Mit Fotoapparat und Diktiergerät auf die Baustelle

Rohbau

Für Bauherren ist Pfusch am Bau ein Horrorszenario. Das Haus ist fertiggestellt, das Konto leer und dann dringt mit den ersten starken Regenfällen Feuchte ins Mauerwerk oder beim Flachdach erweist sich die Abdichtung als mangelhaft verarbeitet. Als Schwachstelle kann sich beim Neubau vieles entpuppen: von der Heizung bis zur Elektroinstallation, selbst Fenster und Fliesen, Estrich oder Malerarbeiten können Mängel haben. Besonders tückisch sind Schwachstellen, die kaum sichtbar sind oder sich erst spät entpuppen, wie beispielsweise die Drainage oder das Dach.

Gegen Baumängel können Bauherren sich schützen
Besonders bei Gebäudeabdichtungen wird viel falsch gemacht, wie der Bauherren-Schutzbund (BSB) herausgefunden hat. Vor allem bei unterkellerten Häusern wurde festgestellt, dass Feuchteschäden an erdberührten Bauteilen mit großen Schadensummen zu Buche schlagen . Bei 2.500 untersuchten Schadensfällen und Betreuungsobjekten fanden sich reihenweise Schäden, deren Beseitigungskosten in die Zehntausende gingen. So verursachten fehlende oder unzureichende Baugrunduntersuchungen Schäden von bis zu 125.000,00 Euro. Auch fehlerhafte Abdichtungen sind teuer und laut BSB wurde insgesamt eine durchschnittliche Schadenhöhe von 35.000,00 Euro für eine fehlerhaft geplante Bauausführung und 7.800,00 Euro für den Verzicht auf Rückstausicherungen ermittelt.

„Setzt man die Kosten für fachgerechte Voruntersuchungen zwischen 600,00 und 1.300,00 Euro dagegen, wird das Ausmaß der finanziellen Auswirkungen deutlich“, heißt es in der Studie. „Gerade Feuchteschäden sind nur mit einem großem Aufwand zu beseitigen“, weiß BSB-Vorsitzender Peter Mauel. „Um Bauschäden zu reduzieren, müssen Planer, Bauanbieter und Verbraucher sensibilisiert werden. “ Ausführungsfehler, auf die 60 Prozent der Schäden zurückzuführen seien, beruhten hauptsächlich auf Verstößen der ausführenden Firmen gegen Regeln der Technik, auf unterlassene Voruntersuchungen oder auf Nichtbeachtung von Material- und Verarbeitungsrichtlinien.

Mängel rechtzeitig erkennen – Bauschadenskosten vermeiden

Experten empfehlen: Nicht an Kontrollen sparen
Wie können sich Bauherren gegen den Pfusch am Bau wappnen? Es helfen hier nur Fachkompetenz, eine sorgfältige Planung und eine strenge Bauüberwachung. In der heißen Bauphase sollte man stets eine Tasche mit den wichtigsten Utensilien für die Baustellenvisite parat haben. Unerlässlich sind: Telefonnummern aller Beteiligten, Bauzeitplan, aktueller Planstand, Schreibsachen oder Diktiergerät, Fotoapparat, Zollstock, Arbeitshandschuhe, Wasserwaage, Basiswerkzeug, Klebeband, Absperrband, Taschenlampe und feuchte Reinigungstücher. Vor allem für den, der in Eigenregie baut, ist dies unerlässlich. Aber auch wer mit Architekt oder Bauleiter baut, muss die einzelnen Gewerke nach Fertigstellung rechtlich abnehmen.

Oft muss der Bauherr nach einem erreichten Baufortschritt Abschlagszahlungen leisten, ohne dass eine Abnahme vorgenommen wurde. Vor einer Zahlung ist deshalb eine technische Begehung angebracht. Bauherren und Planer sollten Unterlassungssünden meiden und nicht an Kosten für beispielsweise Bodengutachten sparen. Für den, der fachlich nicht so versiert ist, können auch Qualitätskontrollen durch externe Bausachverständige Pfusch am Bau rechtzeitig vermeiden. „Die Schadenhöhe“, so der BSB, „hängt vom Zeitpunkt der Feststellung ab.“ Je früher der Mangel erkannt wird, desto geringer sind die Kosten, ihn zu beheben.

