgenommen werden. Mehr Kontaktinformationen gibt es unter https://www.verbraucherzentrale-rlp.de/beratung-rlp/telefonberatung. Die Broschüre „Damit die Pilze im Wald bleiben“ ist kostenlos in allen Beratungsstellen der Verbraucherzentrale erhältlich. Eine pdf-Version kann hier herunter geladen werden.

zur Broschüre „Damit die Pilze im Wald bleiben“

Hilfreich ist auch das Buch der Verbraucherzentrale „Feuchtigkeit und Schimmelbildung„, in dem ein umfassender Überblick zu allen Gesichtspunkten der Schimmelpilzproblematik gegeben wird.

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