Zinskommentar Oktober 2019 – EZB-Führungswechsel: Draghi geht und Lagarde kommt – Bauzinsen weiter auf Rekordtief

baufinanzierung marktlage

Mario Draghi markierte im Jahr 2012 mit den drei Worten „whatever it takes“ den Beginn der europäischen Krisenpolitik. Drei Worte, die vermutlich dafür ausschlaggebend sind, dass der damals neue EZB-Präsident den Euro rettete. Denn weniger als ein Jahr vorher, übernahm Mario Draghi am 1. November 2011 das Amt von seinem Vorgänger Jean-Claude Trichet. Es war ein undankbarer Zeitpunkt, denn die Eurokrise war in vollem Gang. Deshalb musste er, obwohl kaum im Amt, bereits schnell zahlreiche schwere Entscheidungen treffen.

Mario Draghi wird zum Synonym der niedrigen Zinsen
Mario Draghi hat mit seinem „whatever it takes“ Ruhe in einen Finanzmarkt gebracht hat, welcher zu diesem Zeitpunkt sehr instabil und von Spekulanten beherrscht war. Mit seinen Entscheidungen hat er in den hoch verschuldeten Ländern der Politik Zeit für strukturelle Reformen erkauft. Mario Draghi hat die europäische Notenbank also erfolgreich durch eine turbulente Krisenzeit geführt. Er hat in den acht Jahren seiner Amtszeit eine bisher beispiellose Lockerung der Geldpolitik durchgeführt. Bis zu seinem Amtsende hält er den Kurs der niedrigen Zinsen bei, da sich seine währungspolitischen Zielvorstellungen nicht einstellt haben. Für diesen Kurs muss er mittlerweile viel Kritik einstecken. Beispielsweise hat er es nicht geschafft, den Druck gegenüber der Politik für nötige Reformen zu erhöhen, in dem ein klares Exit-Szenario aus der ultralockeren Geldpolitik festgelegt wurde. So hat sich der Handlungsspielraum der Europäischen Zentralbank (EZB) für zukünftige Krisen erheblich eingeschränkt. Es deutet derzeit auch nichts darauf hin, dass in absehbarer Zukunft wieder zu einer „Normalität“ früherer Jahre zurückkehrt werden kann.

Zinsentwicklung über die fünf letzten Jahre

Auch für Christine Lagarde ist es kein leichter Einstieg
Die ehemalige geschäftsführende Direktorin des Internationalen Währungsfonds (IWF) Christine Lagarde wird die Führung der europäischen Zentralbank am 1. November 2019 übernehmen. So wie Mario Draghi bei seinem Amtsantritt, wird auch sie keinen leichten Start haben. Denn viele europäische Staaten haben sich inzwischen an das „billige“ Geld gewöhnt und ihre Verschuldung in der Niedrigzinsphase noch erhöht und notwendige Reformen verschlafen. Deshalb würden aktuell einige Länder in der Europäischen Union (EU) mit einem höheren Zinsniveau haushaltspolitische Probleme bekommen. Christine Lagarde ist damit zu Beginn ihrer Amtszeit in einer schwierigen Situation. Einerseits muss sie auf eine Normalisierung der Geldpolitik hinarbeiten, um bei zukünftigen Krisen handlungsfähig zu sein. Andererseits könnte gerade der Ausstieg aus der ultralockeren Geldpolitik einige Staaten in eine erneute Schuldenkrise stürzen. Als ehemalige IWF-Direktorin verfügt sie über gute politische Kontakte und es beseht die Hoffnung, dass sie diese gut nutzen kann, um auf politischer Ebene für mehr Reformen zu sorgen. Denn sie muss die Politiker dazu bewegen, dass diese mehr fiskalpolitische Maßnahmen ergreifen, um die Wirtschaft in konjunkturell schwierigeren Phasen durch staatliche Investitionsprogramme zu stimulieren und darüber hinaus längst notwendige Strukturreformen angegangen werden.

In den USA ist eine weitere Zinssenkung wahrscheinlich
Während in den USA die Arbeitsmarkt- und Inflationsdaten noch positive Werte haben, bremst jedoch die Wirtschaft weiter ab. Fachleute gehen davon aus, dass Fed-Chef Jerome Powell auf der kommenden geldpolitischen Sitzung Ende Oktober proaktiv auf die uneinheitliche Entwicklung reagieren wird. Dies kann zu einem weiteren Zinsschritt nach unten führen. Vorstellbar ist aber auch, dass von der Federal Reserve System (Fed) ankündigt wird, wieder Anleihen aufkaufen zu wollen. Wenigstens beim Handelsstreit zwischen den USA und China gibt es allerdings immer mehr Lichtblicke. US-Präsident Donald Trump hat die nächste Zollerhöhungsrunde gegenüber China ausgesetzt und es ist zumindest eine Teileinigung in Sicht.

Das Brexit-Chaos und der Handelsstreit sorgen abwechselnd für anhaltende Unsicherheit oder Hoffnungsschimmer
Die zwei Dauerthemen Brexit und Handelsstreit begleiten uns weiterhin und schüren seit vielen Monaten politische und wirtschaftliche Unsicherheiten. Während beim Handelsstreit langsam Licht am Ende des Tunnels zu sehen ist, wird dagegen das Brexit-Ping-Pong-Spiel uns noch etwas länger begleiten. Zum 30. Oktober 2019 wollte Boris Johnson Großbritannien aus der EU führen und „Lieber tot im Graben liegen“ als um eine Fristverlängerung bitten. Nun, er lebt noch, obwohl er eine neue Fristverlängerung bis zum 31. Januar 2020 bei der Europäischen Union (EU) beantragt hat. Das britische Parlament benötigt mehr Zeit, um über den neu ausgehandelten Brexit-Deal zu beraten und auch ein No-Deal-Brexit ist durch das einknicken des Brexit-Hardiners Boris Johnson unwahrscheinlicher geworden. Dies sorgt auch am Finanzmarkt für einen vorsichtigen Optimismus: Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe ist seit ihrem Rekordtief von -0,71 Prozent am 28. August 2019 wieder gestiegen und befindet sich aktuell bei -0,40 Prozent.

Die Bauzinsen befinden sich in einer stabilen Seitwärtsbewegung
Der Aufschub des Brexits und eine mögliche Einigung im Handelsstreit setzen nicht nur dem Sinkflug der Bundesanleihen-Rendite ein Ende. Auch bei den Bauzinsen wurden keine neuen Rekord-Tiefstände mehr erreicht, sondern es erfolgte eher eine leichte Erhöhung der Zinsen. Der Topzins für eine zehnjährige Zinsbindung bei Hypothekendarlehen verharrt seit mehreren Wochen bei 0,5 bis 0,8  Prozent. Weiter bergab wird es nach heutigen Erkenntnissen nicht gehen, allerdings auch nicht nennenswert nach oben, sondern eher seitwärts Entwicklung.

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können.
Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: leicht steigend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend steigend

Entwicklung Leitzins, 10-jährige Bundesanleihe und Inflation der letzten fünf Jahre

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Änderungen bei den KfW-Förderprogrammen Wohneigentumsprogramm (124/134), Altersgerecht Umbauen – Kredit (159) und Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit (167)

KfW Förderprogramme

Die KfW-Bank informiert, dass im Förderprogramm KfW-Wohneigentumsprogramm 124/134, Altersgerecht Umbauen – Kredit 159 und Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit 167 ab dem 1. Oktober 2019 Veränderungen vorgenommen werden. Weiterhin werden von der KfW-Bank zu den betreffenden KfW-Wohnwirtschaftsprogrammen überarbeitete Merkblätter veröffentlicht.