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Neues Bauvertragsrecht – Was bringt es Häuslebauern und worauf muss man achten

Baufinanzierung

Das neue Bauvertragsrecht ist am 1. Januar 2018 in Kraft getreten. Gerade für Häuslebauer bringt das neue Jahr einige Änderungen mit sich. Denn es gibt ein neues Bauvertragsrecht, das erstmals im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Lesen Sie hier, wie es die rechtliche Position der privaten Bauherren stärkt und wie diese davon bereits bei einer kompetenten Finanzierungsplanung profitieren können.

Das neue Bauvertragsrecht sieht erstmals eine Widerrufsfrist vor
Eine der wichtigsten Neuerungen des neuen Bauvertragsrechts ist die verpflichtende Widerrufsfrist, über die der Bauunternehmer seinen Vertragspartner informieren muss. Innerhalb von 14 Tagen können nun private Bauherren den Bauvertrag gegenüber dem Bauunternehmer widerrufen. Außerdem ist festgeschrieben, dass die Baufirma bis zur Abnahme maximal 90 Prozent des vertraglichen Gesamtpreises in Rechnung stellen darf. Der Rest der Summe kann erst nach erfolgter Abnahme eingefordert werden. Das neue Regelwerk stärkt aber nicht nur die Rechte privater Bauherren, sondern sorgt auch für mehr Planungssicherheit bei der Finanzierung

Risiken und Konfliktsituationen privater Bauherren

Eine präzise Baubeschreibung muss ausgehändigt werden
So müssen Bauunternehmen fortan Bauherren präzise Informationen zum Vorhaben aushändigen. Dazu zählen eine verständliche und detaillierte Baubeschreibung, unter anderem mit Angaben zu Art und Umfang der angebotenen Leistungen, Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Gebäudedaten und Grundrissen, sowie zum Beispiel die Genehmigungsplanung und Nachweise zur Einhaltung der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG). Häuslebauer haben von der umfänglichen Beschreibung gleich mehrere Vorteile: Sie können die Baukosten genauer kalkulieren – und damit die Höhe des Immobiliendarlehens. Unvollständige Baubeschreibungen mit einem unklaren Leistungsumfang haben in der Vergangenheit immer wieder zu Mehrkosten für Bauherren geführt – und damit nicht selten zu zusätzlichem Fremdkapitalbedarf, der für Bauherren teuer werden konnte. Die Pflicht zur Herausgabe der Bauunterlagen gilt übrigens ebenso, wenn Dritte, wie zum Beispiel Darlehensgeber, entsprechende Nachweise verlangen. Das kann der Fall sein, wenn Bauherren KfW-Darlehen einbinden und dafür die Einhaltung von Förderbedingungen nachweisen müssen.

typische Fallstricke beim bauvertrag

Verbindlicher Fertigstellungstermin sorgt für mehr Planungssicherheit
Die Immobilienfinanzierung lässt sich aus einem weiteren Grund nun besser planen. Das liegt daran, dass neue Bauverträge anders als früher einen konkreten Fertigstellungstermin enthalten müssen. Kann dieser nicht genannt werden, weil zum Beispiel Genehmigungen noch fehlen, muss das Bauunternehmen zumindest angeben, wie lange die Bauphase dauern wird. Hält sich die Baufirma nicht an die Angaben beziehungsweise den Fertigstellungstermin, muss sie Schadensersatz leisten. Durch die Neuregelungen fällt es nun leichter, unterschiedliche Darlehensangebote mit Blick auf die bereitstellungszinsfreie Zeit zu vergleichen und die möglichen Kosten für die Bereitstellungszinsen zu berücksichtigen.

Nicht überall gilt das neue Recht
Doch Vorsicht: Die genannten neuen Regelungen gelten nur für die sogenannten Verbraucherbauverträge, bei denen das Bauunternehmen mit der Errichtung des Gebäudes auf dem Grundstück des Kunden beauftragt wird. Bauträgerverträge, bei denen der Käufer in ein und demselben Vertrag das Grundstück erwirbt und den Bauträger mit den Bauarbeiten beauftragt, sind von den Neuerungen nicht betroffen. Auch wenn etwa der Bauherr die Handwerker jeweils einzeln beauftragt, greifen die neuen Spielregeln nicht.

