Mögliche Verzögerungen am Bau durch die Corona-Pandemie – Das sollten Bauherren wissen

Rohbau

Die Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Corona-Virus gehören inzwischen zu unserem Alltag. Von einer sogenannten „neuen Realität“ sind wir aber weit entfernt. Vieles ist nach wie vor ungewiss und wir müssen uns auf diverse Eventualitäten einstellen. So soll in diesem Beitrag beleuchtet werden, inwiefern die Corona-Krise den Hausbau eventuell beeinflusst und was das für die Finanzierungsplanung bedeuten kann. Zwar zeigt sich die Bauwirtschaft bislang wenig beeinträchtigt von den Folgen der Corona-Krise. Dennoch sollte man als Bauherr im Blick haben, dass sich die Fertigstellung eines Neubaus verzögern könnte und welche Aspekte dabei wichtig sind und welche Bedeutung die Bereitstellungszinsen spielen.

Die aktuelle Lage: Bremst Corona den Bau aus?
Die Corona-Krise hat bislang nur vereinzelt Auswirkungen auf die Bautätigkeit. In einigen Fällen lassen sich aber geplante Fertigstellungstermine nicht halten, wie Baufirmen und Bauherren berichten. Denn die Corona-Krise beeinflusst nach wie vor weite Teile der Wirtschaft. Ein besonderes Augenmerk sollten Bauherren deshalb auf folgende Aspekte legen:

  • Erkrankte Mitarbeiter
    Wenn Mitarbeiter von Handwerkern und Baufirmen an Corona erkranken, kann es schnell zu Kapazitätsengpässen kommen. Unternehmen, die strenge Hygieneregeln aufgestellt haben und im Ernstfall Kooperationspartner mit einbinden können, bringen für den Bauherren weniger Risiken mit als Betriebe ohne einen „Plan B“.
  • Längere Genehmigungsprozesse
    Weil Verwaltungen zurzeit oft ausgedünnt sind oder einen Teil der Arbeit ins Homeoffice verlagert haben, hakt es mitunter bei den Genehmigungsverfahren. Wer einen Bauantrag einreicht, sollte daher von vornherein einen zeitlichen Puffer einkalkulieren.
  • Engpässe beim Material
    Bei der Elektro-, Heizungs- und Wasserinstallation werden viele Bauteile in Fernost hergestellt, ebenso Fliesen und Sanitärprodukte wie Waschbecken und Armaturen. Der Ausfall von Produktionskapazitäten und längere Transportzeiten führen derzeit immer wieder zu Lieferengpässen. Unter Umständen lässt sich die Situation mit einem Umstieg auf schneller verfügbare Alternativprodukte entschärfen.

Zukunftshaus effizent und intelegent

Auch Fertighaushersteller können betroffen sein
Die Terminprobleme könnten auch den Fertighausbau betreffen. Hier sind vor allem die Hersteller betroffen, die einen großen Teil der Fertigungsprozesse nach Osteuropa verlagert haben. Hier kann es zu Verzögerungen kommen, wenn aufgrund der nach wie vor zum Teil bestehenden Grenzkontrollen Bauteile länger unterwegs sind oder die Einreise nach Deutschland für ausländische Subunternehmer erschwert ist. Bauherren sollten daher in engem Kontakt mit dem Haushersteller bleiben, um bei möglichen Verzögerungen schnell reagieren zu können. Auch hier besteht unter Umständen die Möglichkeit, etwa bei Heizkörpern, Fliesen oder Armaturen, durch den Umstieg auf andere Produkte in vergleichbarer Qualität einen Lieferverzug zu vermeiden.

Mögliche Auswirkungen auf die Finanzierung
Bei der Finanzierung stellt sich die Frage, inwieweit Verzug bei der Fertigstellung zu Mehrkosten führen kann. Im Blickpunkt stehen dabei vor allem die Bereitstellungszinsen, die Banken in Rechnung stellen, wenn Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen werden. Zwar scheint es vordergründig sinnvoll zu sein, derzeit bei der Finanzierung von Neubauprojekten Banken zu bevorzugen, die bis zum Berechnen eines Bereitstellungszinses möglichst lange warten. Allerdings sind solche Angebote in der Gesamtbetrachtung nicht immer am günstigsten.

Wohnen im Smart Home – heute und später

Vergleich von Bereitstellungszinsen
Ab wann sich eine längere zinsfreie Zeit bis zum Darlehensabruf lohne, hänge von mehreren Faktoren ab. Vor allem die Dauer der Zinsbindung, die Höhe des nicht abgerufenen Darlehensanteils und die Differenz zum Darlehenszins von günstigeren Anbietern spielen eine maßgebliche Rolle bei der Betrachtung. Tritt der Verzug erst in einer späteren Phase des Baus auf, ist davon meist nur noch ein Teil der Gesamtfinanzierung betroffen, weil die Löwenanteile für Grundstück und Rohbau bereits bezahlt wurden. Verzögert sich beispielsweise bei einer Finanzierungssumme von insgesamt 400.000 Euro der Abruf von 150.000 Euro um drei Monate, kostet dies bei einem monatlichen Bereitstellungszins von 0,25 Prozent zusätzliche 1.125 Euro. Verzichtet ein Wettbewerber auf die Bereitstellungszinsen und verlangt für die Gesamtfinanzierung beispielsweise 0,05 Prozentpunkte mehr, erhöht dies bei 10 Jahren Zinsbindung ohne die Berücksichtigung der Tilgung die Finanzierungskosten um 2.000 Euro.

Deshalb empfiehlt es sich, bei der Finanzierung von Fertighäusern und Häusern vom Bauträger derzeit mit zwei Szenarien zu rechnen. Einmal unter Annahme einer weitgehend pünktlichen Fertigstellung und alternativ dazu mit einer verzögerten Fertigstellung. Wenn im Ergebnis dann sowohl die Bereitstellungszinsen als auch die weiteren Konditionen berücksichtigt sind, wird anhand der Gesamtkosten deutlich, welches Angebot am günstigsten ist.

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Zinskommentar April 2020 – EZB und Fed überschreiten im Kampf gegen das Coronavirus rote Linien und sorgen für Liquiditätsflut gegen die Krise

baufinanzierung marktlage

Die Europäische Zentralbank (EZB) wird in diesem Jahr Staats- und Unternehmensanleihen in einem Umfang von 1,1 Billionen Euro kaufen, um gegen die Auswirkungen der Corona-Krise zu kämpfen. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt hält die EZB bereits Anleihen im Wert von fast 3 Billionen Euro. Denn nach dem energischen und auch notwendigen Einschreiten in der Eurokrise 2012 gab es für die Währungshüter nie den passenden Zeitpunkt für einen Weg zurück zur geldpolitischen Normalität. Viele Finanzexperten hatten schon länger befürchtet, dass durch eine erneute Krise, welche das massive Eingreifen der Notenbank notwendig macht, der Handlungsspielraum begrenzt sein wird. Durch das Coronavirus ist nun genau diese Situation eingetreten.

Die Maßnahmen von Notenbanken und Politik beruhigen die Märkte vorerst
Die EZB hat die Geldschleusen seit der Finanzkrise 2008 nie schließen können und dadurch alle gängigen Maßnahmen bereits vor Beginn der Corona-Krise ausgenutzt. Deshalb bleibt der Notenbank jetzt nur ein beherzter Schritt über bisher rote Linien: Das Notfallprogramm mit dem Namen PEPP (Pandemic Emergency Purchase Programme) sieht Anleihekäufe im Volumen von 750 Milliarden Euro vor, die sich nicht mehr wie zuvor nach dem Kapitalschlüssel der Mitgliedstaaten richten müssen. Damit ist die Zentralbank jetzt in der Lage überproportional viele Staatsanleihen eines einzelnen Landes kaufen zu können. Einige Tage später fiel ein weiterer bisheriger Grundsatz: Die Europäische Zentralbank (EZB) kann nun auch Staatsanleihen ohne Investment Grade, so genannte „Schrottanleihen“ kaufen. Dies kommt vor allem angeschlagenen Euroländern wie Italien zugute, deren Kreditwürdigkeit in der aktuellen Krise herabgestuft werden könnte.