Bei den Änderungen handelt es sich um folgende Anpassungen:

  • KfW-Wohneigentumsprogramm (124):
    Der maximale Kreditbetrag wird von bisher 50.000 Euro auf 100.000 Euro erhöht. Der neue Kredithöchstbetrag gilt für alle Anträge, die ab dem 1.Oktober 2019 bei der KfW-Bank eingehen.
  • Altersgerecht Umbauen – Kredit (159), Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit (167), KfW-Wohneigentumsprogramm (124/134):
    Die bereitstellungsprovisionsfreie Zeit wird von 4 auf 12 Monate verlängert. Eine Bereitstellungsgebühr für nicht abgerufene Kreditbeträge wird also künftig erst ab dem 13. Monat nach Zusage der KfW-Bank berechnet. Diese Regelung gilt für Kreditanträge, die ab dem 1. Oktober 2019 bei der KfW eingehen.

KfW-Wohn­eigentums­programm 124 – was wird gefördert
Die KfW-Bank fördert den Kauf oder Bau von selbstgenutzten Eigenheimen oder Eigentums­wohnungen mit bis zu 100.000 Euro pro Vorhaben. Im Einzelnen sind dies:

  • Bei einem Neubau
    • Kosten des Baugrund­stücks, wenn Sie es höchstens 6 Monate vor Antrags­eingang bei der KfW erworben haben
    • Baukosten wie Material- und Arbeits­kosten
    • Baunebenkosten für den Architekten, den Energie- bzw. Bauberater, die Notar-, Makler­gebühren und die Grund­erwerb­steuer
    • Kosten für Außenanlagen
  • Bei einem Kauf
    • Kaufpreis
    • Kosten für Instand­setzung, Umbau und Modernisierung
    • Nebenkosten wie die Notar- oder Makler­gebühren und die Grunderwerb­steuer

Altersgerecht Umbauen – Kredit
Die KfW-Bank fördert Modernisierungs­maßnahmen, mit denen Barrieren reduziert, der Wohn­komfort erhöht oder in Einbruch­schutz­maßnahmen investiert wird. Die Arbeiten müssen von einem Fachunter­nehmen ausgeführt werden. Dazu gehören:

  • Einzelmaßnahmen zum Einbruchschutz
  • Einzelmaßnahmen zum Barrierereduzierung
  • Umbaumaßnahmen zum Stand Altersgerechtes Haus
  • Umwidmung von Nicht-Wohnflächen in Wohngebäude
  • Kauf von barrierearm saniertem Wohnraum

Energieeffizient Sanieren – Ergänzungs­kredit
Die KfW-Bank fördert den Ersatz bzw. die Unterstützung einer seit mindestens zwei Jahren vorhandenen Heizungs- oder Kühlanlage im Wohngebäude. Im Einzelnen sind dies:

  • Einzelmaß­nahmen
    Als Einzelmaß­nahmen fördern wir zum Beispiel folgende Heizungs­anlagen:

    • thermische Solar­kollektor­anlagen bis 40 m2 Brutto­kollektor­fläche (inklusive Anlage zur ausschließlichen Trink­warmwasser­bereitung)
    • Biomasse­anlagen mit einer Nennwärme­leistung von 5 kW bis 100 kW (zum Beispiel Holzvergaser, Pellet­heizungen, Holzhack­schnitzel­heizungen)
    • Wärme­pumpen mit einer Nennwärme­leistung bis 100 kW
    • kombinierte Heizungs­anlagen auf Basis erneuerbarer Energien und fossiler Energie­träger
  • Kauf von saniertem Wohnraum
    Wenn Sie sanierten Wohnraum kaufen, können die Kosten der neuen Heizungs­anlage gefördert werden, wenn diese gesondert ausgewiesen sind (zum Beispiel im Kauf­vertrag).

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Quelle: KfW-Bank

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Grundbuch

Wer nach Ende der Laufzeit bei seinem Immobilienkredit noch eine Restschuld hat, kann zu deren Finanzierung ein neues Darlehen bei einer günstigeren Bank aufnehmen. Dabei darf das bisherige Finanzierungsinstitut den Wechsel aber nicht mit Extragebühren erschweren, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Vorausgegangen war eine Klage der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) gegen eine Gebühr für den Wechsel des Kreditgebers.

Aufwand der Bank sei mit dem Zins abzugelten
Demnach dürfen Banken von Kunden, die eine Restschuld aus einem Immobilienkredit nach Ende der Laufzeit von einer neuen Bank finanzieren lassen möchten, keine Wechselgebühren verlangen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 10. September 2019 in einem Urteil (Az. XI ZR7/19) gegen die Kreissparkasse Steinfurt entschieden. Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte, dass diese Praxis gegen Paragraf 307 des BGB verstößt. Demnach dürfen Kunden nicht „unangemessen benachteiligt“ werden.

Was bereitet bei Handwerkern den meisten Ärger?

Die Kreissparkasse Steinfurt hatte eine Gebühr von 100 Euro dafür verlangt, dass eine bestehende Grundschuld im Zuge von Treuhandauflagen auf eine andere Bank übertragen wird. Die Sparkasse rechtfertigte die Gebühren damit, dass als Sicherheit bei einem Immobilienkredit eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Diese Grundschuld muss dann auf die neue Bank übertragen werden. Nach Auffassung der Sparkasse stellt dies jedoch einen kostenpflichtigen Verwaltungsakt dar, den sie sich vergüten lassen wollte. Die obersten Richter folgten dieser Interpretation jedoch nicht: „Mit der hierfür nötigen Bestellung, Verwaltung und Verwertung von Sicherheiten verfolgt die Beklagte allein eigene Vermögensinteressen, so dass die Klausel als kontrollfähige Preisnebenabrede einzuordnen ist. Dies gilt auch dann, wenn für die Übertragung von Sicherheiten zu ihren Gunsten ein Treuhandauftrag erforderlich ist“, beschreibt der Bundesgerichtshof (BGH) das Vorgehen der Bank.

Umschuldung ist keine Seltenheit
Nach Informationen der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) werden von vielen Banken und Sparkassen solche Bearbeitungskosten von ihren Kunden verlangt, wenn ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie von einem anderen Institut übernommen wird. Zu einer solchen Umschuldung kommt es regelmäßig, wenn Kunden nach Ende der Zinsbindung ihres Vertrags einen neuen Baukredit aufnehmen. Hintergrund ist, dass viele Verbraucher für ihre Immobilienkredite eine Standard-Laufzeit von 10 oder 15 Jahren wählen und nach deren Ablauf häufig eine noch ungetilgte Restschuld übrig bleibt. In diesen Fällen können die Darlehensnehmer entscheiden, ob sie zur Weiterfinanzierung bei der bisherigen Bank bleiben oder zu einer anderen wechseln, die beispielsweise günstigere Zinskonditionen anbietet. Zudem würden viele Darlehensnehmer die unzulässige Gebühr in den Abrechnungen schnell übersehen, denn es stehen bei Baufinanzierungen meist größere Summen im Raum.