Vorsicht Falle mit Zahlungsplan beim Bauvertrag

Bauherrenverbände befürworten das neue Gesetz
Die Interessenvertreter von Bauherren sehen die Gesetzesnovelle überwiegend positiv. So spricht Peter Mauel, Vorsitzender des Bauherren-Schutzbundes, von einem „großen Erfolg für den Verbraucherschutz“. Allerdings sei das neue Gesetz kein Rundum-Sorglos-Paket. So sieht der Bauherren-Schutzbund zum Beispiel weiteren Verbesserungsbedarf, wenn es um die Reklamation von Mängeln schon während der Bauphase geht: Auch nach der neuen Regelung können Bauherren ihre Ansprüche erst nach der Abnahme durchsetzen. Andere Experten stellen unter anderem heraus, dass Bauherren trotz der nun notwendigen präzisen Baubeschreibung genau prüfen müssen, welche Leistungen vereinbart sind, um nicht spätere unliebsame (und teure) Überraschungen zu erleben. Wer sich aber mit dem neuen Bauvertragsrecht befasst, kann auf vielfältige Weise profitieren – etwa bei der Planung der Finanzierung.

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Quelle: Prohyp GmbH

Zinskommentar Februar 2018 – Inflationsangst in den USA und Aufbruchstimmung in Europa

baufinanzierung marktlage

In den USA geht die Angst um, dass die Inflation stärker als erwartet steigen könnte. Dies führt seit Anfang Februar auf den internationalen Märkten zu einer Verunsicherung. Die Furcht vor einem schnellen Zinsanstieg werden durch zwei Faktoren geschürt. Durch Donald Trumps Steuerreform gehen die Ökonomen von einer zunehmenden Staatsverschuldung aus und die ansteigenden US-Löhne bereiten ebenfalls Sorgen. In der Folge dieser Szenarien stürzte der Dow Jones am 5. Februar 2018 so stark ab wie noch nie zuvor an einem Handelstag.

Die Marktteilnehmer sind sehr sensibel und nervös
Der amerikanische Aktienindex erholte sich seitdem zwar wieder, aber die Volatilität bleibt vorerst bestehen. An den Aktienmärkten haben psychologische Faktoren seit jeher einen starken Einfluss und derzeit reagieren die Marktteilnehmer besonders sensibel. Die lange Aufschwungphase an den Börsen führt zu Nervosität. Denn wenn die Steuerreform und steigende Löhne die Inflation in den USA tatsächlich weiter antreiben, dann werden die amerikanischen Notenbanker gezwungen sein, mehr Zinsschritte als geplant durchzuführen. Grund zur Sorge sollte man daran allerdings nicht haben, denn die Fed, wie die EZB agieren sehr behutsam mit ihren zinspolitischen Entscheidungen. Und: Was in den USA passiert, ist letztlich nichts anderes als die langsame Rückkehr zu einer geldpolitischen Normalität nach mehreren Jahren der unnatürlich niedrigen Zinsen.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Die Konjunktur in der Eurozone hat weiterhin eine positiv Richtung
In Europa herrscht weiterhin eine Aufbruchstimmung, denn die Wirtschaft wächst so stark wie seit zehn Jahren nicht mehr. In einer Zwischenprognose zum Wirtschaftswachstum in der EU veröffentlichte Anfang Februar die Europäische Kommission das Ergebnis, dass die Volkswirtschaften in Europa im Jahr 2017 mit 2,4 Prozent das schnellste Wachstum seit zehn Jahren verzeichneten. Auch der Chef der Europäischen Zentralbank (EZB) Mario Draghi, bewertete die wirtschaftliche Situation Europas bereits in der letzten EZB-Sitzung Ende Januar positiver als bisher. Dies befeuert die Spekulationen um einen schnellen Ausstieg aus der lockeren Geldpolitik, was jedoch nicht den Tatsachen entspricht. Denn Mario Draghi wird seiner vorsichtigen Strategie treu bleiben. Trotz der positiven wirtschaftlichen Situation liegt die Kerninflation in Gesamteuropa nach wie vor deutlich unter der EZB-Zielmarke von 2 Prozent. Somit bleibt der Handlungsdruck auf die EZB eher gering, die Niedrigzinspolitik zu beenden.

