Zinskommentar September 2017 – Wann sind geldpolitische Änderungen von der EZB zu erwarten?

baufinanzierung marktlage

EZB Präsident Mario Draghi hat verlautbaren lassen, dass es im Herbst eine Änderung beim Anleihekaufprogramm geben kann. Aktuell, also nach der letzten Sitzung nach der Sommerpause gab es noch keine Korrekturen. Dies begründete sich vor allem im gestärkten Eurokurs, der aktuell den Finanzmarkt beschäftigt und zu Überlegungen animiert.

Wie wird Mario Draghi entscheiden?
Banken, Experten und die Politik plädieren aktuell für eine Beendigung der billigen Geldschöpfung innerhalb der Eurozone. Mario Draghi scheint unschlüssig, er befindet sich in der Klemme. Doch im Bezug auf die Erholung der europäischen Wirtschaft und der Erholung des Euro sind Veränderungen durchaus eine Maßnahme, die in Erwägung zu ziehen und konkret zu überlegen ist. Die EZB mit Mario Draghi an der Spitze stimmt der Einschätzung generell zu. Allerdings ist die EZB Führung noch unschlüssig, da die ökonomischen Eckdaten noch keine Plausibilität zulassen und somit gegen eine Änderung der Niedrigzinsen sprechen. Die Verbraucherpreise haben die gewünschte Zielmarke von 2 Prozent noch nicht erreicht und auch der Export ist nicht zufriedenstellend. Der Eurokurs ist zwar gestiegen, hat sich aber neben der Freude über die wachsende Wirtschaft auch durch eine negative Performance ins Augenmerk gebracht. Die Produkte aus der Eurozone sind teurer, was den Export beeinflusst und konträr zu günstigeren Importen und einer niedrigen Inflation steht.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Sorgen und Überlegungen zu Niedrigzinsen
Der starke Eurokurs verunsichert die EZB und hält zu Überwachungen an. Eine Entscheidung über Anleihekäufe lässt sich allerdings nicht mehr lange hinauszögern, da die aktuellen Anleihekäufe zum Jahresende auslaufen. Eine Vertagung der Entscheidung ging in Folge mit der Eurostärkung einher und ist nicht mehr als eine Verschiebung, die bis zum Frühjahr des kommenden Jahres auf eine Entscheidung wartet. Was wird geschehen? Aktuell blickt der Markt interessiert in Richtung EZB und erwartet eine Entscheidung, die sich an aktuellen Prognosen und den Gegebenheiten der Finanzmärkte orientiert. Damit ist eine Beendigung der Niedrigzinsen gemeint, da die Wirtschaft derzeit starke Fluktuationen aufzeigt.

Entwicklung der Baufinanzierungszinsen
Die Zinsen für 10-jährige Hypothekendarlehen vollzogen seit Anfang August einen zyklischen Rückgang. Von 1,16 Prozent ging es bis Anfang September auf 1,02 Prozent zurück. Diese rückläufige Entwicklung der letzten sechs Wochen wird aber voraussichtlich nicht von Dauer sein. Aktuell fehlen zwar die Impulse für einen neuerlichen Zinsanstieg, dennoch kann aber davon ausgegangen werden, dass die Anleihen- und Zinskurse in den nächsten Monaten im Zuge neuer Maßnahmen der Notenbanken wieder in Bewegung geraten. Entsprechend sollten die Baufinanzierungszinsen im nächsten Jahr tendenziell steigen. Wer aktuell nach einer Immobilie sucht, kann nach wie vor von sehr niedrigen Zinsen profitieren und muss für die kommenden Monate auch nicht mit einem sprunghaften Anstieg der Zinsen zu rechnen. Es muss also keinesfalls Panik aufkommen, dennoch könne mit einem zügigen Abschluss in den nächsten Monaten unter Umständen gutes Geld gespart werden. Angesichts hoher Immobilienpreise, vor allem in den Ballungsräumen, könnten sich leichte prozentuale Veränderungen der Baufinanzierungszinsen bereits deutlich auf die Finanzierungskosten auswirken.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend

Entwicklung Leitzins und Inflation

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Wie die EZB den Bauzins beeinflusst – und wie nicht

Europäische Zentralbank

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat vor knapp einer Woche, am 07. September 2017, wieder getagt. Der Leitzins wurde bei 0,0 Prozent belassen und es wurde einmal mehr die Fortführung des Anleihenkaufprogramms bis mindestens Ende Dezember dieses Jahres erklärt. Die Entscheidungen der EZB wurden wieder mit Spannung erwartet, haben sie doch Marktrelevanz. Doch welche Auswirkungen genau hat die EZB-Geldpolitik auf das Zinsniveau für das Baugeld?

Hat der EZB-Leitzins einen direkten Einfluss auf den Bauzins?
Nein, der von der EZB festgelegte Leitzins hat keinen direkten Einfluss auf den Bauzins. Mit dem Leitzins steuert die Zentralbank den Preis, den Banken zahlen müssen, um sich Geld bei der Zentralbank zu leihen oder kurzfristig anzulegen. Dieser Zins gilt jedoch nur für kurzfristige Kredite von in der Regel einer Woche, die auf dem Geldmarkt gehandelt werden. Für Baufinanzierungen sind aber vor allem die Konditionen langfristiger Anleihen auf dem Kapitalmarkt von Bedeutung.

Zinsverlauf von Leitzins, Bundesanleihen und Bauzins

Woran orientiert sich der Marktzins für Immobiliendarlehen?
Der Marktzins für Immobilienkredite orientiert sich an den Renditen für langfristige Anleihen wie Pfandbriefe, nicht am Leitzins, der die kurzfristigen Zinsen beeinflusst. Daneben spielen weitere Faktoren eine Rolle, wie Refinanzierungs- und Risikokosten, die Ertragslage der Kreditgeber, die Wettbewerbssituation zwischen den Banken, die Darlehensausstattung und die Kreditwürdigkeit des Antragstellers. Die Pfandbriefkonditionen stehen in einem engen Zusammenhang mit den Konditionen von Staatsanleihen. Somit hängt die Entwicklung von Pfandbriefen und Staatsanleihen direkt zusammen, wonach sich wiederum der Marktzins für Immobilienkredite richtet.