Zinsentwicklung über die fünf letzten Jahre

Finanzexperten sehen das derzeitige Maßnahmen-Paket der EZB insgesamt positiv: Das erste Maßnahmen-Paket, welches die EZB auf ihrer März-Sitzung schnürte, zeigte kaum eine Wirkung. Dadurch kam es zu keiner Beruhigung der Finanzmärkte. Nur wenige Tage später folgte das umfangreiche Notfallprogramm PEPP und seit dem ist mittlerweile eine deutliche Wirkung zu spüren: Die enorme Volatilität ist zurückgegangen und die Aktienmärkte erholen sich langsam. Der aktuelle Optimismus an den Börsen hat bereits auch eingepreist, dass der Lockdown langsam beendet wird, die Infektionszahlen stabil bleiben und von den Nationalstaaten in der Europäische Union (EU) zügig weitere Konjunkturprogramme umgesetzt werden. Hierbei handelt es sich allerdings um einen vorsichtigen Optimismus, der immer noch deutlich macht: Sollte eine der Annahmen nicht zutreffen und die Infektionszahlen wieder ansteigen, dürften die Börsenturbulenzen schnell zurück sein.

Auch die US-Wirtschaft wird vom Coronavirus lahm gelegt, allerdings reagiert die Fed frühzeitig und entschlossen
Wie schon zur Finanzkrise 2008 reagierte die US-Notenbank Federal Reserve System (Fed) auch dieses Mal deutlich schneller als ihr europäisches Gegenstück: Während die EZB zunächst zögerlich agierte, schaltete die Fed bereits Anfang März in den vollen Krisenmodus um. Innerhalb von zwei Wochen senkte sie ihren Leitzins auf fast Null, vervielfachte ihre Anleihekäufe und legte weitreichende Kreditprogramme auf. Auch Kredite an Bundesstaaten, Kommunen und Unternehmen sollen nun erstmals vergeben werden. Damit hat auch die amerikanische Notenbank eine rote Linie überschritten, welche sie sich zuvor selbst gezogen hatte.

Der Federal Reserve System (Fed) ist es auch zu verdanken, dass durch die schnellen und entschlossenen Maßnahmen die Börsen in den USA sich trotz der massiven wirtschaftlichen Verwerfungen wieder erholen. In den USA ist wirtschaftlich gerade das Worst-Case-Szenario der Krise zu sehen. In dessen Folge brechen die Umsätze zahlreicher Unternehmen ein. Da es kaum einen Arbeitnehmerschutz gibt und Maßnahmen wie das Kurzarbeitergeld nicht zur Verfügung stehen, steigt die Arbeitslosigkeit sprunghaft nach oben. Dass sich die drei großen amerikanischen Indizes dennoch wieder im Aufwind befinden, ist allerdings kein Widerspruch zu dieser Entwicklung, denn an der Börse wird immer die Zukunft gehandelt. Und aktuell ist die Erwartungshaltung für die Börsen so, dass der Höhepunkt der Pandemie hinter uns liegt, dass die Maßnahmen der Fed greifen und dass die Wirtschaft von Seiten der Politik mit weiteren Hilfspaketen gestärkt wird.

Die Covid-19-Krise bietet in Deutschland auch historischen Chancen
Dass auch die deutsche Wirtschaft von den Folgen der Pandemie hart getroffen wird, steht außer Frage. Es wird deshalb in den folgenden Monaten darum gehen, wie lange der Abschwung anhält und wie schnell der Weg aus der Krise gelingen kann. Die Bundesregierung hat schnell reagiert und mit ihrem enormen Rettungsschirm klar signalisiert, dass der Staat die Unternehmen schützen wird. Zudem können durch das Kurzarbeitergeld Fachkräfte in den Unternehmen gehalten werden und so die Produktion nach der Krise schnell wieder hochzufahren. Die Maßnahmen sind extrem sinnvoll und ein wichtiges Signal für die Finanzmärkte. Es wird dadurch schnell klar, dass Deutschland sich die rasche und umfangreiche Krisenhilfe im Gegensatz zu anderen Staaten leisten kann.

Selbst mit einem Unterstützungspaket, das am Ende deutlich oberhalb der 1-Billion-Euro-Grenze liegt, bleibt die Gesamtverschuldung immer noch deutlich unter der vieler anderer Staaten. Auch Experten gehen nicht davon aus, dass die Bonität Deutschlands durch die Corona-Krise in Frage gestellt wird – weder durch die erwartete Rezession noch durch die Neuverschuldung. Es kann von einer raschen Erholung der Wirtschaft ausgegangen werden, sobald der Höhepunkt der Pandemie überschritten ist. Im Hinblick auf die Konjunkturprogramme warnen Experten jedoch vor einem Gießkannenprinzip. Deshalb sollte sich die Politik intensiv Gedanken darüber machen, wie sie die Konjunkturhilfen zukunftsorientiert einsetzen kann. Denn dann bietet uns die Corona-Krise jetzt eine einmalige Chance, den Transformationsprozess zu einer nachhaltigen, digitalisierten und innovativen Gesellschaft zu beschleunigen. Es wäre Schade, wenn wir diese Chance nicht nutzen.

Bundesanleihen sind weniger schwankend und die Bauzinsen steigen leicht
An der Entwicklung der zehnjährigen Bundesanleihe lässt sich auch ablesen, dass sich die Finanzmärkte etwas beruhigt haben. Denn während die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe Anfang März noch auf ein historisches Tief von -0,86 Prozent sank, so schnellte sie nur wenige Tage später auf -0,23 Prozent hoch. Im April pendelte sie sich recht stabil zwischen -0,3 und -0,5 Prozent ein. Der Topzins für eine Baufinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung ist zwar leicht angestiegen, liegt aber dennoch mit aktuell 0,76 Prozent weiterhin niedrig. Die steigenden Zinsen sind aktuell vor allem dadurch bedingt, dass viele Banken ihre Risiko-Marge anpassen und deshalb sind auch mittelfristig leicht steigende Zinsen zu erwarten. Durch die konjunkturellen Probleme in Deutschland und die Neuverschuldung wird die Nachfrage nach Bundesanleihen vermutlich etwas zurückgehen und so zu steigenden Renditen führen. Ein starker Anstieg ist aufgrund der massiven Anleihekäufe der EZB aber sehr unwahrscheinlich, so die Prognose von Fachleuten.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend steigend

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Änderungen bei den KfW-Förderprogrammen – Anpassungen der Heizungsförderung bei Einzelmaßnahmen

KfW Förderprogramme

Die Klimabeschlüsse der Bundesregierung sorgen dafür, dass von der KfW-Bank zum 1. Januar 2020 die im Folgenden aufgeführten Produktänderungen umgesetzt wurden. Hauptsächlich geht es hier um Anpassungen bei der Heizungsförderung. Die Änderungen gelten für wohnwirtschaftliche Kredit- und Zuschussanträge, die ab dem 1. Januar 2020 bei der KfW-Bank eingegangen sind.

Energieeffizient Sanieren – Kredit (152), Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss (430), Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit (167), KfW-Energieeffizienzprogramm – Energieeffizient Sanieren (278) – Anpassungen der Heizungsförderung bei Einzelmaßnahmen
Die Förderung von Öl-Brennwertkesseln, ölbetriebenen Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen, Ölhybridheizungen sowie Gas-Brennwertkesseln wird für Wohn- und Nichtwohngebäude bei der KfW eingestellt. Für Wohngebäude werden ab dem 1. Januar 2020 Heizungsanlagen als Einzelmaßnahmen nur noch beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert. Bitte informieren Sie sich dort über die entsprechenden Förderbedingungen. Die Verwendungszwecke „Heizungspaket“ und „Lüftungspaket“ in den Produkten Energieeffizient Sanieren – Kredit (152) und Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss (430) werden ebenfalls eingestellt. Die Verwendungszwecke „Anschluss an Fern-, Nahwärmeversorgung“ und „Optimierung des Heizungssystems“ werden fortgeführt.