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Zinskommentar September 2019 – Mario Draghi sorgt zum Ende seiner Amtszeit für Rekordtief beim Einlagenzins

baufinanzierung marktlage

Die letzte EZB-Sitzung am 12. September 2019 wurde den Kapitalmärkten mit Spannung erwartet, denn es wurde mit „Abschiedsgeschenken“ vom schneidenden EZB-Präsident Mario Draghi gerechnet. Und in der Tat enttäuschte er die Erwartung in seiner vorletzten geldpolitischen Sitzung nicht. Da sich nach wie vor das konjunkturelle Umfeld nicht entscheidend verbesserte, wurde von der Europäischen Zentralbank (EZB) ein neues Maßnahmen-Paket geschnürt. Dies soll der europäischen Wirtschaft einen erneuten Impuls geben, damit die Notenbank ihre geldpolitischen Ziele erreicht. Die Notenbänker haben die weitere Senkung des Einlagezinses auf -0,5 Prozent beschlossen und sie kündigten die Wiederaufnahme der Anleihekäufe an. So wird die Europäische Zentralbank (EZB) ab dem 1. November 2019 monatlich wieder Staatsanleihen im Wert von 20 Milliarden Euro kaufen. Zudem signalisierte Mario Draghi die Bereitschaft, wenn es notwendig erscheinen sollte, deutlich über dieses Paket hinauszugehen.

Zinssenkung hat für Banken Vor- und Nachteile
Von vielen Banken wird die Senkung des Einlagezinses von -0,4 auf -0,5 Prozent heftig kritisiert, denn es würde dadurch kaum eine gesamtwirtschaftliche Wirkung erreicht. Für die Banken und die Sparer bedeute dies lediglich eine zusätzliche Belastung, wird von den Banken argumentiert. Fachleute sehen allerdings für den Großteil der Sparer keine Nachteile. Eine direkte Belastung erscheint eher unwahrscheinlich, da die Negativzinsen wohl kaum an die Kunden weitergeben werden. Die Politik hat hier bereits einen Warnschuss abgegeben, indem sie schon vorsorglich darüber debattiert hat, Negativzinsen für Sparer per Gesetz zu verbieten. Unstrittig ist jedoch, dass für die Banken selbst der verschärfte Strafzins eine weitere Belastung darstellt.

Zinsentwicklung über die fünf letzten Jahre

Die Bankinstitute im Euroraum zahlen bereits jetzt schon jährlich rund 7,5 Milliarden Euro an Negativzinsen an die Europäische Zentralbank (EZB). Deshalb hat die EZB gleichzeitig die Einführung eines Staffelzinses beschlossen, um die Beeinträchtigung durch die Zinssenkung abzumildern. Allerdings trifft der negative Einlagezins die verschiedenen Banken unterschiedlich. Sparkassen oder genossenschaftliche Banken die einen hohen Einlageüberhang besitzen, werden durch den sogenannten Strafzins überproportional stark getroffen. Es sollte aber auch nicht übersehen werden, dass die niedrigen Zinsen für die Banken auch extrem gute Refinanzierungskonditionen ermöglichen. Deshalb hat das aktuelle Zinsniveau weder für Banken noch für Verbraucher nicht nur Nachteile.

Christine Lagarde folgt als neue EZB-Chefin – Fortsetzung oder Neuanfang in der Geldpolitik?
Christine Lagarde wird ab November 2019 die Europäische Zentralbank (EZB) für acht Jahre als Präsidentin leiten. Bereits vor ihrem Amtsantritt steht fest, dass die ehemalige französische Ministerin an der lockeren Geldpolitik ihres Vorgängers festhalten wird. Unterscheiden könnte sie sich darin, dass die EZB unter ihrer Präsidentschaft eine deutlich politischere Ausrichtung erfährt. Christine Lagarde sieht auch andere Themen wie Klimaschutz oder die Außenkommunikation der EZB im Fokus, denn die Notenbank müsse beispielsweise den Bürgern besser erklären, warum sie tut, was sie tut. In einer Anhörung vor dem EU-Parlament betonte Christine Lagarde, wie wichtig strukturelle Reformen für einige europäische Länder sind.

Sie forderte aber auch gleichzeitig, dass die EU-Staaten, welche über ausreichenden finanziellen Spielraum verfügen, mehr für die Konjunktur tun müssten. Diese Aussage zielt vor allem auf Deutschland ab, wo mit der „schwarzen Null“ und hohen Haushaltsüberschüssen zu wenig investiert wird. Denn die deutsche Bundesregierung hat die massiven Überschüsse der letzten Jahre vor allem für Umverteilung und nicht für wichtige Zukunftsinvestitionen eingesetzt. Deshalb ist es denkbar, dass der Ton zwischen der EZB und deutschen Politikern unter Christine Lagarde etwas rauer werden wird, wenn die deutsche Regierung weiter an der „schwarzen Null“ festhält und sich gegen Konjunkturprogramm sträubt. Es ist möglich, dass diese Diskussion bereits in diesem Herbst aufkommt, wenn die BIP-Zahlen für das dritte Quartal vorliegen und für Deutschland die technische Rezession amtlich sein wird.

Weitere Zinssenkung im September 2019 in den USA
Beim Handelskonflikt zwischen China und den USA gab es in den vergangenen Wochen, außer verbaler Attacken von Donald Trump, wenig Bewegung. Es steht zwar im Oktober 2019 die nächste Verhandlungsrunde zwischen den beiden Seiten an, doch die Gespräche dürften noch einige Zeit ziehen. Obwohl die US-Wirtschaft nach wie vor wächst, reagiert Fed-Chef Jerome Powell daher proaktiv und signalisiert die Bereitschaft für weitere Zinssenkungen. Deshalb kam der von vielen Ökonomen erwartete nächste Zinsschritt in der letzten Sitzung am 18. September 2019 nicht unerwartet. Die US-Notenbank Federal Reserve System (Fed) hat ihren Leitzins zum zweiten Mal in Folge um 0,25 Prozentpunkte gesenkt und liegt damit nun in der Spanne von 1,75 bis 2,00 Prozent. Die Aussichten für die weitere Konjunkturentwicklung bleiben trotz des Handelskonfliktes unverändert gut. Es gibt zwar eine leichte Verlangsamung beim Wachstum, jedoch bleiben die Arbeitsmarktdaten und auch die Inflationserwartung in den USA positiv.

Abwärtstrend der Bauzinsen ist beendet
Nach zuletzt immer neuen Rekord-Tiefständen, sank die 10-jährige Bundesanleihe im August 2019 auf erstmals unter minus 0,7 Prozent. Die Lösung der Regierungskrise in Italien und der wahrscheinliche Aufschub des Brexits stoppten scheinbar den Sinkflug der Bundesanleihe. So entfernte sich die Negativrendite wieder von ihren neuen Allzeittiefständen. Auch die Bauzinsen haben nach dem ständigen Abwärtstrend in diesem Jahr im August ihren Boden gefunden und sich wieder nach oben entwickelt. Nach einem erneuten Rekordtiefstand von 0,60 Prozent Ende August bei den zehnjährigen Hypothekendarlehen ging es wieder marginal nach oben und liegt aktuell bei 0,70 Prozent.

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Bei Baufinanzierung das Sondertilgungsrecht und variable Raten nutzen

tilgung darlehen

Für die meisten Bauherren führt für den Bau oder den Kauf einer Immobilie an einem Baukredit kein Weg vorbei. Da es sehr rentabel sein kann, das Darlehen schnell abzubezahlen, sollte im Vertrag auf ein Sondertilgungsrecht und variable Tilgungsraten geachtet werden und entsprechend festgeschrieben werden. So hat man als Darlehensnehmer zusätzliche flexible Optionen in der Hand, den Baukredit schneller zurückzuzahlen.