Warum sind langfristige Anleihen für Baufinanzierungen von Bedeutung?
Da Baufinanzierungen in der Regel über einen langen Zeitraum abgeschlossen werden, große Volumen haben und Banken nicht nur auf ihre eigenen Kundeneinlagen zurückgreifen können, müssen sich die Banken darüber hinaus fremdfinanzieren. Das kann entweder über den Geldmarkt (Anlagen mit kurzfristiger Zinsbindung) oder über den Kapitalmarkt (Anlagen mit langfristiger Zinsbindung) geschehen.

Die EZB stellt jedoch nicht unbegrenzt Geld zur Verfügung. Zudem bieten langfristige Anleihen wie Pfandbriefe oder Staatsanleihen auf dem Kapitalmarkt mehr Sicherheit. Die Bank, die eine Immobilie finanziert, gibt einen Pfandbrief heraus, mit dem sie eine Immobilie beleiht, erhält dafür Geld und zahlt dem Anleger wiederum Zinsen. Günstige Refinanzierungskosten gibt sie in Form von günstigen Baukrediten weiter.

Inwiefern wirkt sich die EZB-Zinspolitik dennoch auf den Bauzins aus?
Hebt die EZB den Leitzins an, steigen mit Nachlauf auch die Zinsen für Anlagen mit kurzfristiger Zinsbindung, also Zinsen für Tagesgelder oder Festgelder. Durch die steigenden Zinsen kämen mehr Anleger an den Geldmarkt, sodass die Nachfrage nach Anlagen mit langen Zinsbindungen sinken würde. Die zurückgehende Nachfrage würde wiederum deren Rendite steigen lassen, da sich der Zins unter anderem danach richtet, zu welchem Preis Anleger bereit sind, Anlagen zu erwerben. Letztlich stiege auch der Bauzins, da dieser sich nach den Pfandbriefen beziehungsweise den Staatsanleihen richtet.

Momentan beeinflusst abgesehen vom niedrigen Leitzinssatz vor allem das Anleihenkaufprogramm der Europäischen Zentralbank (EZB) das traditionelle Zusammenspiel zwischen Geld- und Kapitalmarkt. Dadurch, dass die Europäische Zentralbank (EZB) Staatsanleihen in großem Umfang erwirbt, werden die langfristigen Zinsen für diese Wertpapiere gezielt niedrig gehalten. Somit sind auch die Konditionen für Baukredite günstig. Es ist aber nicht nur die EZB-Geldpolitik, die die Kapitalmarktrenditen bestimmt. Sind geopolitische Risiken hoch, flüchten sich Anleger in den „sicheren Hafen“, also in Staatsanleihen mit einer guten Bonität, die als besonders sicher gegenüber Ausfällen gelten.

Welche Bedeutung haben die Erwartungen von Marktteilnehmern an die EZB-Politik für die Zinsen?
Die Entwicklung der Rendite der Staatsanleihen gibt die Richtung für die Rendite der Baufinanzierung vor. Erwarten Marktteilnehmer zum Beispiel steigende Zinsen am Geldmarkt, dann wandern sie vom Kapitalmarkt zum Geldmarkt ab, was wiederum die Nachfrage nach Staatsanleihen sinken und deren Rendite steigen lässt. In der Regel lösen daher bereits die Erwartungen der Marktteilnehmer oder die Ankündigung von Maßnahmen Bewegungen aus, bevor die EZB überhaupt am Leitzins Veränderungen vornimmt oder das Anleihenkaufprogramm verändert.

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Weitere Öfen sind zum Austausch fällig

Schornsteinfegerin

Für Hausbesitzer, bei denen die Öfen über 30 Jahre alt sind, ist der Stichtag zum 31. Dezember 2017 ein wichtiger Termin. Es muss dann so mancher alte Kamin- und Kachelofen ausgetauscht oder nachgerüstet werden. Der Austauschgrund ist ein zu hoher Schadstoffausstoß.

Ältere Modelle müssen bis Ende 2017 ausgetauscht oder nachgerüstet werden
Bei alten Kamin- und Kachelöfen ist es bekanntlich so, dass sie viele Schadstoffe ausstoßen. Deshalb wurde eine gesetzliche Regelung eingeführt, dass schon seit einigen Jahren nach und nach alte Modelle ausgetauscht oder nachgerüstet werden müssen. Mit dem Jahresende 2017 steht der nächste Stichtag vor der Tür, der bei manchem langjährigen Hausbesitzern ein Handlungsbedarf an seinem Kamin- oder Kachelofen auslöst. Denn bis zu diesem Termin müssen Öfen mit einem Baujahr bis einschließlich 1984, welche die geforderten Emissionsgrenzwerte überschreiten, mit einem Spezialfilter nachgerüstet oder stillgelegt werden. Auf diese Änderung weist der Bundesverband des Schornsteinfegerhandwerks hin.

Renovierung der eigenen vier Wände

Schonfrist für Öfen mit einem Baujahr ab 1985
Bisher waren alle Öfen die vor 1975 zugelassen wurden betroffen. Diese Öfen dürfen nicht mehr als 0,15 Gramm Staub pro Kubikmeter und vier Gramm Kohlenmonoxid pro Kubikmeter an Schadstoffen ausstoßen. Mit der Austauschpflicht soll der Schadstoffausstoß der Öfen in Deutschland und damit die allgemeine Umweltbelastung zu reduziert werden.