Die Konjunktur bleibt in Deutschland weiter robust
Trotz der immer noch unklaren politischen Lage befindet sich die deutsche Wirtschaft in einer sehr guten Verfassung. Hohe Konsumausgaben der Verbraucher und boomende Exporte sorgen in Deutschland weiter für ein ungebrochenes Wachstum. Auch der Arbeitsmarkt befindet sich in einer weiter historisch günstigen Situation. Dies zeigt sich beispielsweise daran, dass selbst im saisonbedingt schwachen Januar die Arbeitslosenquote bei lediglich 5,8 Prozent lag. Die Tarifparteien der Metall- und Elektroindustrie einigten sich jüngst auf Lohnerhöhungen von 4,3 Prozent ab April 2018, was die Aussicht auf steigende Löhne befeuert, denn an diesen Ergebnissen orientieren sich auch kleinere Gewerkschaften. Deshalb werden die Tariflöhne in Deutschland im Jahr 2018 also insgesamt deutlich zulegen.

Welche Auswirkungen hat dies Baufinanzierungszinsen?
Nach einer längeren Konstanz zum Ende des Jahres 2017 kam es bereits Mitte Januar bei den Baufinanzierungszinsen zu einem leichten Zinsanstieg. Im Februar setzte sich dieser Aufwärtstrend weiter fort und man liegt beispielsweise bei einer zehnjährigen Zinsbindung bei 1,30 Prozent. Eine Ursache dafür ist, dass die Zinsen für Bundesanleihen in den letzten Wochen stark gestiegen sind und derzeit auf dem höchsten Niveau seit zwei Jahren liegen. Im langjährigen Vergleich sind die Zinsen trotz des jüngsten Anstiegs weiterhin ausgesprochen niedrig. Durch die Anleihekäufe und die Nullzinspolitik der EZB ist das Aufwärtspotenzial der Zinsen immer noch begrenzt. Daher ist mit weiteren deutlichen Steigerungen in den nächsten Monaten nicht zu rechnen. Dennoch wird sich vermutlich die Erwartung im Markt durchsetzen, dass die EZB über kurz oder lang ihre Niedrigzinspolitik beenden wird. Die Bauzinsen werden diese Entwicklung vorwegnehmen und im Laufe dieses Jahres weiter leicht anziehen. Diese Zinssteigerungen werden nicht dramatisch ausfallen, allerdings werden historische Tiefstände auch nicht mehr erreicht werden.

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können.
Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend

Entwicklung Leitzins und Inflation

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Änderungen bei den KfW-Förderprogrammen Energieeffizient Bauen und Sanieren 151/152, 153, 430

KfW Förderprogramme

Die KfW-Bank informiert, dass im Förderprogramm Energieeffizient Bauen und Sanieren 151/152, 153, 430 ab dem 17. April 2018 Veränderungen vorgenommen werden. Weiterhin werden von der KfW-Bank zu den betreffenden KfW-Wohnwirtschaftsprogrammen überarbeitete Merkblätter veröffentlicht.

Bei den Änderungen handelt es sich um folgende Anpassungen:

  • Einstellung der 20-jährigen Zinsbindung (153)
    Das 20-jährige Zinsbindungsangebot entfällt. Es wird weiterhin eine 10-jährige Zinsbindung mitunveränderten Kreditlaufzeitvarianten angeboten.
  • Einführung einer Vorfälligkeitsentschädigung für außerplanmäßige Tilgungen (151/152, 153)
    Für außerplanmäßige Tilgungen wird eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Es sind nur vollständige Kreditrückzahlungen möglich. Vor dem 17.04.2018 beantragte Darlehen behalten ihre kostenfreien Sondertilgungsrechte.
  • Reduzierung der bereitstellungsprovisionsfreien Zeit auf 6 Monate (151/152, 153)
    Die bereitstellungsprovisionsfreie Zeit wird reduziert. Für nicht abgerufene Kreditbeträge wird 6 Monate nach dem Zusagedatum der KfW eine Bereitstellungsprovision berechnet.

Energieeffizient Bauen und Sanieren ist weiterhin das zentrale Förderprodukt zur Reduzierung der Treibhausgasemissionen im Gebäudebereich. Es leistet einen wichtigen Beitrag für das Erreichen der Klimaschutzziele der Bundesregierung. Die oben genannten Maßnahmen dienen ausschließlich dazu, die Refinanzierungs- und Wiederanlagerisiken für den Bundeshaushalt zu reduzieren und die Planbarkeit der Kosten zu erhöhen.