Baufinanzierer sollten ein Sondertilgungsrecht und variable Tilgungsraten für den Kredit vereinbaren
Für Immobilienkäufer, Bauherren und Umfinanzierer bleiben die Bauzinsen aller Voraussicht in der nahen Zukunft weiterhin günstig, da die aktuellen Marktgegebenheiten keine Zinserhöhungen zu lassen. Ein zehn Jahre festgeschriebenes Immobiliendarlehen ist aktuell für unter 1,5 Prozent Zinsen im Jahr zu bekommen. Wer sein Darlehen nicht erst als Rentner los sein möchte, sollte einen möglichst hohen Tilgungssatz mit der finanzierenden Bank vereinbaren und sich zusätzlich Sondertilgungsoptionen sichern. Denn variable Tilgungssätze bieten die Möglichkeit, dass finanzierte Objekt schneller zu Entschulden. Für das Plus an Flexibilität verlangen die Banken teilweise nicht einmal einen Zinsaufschlag. Für Kreditnehmer besteht jedoch häufig das Problem, dass diese unwissentlich falsch tilgen. Denn bei niedrigen Zinsen ist die monatliche Rate zwar gering, allerdings ist es die monatliche Tilgung aber auch. Dadurch zieht sich die Entschuldung des Immobilienobjektes in die Länge. Deshalb sollte man das ersparte Geld im Zinstief in einen schnelleren Schuldenabbau stecken und mindestens 2 Prozent oder mehr der Kreditsumme pro Jahr tilgen. Nur so wird man in absehbarer Zeit schuldenfrei und spart dadurch viele Tausend Euro ein. Viele Banken verlangen bereits mindestens eine 2 Prozent Tilgung.

Darlehensdauer nach Tilgungshöhe

Sondertilgung kann zum Entschuldungsturbo werden
Der Sondertilgungsbaustein macht flexibel, wenn sich die Einkommens- oder Vermögensverhältnisse gut entwickeln. Viele Bauherrn können beispielsweise mit einer Bonifikation vorn Arbeitgeber, mit Baukindergeld, einem 13. Monatsgehalt oder einer Erbschaft rechnen. Werden diese außerplanmäßigen Geldflüsse zum Abzahlen des Immobiliendarlehens genutzt, kann es dessen Gesamtlaufzeit deutlich verkürzen. Viele Finanzierer achten bei der Baufinanzierung immer noch viel zu wenig auf die Sondertilgungsoption. Es lohnt sich, diese Option in den Vertrag aufnehmen zu lassen, selbst wenn man sie nur ein einziges Mal nutzt. Wenn man als Bauherr beispielsweise nach fünf Jahren 5.000 Euro auf einen Schlag zurück zahlt, so verkürzt sich die Gesamtlaufzeit eines 100.000-Euro-Darlehens um knapp vier Jahre. Je früher und regelmäßiger eine Sondertilgung vorgenommen wird, desto stärker wirkt sich die jährliche Sonderzahlung aus. Sondertilgungsrechte von jährlich bis zu 5 Prozent der Kreditsumme sind bei vielen Banken kostenfrei im Darlehen enthalten. Teilweise verlangen aber auch manche Banken einen Zinsaufschlag von 0,05 bis 0,1 Prozent für die Sondertilgungsoption.

Manchmal ist auch ein bestimmter Jahreshöchstbetrag für die Sondertilgung festgelegt
Wer eine kostenpflichtige Sondertilgungsoption eingeht, sollte sein Sondertilgungsrecht auch nutzen und nicht verfallen lassen, da er sonst womöglich drauf zahlt. Denn der Aufschlag von 0,1 Prozent kann bis zum Ablauf der einer 10-jährigen Zinsbindung schnell mal Kosten von ein paar Tausend Euro ausmachen. Das Sondertilgungsrecht kann auch hilfreich sein, wenn ein vorzeitiger Immobilienverkauf vorgenommen wird. Eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen fallen dann geringer aus. Außerdem kann es ratsam sein kann, sich die Option von flexiblen Tilgungsraten zu sichern. Viele Banken bieten diese Möglichkeit inzwischen an, wodurch man im Lauf der Jahre den Tilgungssatz mehrfach neu nach oben oder unten korrigieren kann, je nachdem, wie sich die Finanzlage des Bauherren gestaltet.

Die Spanne bewegt sich dabei meist zwischen 2 bis 5 Prozent der Darlehenssumme. Manche Banken bieten nur zweimal einen Tilgungsratenwechsel innerhalb der Zinsbindungszeit an, bei anderen ist dies aber auch einmal im Jahr möglich. Bestenfalls dürfen die Kunden wechseln, so oft sie wollen und dieser Extra-Baustein ist bei vielen Banken kostenfrei zu haben. Vor allem für junge Familien sind variable Tilgungsraten deutlich lohnenswerter als eine starre Rückzahlung über die Jahre hinweg. So kann beispielsweise die Tilgungsrate nach der Geburt eines Kindes gesenkt werden. Später lässt sich der Tilgungssatz dann wieder erhöhen, je nach dem wie es die Einkommenssituation des Paares ermöglicht und der Vertrag es ermöglicht. Eine flexible Tilgung kann auch helfen, finanzielle Durststrecken zu überstehen. Sondertilgungen in Kombination mit flexiblen Tilgungsraten sind für eine optimale Baufinanzierung eine wichtige Option.

Tilgungsverlauf beim Annuitätendarlehen

Sondertilgung mit dem Zinseszinseffekt erhöhen
Bei allen sinnvollen Tilgungs- und Sondertilgungsoptionen sollte jedoch nicht vergessen werden, dass es für den Baufinanzierer auch wichtig ist, flexibel zu bleiben. Das Geld, welches an das Finanzierungsinstitut als Tilgung bereits zurückgezahlt wurde, steht im Ernstfall als Geldpuffer nicht mehr zur Verfügung. Ausbildungen der Kinder oder Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen können nach 10 oder mehr Jahren finanzielle Aufwendungen bedeuten, die einen Einsatz von Cash-Kapital erfordern. Von daher kann auch eine sinnvolle Option sein, einen Teil der machbaren direkten Tilgung erst einmal anzulegen. Beispielsweise in einem Fondssparplan, der nach 10 Jahren durch den Zinseszinseffekt mehr Ertrag erwirtschaftet hat, als man bei der Bank an Tilgungsvorteil hätte erzielen können. Man wäre nun in der komfortablen Lage, selbst zu entscheiden, ob die angesparte Liquidität für aktuell wichtige Anliegen Vorrang hat oder ob man von der Möglichkeit der Teilkündigung des bestehenden Darlehens nach § 489 Gebrauch macht.

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Zinskommentar August 2019 – Geldpolitik der EZB sorgt für neue Tiefstände bei den Bauzinsen

baufinanzierung marktlage

Bei der letzten EZB-Sitzung am 25. Juli 2019 wurden außer der Ankündigung möglicher neuer geldpolitischer Möglichkeiten keine weiteren Lockerungen der Geldpolitik beschlossen. Deshalb kann davon ausgegangen werden, dass in der nächsten Sitzung eine Entscheidung über konkrete Maßnahmen fallen wird, da es aktuell nicht nach einer Verbesserung des konjunkturellen Umfeldes in den kommenden Wochen und Monaten aussieht. Denn der drohende Brexit wirft seine Schatten voraus und auch die gerade veröffentlichten Inflationsraten in der Eurozone passen nicht in die Vorstellungen der EZB-Währungshüter. Demnach ist in der Eurozone ist die Kerninflation auf 1,1 Prozent gefallen und entfernt sich somit zum Vormonatsvergleich noch weiter von der EZB-Zielmarke von 2 Prozent.

Daher ist es klar, dass die Europäische Zentralbank (EZB) handeln wird und die europäische Wirtschaft durch zusätzliche geldpolitische Maßnahmen unterstützen wird. Offen bleibt bisher, welche Instrumente konkret zum Einsatz kommen. Aus der der derzeitigen Situation heraus, gehen die Marktteilnehmer mit einer Wiederaufnahme der Anleihekäufe oder mit einer weiteren Senkung des Einlagenzinssatzes für die Banken aus und weniger mit einer Leitzinssenkung in den negativen Bereich.