In Zukunft werden noch weitere Altersgruppen der Kamin-und Kachelöfen von der Regelung betroffen sein:

  • 2020 müssen Modelle der Baujahre 1985 bis 1994 ausgetauscht oder nachgerüstet sein
  • 2024 müssen Modelle der Baujahre 1995 bis 31. März 2010 ausgetauscht oder nachgerüstet sein

Der HKI – Industrieverband Haus-, Heiz- und Küchentechnik e. V. bietet unter der Internetadresse http://cert.hki-online.de eine Datenbank an, auf der man die Werte des jeweiligen Ofens recherchieren kann. Für den zuständigen Bezirksschornsteinfeger reicht ein Ausdruck der Angaben als Nachweis. Alternativ kann der Schornsteinfeger bei der nächsten Feuerstättenschau die Werte auch messen.

Gibt es auch Ausnahmen?
Wenn man in seinen Räumen einen historischen Ofen hat, dann gibt es auch Ausnahmereglungen. Bei Modellen, die vor dem Jahr 1950 hergestellt wurden, muss auch bei einer Überschreitung der Grenzwerte keine Stilllegung vorgenommen werden. Dies gilt jedoch nicht für offene Kamine und Kochherde. Ein Gespräch mit dem Heizungsfachmann oder Schornsteinfeger kann hier für Klarheit sorgen.

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Zinskommentar August 2017 – Gerüchte um Ausstieg aus lockerer Geldpolitik mit viel Interpretationsspielraum

baufinanzierung marktlage

Die Zinsentwicklung in den vergangenen Wochen hat einige Veränderungen mit sich gebracht. Unmittelbar nach Mario Draghis Rede in Portugal stieg der Euro im Wert. Aber nicht nur das, denn auch die Baufinanzierungszinsen haben sich nach der Rede des EZB-Chefs um 0,35 Prozentpunkte erhöht. Lag es an der Andeutung, dass sich die Eurozone in einer wirtschaftlichen Konsolidierung befindet oder hängt es mit der, ebenfalls von ihm angesprochenen stabilen Inflation zusammen? Die Gerüchte um eine Beendigung der lockeren Geldpolitik machen die Runde.

Nicht wirklich das Neues in der Eurozone
Wer aufmerksam zuhört, hört nichts Neues und stellt fest, dass Mario Draghi sich ebenso verhalten und vieldeutig wie in den vergangenen Sitzungen der EZB gab. Doch die Marktreaktionen sind aktuell sehr sensibel und erfolgen nach noch so kleinen Andeutungen von Marion Draghi. Eine Zinserhöhung und die Beendigung der Anleihekäufe sind bei vielen Experten des Marktes nicht länger nur ein Mythos, sondern scheinen in greifbare Nähe zu rücken. Die derzeit ansteigenden Zinsen beruhen vor allem auf psychologischen Einflüssen und dem Herdentrieb. Von einer wirklichen Veränderung auf fundamentaler Ebene kann derzeit keine Rede sein. Auch die EZB reagierte auf die zahlreichen Blicke in Richtung Mario Draghi und eine erhoffte Zinsanhebung mit einer Äußerung, die alle Hoffnungen auf eine zeitnahe Zinswende negieren. Aktuell sind die Zinsen auch wieder um ca. 0,2 Prozentpunkte gesunken.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Ein Blick in die USA und nach Nordkorea und was dies mit Baufinanzierungszinsen zu tun hat
Auch die konträre Position von US-Präsident Trump und dem nordkoreanischen Machthaber und Staatschef Kim Jong Un beeinflussen die Märkte. Sichere Anlagen, so zum Beispiel deutsche Staatsanleihen mit 10-jähriger Laufzeit stehen im Vordergrund. Solange eine militärische Reaktion im Blickpunkt steht, bleiben die Märkte unsicher und treiben Investoren in sichere Häfen. Trump und Jong Un befinden sich aktuell weiter mal mehr oder weniger in einem heftigen verbalen Schlagabtausch. Da beide als sehr impulsiv gelten, sind ihre Reaktionen schwierig vorherzusagen.

Deshalb ist in den vergangenen Wochen die Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen gestiegen, wodurch ihre Rendite gesunken ist. Nachdem sich der Schlagabtausch etwas beruhigt hat, waren die Staatsanleihen wieder weniger nachgefragt, wodurch sich die Rendite wieder etwas erhöht hat. Da viele Banken ihre Immobiliendarlehen mit langfristigen Anlagen wie Staatsanleihen oder Pfandbriefen refinanzieren, beeinflussen solche politischen Entwicklung auch die Baufinanzierungszinsen. Die in der Folge steigenden Kurse der Staatsanleihen und dadurch sinkenden Renditen, sorgen dann auch im Endeffekt für ein Auf und Ab bei den Baufinanzierungszinsen. Ein Trend nach unten zeigt sich derzeit nicht, dafür jedoch eine erhöhte Volatilität.

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langfristig: steigend

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Änderung bei KfW-Energieeffizient Bauen und Sanieren – Zuschuss Brennstoffzelle (433)

KfW Förderprogramme

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) hat vor kurzem die Förderung für Brennstoffzellen-Heizungen erweitert. Ab sofort können neben Privatpersonen auch Freiberufler, Unternehmen, Contractoren sowie kommunale und gemeinnützige Organisationen attraktive Zuschüsse erhalten. Gefördert werden Brennstoffzellen-Heizungen mit einer elektrischen Leistung bis 5 kW, die im Rahmen einer Sanierung oder eines Neubaus in Wohn- oder Nichtwohngebäuden installiert werden.