Energieeffizient Bauen und Sanieren (151, 153), Energieeffizient Sanieren – Investitionszuschuss (430), KfW-Energieeffizienzprogramm – Energieeffizient Bauen und Sanieren (276, 277) – Anpassungen der Heizungsförderung bei KfW-Effizienzhäusern/-gebäuden
Bei Sanierungen zum KfW-Effizienzhaus bzw. KfW-Effizienzgebäude werden Wärmeerzeuger auf Basis des Energieträgers Öl (z. B. Öl-Brennwertkessel, ölbetriebene Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlage) nicht mehr gefördert. Neubauten von Wohn- und Nichtwohngebäude werden nicht mehr gefördert, wenn ein Wärmeerzeuger auf Basis des Energieträgers Öl (z. B. Öl-Brennwertkessel, ölbetriebene Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlage) eingebaut wird. Die Änderungen gelten für wohnwirtschaftliche Kreditanträge (151, 153) und Zuschussanträge (430), die ab dem 1. Januar 2020 bei der KfW-Bank eingegangen sind.

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Quelle: KfW-Bank

Zinskommentar März 2020 – Die Notenbanken und ihre Maßnahmen gegen das Coronavirus

baufinanzierung marktlage

Gegen Hamsterkäufe in den Supermärkten können die Notenbanken nichts ausrichten, für das Chaos an den Börsen und deren Minimierung eher schon: Fest steht, die Auswirkungen des Coronavirus sind bereits jetzt extrem. Vor allem der noch ungewisse weitere Verlauf der Pandemie schürt Unsicherheit. Die Vereinten Nationen (UN) und die OECD warnen vor einer globalen Rezession. In der EU ist ein Rückgang der Wirtschaftsleistung sogar so gut wie sicher. Wie lange uns das Coronavirus tatsächlich begleiten wird und wie groß die Gefahren für die Wirtschaft sind, ist allerdings unklar. Auch die Gefährlichkeit des Erregers lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt nicht abschließend beurteilen. Laut Experten ist aktuell keine valide Prognose zum weiteren Verlauf möglich. Auch wenn in China die Infektionszahlen gerade erheblich zurück gehen und die Industrieproduktion wieder hochgefahren wird. Es bleibt abzuwarten, ob diese Entwicklung anhält und ob der Verlauf in anderen Ländern ähnlich sein wird.

Das Coronavirus sorgt für viel Unsicherheit
Sicher ist allerdings schon jetzt: Die Unsicherheit, dass das Coronavirus in der Bevölkerung, Wirtschaft und damit auch an den Aktienmärkten verbreitet, ist deutlich spürbar und die kurzfristigen Folgen für die Weltwirtschaft sind gravierend. Der 9. März 2020 geht als einer der „Schwarzen Montage“ in die Geschichte ein: Der deutsche DAX Index verlor 7,94 Prozent, der größte Tagesverlust seit den Terroranschlägen vom 11. September 2001. An der Wall Street in New York wurde der Aktienhandel am Montag sogar für 15 Minuten komplett ausgesetzt, nachdem die Kurse auch hier extrem gefallen waren. In der Eurozone sackte der Eurostoxx50 Index gar um 8,3 Prozent ab. Bei den Anlegern besteht die Furcht vor den ungewissen Risiken durch das Coronavirus und deshalb haben aktuell Anlagen, die als „sicherer Hafen“ gelten eine starke Nachfrage. Dazu zählen unter anderem die deutsche Bundesanleihe, der Euro oder Gold.

Zinsentwicklung über die fünf letzten Jahre

Bei den Maßnahmen gegen die Corona-Krise ist ein ruhiges Handeln wichtig
Für die Politik und die Notenbanken gilt es derzeit einen schwierigen Spagat zu schaffen: Es ist einerseits unerlässlich, dass sie entschlossen handeln und ihre Bereitschaft signalisieren, die Wirtschaft zu unterstützen. Andererseits gilt es, Alarmismus und überstürztes Handeln zu vermeiden, um die Märkte nicht noch weiter zu verunsichern. Die amerikanische Notenbank Federal Reserve System (Fed) senkte ihren Leitzins bereits in der ersten Märzwoche in einer nicht unumstrittenen außerplanmäßigen Aktion. Die Senkung um einen halben Prozentpunkt war die größte seit der Finanzkrise 2008. Allerdings sorgte diese kurzfristige Aktion für die Marktteilnehmer eher für Verunsicherung und dürfte dem Druck des amerikanischen Präsidenten Donald Trump geschuldet gewesen sein. Viele Investoren rechneten danach mit weiteren Zinsschritten auf der nächsten regulären geldpolitischen Sitzung zwei Wochen später. Auch die Bank of England senkte ihren Leitzins außerhalb der turnusmäßigen Sitzungen von 0,75 auf 0,25 Prozent und erklärte die Bereitschaft zu weiteren Maßnahmen.

Für die Europäische Zentralbank (EZB) war eine Zinssenkung keine Option, da in der Eurozone der Leitzins seit Jahren bei null liegt. Trotzdem mussten aber auch die europäischen Notenbänker auf der Sitzung am 12. März 2020 handeln: Nachdem alle wesentlichen Notenbanken weltweit bereits reagiert hatten, war die Erwartungshaltung an die EZB hoch, auch eine spürbare Reaktion zu zeigen. Der Kursverfall an den weltweiten Börsen in den ersten zwei Märzwochen des Jahres 2020 erhöhte den Druck auf die EZB zusätzlich. Genau das tat die EZB dann auch und drehte weiter an den bekannten Stellschrauben: Die Langfristkredite für Banken (TLTROs) wurden weiter aufgestockt und ihre Konditionen verbessert.

Außerdem wurde das Anleihekaufprogramm ausgeweitet: Bis zum Jahresende sollen bis zu 120 Milliarden Euro zusätzlich in Anleihekäufe investiert werden. Der Leitzins und Einlagezins sind dagegen unverändert bei null bzw. -0,5 Prozent geblieben. Die Optionen der Europäischen Zentralbank (EZB) sind limitiert, da sie im Gegensatz zur Fed in den letzten Jahren nicht vom Krisenmodus in den Normalmodus umschalten konnte. Der EZB bleibt daher nur ein „mehr von allem“ oder neue, bisher noch nicht angewendete Maßnahmen, wie beispielsweise das Helikoptergeld. Solche Maßnahmen wird die EZB aber vorerst noch nicht aus dem Hut zaubern, denn die Auswirkungen des Virus auf die konjunkturelle Entwicklung sind noch zu schwer abzuschätzen.

Ob die aktuell getroffenen Maßnahmen die Finanzmärkte tatsächlich beruhigen werden, ist jedoch noch nicht sicher. Eine weitere Senkung des Einlage- oder Leitzinses würde laut Experten kaum eine Wirkung zeigen. Deshalb liegt Verantwortung eher bei der Politik: Die EZB hat der Politik in den letzten Jahren viel Zeit erkauft, um strukturelle Reformen anzugehen. Die Zeit wurde von den meisten Ländern nicht ausreichend genutzt. Jetzt sind vor allem die Eurostaaten gefragt, dringend notwendige Investitionen zu tätigen und sich mit Konjunkturprogrammen gegen eine Krise zu stemmen.

Das Coronavirus sorgt in Deutschland für das Ende der schwarzen Null
Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) befürchtet genau wie die Vereinten Nationen, dass Deutschland in eine Rezession abgleiten wird. Claus Michelsen vom DIW erklärte jüngst, dass das Coronavirus die deutsche Wirtschaft recht kräftig zu erfassen scheine. Deshalb sind politische Maßnahmen und eine Flexibilisierung am Arbeitsmarkt wichtig, um kurzfristige Liquiditätsengpässe bei gesunden Unternehmen zu überbrücken und das hohe Beschäftigungsniveau zu erhalten. Die bisher beschlossenen Maßnahmen der Bundesregierung dürfen daher nur ein Anfang sein, um die Wirtschaft gezielt mit Liquidität zu versorgen. Je nachdem, wie sich die Konjunkturprognosen weiter verschlechtern, wird der Druck auf die Bundesregierung zunehmen, weitere geldpolitische Maßnahmen zu ergreifen. Die „schwarze Null“ ist auf jeden Fall über Bord geworfen.