Die aktuellen Wirtschaftsdaten sehen Deutschland derzeit als Schlusslicht der Eurozone
Aus den aktuellen Wirtschaftsdaten der Eurozone geht hervor, dass das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im zweiten Quartal 2019 um 0,1 Prozent gesunken ist. Im ökonomischen Vergleich mit den anderen Euro-Staaten landet Deutschland auf dem hintersten Rang und liegt damit sogar knapp hinter dem hochverschuldeten und von politischen Konflikten gezeichneten Italien. Die Ursache für die schwache Wirtschaftsleistung liegt darin, dass das deutsche Exportgeschäft unter der schwächelnden Weltwirtschaft leidet. Dies liegt an dem sich immer weiter eskalierenden Handelskonflikt zwischen den USA und China und einem möglichen Chaos durch einen No-Deal-Brexit. Aber auch in anderen Wirtschaftsbereichen gibt es Umbrüche.

Zinsentwicklung über die fünf letzten Jahre

Beispielsweise muss die deutsche Automobilindustrie einen fundamentalen Wandel zu anderen Antriebstechniken und neuen Mobilitätskonzepten gestalten, um weiterhin wettbewerbsfähig zu bleiben. Aber auch die Politik ist für die derzeitige Lage mitverantwortlich, denn es mangelt hierzulande an Innovationen und Zukunftsinvestitionen in wichtigen Bereichen wie Bildung, Infrastruktur oder Wohnen. Der von der deutschen Wirtschaft bereits mehrmals angeprangerte politische Reformstau der letzten Jahre sorgt zunehmend für Standortnachteile für Unternehmen. Wenn sich im kommenden Quartal der Abwärtstrend des Bruttoinlandsprodukt (BIP) weiter fortsetzt, wird Deutschland in eine Rezession rutschen. Denn nicht nur die deutlich rückläufige Industrieproduktion wirkt sich negativ auf die deutsche Wirtschaft aus, sondern auch die angekündigten Stellenstreichungen bei einigen Großunternehmen wie ThyssenKrupp oder Bayer. Diese Ankündigungen dämpfen allmählich den Konsum, der aktuell die tragende Säule der deutschen Konjunktur ist.

USA-Handelspolitik bleibt durch Donald Trump weiter unberechenbar
Anfang August 2019 spitzte sich der Handelskonflikt mit China zunächst wieder zu, als die chinesische Währung Yuan deutlich gegenüber dem Dollar abwertete. Kurz darauf folgte von Donald Trump allerdings die Nachricht, dass er einen Teil der Strafzölle auf Mitte Dezember 2019 verschiebt und wieder von „sehr produktiven“ Gesprächen mit China sprach. Donald Trump bleibt mit diesem hin und her weiter unberechenbar. Mit der Entscheidung, die für September 2019 angekündigten Zölle auf Mitte Dezember 2019 zu verschieben, verfolgt er weiter Wahltakttische Überlegungen. Denn mit den Beweggründen, dass er die amerikanischen Weihnachtseinkäufe nicht zusätzlich zu verteuern möchte, hat er indirekt zugegeben, dass das amerikanische Volk letztlich seine Eskalationspolitik bezahlt.

Allerdings gerät Donald Trump auch immer mehr in Zugzwang. Denn je näher die nächste US-Präsidentenwahl im kommenden Jahr rückt, umso wichtiger wird es für Donald Trump werden, den Handelskonflikt zu einem Abschluss zu bringen, um einen Deal als Erfolg gegenüber den Wählern präsentieren zu können. Die Federal Reserve System (Fed) hat im August 2019 den Leitzins gesenkt und dies, obwohl die US-Wirtschaft aktuell ein Wachstum verzeichnet und es eine Vollbeschäftigung gibt. Allerdings hinterlässt der aggressive Handelskonflikt mit China bereits erste Bremsspuren und schlägt sich in der US-Konjunktur nieder. Dies hat zur Folge, dass sich die US-Konjunktur zwar noch auf dem Wachstumspfad befindet, die Wachstumsgeschwindigkeit sich aber merklich verlangsamt hat. Für die Federal Reserve System (Fed) gilt als oberste Priorität die Unterstützung der US-Wirtschaft und dadurch reagiert sie proaktiv. Deshalb kann davon ausgegangen werden, dass trotz der positiven Wirtschaftsdaten noch weitere Zinssenkungen erfolgen werden. Da US-Präsident Donald Trump die vorsichtige Lockerung der Zinspolitik nicht weit genug geht, attackiert er bei jeder Gelegenheit den Fed-Chef Jerome Powell und wirft ihm vor, dass er die USA „im Stich lasse“ und fordert viel deutlichere Zinssenkungen.

Die Bauzinsen befinden sich im freien Fall
Bei der zehnjährigen deutschen Bundesanleihe sinkt die Rendite auf immer neue Rekord-Tiefstände und fiel im August 2019 erstmals unter minus 0,7 Prozent. Derzeit sind rund 90 Prozent aller deutschen Staatsschulden negativ verzinst. Deshalb nähern sich auch die Bauzinsen der Nullmarke immer weiter an. Der Topzins für 10-jährige Hypothekendarlehen bewegt sich im August 2019 erneut auf einem historischen Allzeit-Tief von 0,42 Prozent. Die skandinavische Nordea-Bank sorgte vor kurzem mit einer 0 Prozent Baufinanzierung für Aufsehen. Mit ihrem Angebot plant sie, Immobiliendarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren ohne eine Zinsbelastung anzubieten. Allerdings muss man das skandinavische Angebot richtig einordnen. Dabei darf nicht übersehen, dass nicht nur der Sollzins eine Rolle spielt, sondern auch die erhobenen Gebühren beachtet werden müssen. wenn diese Gebühren mit eingerechnet werden, dann ergibt sich ein Effektivzins mit einem positiven Vorzeichen.

Für Banken in Deutschland ist das Szenario, Immobiliendarlehen mit einer negativen Verzinsung anzubieten kurzfristig eher unwahrscheinlich. Allerdings müssen sich Kreditinstitute schon allein aus strategischen Gründen diese Hintertür offenhalten und dafür auch technische Vorbereitungen treffen.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: fallend
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Recht

Wenn man als Immobilienkäufer oder Bauherr eine Immobilienfinanzierung mit einem fest vereinbarten Zinssatz länger als 10 Jahre bei einem Finanzierungsinstitut abgeschlossen hat, kann der Darlehensvertrag mit dem Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) nach zehn Jahren kostenfrei teilweise oder vollständig gekündigt werden. Als Darlehensnehmer muss man lediglich eine Kündigungsfrist von 6 Monaten – gerechnet ab Vollauszahlung des Darlehens – einhalten.

Fristen für das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)
Die Zehn-Jahres-Frist zur Kündigung beginnt einen Tag nach der Vollauszahlung des abgeschlossenen Baudarlehens. Im ersten Absatz von § 489 BGB heißt es dazu unter Punkt 2: „nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“. Bei einer Immobilienfinanzierung wird die Darlehenssumme nicht selten in Teilbeträgen ausgezahlt, beispielsweise beim einem Neubau entsprechend der einzelnen Baufortschritte. Für das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist immer das Datum entscheidend, an dem der letzte Euro der Kreditsumme ausgezahlt wurde. Dies wird von dem Darlehensnehmer vom Finanzierungsinstitut immer schriftlich mitgeteilt, da ab diesem Zeitpunkt dann auch Zinsen und Tilgung für das Darlehen anfallen und eventuelle Bauzeitzinsen nicht mehr berechnet werden. Völlig unerheblich ist dabei allerdings, wie lange die Zinsbindung des bestehenden Baudarlehens noch besteht.