Deutlich erweiterte Förderung
Je nach elektrischer Leistung ist ein Zuschuss bis zu 28.200 EUR pro eingebaute Brennstoffzelle möglich. Ziel der erweiterten Förderung ist es, die zukunftsweisende Brennstoffzellentechnologie zur Strom- und Wärmeversorgung in Gebäuden breitenwirksam am Markt zu etablieren. Die Förderung ist Teil des „Anreizprogramms Energieeffizienz“ der Bundesregierung. Seit August 2016 wurden bereits rund 1000 Brennstoffzellen-Heizungen mit ca. 14 Mio. EUR bezuschusst.

sparen mit der brennstoffzelle

Wer erhält die Förderung?
Anträge für eine Förderung des Einbaus eines Brennstoffzellensystems in ein selbstgenutztes oder vermietetes Wohn- oder Nichtwohngebäude können stellen:

  • Natürliche Personen
  • Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)
  • Freiberuflich Tätige, zum Beispiel Ärzte, Steuerberater, Architekten
  • Alle Unternehmen, die ein Brennstoffzellensystem in ein Wohngebäude einbauen (einschließlich
    Contractoren)
  • Kleine und mittlere Unternehmen (KMU) im Sinne der EU-Definition, die ein
    Brennstoffzellensystem in ein Nichtwohngebäude einbauen (einschließlich Contractoren).
    KMU sind Unternehmen, die weniger als 250 Mitarbeiter und einen Jahresumsatz von höchstens
    50 Mio. Euro oder eine Jahresbilanzsumme von höchstens 43 Mio. Euro. Haben. Diese
    Unternehmen müssen unabhängig von Unternehmen sein, die diese Kriterien nicht erfüllen.
    Vertiefende Informationen zu KMU finden Sie im KfW-Merkblatt zur „KMU-Definition“ unter
    www.kfw.de/433 in der Rubrik „Downloads“
  • Unternehmen mit mehrheitlich kommunalem Gesellschafterhintergrund (unmittelbare oder
    mittelbare Beteiligung einer oder mehrerer kommunaler Gebietskörperschaften oder
    Bundesländer mit insgesamt mehr als 50 % bei einer kommunalen Mindestbeteiligung von 25 %)
  • Alle gemeinnützigen Organisationsformen (z. B. Vereine, Stiftungen, gemeinnützige GmbH)
    einschließlich Kirchen. Der Nachweis der Gemeinnützigkeit erfolgt durch eine entsprechende
    Bestätigung über die Freistellung von der Körperschaftssteuer durch das Finanzamt
  • Kommunale Gebietskörperschaften, deren rechtlich unselbstständige Eigenbetriebe sowie
    kommunale Zweckverbände

Für die Antragstellung ist ein Energieeffizienz-Experte (www.energie-effizienz-experten.de) einzubinden.

Was wird gefördert?
Gefördert wird der Einbau von stationären Brennstoffzellensystemen mit einer elektrischen Leistung von mindestens Pel = 0,25 kWel bis maximal Pel = 5,0 kWel in neue oder bestehende Wohn- und Nichtwohngebäude.

Wie wird gefördert?
Die Förderung erfolgt durch einen Investitionszuschuss, der nach Abschluss des Vorhabens auf Ihr Konto überwiesen wird. Der Zuschuss setzt sich zusammen aus:

  • einem Festbetrag (Grundförderung) von 5.700 Euro
  • einem leistungsabhängigen Betrag (Zusatzförderung) von 450 Euro je angefangene 0,1 kWel

Es werden maximal 40 % der förderfähigen Kosten bezuschusst. Unter „Weitergehende Informationen zu diesem Förderprodukt“ finden Sie eine beispielhafte Berechnung der Zuschussbeträge auf Grundlage der elektrischen Leistung.

Mehr Informationen finden Sie unter www.kfw.de.

Quelle: KfW-Bank

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Baufinanzierung – Arten, Eignung und Ablauf

Haus

Geht es um den Hausbau oder den Kauf von Wohneigentum, so will diese Entscheidung durchdacht sein. Ein wichtiger Eckpfeiler stellt dabei die Baufinanzierung dar. Hier gilt es zwischen verschiedenen Arten der Finanzierungsmöglichkeit zu unterschieden und die jeweils passende auszuwählen. Eine große Rolle spielt hierbei Eigenkapital, auch wenn manche Banken Vollfinanzierungen anbieten. Die Regel ist, dass 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital gestemmt werden. Der übrige Teil der Finanzierung kann auf verschiedene Weisen und in jeweils typischen Abläufen erfolgen.

Baufinanzierungsarten
Die gängigsten Arten der Baufinanzierung finden sich in:

  • Annuitätendarlehen
  • Aktiendarlehen
  • Forwarddarlehen
  • Fördermittel (beispielsweise durch die KfW)

Diese Finanzierungsarten haben ihre je spezifischen Eigenschaften, Vorzüge und Nachteile. Mit dem Annuitätendarlehen finden Bauherren die gängigste Finanzierungsform. Dieses Darlehen sieht vor, dass Kreditnehmer einen konstanten jährlichen Beitrag zahlen. In Abhängigkeit der Vereinbarung wird der Zinssatz als variabel oder fest definiert. Das Darlehen wird in der Regel mit monatlichen Beiträgen abbezahlt. Die Regel ist, dass hierbei im ersten Jahr 1 Prozent der Tilgungssumme gezahlt wird, während in den folgenden Jahren ein konstanter Anstieg der Tilgungssumme erfolgt.

Mit dem Aktiendarlehen findet sich eine Darlehensform mit höherem Risiko aber gleichzeitig höheren Renditeaussichten. Hierbei handelt es sich um einen tilgungsfreien Kredit. Bauherren zahlen stattdessen monatlich in einen Aktienfonds ein. Entwickeln sich die Kurse positiv, kann die Kreditsumme bei Ende der Laufzeit zurückgezahlt werden.

Welche Darlehensform haben Sie beim Immobilienkauf gewählt?

Forwarddarlehen ermöglichen günstige Zinsen. Nach Ablauf einer Frist von höchstens fünf Jahren muss der Kredit im Anschluss finanziert werden. Das Geld kann abgerufen werden, sobald es für den Hausbau oder -kauf in Anspruch genommen wird.