Die Bauzinsen und Bundesanleihen bewegen sich im Ausnahmezustand
An der Entwicklung der zehnjährigen Bundesanleihe lässt sich besonders gut die extreme Verunsicherung erkennen: Zwischenzeitlich fiel ihre Rendite auf den nie dagewesenen Tiefstand von -0,86 Prozent. Der Durchschnittszins für eine Baufinanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung liegt weiterhin bei 0,63 Prozent. Aufgrund der extremen Verunsicherung des Finanzmarktes muss weiterhin von einer sehr hohe Volatilität ausgegangen werden. Kurzfristig sind auch technische Gegenreaktionen möglich, also sprunghafte Zinsanstiege, die aber nicht zu einem nachhaltig höheren Zinsniveau führen werden. Dies konnte man bereits im März 2020 sehen. Nach einem sehr schnellen Einbruch, gab es auch eine sehr schnelle Gegenreaktion. Generell kann man derzeit aber davon ausgehen, dass das Zinsniveau kurzfristig unter sehr hohen Schwankungen weiter extrem niedrig bleiben wird.

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KfW, BAFA & Co. – Was ist neu bei Förderprogrammen und wie kann man profitieren

förderkredite

Die Einbindung von Fördermitteln ist bei der Immobilienfinanzierung häufig sehr sinnvoll. Als Folge des Klimaschutzprogramms 2030 der deutschen Bundesregierung gibt es mit dem Jahresbeginn 2020 zahlreiche Änderungen. Ein Überblick über die wichtigsten Neuerungen können Sie sich hier verschaffen.

Die KfW-Bank stockt ihre Programme auf
Als positive Neuerungen sind zunächst die angehobenen Kredithöchstbeträge und die deutlich erhöhten Zuschüsse der KfW-Förderbank zu nennen. So liegt der Kredithöchstbetrag im Rahmen des Programms „Energieeffizient Bauen“ (KfW 153) ab dem 24. Januar 2020 bei 120.000 Euro statt 100.000 Euro. Außerdem können Bauherren ab diesem Zeitpunkt bis zu 30.000 Euro ihrer Kreditschuld erlassen bekommen (bisher 15.000 Euro), wenn die Immobilie den Energiestandard „KfW 40 Plus“ aufweist.

Auch im Programm „Energieeffizient Sanieren“ (KfW 151) hat sich der Kredithöchstbetrag auf 120.000 Euro erhöht. Wird die Bestandsimmobilie sogar zum KfW-Effizienzhaus saniert, winken – je nach Energiestandard – bis zu 48.000 Euro Tilgungs- oder (für die Variante 430) Investitionszuschuss. Besteht die Sanierung aus Einzelmaßnahmen (KfW 152), bleibt es beim bisherigen Förderhöchstbetrag von 50.000 Euro, der Höchstzuschuss beträgt in diesem Fall 10.000 Euro.

Unabhängig davon, ob Neu- oder Altbau: Der Energieträger Öl ist jetzt komplett aus der Förderung ausgeschlossen. Im KfW-Programm 167 „Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit“ werden jedoch weiterhin Solarthermie-Anlagen, Biomasse-Anlagen (Pellet und Holzvergaser), Wärmepumpen, Gas-Brennwertheizungen (in Kombination mit einer Anlage auf Basis erneuerbarer Energien) gefördert.

Wie sollte der Staat den Erwerb von Wohneigentum fördern?

Einen Überblick über die Änderungen bei den KfW-Programmen finden Sie hier.
Weitere Informationen zur KfW-Neubauförderung sind hier hinterlegt.
Die KfW-Bestandsbauförderung ist hier zusammengefasst.

Die BAFA übernimmt Förderungen
Einen Teil der Förderungen von energieeffizienten bzw. regenerativen Heizungen hat das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) im Rahmen des „Marktanreizprogrammes zur Förderung von Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien im Wärmemarkt“ von der KfW-Bank übernommen und leicht verändert. Neu ist zum Beispiel, dass die bisherigen Festbeträge auf eine anteilige Förderung umgestellt werden. Grundlage für die prozentuale Berechnung der Zuschüsse sind jetzt die förderfähigen Kosten. Für diese Kosten können Antragsteller bis zu 45 Prozent Zuschuss erhalten.

Weitere Eckpunkte zum BAFA-Förderprogramm stehen hier.

Steuerliche Ermäßigungen statt Förderungen
Für die Gebäudesanierung können Eigentümer als Alternative zur Förderung durch KfW und BAFA jetzt auch eine steuerliche Förderung in Anspruch nehmen. Wer seine Immobilie dämmt oder Fenster, Türen, Lüftung oder Heizung erneuert, kann – beginnend mit dem Steuerjahr 2020 – unter bestimmten Umständen die Kosten hierfür von seiner Steuerschuld für einen begrenzten Zeitraum anteilig abziehen. Die Immobilie muss in diesem Fall älter als zehn Jahre sein. Vorgesehen ist, dass 20 Prozent der Kosten und maximal insgesamt 40.000 Euro je Wohneinheit über drei Jahre verteilt geltend gemacht werden, sodass Sanierungskosten von maximal 200.000 Euro förderfähig sind. Ob KfW, BAFA oder steuerliche Abschreibungen im Falle einer Sanierung passen und welche Förderung die größte Ersparnis mit sich bringt, lässt sich im Zuge der Beratung gemeinsam mit Ihren Kunden herausfinden.

Weitere Kriterien der steuerlichen Förderung führt diese Internetseite.

Öfen und Kamine: Das gilt es ab diesem Jahr zu beachten
Viele Interessenten freuen sich, dass in der Bestandsimmobilie ein Ofen oder Kamin vorhanden ist. Doch ihnen ist häufig nicht bewusst, dass diese Feuerstätten nachträglich hohe Kosten verursachen können. Der Grund: Ältere Anlagen mit einer Typprüfung bis einschließlich 31. Dezember 1994 müssen bis Ende 2020 ausgetauscht, stillgelegt oder entsprechend den aktuell gültigen Grenzwerten nachgerüstet werden. Nur Öfen und Kamine, die die Grenzwerte der Stufe 2 der Ersten Bundesimmissionsschutzverordnung (1. BimSchV) einhalten, dürfen dann weiterhin genutzt werden. Deshalb ist es wichtig, auf diese Neuregelungen hinweisen, um zu vermeiden, dass man nachträglich von den Kosten überrascht wird und zugleich die Möglichkeit hat, die absehbaren Zusatzkosten bei den Kaufverhandlungen geltend zu machen.

Aktuelle Fristen zu Öfen und Kaminen lassen sich hier nachlesen:
https://www.bmu.de/heizen-mit-holz/uebergangsfrist/

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Zinskommentar Februar 2020 – Bauzinsen sinken wieder und EZB-Präsidentin erwartet von Euro-Staaten mehr Reformen

baufinanzierung marktlage

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat unter Mario Draghi nach acht Jahren der expansiven Geldpolitik nahezu ihren gesamten Instrumentenkasten ausgereizt. So liegt der Leitzins seit vier Jahren bei null Prozent und der „Strafzins“ für Banken seit mehreren Monaten bei -0,5 Prozent. Darüber hinaus, hat die EZB mittlerweile Staatsanleihen und weitere Wertpapiere im Volumen von fast 3 Billionen Euro aufgekauft. Sollte es jetzt zu einer Rezession kommen, so hat die Europäische Zentralbank (EZB) daher nur noch beschränkte Möglichkeiten, der Konjunktur geldpolitisch unter die Arme zu greifen.