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Das bestehende Baudarlehen kann vollständig oder teilweise gekündigt werden
Das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ermöglicht sowohl die vollständige als auch eine teilweise Kündigung der bestehenden Immobilienfinanzierung. Eine Teilkündigung kann dann in Betracht kommen, wenn der Darlehensnehmer beispielsweise eine größere Summe als Sondertilgung leisten möchte und dies laut Darlehensvertrag über eine vereinbarte oder entsprechend begrenzte Sondertilgungsklausel nicht möglich ist. Für eine vollständige Kündigung der Immobilienfinanzierung gibt es meistens zwei Beweggründe. Entweder man kann sein bestehendes Baudarlehen mit angesparten oder geerbten Kapital, vorzeitig in der ganzen Summe zurückzahlen oder man hat eine alternative Anschlussfinanzierung gefunden, welche deutlich bessere Zinskonditionen als die bestehende Baufinanzierung bietet. Dadurch hat man mit dem Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) die Möglichkeit, mit einer Umschuldung aus einem teuren Baukredit herauszukommen.

Wirksamkeit der Kündigung einer Immobilienfinanzierung nach § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)
Die Kündigung der Immobilienfinanzierung nach § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) wird in allen Fällen erst wirksam, wenn innerhalb von zwei Wochen der noch geschuldete Darlehensbetrag an den Darlehensgeber zurückgezahlt ist. Andernfalls gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Als Darlehensnehmer sollte man daher sicherstellen, dass bei einer geplanten Umschuldung die Anschlussfinanzierung termingerecht abgewickelt wird. Entgegen den Behauptungen vieler Kreditinstitute ist der bürokratische Aufwand für einen Wechsel der finanzierenden Bank nicht sehr hoch. Und auch die damit verbundenen Kosten, wie beispielsweise die Änderung des Grundbucheintrags, werden sich schnell über die geringeren Zinszahlungen amortisieren. Denn das Einsparpotential durch eine Anschlussfinanzierung mit einem niedrigeren Zinssatz ist meistens sehr hoch, denn bereits wenige Prozentpunkte bedeuten schnell eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro über die Zinslaufzeit.

Sonderkündigung und vorzeitige Umschuldung durch ein Forward-Darlehen
Wer eine bestehende Immobilienfinanzierung hat, deren Zinsbindung noch keine zehn Jahre besteht, kann dennoch von der derzeitigen Niedrigzinsphase profitieren, indem ein Forward-Darlehen zur Umschuldung genutzt wird. Mit einem Forward-Darlehen kann man sich bis zu fünf Jahre vor der Auszahlung der Baukreditsumme den derzeitigen aktuellen Zinssatz sichern. Dies bietet die Möglichkeit, beispielsweise bereits nach acht Jahren laufender Zinsbindung ein günstiges Forward-Darlehen abzuschließen. Zwei Jahre später wird dann bei der bestehenden Immobilienfinanzierung die kostenfreie Sonderkündigung gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) vorgenommen und mit dem Forward-Darlehen fristgerecht die bisherige und teurere Baufinanzierung abgelöst.

Jedes Darlehen muss einzeln gekündigt werden
Wenn die Baufinanzierung aus mehreren Darlehen besteht, muss die Kündigung gemäß § 489 BGB für jedes Darlehen einzeln ausgeführt werden. Bestand beispielsweise die gesamte Baufinanzierung aus einer Kombination aus normalem Annuitätendarlehen und einem KfW-Darlehen, muss auch das KfW-Darlehen in der Regel separat gekündigt werden.

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Kündigung der Immobilienfinanzierung bei anderen Voraussetzungen
Das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 (Bürgerliches Gesetzbuch) gilt nur für Baufinanzierungsdarlehen mit einer fest vereinbarten Sollzinsbindung. Bei einem Darlehensvertrag für eine Immobilienfinanzierung mit einem variablen Zinssatz kommt diese Regelung nicht zum Tragen. Variable Baudarlehen können jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten ordentlich gekündigt werden. Wenn die Zinsbindung einer Immobilienfinanzierung bereits vor der vollständigen Darlehenstilgung endet, besteht für den Baukredit keine feste Zinsbindung mehr und das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 (Bürgerliches Gesetzbuch) spielt auch dann keine Rolle mehr. In diesem Fall besteht jedoch die Möglichkeit eine Kündigung mit einer einmonatigen Kündigungsfrist aussprechen, sofern keine neue Zinsbindungsfrist vereinbart wurde. Das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 (Bürgerliches Gesetzbuch) kommt auch nicht bei Verbraucherkrediten zur Anwendung, wenn diese nicht durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht abgesichert sind. Hat man beispielsweise ein Modernisierungsdarlehen als Verbraucherkredit abgeschlossen, kann dieser sechs Monate nach dem vollständigen Empfang der Darlehenssumme unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden.

Sonderfall beim Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)
Für das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gibt es einen Sonderfall bei den Fristen bei Forward-Darlehen, wenn es zur Anschlussfinanzierung beim gleichen Darlehensgeber abgeschlossen wurde. Dann ist für den frühestmöglichen Zeitpunkt der Kündigung nicht der Tag der Kreditauszahlung ausschlaggebend, sondern das Datum der Vertragsunterzeichnung mit den geänderten Vereinbarungen, was in einem Gerichtsurteil am 14. September 2015 mit dem Aktenzeichen I-1 O 68/15 bestätigt wurde.

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Haftungsausschluss:
Die Informationen rund um das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) basieren auf einer sorgfältigen Recherche. Dennoch können Fehler in diesem Beitrag, sowie dem Musterbrief nicht ausgeschlossen werden und es kann daher auch keine Haftung übernommen werden. Für eine rechtssichere Auskunft zu diesem Thema konsultieren Sie deshalb einen fachspezifischen Rechtsanwalt. Beitrag und Musterbrief ersetzen deshalb keine Rechtsberatung in einem Einzelfall.

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Zinskommentar Juli 2019 – Die Geldpolitik der Zentralbanken wird wieder lockerer und sorgt für fallende Bauzinsen

baufinanzierung marktlage

Die Stimmung an den Finanzmärkten trübt sich weiter ein. Als Ursache dafür kann man das drohende Brexit-Chaos, Zollstreitigkeiten, überschuldete Nationalstaaten und wachsende geopolitische Risiken benennen. Aus Folge daraus kann man sagen, solange die Vielzahl der aktuell ungelösten wirtschaftlichen und politischen Probleme wie ein Damoklesschwert über der Weltwirtschaft schwebt, gibt es für die Konjunktur nur eingeschränktes Aufwärtspotenzial. Auf der letzten EZB-Sitzung haben die Währungshüter zwar mit einer Anpassung des Zinsausblicks auf die anhaltende Wirtschaftsschwäche reagiert, beschlossen wurden allerdings noch keine konkreten Maßnahmen. Mario Draghi äußerte lediglich seine Besorgnis und stellte eine weitere Lockerung der Geldpolitik in Aussicht. Die Europäische Zentralbank (EZB) verschafft sich damit erst einmal Zeit, um die wirtschaftlichen und politischen Entwicklungen zu beobachten.