Ebenso können Bauherren unter gewissen Umständen Fördermittel zum Bau oder Erwerb von Immobilien in Anspruch nehmen. Besonders der Bau energieeffizienter Häuser und Passivhäuser erfreut sich günstiger Konditionen. Dies gilt auch für den Bau von Heizungsanlagen, die regenerative Energien nutzen. Fördermittel stellt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zur Verfügung. Sie gewährt auch zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse bei Investitionen in Energiesparmaßnahmen bei Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten. Daneben bieten auch viele Bundesländer Fördermittel beim Immobilienerwerb an.

Zum Ablauf der Baufinanzierung
Im Vorfeld der Entscheidung für eine Immobilie oder eine Baufinanzierung sollten sich Bauherren oder Kaufinteressenten darüber im Klaren sein, welche Art von Immobilie gesucht wird. Dies ist in erster Linie vom zur Verfügung stehenden Budget abhängig. Eine wichtige Rolle spielt hierbei das Eigenkapital. Im Rahmen eines Kassensturzes können Bauherren ermitteln, wie viel Eigenkapital insgesamt zur Verfügung steht. Dazu zählen neben Barvermögen auch Positionen wie Versicherungen (etwa Lebensversicherungen), Bausparverträge, Arbeitgeberdarlehen und Verwandtendarlehen sowie Wertpapiere.

Unabhängig von der Höhe des verfügbaren Eigenkapitals sollte dieses jedoch nicht vollständig investiert werden. Es empfiehlt sich im Sinne eines ausgewogenen Finanzportfolios ein gewisses Sicherheitspolster zu behalten. Zur Baufinanzierung können verschiedene Baufinanzierer in Anspruch genommen werden. Hierzu gehören:

  • Banken
  • Sparkassen
  • Bausparkassen
  • Lebensversicherer
  • manche Pensionskassen

Was die Frage der Höhe der Finanzierungssumme betrifft, richtet diese sich neben dem verfügbaren Eigenkapital nach der Rate der Baufinanzierung sowie nach dem Beleihungswert.

Der Beleihungswert bei der Baufinanzierung
Der Beleihungswert ist grundsätzlich abhängig von Faktoren wie Zustand und Lage des Objekts. Er steht nicht im Zusammenhang mit den gegenwärtigen Marktpreisen. Diese schwankenden Preise werden indes im so genannten Verkehrswert berücksichtigt. Die Frage nach dem Beleihungswert einer Immobilie wird grundsätzlich von Gutachtern oder Banken beantwortet. Üblich sind bei Baufinanzierungen der Banken bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes. Ebenso verhält es sich mit Bausparkassen. Versicherungen übernehmen nur die Finanzierung von bis zu 50 Prozent des Beleihungswerts übernehmen. Damit hängt das benötigte Eigenkapital auch von der Art der Baufinanzierung ab.

Fazit:
Finanzierungsmöglichkeiten und Förderoptionen für Bau- oder Kaufvorhaben von Immobilien sind zahlreich. Unabhängig davon für welche Finanzierungsvariante sich Bauherren oder Kaufinteressenten entscheiden, ist ein umfassender Vergleich verschiedener Anbieter und ihrer Konditionen sinnvoll. Besonders wichtig ist es, vorab die Frage zu klären, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht und wie hoch das Darlehen sein darf, um es ohne zu starke finanzielle Einbußen tilgen zu können.

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Zinskommentar Juli 2017 – Draghi sprach von Erholung der Eurozone und sorgt für Bewegung bei den Baufinanzierungszinsen

baufinanzierung marktlage

Die letzte Sitzung der Europäische Zentralbank (EZB) und Mario Draghis Worte zur Erholung der Eurozone haben den Markt ein wenig in Bewegung gesetzt. Auch von einer positiven Tendenz der Inflation sprach er und beeinflusste damit einen sinkenden Kurs bei Staatsanleihen und einen leichten Anstieg des Euros. Der Fokus in Mario Draghis Ansprache galt eindeutig der Konsolidierung und nicht dem Entwicklungspotenzial. Was beim ersten Hinhören einfach klang, hat sich im Tenor seiner Worte verändert und vor allem an den europäischen Märkten für spürbares Erstaunen gesorgt.

Leitzins bleibt weiter wie gehabt
In den USA hat eine ähnliche Botschaft für einen Zinsanstieg gesorgt. Darauf reagierten die Märkte mit einer Erhöhung um 30 Basispunkte bei allen zehnjährigen Anleihen des Bundes. Die EZB hingegen sieht keine Anhebung des Leitzins vor und äußerte sich erst am Donnerstag erneut, dass die wirtschaftliche Lage zwar einer Stabilisierung unterliegt, aber eine langsame Entfernung der sehr lockeren Geldpolitik noch warten müsse. Die Signale stehen gut, dass es noch in diesem Jahr eine Anhebung des Leitzins geben kann. Auch wenn Mario Draghi diese Möglichkeit aktuell noch ausschließt und die Leitzinsanhebung primär mit einem Ausstieg aus dem Anleihekaufprogramm koppelt. Hier kann man aufhorchen, denn im Dezember könnte ein Ausstieg erfolgen. Zum jetzigen Zeitpunkt gibt es weder eine Änderung am Leitzins noch am Strafzins. Auch eine Verringerung der Anleihekäufe sind nicht zu beobachten.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Deutsche Staatsanleihen steigen an
Unterdes hat sich die Rendite bei zehnjährigen Bundesanleihen auf 0,35 % erhöht. Dieser Wert geht allerdings vom Tief nach dem Brexit-Votum aus und bezieht sich auf die allzeit niedrigste Rendite vom Juli vergangenen Jahres. Das Votum hat die Rendite für einen kurzen Moment unter Null gesenkt. Durch die Anleihekäufe steigert die EZB die Nachfrage und senkt damit die Renditen für Staatsanleihen. Erst durch die Beendigung der künstlichen Anleihekäufe hat der reale Markt eine Chance, sich neu zu entwickeln und zu formen. Doch in absehbarer Zeit bleibt diese Option ausgeschlossen, ist die EZB doch für ihre langsamen und behutsamen Handlungen bekannt. Experten sehen die Anhebung des Leitzins aber in greifbarer Nähe und schließen sie nicht, wie es im vergangenen Jahr zur selben Zeit der Fall war, über einen längeren Zeitraum aus. Wir lassen uns überraschen und erwarten den Dezember in diesem Jahr.