EZB-Präsidentin Christine Lagarde nimmt die Politik stärker in die Pflicht
Während Mario Draghi bis zuletzt die Handlungsfähigkeit der EZB verteidigte, so betont Christine Lagarde bereits nach 3 Monaten Amtszeit auch die negativen Langzeitfolgen der lockeren Geldpolitik und erhöht den Druck auf die Politik. Denn die nationalen Regierungen der Euro-Staaten müssten die niedrigen Zinsen nutzen, um mit konsequenten Reformen die Zukunftsfähigkeit zu sichern. Auch andere Experten sehen politische Maßnahmen ebenfalls für unerlässlich an. Allerdings muss leider bezweifelt werden, dass die Forderungen von Christine Lagarde bei den verantwortlichen Politikern Gehör finden werden. Man kann davon ausgehen, dass Christine Lagarde die Euro-Nationalstaaten mit mehr Vehemenz und in kürzeren Abständen zu Reformen auffordern wird als ihr Vorgänger Mario Draghi. Die Regierungen werden sich davon leider nicht so schnell beeindrucken lassen, solange von der Europäischen Zentralbank (EZB) keine Konsequenzen ausgehen.

Zinsentwicklung über die fünf letzten Jahre

Betrachtet man Deutschland, so wären die von Christine Lagarde geforderten Strukturreformen durchaus dringend notwendig. Denn der deutsche Wirtschaftsmotor geriet im vergangenen Jahr 2019 deutlich ins Stottern. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) legte im gesamten Jahr gerade einmal um 0,6 Prozent zu und befindet sich damit auf dem Niveau von 2013, als die Griechenland-Krise ihre Auswirkungen hinterließ. Die deutsche Konjunktur ist langfristig durch die fehlenden Reformen gefährdet. Denn die deutsche Regierung hat in den letzten Jahren viel zu wenig in Infrastruktur, Bildung und Digitalisierung investiert. Dadurch werden uns andere EU-Staaten beim Wachstumstempo überholen.

Alte und neue Marktrisiken und deren Auswirkungen für die Weltwirtschaft
Für das Jahr 2020 sind die Wirtschaftsprognosen etwas besser ausgefallen als für das vergangene Jahr. Zu verdanken ist dies hauptsächlich zum einen dem Teilabkommen im Handelsstreit zwischen den USA und China und zum anderen der abnehmenden Unsicherheit durch einen harten Brexit. Die anstehenden Verhandlungen für ein Handelsabkommen zwischen der EU und Großbritannien werden für beide Seiten nicht einfach werden. Aus heutiger Sicht sind keine großen Auswirkungen auf die Finanzmärkte zu erwarten. Experten gehen davon aus, dass es bis zum Ende diesen Jahres maximal eine Teileinigung erreicht werden kann und die Verhandlungen auch im Jahr 2021 weitergehen werden. Auch wenn Boris Johnson derzeit auf ein Verhandlungsendergebnis zum 31. Dezember 2020 pocht, kann man davon ausgehen, dass das Brexit-Thema den Finanzmarkt über die Zeit immer weniger belasten wird. Denn auch der britischen Regierung ist bewusst, dass ein harter Brexit für Großbritannien ebenfalls enorme negative wirtschaftliche Folgen haben würde.

Zu den bekannten Unsicherheiten an den Finanzmärkten hat sich derzeit ein neues und noch wenig berechenbares Risiko hinzugefügt: das Coronavirus. An den Folgen des in China ausgebrochenen Coronavirus sind bisher ca. 2.760 Menschen weltweit gestorben und die Anzahl der bestätigten Infektionen liegt bei ca. 78.160 in China und ca. 2.950 im Rest der Welt (Stand: 24.02.2020). Über die weitere Ausbreitung und Entwicklung des Virus, sowie die Auswirkungen auf die globale Konjunktur, kann aktuell keine eindeutige Meinung abgegeben werden. Fest steht auf jeden Fall, dass die globale Konjunktur darunter leiden wird. Nicht ohne Grund, hat die chinesische Zentralbank bereits massiv interveniert und mehr als 270 Milliarden Euro in die Wirtschaft gepumpt. Deshalb kann man einen Wachstumseinbruch der chinesischen Wirtschaft im 1. Quartal 2020 erwarten. Da sich der Coronavirus nun auch über China hinaus stärker ausbreitet als erwartet, wird es auch einen nicht unerheblichen Bremseffekt auf die Weltwirtschaft geben. Mehrere Notenbanken, wie die japanische Bank of Japan (BoJ), die amerikanische Federal Reserve System (Fed) und die Europäische Zentralbank (EZB) haben bereits mitgeteilt, das Coronavirus und dessen Auswirkungen genau zu beobachten und gegebenenfalls mit Geldpolitischen Mitteln zu reagieren.

US-Vorwahl: Republikaner haben Donald Trump und die Demokraten suchen noch ihren Kandidaten
Trotz des Teilabkommens im Handelsstreit zwischen den USA und China, bleibt die protektionistische Haltung von Donald Trump für die Weltwirtschaft weiter eine Belastung. Europas Hoffnungen ruhen daher auf einen starken demokratischen Kandidaten, der Donald Trump im November 2020 als Präsidenten ablösen könnte. Welchen Kandidaten die Demokraten ins Rennen schicken, dürfte sich in den nächsten Tagen am sogenannten Super Tuesday entscheiden. Am 3. März 2020 wählen zahlreiche US-Staaten wie beispielsweise Kalifornien, Minnesota und Texas gleichzeitig. Dadurch werden ganze 1.357 der insgesamt 3.979 Delegiertenstimmen vergeben.

Experten gehen davon aus, dass der demokratische Kandidat Michael Bloomberg die besten Chancen gegen Donald Trump hätte. Obwohl Bernie Sanders sicher zu den aussichtsreicheren Demokraten gehört, vertritt er jedoch extreme Gegenpositionen zu Donald Trump. Der Milliardär Michael Bloomberg ist dagegen deutlich gemäßigter und besitzt daher bessere Chancen, bisherige Trump-Wähler für sich zu gewinnen. Für Europa wäre Michael Bloomberg damit wohl der Wunschkandidat. Die zunehmend protektionistische Ausrichtung der USA wird jedoch auch ein anderer US-Präsident nicht völlig zurück drehen können. Denn die Amerikaner sehen auch die Erfolge von Donald Trumps protektionistischer Haltung und wie er sich beispielsweise der aufstrebenden Großmacht China entgegen stellt und amerikanische Innovationen schützt. Deshalb müssen sich Europa und der Rest der Welt grundsätzlich darauf einstellen, dass es nicht mehr so wird, wie es einmal war.

Bei den Bauzinsen geht es wieder abwärts
Seit Ende Januar 2020 sinken bereits die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe als auch die Bauzinsen. Der Durchschnittszins für ein Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung liegt aktuell bei 0,66 Prozent und ist damit nicht mehr allzu weit vom absoluten Tiefstand im September 2019 entfernt. Derzeit kann man davon ausgehen, dass sich die Bauzinsen in den kommenden Monaten viel bewegen werden. Denn solange die Konjunktur sich nicht nachhaltig positiv entwickelt, wird an der aktuellen Zinssituation keine große Änderung geben. Der derzeitige Rückgang der Bauzinsen liegt allerdings nicht nur an der Konjunkturschwäche, sondern auch am aktuell starken Wettbewerb zwischen den Banken. Da auch geldpolitische Maßnahmen der Zentralbanken wegen des Coronavirus im Raum stehen, kann man ein neues Rekordtief in diesem Jahr nicht auszuschließen.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend fallend
mittelfristig: schwankend seitwärts
langfristig: schwankend steigend

Entwicklung Leitzins, 10-jährige Bundesanleihe und Inflation der letzten fünf Jahre

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Zinskommentar Januar 2020 – EZB behält auf der ersten Sitzung 2020 die bisherige Zinspolitik bei

baufinanzierung marktlage

Auf der letzten EZB-Ratssitzung im Dezember 2019 hatte Christine Lagarde eine umfassende Strategieprüfung angekündigt. Dabei ging es darum, dass alle geldpolitischen Instrumente und Ziele der Zentralbank – inklusive des Kernziels der Inflation von nahe bei, aber unter zwei Prozent – neu betrachtet und bewertet werden sollen. Die Prüfung soll im Januar 2020 beginnen und vor Ende 2020 abgeschlossen sein soll. Laut der neuen EZB-Präsidentin werde dabei kein Stein auf dem anderen bleiben.