Die Währungshüter beobachten die Lage und spielen weiter auf Zeit
Falls sich in den kommenden Wochen das konjunkturelle Umfeld jedoch nicht bessert, ist es möglich, dass bereits in der nächsten EZB-Sitzung im September 2019 eine Wiederaufnahme der Anleihekäufe oder sogar eine Senkung des Leitzinses auf unter 0 Prozent beschlossen werden. Es ist auch denkbar, dass eine weitere Verschärfung des Einlagezinses vorgenommen wird. Der Einlagezins wird umgangssprachlich auch „Strafzins“ genannt. In der Folge müssen aktuell die Banken 0,4 Prozent Zinsen für Gelder zahlen, die sie über Nacht bei der Notenbank parken. Sollte der Einlagezins weiter gesenkt werden, könnte gleichzeitig ein Freibetrag beschlossen werden. Da die Strafgebühren bereits jetzt eine enorme Belastung für die Banken darstellen, würde ein Freibetrag dafür sorgen, dass sich die Ertragssituation der Institute nicht weiter verschlechtert.

Zinsentwicklung über die fünf letzten Jahre

Theresa Mays Nachfolge beschlossen – Der Brexit-Hardliner Boris Johnson wird britischer Premierminister
Am Dienstag dem 23. Juli 2019 wurde Boris Johnson von fast zwei Drittel der britischen Konservativen zum neuen Parteichef gewählt. Der umstrittene Brexit-Hardliner setzte sich damit gegen den aktuellen Außenminister Jeremy Hunt durch. Boris Johnson ist mit dem Versprechen angetreten, Großbritannien am 31. Oktober aus der EU zu führen – egal ob mit oder ohne Austrittsvertrag. Boris Johnson will aber das bisher mit der Europäischen Union (EU) verhandelte Paket nicht akzeptieren. Wie er in nur drei Monaten einen anderen Kompromiss erzielen will, hat er bisher noch nicht mitgeteilt. Deshalb muss die Gefahr eines No-Deal-Brexits mit Boris Johnson als Premierminister als sehr hoch eingeschätzt werden. Deshalb verheißt dieses Szenario für die Wirtschaft auf beiden Seiten des Ärmelkanals nichts Gutes. Denn ein No-Deal-Brexit würde der ohnehin schon eingetrübten Konjunktur einen weiteren schmerzhaften Dämpfer verpassen.

Jerome Powell deutet auf nächster Fed-Sitzung trotz positiver Wirtschaftsdaten baldige Zinssenkung an
Der Chef der amerikanischen Notenbank Federal Reserve System (Fed), Jerome Powell, hat trotz der zuletzt guten Konjunkturdaten weiterhin eine baldige Leitzinssenkung signalisiert. Als Gründe werden die anhaltenden Unsicherheiten durch die Handelskonflikte und Sorgen um die Weltwirtschaft genannt. Von der Federal Reserve System (Fed) kann man dagegen eine baldige Leitzinssenkung erwarten. Dies kann wahrscheinlich schon in der nächsten Sitzung Ende Juli sein, spätestens jedoch in der Herbst-Sitzung. Auch für die Europäische Zentralbank (EZB) dürfte eine weitere Leitzinssenkung auf unter 0 Prozent die letzte Option sein. Dadurch, dass die Federal Reserve System (Fed) in den letzten Jahren den Leitzins mehrfach erhöht und bereits mit dem Verkauf der erworbenen Anleihen begonnen hat, verfügt sie über deutlich mehr Spielraum als die Europäische Zentralbank (EZB). Die Federal Reserve System (Fed) wird diesen Spielraum kurzfristig nutzen wird, um die konjunkturelle Entwicklung zu unterstützen, zumal auch US-Präsident Donald Trump weithin seinen Unmut gegenüber seiner eigenen Notenbankpolitik aufrecht erhalten wird.

Die deutsche Wirtschaft fängt an zu schwächeln
Neben der allgemeinen Konjunkturschwäche, den Handelskonflikten und den technologischen Herausforderungen der Autoindustrie, wirft auch der bevorstehende Brexit seine Schatten auf die deutsche Wirtschaft. Große Arbeitgeber wie Siemens, die Deutsche Bank oder ThyssenKrupp haben jüngst angekündigt, dass tausende Mitarbeiter abgebaut werden sollen. Die für Deutschland wichtige Autoindustrie muss Absatzrückgänge verzeichnen und in den vergangenen Wochen haben mehrere Unternehmen Gewinnwarnungen herausgegeben. Aktuell sehen die Arbeitsmarktdaten noch sehr positiv aus und es ist insgesamt kein Anstieg der Arbeitslosigkeit zu erkennen. Diese positiven Arbeitsmarktdaten sorgen weiter für steigende Bruttoeinkommen und stützen vorerst die Binnenkonjunktur. Deshalb sollte aktuell nicht mit einem Abschwung zu rechnen sein, sondern es ist eher mit einer Stagnation in den nächsten Monaten zu rechnen.

Notenbanken sorgen bei den Bauzinsen für ein neues Rekordtief
An den Finanzmärkten dominieren weiter die Aussagen und Einschätzungen der Notenbanken. Hauptsächlich die amerikanische als auch die europäische Zentralbank bekundeten auf Handelsverwerfungen und niedrige Inflationsraten zu reagieren. Es wurde wieder die Bereitschaft zu Zinssenkungen und auch anderen geldpolitischen Maßnahmen zur Stützung der angeschlagenen Industriekonjunktur auf die Tagesordnung genommen. Die sorgte dafür, dass die Rendite der deutschen zehnjährigen Bundesanleihe im Juli einen erneuten historischen Tiefststand von -0,4 Prozent erreichte. Der Zinssatz für 10-jährige Hypothekendarlehen zog entsprechend nach und bewegt sich ebenfalls auf ein Allzeit-Tief von ca. 0,6 Prozent. Aktuell ist bei den Bauzinsen kein Aufwärtstrend zu erkennen. Eine Änderung des Trends für den Bauzinsen wird es erst wieder geben, wenn Lösungen für die politischen und wirtschaftlichen Probleme absehbar sind. Dazu muss die Wirtschaft wieder deutlich an Fahrt aufnehmen und die Inflation sich der EZB-Zielmarke von 2 Prozent annähern. Kurz- und mittelfristig ist dieses Szenario jedoch eher unwahrscheinlich.

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Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: fallend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend steigend

Entwicklung Leitzins, 10-jährige Bundesanleihe und Inflation der letzten fünf Jahre

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KfW Förderprogramme

Die KfW-Bank nimmt zum 1. Juni 2016 einige Änderungen beim Wohneigentumsprogrammen vor. Sie verringert die Bereitstellungsprovision in allen entsprechenden KfW-Programmen von 3 Prozent auf 1,8 Prozent pro Jahr (dies entspricht 0,15 Prozent pro Monat). Diese Änderung gilt für wohnwirtschaftliche Kreditanträge, die ab dem 01.06.2019 bei der KfW-Bank eingehen (Vertragsdatum ab 01.06.2019).