Baufinanzierungszinsen steigen leicht an
Langfristige Darlehen, wie beispielsweise Immobilienkredite, werden von den Kreditinstituten zum Teil mit langfristigen Anlageformen wie Pfandbriefen und Staatsanleihen refinanzieren. Deshalb reagieren die  Baufinanzierungszinsen auf die Zinserhöhung der Staatsanleihen mit einem leichten Anstieg. Verunsichern muss man sich als Immobilienkäufer deshalb jedoch nicht, denn die Bauzinsen werden weiterhin günstig bleiben. Das Zinsniveau wird noch eine Zeit lang historisch niedrig bleiben. Da der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung oft eine der größten Entscheidungen im Leben ist, sollten kurzfristige Zinsschwankungen nicht der Hauptgrund sein, um Wohneigentum zu erwerben. Für bereits bestehende Baufinanzierungen sieht es da etwas anders aus. Hier kann eine schnelle Entscheidung bares Geld sparen, wenn man sich beispielsweise mit einem Forward-Darlehen jetzt die günstigen Zinsen sichert.

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Ausgaben für Arbeiten im Garten absetzen
Draghi zögerlich, Yellen forsch – Baugeld dürfte vorerst günstig bleiben
Für Eigenleistungen am Bau ist eine realistische Planung wichtig

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Für Eigenleistungen am Bau ist eine realistische Planung wichtig

Rohbau

Der Hausbau oder die Haussanierung ist meist ein kostspieliges Unterfangen. Wer bei seinem Bauprojekt die finanzielle Belastung vermindern möchte, kann dies durch Eigenleistungen erreichen. Dabei sollte man sich jedoch nicht überschätzen, denn die Eigenleistungen beanspruchen Zeit und auch Fähigkeiten. Mit fünf bis zehn Prozent Ersparnis ist nach Angaben von Experten maximal zu rechnen.

Wunsch und Wirklichkeit
Do-it-yourself kann beim Bauprojekt den Geldbeutel schonen. Als Bauherr sollten sich aber nicht überschätzen, damit der Traum von den eigenen vier Wänden nicht im Fiasko endet. Mauern, malern, tapezieren, Fliesen legen: Bauherrn mit handwerklichem Geschick trauen sich womöglich jede Menge zu, wenn es darum geht, an den eigenen vier Wänden mitzuarbeiten. Denn was man als Bauherr selbst erledigt kann, muss nicht bezahlt werden. Außerdem akzeptieren viele Banken die Eigenleistung am Bau als Eigenkapital-Ersatz. Häufig geht die Rechnung jedoch nicht auf, da die Leute ihre Leistungsfähigkeit überschätzen und viele Planungen von vornherein unrealistisch sind, warnt der Baufinanzierungsexperte Jörg Sahr von der Stiftung Warentest in Berlin. Im schlimmsten Fall wird das Bauvorhaben viel teurer als vorher gedacht und endet im persönlichen Fiasko. Je mehr der Bauherr vom Fach versteht, desto mehr kann er mithilfe seiner Arbeitskraft an Geld einsparen. „Mehr als 5 bis 10 Prozent Ersparnis sind in der Realität aber nicht drin“, betont Jörg Sahr. Wer von mehr Ersparnis ausgehe, habe in der Regel überzogene Erwartungen. Drei Viertel der Bauherrn, die selbst mit anpacken, sparen durch ihren Einsatz meist nicht viel mehr als 15.000 Euro, fand der Bauherren-Schutzbund heraus.

Wertumfang von Eigenleistungen

Eigenleistungen sollten in den Bereichen ausgeführt werden, bei den es keine engen Zeitpläne gibt
Dazu kommt: „Laien fehlt am Bau die Routine der Profis, sie brauchen die Doppelte bis Dreifache Zeit für die jeweiligen Arbeiten“, gibt Verbraucherschützer Jörg Sahr zu bedenken. Jedoch lässt sich aber durchaus einiges auch nach Feierabend, im Urlaub oder mit Wochenendarbeit bewerkstelligen. Die Voraussetzung sollte sein, dass der Häuslebauer nicht innerhalb eng gesteckter Zeitfenster fertig werden muss. Wer den Garten selbst anlegt, Maler- und Tapezierarbeiten ausführt, Fußböden selbst verlegt, die Fliesen selbst anbringt oder den Dachausbau in Eigenregie ausführt, kann schon mehre tausend Euro einsparen. Wenn man beim Hausbau mit anpacken möchte, sollte die eigene Muskelarbeit stets realistisch planen und nichts „schönrechnen“, warnt der Bauherrn-Schutzbund. Mit der Eigenleistung sinke zwar der Finanzierungsbedarf, jedoch kann eine unrealistische Planung schnell Finanzierungslücken führen. Das gilt vor allem dann, wenn sich der Bauherr mit einem eng gestrickten Zeitplan übernimmt und so den restlichen Bauablauf verzögt. Dann muss meist auf halbem Wege doch ein Handwerker beauftragt werden, um den Gesamtzeitplan einzuhalten, was dann im Regelfall zu Finanzierungsmehraufwand führt. Bedenken muss man hierbei, dass Nachfinanzieren ist in der Regel teuer ist, beziehungsweise es überhaupt geht.