Reformiert Christine Lagarde die Notenbank?
Fachleute halten eine Anpassung des Inflationsziels für relativ wahrscheinlich. Denn trotz der massiven geldpolitischen Intervention in den letzten Jahren, konnte die Europäische Zentralbank (EZB) das 2-Prozent-Ziel bei der Inflation nicht nachhaltig erreichen. Daher ist es vorstellbar, dass eine Absenkung des Ziels oder auch die Entscheidung für ein breiter gefasstes Inflationsband, beispielsweise einen Korridor zwischen ein und zwei Prozent eingeführt wird. Auch eine grundsätzliche Diskussion über radikalere geldpolitische Maßnahmen wie das Helikoptergeld ist durchaus denkbar. Erwarten kann man in jedem Fall eine Positionierung zu mehr nachhaltigen Investments durch die EZB, was Christine Lagarde bereits zum Beginn ihrer Amtszeit durch blicken lies. Allerdings sind die Mitglieder der Notenbank über den Vorstoß von Christine Lagarde, dass die EZB den Klimawandel stärker in ihrer Arbeit berücksichtigen müsse, gespalten.

Zinsentwicklung über die fünf letzten Jahre

Der deutsche Bundesbank-Chef Jens Weidmann geht unter anderem nicht davon aus, dass die Berücksichtigung der Klimaschutzaspekte mit dem Mandat der EZB vereinbar sind. Aber selbst wenn die EZB ihre Strategie langfristig ändern könnte, dürften wir uns im laufenden Jahr geldpolitisch überwiegend in dem bisher gewohnten Fahrwasser bewegen. Man kann deshalb davon ausgehen, dass die Zinsen weiterhin niedrig bleiben und der Leitzins im Jahr 2020 aus heutiger Sicht nicht angepasst wird. Auch beim Einlagezins ist nicht mit einer signifikanten Anhebung oder Senkung von Seiten der Währungshüter auszugehen. Allenfalls bei Anleihekaufprogramm sind Anpassungen wahrscheinlich.

Weltwirtschaftsrezession ist zwar erst einmal abgewendet, das Risiko bleibt dennoch
Die Schwäche der Weltwirtschaft hält weiter an, allerdings haben sich die Aussichten für das Jahr 2020 zumindest leicht verbessert. Die neue IWF-Chefin Kristalina Georgiewa hat auf der Jahrestagung des Weltwirtschaftsforums in Davos erklärt, dass zumindest die Gefahr einer Weltwirtschaftskrise vorerst abgewendet sei. Der lockeren Geldpolitik führender Notenbanken wie der Europäische Zentralbank (EZB) und der Federal Reserve System (Fed) sowie dem Teilabkommen im Handelsstreit zwischen den USA und China sei es zu verdanken, dass sich die Konjunktur zuletzt wieder etwas stabilisierte. Allerdings reicht diese Nachricht zum Aufatmen nicht aus, denn das Damoklesschwert aus politischen, sozialen und ökologischen Unsicherheitsfaktoren hängt weiterhin über der globalen Konjunktur. Aus der Sicht des Internationalen Währungsfonds (IWF) sind grundlegende Strukturreformen für eine langfristige Stabilisierung der Wirtschaft dringend notwendig. Dabei geht es hauptsächlich um eine bessere internationale Zusammenarbeit, sowie einem entschlossenen Kampf gegen Klimawandel und soziale Ungleichheiten. Die meisten Experten gehen deshalb nicht von einer nachhaltigen Entspannung im Jahr 2020 aus.

Denn die wesentlichen Unsicherheitsfaktoren des vergangenen Jahres bleiben auch im laufenden Jahr präsent. Die wichtigsten Handelskonflikte dürften weiterhin auf der Tagesordnung bleiben, bzw. Donald Trump wird diese bisherigen Drohgebärden zur Durchsetzung seiner Vorstellungen weiter einsetzen. Auch der Brexit bleibt weiter ein Unsicherheitsfaktor. Dieser ist zwar auf den Finanzmärkten eingepreist, doch nach dem Austritt am 31. Januar 2020 gehen die Verhandlungen über das künftige Verhältnis zwischen der EU und Großbritannien aufs Neue los. Hinzu kommen neue Risiken wie der geopolitische Konflikt zwischen den USA und Iran, die sich jederzeit zuspitzen und für weitere Unsicherheit sorgen können. Deshalb kann man zusammenfassen, dass das Wachstum weiter gedämpft bleibt und die Unsicherheiten hoch bleiben. Die Notenbanken werden deshalb weiterhin Geld in die Märkte pumpen, um die stotternde Konjunktur mit niedrigen Zinsen zu unterstützen.

Die Immobilienpreise steigen weiter und die Bauzinsen bleiben niedrig
Die Konjunktur tritt im Euroraum weiter auf der Stelle. Bei der zehnjährigen deutschen Bundesanleihe pendelt die Rendite seit Oktober 2019 zwischen  minus 0,2 und  minus 0,4 Prozent. Der Topzins für zehnjährige Hypothekendarlehen stieg nach dem Jahreswechsel kurzfristig von 0,81 auf 0,83 Prozent, nur um wenig später wieder auf die aktuellen 0,79 Prozent zu fallen. Deshalb kann man sagen, dass eine Trendwende im Jahr 2020 nicht in Sicht ist. Derzeit sind keine Anzeichen für eine Aufwärtsdynamik zu erkennen und man davon aus gehen, dass die Zinsen mittelfristig weiter auf einem niedrigem Niveau bleiben werden. Für angehende Immobilienbesitzer bleiben daher die günstigen Bauzinsen weiterhin die gute Nachricht.

Allerdings trifft die Schattenseite der anhaltenden Niedrigzinsphase in Form immer höherer Kaufpreise für Immobilien auch die angehenden Immobilienbesitzer. Im Jahr 2020 kann von deutlich steigenden Immobilienpreisen ausgegangen werden, was den Zinsvorteil wieder vernichtet. In sehr vielen Regionen deckt das Angebot weiterhin nicht die bestehende Nachfrage. Es wird einen Nettozuzug verzeichnet und ein fortgesetzter Trend zu mehr Wohnfläche je Einwohner bzw. zu mehr Singlehaushalten. Hinzu kommen die historisch niedrigen Zinsen und mangelnde Anlagealternativen außerhalb des Immobiliensektors. Das alles deutet auf weiter steigende Immobilienpreise hin.

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Zinskommentar Dezember 2019 – Lagarde positioniert sich und Bauzinsen steigen leicht an

baufinanzierung marktlage

Christine Lagarde sorgte als neue EZB-Präsidentin schon vor ihrer ersten geldpolitischen Sitzung für Schlagzeilen. Viele Marktteilnehmer erwarteten, dass Christine Lagarde weitestgehend die lockere Geldpolitik von Mario Draghi fortführt. Die neue EZB-Chefin setzt jedoch auch schon eigene Akzente und positioniert sich bereits bei ihren ersten öffentlichen Auftritten deutlich politischer als ihr Vorgänger. Sie wird zwar vorerst die lockere Geldpolitik fortführen, gleichzeitig kündigte sie allerdings eine Überprüfung der geldpolitischen Instrumente und Ziele an. Darunter dürfte auch das Kernziel der Europäischen Zentralbank (EZB) fallen, eine Inflation von knapp unter zwei Prozent zu erreichen.

Christine Lagarde rückt neben den klassischen geldpolitischen Themen zudem weitere Punkte wie politische Reformen der Euro-Staaten oder die Außenkommunikation der Europäischen Zentralbank (EZB) in den Fokus der Notenbank. Auch müsse die EZB den Bürgern besser erklären, warum sie tut, was sie tut. Die neue EZB-Chefin Christine Lagarde will auch den Klimaschutz auf die EZB-Agenda setzen. Deshalb wird gerade darüber diskutiert, ob die EZB künftig nur noch in grüne oder nachhaltige Anleihen investierten soll. Vom deutschen Bundesbank-Chef Jens Weidmann gab es dazu bereits eine klare Positionierung. Jens Weidmann geht darin nicht davon aus, dass die Berücksichtigung der Klimaschutzaspekte mit dem EZB-Mandat vereinbar ist.