Förderziel Energieeffizient Bauen (153)
Das Förderprodukt dient der zinsgünstigen langfristigen Kreditfinanzierung der Errichtung oder des Ersterwerbs von KfW-Effizienzhäusern mit niedrigem Energieverbrauch und Kohlendioxid-Ausstoß. Es trägt dazu bei, die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung, insbesondere einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand, bis zum Jahr 2050 zu erreichen. Die Förderung soll darüber hinaus die finanzielle Belastung durch die Bau- und Heizkosten reduzieren und diese für den Nutzer langfristig kalkulierbarer machen.

  • Der Zinssatz wird in den ersten 10 Jahren der Kreditlaufzeit aus Bundesmitteln verbilligt
  • Bei Nachweis des Neubaus zum KfW-Effizienzhaus wird zusätzlich ein Teil der Darlehensschuld erlassen (Tilgungszuschuss)

Neues Merkblatt Energieeffizient Bauen (153)
Finanzierung besonders energieeffizienter Neubauten als KfW-Effizienzhaus im Rahmen des “ CO2-Gebäudesanierungsprogramms“ des Bundes.

KfW-Vorteilsrechner „Energieeffizient Bauen“
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Was Modernisierung bringt

Förderziel Energieeffizient Sanieren – Kredit (151/152)
Das Förderprodukt dient der zinsgünstigen langfristigen Kreditfinanzierung von Maßnahmen zur Energieeinsparung und zur Minderung des Kohlendioxid-Ausstoßes bei bestehenden Wohngebäuden. Es trägt dazu bei, die energiepolitischen Ziele der Bundesregierung, insbesondere einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand, bis zum Jahr 2050 zu erreichen. Die Förderung soll darüber hinaus die finanzielle Belastung durch die Investitions- und Heizkosten reduzieren und diese für den Nutzer langfristig kalkulierbarer machen.

  • Der Zinssatz wird in den ersten 10 Jahren der Kreditlaufzeit aus Bundesmitteln verbilligt
  • Bei Nachweis der Sanierung durch Einzelmaßnahmen oder zum KfW-Effizienzhaus wird zusätzlich ein Teil der Darlehensschuld (Tilgungszuschuss) erlassen

Natürliche Personen, die für die Finanzierung keinen Kredit aus dem Produkt Energieeffizient Sanieren aufnehmen, steht gegebenenfalls alternativ die Zuschussvariante 430 zur Verfügung.

Neues Merkblatt Energieeffizient Sanieren – Kredit (151/152)
Finanzierung der energetischen Sanierung von Wohngebäuden einschließlich der Umsetzung von Einzelmaßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz im Rahmen des „CO2-Gebäude-sanierungsprogramms“ und des „Anreizprogramms Energieeffizienz“ des Bundes.

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Mehr Informationen finden Sie unter:
KfW-Wohneigentumsprogramm

Quelle: KfW-Bank

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Zinskommentar Januar 2018 – Bei der letzten EZB-Sitzung mehr Licht als Schatten

baufinanzierung marktlage

In der letzten Sitzung der Europäischen Zentralbank (EZB) am 25. Januar 2018 hat Mario Draghi seinen gewohnten Ausblick geändert. Zu der aktuellen wirtschaftlichen Situation fiel sein Resümee positiver aus als in der Vergangenheit. Auch wenn im Vorfeld immer wieder über den Zeitpunkt einer ersten Zinserhöhungen spekuliert wurde, so gab es keine konkreten Neuerungen. Mario Draghi verfolgt vielmehr weiter seine bisherige Strategie, die er in seiner Amtszeit eingeschlagen hat. Dies bedeutet weiter behutsame Veränderungen und deren begleitende Kommunikation. Ein kleiner Zinsschritt ist deshalb wohl nicht zu erwarten.