Typische Eigenleistungen beim Hausbau

Eigenleistungen vertraglich festlegen
Wenn man als Bauherr selbst Hand anlegen möchte, dann sollte man deshalb am besten frühzeitig den Architekten, Bauunternehmer oder Bauträger informieren und schriftlich vereinbaren, welche Arbeiten er wann selbst erledigen werde. Diese Punkte sollten schriftlich fixiert werden. Wichtig ist dabei zu wissen, dass für Arbeiten, die man selbst ausführt, allein der Bauherr in der Haftung steht. Hat der Häuslebauer beispielweise beim Verlegen der Fliesen den Schallschutz nicht beachtet, kann der Nachbar unter Umständen Schadenersatz verlangen. Die Baufirma besteht in aller Regel vor Beginn der Eigenleistungen auf eine Zwischenabnahme, um selbst in kein Haftungsrisiko zu geraten. Der Bauherr muss dann dem Bauunternehmen bestätigen, dass die Arbeiten bislang korrekt ausgeführt wurden. Um nichts Wichtiges zu übersehen, ist es für Bauherrn sinnvoll, rechtzeitig einen unabhängigen Sachverständigen mit der Kontrolle der Arbeiten zu beauftragen. Die Fachleute checkten nicht nur regelmäßig die Arbeit der Handwerker, sondern auch die Leistungen der Marke Eigenbau.

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Eine gute Anschlussfinanzierung – Warum sich auch im Niedrigzinsumfeld ein Vergleich rechnet
Fördermittel für Neubau und Umbau
Die Finanzierung für ein Bauprojekt will gut geplant sein

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Wie man sich im Sommer vor Stechmücken im Haus schützt

Fliegengitter einsetzen

Jedes Jahr im Sommer gibt es die gleiche Invasion. Sie surren bedrohlich und ihre Stiche jucken. Stechmücken können den schönsten Grillabend im Garten genauso verderben wie eine wohlverdiente Nachtruhe. Nach Regenfällen finden die Stechmücken genügend Wasserflächen und die warmen Temperaturen bieten ideale Bedingungen für ihre Brut. Die DIY-Academy (früher Deutsche Heimwerker-Akademie) empfiehlt, schon zu Beginn der Freiluftsaison Maßnahmen zu ergreifen.

Brutstätten so gut wie möglich trocken legen
Die Stechmücken vermehren sich explosionsartig an warmen Tagen überall dort, wo sie stehendes Wasser finden. „Die wirkungsvollste Methode, um eine Mückenplage zu vermeiden, besteht deshalb darin, die Brutstätten trockenzulegen“, teilt die DIY-Academy mit. Das Wasser aus der Gießkanne, der Vogeltränke oder auch dem Planschbecken sollte am besten jeden Abend im Gartenboden zum gießen verteilt werden. Eine Regentonne sollte unbedingt mit einem Deckel versehen werden, da dies eine beliebte Brutstätte für Stechmücken darstellt. Wenn sich in der Regentonne bereits Larven tummelten, dann kann man diese mit einem Kescher entfernen. Auf diese weise können auf einen Schlag sehr viele gleichzeitig entfernt werden. Auch im Gartenteich kann der Kescher zum Einsatz kommen, wobei man mit allen Fressfeinden der Larven tatkräftige Unterstützung bekommt. Bei Fröschen, Goldfischen oder auch Kois gelten Larven als Leibspeise. Mit einem Springbrunnen der die Wasseroberfläche in Bewegung hält und damit den Larven das Atmen schwer macht, kann die Stechmückenabwehr erweitert werden. Zusätzlich lassen sich die Stechmücken-Larven in der Regentonne oder im Gartenteich mit Tabletten sehr wirkungsvoll bekämpfen. Auch wenn dies nach chemischer Keule klingt, ist diese Methode rein biologisch.

Fliegengitter einsetzen

Einfach und wirkungsvoll: ein Fliegengitter an Fenstern und Türen
„Das effektivste Mittel, um die sechsbeinigen Blutsauger aus der Wohnung fernzuhalten, sind transparente Insektenschutznetze an Fenstern und Türen“, so die DIY-Fachleute. Die Fliegengitter sind in verschiedenen Ausführungen verfügbar, lassen sich gut nachrüsten und auch wieder ausbauen. Dadurch sind die Fliegengitter für Eigentümer und Mieter gleichermaßen geeignet. Eine passgenaue und kostengünstige Lösung bestehe aus einer feinmaschigen Gaze, die auf das Fenstermaß zugeschnitten und mit Hilfe spezieller Klebestreifen mit Klettsystem am Fensterrahmen fixiert wird, so die DIY-Academy. Bei Bedarf kann das Netz einfach wieder abgenommen werden, ohne das man Spuren hinterlässt. Die Gaze lassen sich waschen und mehrfach wiederverwenden.

Vorteile eines Fliegengitters

Vorteile eines Fliegengitters

Der Klassiker unter den Fliegenschutzvorrichtungen fürs Fenster ist laut DIY-Academy ein Spannrahmen, der mit wenigen Handgriffen eingehängt und beispielsweise zur trüben Jahreszeit im Handumdrehen abmontiert und im Keller aufbewahrt wird. Zum einen gibt es Systeme, bei denen der Heimwerker die Gaze und die Profile selbst zuschneidet. Dafür muss allerdings genau gemessen und zugeschnitten werden. Wer auf Nummer sicher gehen will, setzt deshalb auf einen Teleskop-Rahmen mit stufenlos verstellbaren und millimetergenauen Alu-Profilen. Wenn ein Fenster oder eine Tür nicht den ganzen Sommer über mit einem Netz versehen sein soll, bietet sich ein Fliegengitter-Rollo an. Dieses Rollo kann dann ganz nach Bedarf heraufgezogen oder heruntergelassen werden. „Der Einbau der vormontierten Kassette vor oder in der Laibung ist auch für weniger versierte Heimwerker kein Thema“, so die DIY-Academy. Alternativ lassen sich die Türen ins Freie mit Fliegengitter-Lamellentüren sichern. Und für alle Blutsauger, die trotz diesem ausgeklügelten System doch mal ein Schlupfloch finden, liegt am besten die Fliegenklatsche auf dem Nachttisch parat.