Sollte sich die EZB bei Klimaschutzthemen im Finanzmarkt einmischen?
Es ist zumindest aktuell so, dass an den Finanzmärkten Umwelt- und Klimaverträglichkeit oder soziale Standards noch eine untergeordnete Rolle spielen. Wer in klassische Anlageformen investiert, kann damit zwar eine gute Rendite erzielen, finanziert unter Umständen aber auch Waffen, die Ausbeutung von Bodenschätzen, Kohlekraftwerke oder Kinderarbeit mit. Emissionen und langfristig schädliche Umweltauswirkungen werden bisher nicht in die kurzfristige Rendite eingepreist.

Zinsentwicklung über die fünf letzten Jahre

Man könnte also meinen, dass es sinnvoll wäre, wenn die EZB mit gutem Beispiel voran ginge und künftig nur noch grüne Anleihen aufkauft. Allerdings bezweifeln Kritiker zurecht, ob die EZB das richtige Institut für derartige Maßnahmen ist. Denn die Europäische Zentralbank (EZB) ist schließlich kein klassischer Investor, sondern vor allem der Preisstabilität und der politischen Neutralität verpflichtet. Die Maßnahmen der EZB, beispielsweise die Anleiheaufkäufe, dürfen keine Marktverzerrungen auslösen. Vom Bundesbank-Chef Jens Weidmann wird in seiner Positionierung zudem ein weiteres zentrales Problem angeführt: Was passiert, wenn das Inflationsziel erreicht ist und die Anleihekäufe beendet werden? Dann müsste die Europäische Zentralbank (EZB) die aufgekauften Anleihen – auch die nachhaltigen – sukzessive wieder verkaufen. In diesem Fall könnte das Klima- und umweltbewusste Wirtschaften durch die EZB mit den Anleiheaufkäufen nicht mehr dauerhaft gefördert werden. Im schlimmsten Fall würde es sogar dazu kommen, dass die EZB den nachhaltigen Projekten und Unternehmen mit dem Verkauf der Anleihen sogar schaden.

Strafzinsen auf Spareinlagen werden immer mehr an die Sparer weitergegeben
Die Meldungen über Strafzinsen für Sparer haben in den letzten Wochen sehr stark zugenommen. Man kann sich daher fragen: Werden Negativzinsen auf Spareinlagen bald zur Norm? Bisher betrafen die Strafzinsen der Banken hauptsächlich Großinvestoren und Firmenkunden, nun werden aber auch immer mehr Privatkunden und Kleinanleger mit den Strafzinsen konfrontiert. Bei der Volksbank Fürstenfeldbruck werden die Strafzinsen bereits ab dem ersten Euro erhoben und als erste große Online-Direktbank verlangt die comdirect ab dem 1. Januar 2020 nun auch Negativzinsen, allerdings erst auf einer Sichteinlage ab 250.000 Euro. Und diesem Trend noch weitere Banken folgen, so dass man daraus ableiten kann, das Negativzinsen für Spareinlagen sukzessive zur Norm werden dürften. Dabei wird bei vielen Banken das Kind nicht beim Namen genannt, sondern es werden „Verwahrentgelte“ oder andere Gebühren eingeführt. Dabei handelt es sich allerdings eher um eine Scheindiskussion. Selbst wenn weder Strafzinsen noch Gebühren gezahlt werden müssen, ist die Realverzinsung auf Tages- und Festgeldkonten seit Jahren faktisch negativ. Das Geld auf diesen Konten wird also schon längere Zeit entwertet – auch ohne Negativzinsen.

Die Bauzinsen haben weiter einen leichten Aufwärtstrend
Trotz der geldpolitischen Maßnahmen, welche die Europäische Zentralbank (EZB) im Herbst 2019 beschlossen hatte, um noch einmal für mehr Schub in der Wirtschaft zu sorgen, treten im Euroraum die Konjunktur und die Inflation weiter auf der Stelle. Bei der zehnjährigen deutschen Bundesanleihe pendelt die Rendite weiterhin um die -0,3 Prozent und eine dauerhafte Aufwärtsbewegung ist nicht in Sichtweite. Der Topzins für zehnjährige Hypothekendarlehen verharrte lange Zeit bei rund 0,79 Prozent und bewegt sich Ende Dezember marginal nach oben – auf ca. 0,82 Prozent. Von einer Trendwende kann bei diesen kleinen Zinsbewegungen allerdings nicht gesprochen werden. Denn solange im Handelsstreit zwischen den USA und China keine umfassende positive Lösung in Sicht ist und auch der anstehende Brexit weiter für Unsicherheit sorgt, gibt es nur begrenztes Aufwärtspotential. Sollte Donald Trump aus wahltaktischen Gründen im Laufe des kommenden Jahres eine Gesamtlösung herbeiführen, hätte das sicher positive Auswirkungen auf die Konjunktur und könnte zu einem spürbaren Zinsanstieg führen. Das bisher erzielte Teilabkommen wird wohl eher dafür sorgen, dass im Jahr 2020 mit einer vergleichbaren Zinsentwicklung wie im Jahr 2019 zu rechnen ist.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
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Zinskommentar November 2019 – KfW-Bank beschäftigt sich mit Negativzinsen auf Förderkredite

baufinanzierung marktlage

Der KfW-Bank-Chef Günther Bräunig sorgte kürzlich für Aufregung, als er in einem Interview ankündigte, dass die staatliche KfW-Bank ab 2020 Förderkredite mit Negativzinsen auf den Markt bringen könnte. Derzeit sind jedoch die Banken, welche die Anträge für die Baufinanzierer bei der KfW-Bank beantragen, allerdings IT-technisch noch nicht in der Lage einen Minuszins abzubilden. Deshalb ist es für Baufinanzierer vorerst auch nicht direkt möglich, von den in Aussicht gestellten KfW-Angebot zu profitieren. Günther Bräunig rechnet jedoch damit, dass alle Banken und Sparkassen bis zum Herbst 2020 in der Lage sein werden, einen Negativzins an die Endkunden weiter geben zu können. Für die Baufinanzierer würde dies bedeuten, dass wenn man sich Geld für eine Baufinanzierung leiht, am Ende des Darlehensvertrages weniger zurück zahlt, als man am Anfang aufgenommen hat.

Allerdings haben Experten an dieser optimistischen Prognose ihre Zweifel, denn die IT-Systeme der Banken ist teilweise extrem veraltet und für eine Umstellung auf Minuszinsen werden hohe Investitionsaufwände nötig sein. Dass alle Banken und Sparkassen bis Ende 2020 in der Lage sein werden, Negativzinsen abzubilden, wird deshalb von den Experten stark bezweifelt. Hinter der Äußerung von KfW-Bank-Chef Günther Bräunig wird eine eher ganz pragmatische Vorgehensweise vermutet. Denn die KfW-Bank vergibt ja ihre Kredite nicht direkt an die Endkunden und ist somit auf eine technische Abbildbarkeit ihrer Produkte in den Banksystemen angewiesen. Vermuten kann man deshalb, dass die Prognose und das Zeitfenster – „in einem Jahr“ – bewusst platziert wurde, um auf die Banken den Druck zu erhöhen, die von der KfW-Bank avisierten negativen Zinsen auch die Privatkunden weiterzugeben.

Deutschland schrammt an einer Rezession vorbei und die Wirtschaft wächst weiter nur ganz langsam
Im dritten Quartal 2019 ist Deutschland nur knapp an einer technischen Rezession vorbei geschrammt. Die deutsche Wirtschaft konnte überraschend um 0,1 Prozent wachsen, nachdem sie im zweiten Quartal 2019 um -0,2 Prozent gesunken war. Somit erweist sich die deutsche Wirtschaft aktuell widerstandsfähiger als von den meisten Beobachtern erwartet wurde. Von einer Entwarnung oder gar Trendwende kann man bei dem minimalen Wachstum jedoch nicht sprechen. Denn für den überraschenden Zuwachs haben vor allem die privaten Konsumenten gesorgt. Denn das wichtige deutsche Exportgeschäft und die Industrieproduktion werden weiter von der schwächelnden Weltwirtschaft in Mitleidenschaft gezogen.