Weiterhin gibt es in den folgenden KfW-Förderprogrammen Änderungen:

  • Energieeffizient Bauen und Sanieren 151/152; 153
    Verlängerung der bereitstellungsprovisionsfreien Zeit von 6 auf 12 Monate ab 01.06.2019. Für nicht abgerufene Kreditbeträge wird also erst 12 Monate nach dem Zusagedatum der KfW-Bank eine Bereitstellungsprovision berechnet. Diese Regelung gilt für Kreditanträge, die ab dem 01.06.2019 bei der KfW-Bank eingehen.
  • Altersgerecht Umbauen – Kredit (159)
    Anpassungen in den Merkblattformulierungen, technische Mindestanforderungen und förderfähige Maßnahmen ab 01.06.2019. Die Maßnahmen sind ausschließlich durch Fachunternehmen durchzuführen. Materialkosten bei Eigenleistung werden nicht mehr anerkannt. Die Anforderungen zum Einbruchschutz werden analog zu den Merkblattbedingungen Zuschuss (455-E) angeglichen. Baugebundene Assistenzsysteme wie z. B. Bewegungsmelder sind nur noch als Maßnahme zur Barrierereduzierung im Förderbaustein 6 – Orientierung, Kommunikation und Unterstützung im Alltag – förderfähig. Die KfW-Bank fördert nun auch barrierereduzierende oder einbruchhemmende Maßnahmen für die Wohnflächenteilung durch Grundrissänderung in einem bestehenden Wohngebäude, sofern dadurch eine neue Wohneinheit entsteht.
  • Baukindergeld (424)
    Seit dem 17.05.2019 ist für das Baukindergeld (424) ein neues Merkblatt gültig. Die Änderungen betreffen die Frist zur Antragstellung sowie Präzisierungen zur Antragsberechtigung und den Fördervoraussetzungen. Weiterführende Informationen und Details finden Sie unter www.kfw.de/baukindergeld.

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Quelle: KfW-Bank

Zinskommentar Juni 2019 – Bauzinsen erreichen durch Notenbankpolitik neue Tiefststände

baufinanzierung marktlage

Die Wirtschaftsmeldungen haben sich in diesem Jahr verdüstert, was zur Folge hat, dass die Konjunkturprognosen nach unten korrigiert werden. Dazu kommt, dass sich die Inflation im Mai von der EZB-Zielmarkte von 2 Prozent wieder deutlich entfernt hat. Weiterhin bleiben auch die hohen Verschuldungsquoten und mangelnden Reformstände vieler Länder in der Europäischen Union (EU) bedenklich. Die Europäische Zentralbank (EZB) selbst kann wirtschaftliche Probleme einzelner EU-Staaten nicht dauerhaft lösen, sondern nur Zeit „erkaufen“. Mit der lockeren Geldpolitik der letzten Jahre hat die Europäische Zentralbank (EZB) nur dafür gesorgt, dass die nationalen Regierungen in der Europäischen Union (EU) Zeit haben, ihre Wettbewerbsfähigkeit mit strukturellen Reformen zu verbessern. Die wenigsten Regierungen haben leider das geldpolitische Umfeld in den letzten Jahren konsequent genutzt.

Niedrigzinsen und Reformstau werden jetzt zum Problem
In Europa liegt der Leitzins bei null Prozent und der Einlagezinssatz für die Banken sogar bei minus 0,4 Prozent. Das von der Europäischen Zentralbank (EZB) durchgeführte billionenschwere Anleihekaufprogramm zur Ankurbelung der Wirtschaft wurde im Herbst 2018 erst eingestellt. Deshalb sind die Optionen für eine zusätzliche Lockerung der Geldpolitik begrenzt. Die EZB-Führung hat deshalb in ihrer letzten Sitzung auf die wirtschaftliche Entwicklung reagiert und zunächst mit einer Anpassung ihrer „Forward Guidance“ Maßnahmen eingeleitet. Dies bedeutet, dass die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins bis mindestens Mitte des Jahres 2020 nicht anhebt. Weiterhin wurden von den Währungshütern die Konditionen der ab September 2019 geplanten Langfristkredite für Banken (Targeted Longer-Term Refinancing Operations, kurz TLTRO) festgelegt. Diese Langfristkredite sollen die Kreditvergabe der Banken ankurbeln und werden bereits zum dritten Mal seit der Finanzkrise eingesetzt. Allerdings werden sie dieses Mal weniger lukrativ ausfallen als zuvor.

Zinsentwicklung über die fünf letzten Jahre

Auf dem EZB-Notenbankforum in Portugal legte Mario Draghi noch einmal nach und stellte weitere geldpolitische Maßnahmen, beispielsweise durch eine erneute Senkung des Leitzinses oder eine Neuauflage der Anleihekäufe in Aussicht. In der medialen Diskussion über die geeigneten Maßnahmen werden vermutlich auch radikalere Mittel wie das sogenannte „Helikoptergeld“ wieder diskutiert werden. Spätestens wenn die Inflation wieder in Richtung „0“ zu gehen droht, wird das Thema spruchreif sein.

Auch die Fed hat nun wieder Leitzinssenkung im Gespräch
Da sich in den USA die Konjunktur derzeit auch eintrübt, die Inflation sich ab schwächt und die jüngsten Arbeitsmarktdaten hinter den Erwartungen zurück geblieben sind, ist bei der Federal Reserve System (Fed) nicht nur eine Aussetzung der Zinserhöhungen, sondern auch wieder eine Zinssenkung auf die Tagesordnung gerückt. Allerdings hat die amerikanische Notenbank Federal Reserve System (Fed) gegenüber der Europäischen Zentralbank (EZB) mit den Zinsanhebungen im vergangenen Jahr deutlich mehr Spielraum verschafft, um nun wieder gegenzusteuern. Der Leitzins blieb zwar auf der letzten Sitzung vorerst unangetastet, doch die Zukunftsprognosen der Fed klingen weniger optimistisch und signalisieren damit eine zukünftig lockerere Geldpolitik.

Für die amerikanische Wirtschaft ist und bleibt der Handelskonflikt mit China der größte Unsicherheitsfaktor. Deshalb hängen zinspolitische Entscheidungen auch von der weiteren Entwicklung des Zollstreits ab. Da wegen der US-Wahl Ende 2020 für Donald Trump und seiner angestrebten Wiederwahl Erfolge wichtig sind, ist damit zu rechnen, dass er sich weiter als „Deal-Maker“ profilieren wird. Es wird sein Ziel sein den Handelskonflikt mit einem guten Deal abzuschließen, um Pluspunkte bei seinen Anhängern und auch Unstimmigen im Wahlkampf feiern zu können. Bis dahin ist damit zu rechnen, dass er die Konflikte weiter am Köcheln hält. Da dies weiter auf der konjunkturellen Entwicklung lasten wird und kann mit einen oder sogar mehreren kleinen Zinssenkungen der Federal Reserve System (Fed) im zweiten Halbjahr 2019 gerechnet werden. Zumindest wird Donald Trump weiterhin den Druck auf die Fed aufrecht halten und diese notfalls für konjunkturelle Probleme verantwortlich machen.

Bei den Bauzinsen wieder neue Niedrigzinsrekorde und negative Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe
Die zehnjährige Bundesanleihe brach am 18. Juni 2019 erneut einen historischen Rekord: Die Negativrendite liegt nun bei -0,3 Prozent und es ist aktuell noch kein Ende des Sinkflugs in Sichtweite. Wenn von der Europäischen Zentralbank (EZB) konkrete Signale für eine Leitzinssenkung oder eine Wiederaufnahme des Anleihekaufprogramms gesendet werden, wird die Rendite der Bundesanleihe weiter unter Druck kommen. Auch die zehnjährigen Bauzinsen, die sich an der Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe orientieren, erreichten Ende Mai 2019 zum zweiten Mal in der Geschichte das Rekordtief von 0,68 Prozent.

Unter Zinsexperten wird erwartet, dass auch im zweiten Halbjahr 2019 von anhaltend niedrigen Bauzinsen ausgegangen werden kann. Den die Liste der ungelösten Probleme ist lang: die anhaltende Konjunkturschwäche, eine niedrige Inflation, Handelskonflikte, Verschuldungsquoten, der Brexit und andere geopolitische Risiken. Und all diese Herausforderungen sind ja in den letzten Monaten nicht kleiner geworden und dürften uns somit noch einige Zeit beschäftigen.

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können.
Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: fallend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend

Entwicklung Leitzins, 10-jährige Bundesanleihe und Inflation der letzten fünf Jahre

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