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Zinskommentar Juni 2017 – Fed erhöht den Leitzins und die Bauzinsen bleiben davon unbeeindruckt

baufinanzierung marktlage

Die FED Sitzung am 14. Juni 2017 führte zu dem Ergebnis, mit dem die US-amerikanische und europäische Finanzwirtschaft schon länger gerechnet hat. Eine Anhebung der Leitzinsen auf 1,0 bis 1,25 Prozent ist im Gespräch und orientiert sich an der bisherigen Strategie von Janet Yellen, die keine Überraschungen, dafür aber konkrete Aussagen im Portfolio hat. Die US-Wirtschaft hat sich erholt und befindet sich derzeit in einem kontinuierlichen Wachstum.

FED macht ernst: US-Leitzins wird auf 1,0 bis 1,25 Prozent erhöht
Von einer größeren Zinsanhebung sieht Yellen allerdings ab und baut auf ihr Konzept, in kleinen – ja in minimalen Schritten zu reagieren. Auch im restlichen Halbjahr 2017 wird es, keine größeren Sprünge geben. Die FED hält an der überlegten Geldpolitik fest und tendiert nicht dazu, durch spürbare Anhebungen der Leitzinsen für eine Folgenkette zu sorgen. Die Bauzinsen zeigen sich dieser marginalen Anhebung unberührt, zumal die Erhöhung bereits eingepreist ist und so keine Abänderung auf dem Zinsmarkt erfordert. Zu Beginn seiner Amtszeit hat Donald Trump von einer Veränderung an der Führungsspitze der FED gesprochen und laut Zeitungsberichten hat der Präsident bereits zwei Kandidaten in Petto. Wenn es sich bei dieser Ankündigung nicht um Fake-News handelt, könnte dies das Ende der bedachten Geldpolitik sein und schnellere Zinserhöhungen nach sich ziehen. Die Welt blickt nun gespannt in Richtung USA und einen offiziellen Hinweis, ob es bei der FED zu Veränderungen an der Spitze kommt.

Kurskorrektur bei EZB im Gespräch?
In Europa munkelt man derzeit ebenfalls von einer marginalen Kurskorrektur. Die letzte Sitzung der EZB in Tallinn gibt zwar keinen konkreten Hinweis, dass Mario Draghi eine Stabilisierung der lockeren Geldpolitik plant, dennoch gehen Experten von einem baldigen, wenn auch kleinen Wandel aus. Denn: EZB Chef Draghi ließ die bisher präsente Formulierung zur zukünftigen Entwicklung aus und zeigte damit, dass eine weitere Absenkung des Leitzins nicht auf dem Programm steht. Auch die Strafzinsen bleiben unverändert und das Anleihekaufprogramm wird ebenfalls ohne Abänderung bis Dezember weiter bestehen. Mario Draghi hält an seiner Zielmarke fest und solange diese nicht erreicht ist, werden Veränderungen am Leitzins mit garantierter Sicherheit ausbleiben. Im Mai sank die Inflationsrate in Deutschland von 2,0 auf 1,5 Prozent und gab der Bundesbank damit einen Anlass, die Zielerreichung auch bis 2019 als unwahrscheinlich zu erachten. Marktentwicklungstechnisch gibt es für die EZB somit keinen Druck, eine Anhebung des Leitzins zu fokussieren und auf kleine Signale zu reagieren.

Überraschungen an der Wahlurne in Großbritannien und Frankreich und die Folgen
Da die Notenbanken derzeit nicht viel Überraschendes bieten, so sorgen die Wahlausgänge in Großbritannien und Frankreich für eine um so größere Spannung. Die britische Premierministerin Theresa May hat wegen ihren hohen Umfragewerten Anfang des Jahres Neuwahlen anberaumt. Der Hintergrund dazu war sicherlich, dass Sie auf einen starken Rückhalt durch eine komfortable Mehrheit im Parlament für ihren harten Brexit-Kurs zählen kann. Doch die britischen Wähler machten ihr einen dicken Strich durch die Rechnung. Die konservative Partei mit Theresa May an der Spitze, geht schwächer aus der Wahl heraus als sie hinein ging und verliert Ihre Mehrheit. Im Hintergrund sprechen führende konservative Tories mit oppositionellen Labor-Vertretern über einen weichen Brexit und Theresa May bleibt bei diesen Gesprächen außen vor. Diese undurchsichtige Situation und die unklaren Mehrheitsverhältnisse sorgen für Unsicherheit. Die geschwächte Premierministerin und die damit einhergehenden Veränderungen bei den Brexit-Verhandlungen sorgen in der Folge für eine längere Periode der Unruhe am Markt.

In Frankreich konnte Präsident Emmanuel Macron die Parlamentswahlen als klarer Sieger für sich und sein neu initiiertes Bündnis „La République En Marche“ verbuchen. Die Franzosen zollen ihrem neuen Präsidenten bei der Parlamentswahl ein hohes Vertrauen und entziehen es gleichzeitig den etablierten Parteien. Emmanuel Macron erreicht die absolute Mehrheit und damit er freie Fahrt für seine Reformen, was sich am Markt positiv widerspiegeln wird.

Bei den Baufinanzierungszinsen gibt es wenig Veränderungen
In der letzten Zeit gibt es nur leichte Veränderungen bei den Baufinanzierungszinsen. Für eine zehnjährige Sollzinsbindungen pendelt sich der Zinssatz um die Ein-Prozent-Marke ein. Im Moment gibt es auch keinen Grund, warum es zu einem abrupten Anstieg kommen sollte. Jedoch muss auf die lange Frist weiter mit moderat steigenden Zinsen gerechnet werden, da sich die Märkte langsam an die endende Niedrigzinsphase einstellen werden.

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend

Entwicklung Leitzins und Inflation

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