Zinsentwicklung über die fünf letzten Jahre

Hier geht es weiterhin hauptsächlich um den Handelskonflikt zwischen den USA und China und einem immer noch möglichem Brexit-Chaos. Obwohl es im Handelsstreit zwischen den USA und China zuletzt zwar minimale Lichtblicke gab, bleibt der Ausgang des Brexits aktuell weiterhin so ungewiss wie bisher, denn der Termin für eine Entscheidung wurde nur verschoben. Diese Verunsicherungen schwächen weltweit die Wirtschaft und sorgen auch hierzulande dafür, dass wichtige Investitionen gebremst, verschoben oder auf Eis gelegt werden. Dazu kommt, dass die derzeitige „lahme“ Politik der Bundesregierung in Deutschland dafür sorgt, dass die massiven Überschüsse der letzten Jahre nicht für Zukunftsinvestitionen in Bildung oder Infrastruktur genutzt wurden, sondern eher für Rentengeschenke. Damit verliert der Standort Deutschland bei Investoren langsam aber sicher an Attraktivität.

In den USA mehren sich die Warnsignale und die Fed handelt
Die Warnsignale in den USA für eine Trendwende verdichten sich weiter. So senkte Fed-Chef Jerome Powell Ende Oktober 2019 den Leitzins nochmals auf eine derzeitige Spanne von 1,5 bis 1,75 Prozent, um einer Konjunkturabschwächung vorzubeugen. Wenn man die Aussagen Jerome Powell genau analysiert, so kann vorerst keine weitere Zinssenkung erwartet werden. Derzeit kann man eher davon ausgehen, dass die Federal Reserve System (Fed) erst einmal die weitere Entwicklung abwarten und beobachten wird. Die Federal Reserve System (Fed) wird allerdings auch im nächsten Jahr bereit sein, kurzfristig mit weiteren Zinssenkungen auf eine sich eintrübende konjunkturelle Aussicht zu reagieren.

Bei den Bauzinsen ist eine gravierende Zinswende nicht in Sichtweite
Die Rendite der zehnjährigen deutschen Bundesanleihe bewegt sich bereits seit dem 7. Mai 2019 unterhalb von 0 Prozent. Die Bundesanleihe pendelt zwar seit ihrem absoluten Tiefstand von -0,72 Prozent im August 2019 wieder auf einem marginal höheren Niveau, eine dauerhafte Aufwärtsbewegung ist allerdings nicht abzusehen. Auch der Topzins für ein zehnjähriges Hypothekendarlehen verharrt seit mehreren Wochen bei einem Tiefstand von ca. 0,8 Prozent. Solange es keine umfassende und positive Lösung im Handelsstreit und Klarheit bezüglich des Brexits gibt, werden diese Unsicherheiten die konjunkturelle Entwicklung auch im Jahr 2020 weiter nicht sonderlich positiv beeinflussen. Erst wenn wieder Sicherheit in diesen beiden Fragen herrscht oder konsequente Strukturreformen in den für die Weltwirtschaft wesentlichen Ländern wie Deutschland oder Italien umgesetzt werden, kann sich die Konjunktur wieder nachhaltig positiv entwickeln.
Bis dahin ist eine größere Änderung bei den aktuellen Bauzinsen nicht in Sicht.

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Das Haus oder die Wohnung Ihrer Träume ist gefunden, aber es könnte leider einen Tick teurer werden als geplant! Dann ist ein wenig Verhandlungsgeschick notwendig. Nun liegt Verhandeln nicht jedem. Doch wenn es um die eigene Immobilie geht, lohnt es sich, über den eigenen Schatten zu springen. Erstens geht es um hohe Beträge und zweitens kann man gleich doppelt profitieren: Denn mit einem niedrigeren Kaufpreis sinken auch Nebenkosten wie die Grunderwerbssteuer und die Maklerkosten. Wie man Schritt für Schritt zu einer erfolgreichen Verhandlungsstrategie kommt, ist in den folgenden 7 Schritten beschrieben.

Schritt 1: Festlegung des Budgets
Als Kaufinteressent sollte man zunächst die Obergrenze festlegen: Wie viel möchte und kann man zahlen? Eine fundierte Finanzierungsberatung durch einen Finanzierungsberater hilft, das Budget realistisch zu ermitteln. Mit einem Budgetrechner kann der Spielraum anschaulich und für den Kaufinteressent nachvollziehbar dargestellt werden. Außerdem ist eine vorgeprüfte Finanzierung (Finanzierungszusage) bei der späteren Preisverhandlung als Sicherheit von Vorteil.

Schritt 2: Ermittlung des Immobilienwerts
Um dem Verkäufer ein Preisangebot zu machen, das er auch akzeptieren kann, sollte man in etwa den Marktwert der Immobilie kennen. Vergleichspreise ähnlicher Immobilien können wichtige Anhaltspunkte sein. Diese kann unter anderem beim örtlichen Katasteramt und Online-Immobilienportalen einholen. Genauer ist ein Verkehrswertgutachten, das allerdings nicht gerade günstig ist. Ein Gefühl für das Preisniveau kann auch Scoperty geben, ein neuer virtueller Marktplatz.

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Schritt 3: Sammeln von Argumenten zur Preisminderung
Schönheitsreparaturen oder persönlicher Geschmack sind keine triftigen Gründe für einen Rabatt. Preismindernde Kriterien aber sind:

  • nachteilige Lage (z. B. Lärm- oder Emissionsquellen, weit entfernte Schule/ Kindergarten/ Einkaufsmöglichkeiten, sichtbare Funkmasten)
  • schlechte Ausstattung (z. B. Fehlen von Einbauküche, Balkon, Garten, Garage oder Aufzug sowie niedrige Energieeffizienz)
  • schlechte Beschaffenheit (z. B. ungünstiger Grundriss, veraltete Böden/ Fenster/ Wasser- und Stromleitungen, altes Dach und feuchte Räume).

Schritt 4: Schätzung der Reparaturkosten
Als Kaufinteressent sollte man eine Liste mit Reparaturen erstellen, die in Kürze oder in den nächsten fünf Jahren an der Immobilie fällig werden. In diesem Zuge sollte man Kostenschätzungen bei verschiedenen Handwerksbetrieben einholen, um den anfallenden Betrag realistisch einschätzen zu können.

Schritt 5: Planung des Settings
Es ist ratsam, dass man als Kaufinteressent den Termin mit einem privaten Verkäufer an einem ruhigen Ort und zu einem ruhigen Zeitpunkt plant, z.B. am Wochenende und nicht an einem stressigen Werktag. Ist ihm das persönliche Gespräch unangenehm, kann die Verhandlung in der Regel auch (zunächst) telefonisch erfolgen.

Schritt 6: Planung des konkreten Gesprächs
Als erstes sollte man mit dem Verkäufer zunächst die Reparaturliste durchgehen. Dabei sollte aber das Objekt nie schlecht geredet werden. Stimmt der Verkäufer den genannten Punkten im Prinzip zu, kann kann man als nächstes die entsprechenden Kostenschätzungen aufführen. Im Anschluss bietet es sich an, das Ergebnis der Hauswertermittlung herzuleiten. Werden davon die Reparaturkosten abgezogen, hat man in der Regel bereits einen guten Anhaltspunkt für einen angemessenen Preis.

Schritt 7: Punkten durch Zusatzangebote
Verhandlungen lassen sich manchmal mit Zusatzangeboten in eine positive Richtung lenken, etwa mit der Zusicherung einer raschen Zahlung des Verkaufspreises oder der Mithilfe beim Umzug bzw. Entrümpelung. Man kann auch vorschlagen, dass teures Inventar (z. B. Küche, Markisen) separat abgelöst werden. Dadurch mindert sich der Hauspreis und beide Seiten können unkompliziert prozentuale Nebenkosten wie Steuern und Notarkosten sparen.

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Quelle: Prohyp GmbH