Wie werden die Zentralbanken weiter reagieren?
Das derzeitige Anleihekaufprogramm hat noch eine Laufzeit bis September 2018. Wenn die wirtschaftliche Konsolidierung weiter stabil ist und es zu keiner Nachfolgermaßnahme im Anleihekaufprogramm kommt, könnte die EZB im Jahr 2019 anfangen langsam an der Zinsschraube zu drehen. Jedoch wird Mario Draghi auch hier seiner kalkulierenden Stratege treu bleiben und eine Erhöhung nur in minimalen Schritten vornehmen. Die Fed tagt zum nächsten Mal am 30. und 31. Januar 2018. Die US-Notenbank fährt bekanntlich einen offensiveren Kurs als die EZB und wird diesen im neuen Jahr voraussichtlich fortsetzen. Es wird für das Jahr 2018 mit drei weiteren Zinsschritten gerechnet, die auch einen Einfluss auf die Zinslandschaft in der Eurozone haben dürften.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Was beeinflusst die Strategie der EZB?
Bei der Veröffentlichung der Jahresinflation in Deutschland für das Jahr 2017, kam man auf einen Wert von 1,8 Prozent. Damit ist sie damit drei Mal so hoch wie im Jahr 2016 und damit nahe an der von der EZB proklamierten zwei Prozent Zielmarke. Diese bezieht sich jedoch nur auf die Kerninflation, in der die Steigerung der Verbraucherpreise ohne Energiekosten und Nahrungsmittel einbezogen werden. Die eigentliche Kerninflation betrug demnach in Deutschland nur 1,4 Prozent. Jedoch können die deutschen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht 1:1 auf ganz Europa übertragen werden. Die Kerninflation für den gesamten Euro-Währungsraum fällt mit 0,9 Prozent deutlich niedriger aus.

Auch wenn man die Löhne in den europäischen Ländern betrachtet, so gibt es weiter große Unterschiede. Sind die deutschen Löhne seit dem ersten Quartal 2014 stetig über denen des Vorjahres gelegen, so sind in Italien und Spanien die Löhne im letzten Jahr zurückgegangen sind. Auch bei der Arbeitslosenquote zeigt sich ein ähnliches Bild: Deutschland verzeichnete im November 2017 eine Quote von 5,3 Prozent, im EU-Durchschnitt lag sie bei 7,3 Prozent und in Spanien mit 16,7 Prozent sowie Italien mit 11 Prozent deutlich darüber. Da die EZB die Entwicklungen in Gesamteuropa bewertet, kann man sagen, dass wir noch kein langfristiges, stabiles Wirtschaftswachstum in allen EU-Staaten verzeichnen können. Somit ist der Handlungsdruck für eine schnelle Zinserhöhung auf die EZB noch immer überschaubar.

Wie entwickeln sich die Baufinanzierungszinsen in diesem Umfeld
Wenn man in den letzten Wochen des vergangenen Jahres die Baufinanzierungszinsen beobachtet hat, konnte man bisweilen den Eindruck gewinnen, dass es kaum Schwankungen gibt. Nach dieser Konstanz zum Jahresende gibt es seit Mitte Januar einen leichten Zinsanstieg um gut zehn Basispunkte. Von daher kann es wahrscheinlich sein, dass die Zinsen für Baudarlehen im Laufe dieses Jahres leicht anziehen. Die Erwartungshaltung der Märkte könnte sich hier niederschlagen, denn es wird auf den Ausstieg der EZB aus der expansiven Geldpolitik und auch auf einen ersten Zinsschritt in 2019 spekuliert. Aber auch die öffentliche Debatte um Mario Draghis Nachfolge kann einen zusätzlichen Einfluss auf den Zinsmarkt haben. Dazu kommt, dass die Zinserhöhungen der US-Notenbank Fed sicher nicht spurlos an den Zinsen für Baudarlehen vorüber gehen werden.

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Was ist für Erst- und Anschlussfinanzierer wichtig

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In einer großen Umfrage wurde die „Baufinanzierungslandschaft-Deutschland“ von der Interhyp Gruppe gemeinsam mit dem Statistikportal Statista vermessen. Es wurden insgesamt fast 3.300 Immobilienbesitzer zu ihrer Erst- und Anschlussfinanzierung befragt. Einige gewonnene Erkenntnisse sind für angehende Baufinanzierer oder Anschlussfinanzierer wichtige Anregungen. So zum Beispiel, wie sich die Ansprüche an eine Finanzierung im Laufe der Finanzierungsdauer verändern.

Planungssicherheit bis zur Schuldenfreiheit rückt in den Blickwinkel
Die Befragung von insgesamt fast 3.300 Immobilienbesitzern offenbarte interessante Gemeinsamkeiten – und Unterschiede: Während zum Beispiel bei der Erstfinanzierung eine lange Zinssicherheit für die Mehrheit von 52 Prozent eine wichtige Rolle spielte, war dieser Aspekt bei der Anschlussfinanzierung für nur noch 39 Prozent der Befragten von Bedeutung.

Ansprüche an eine Finanzierung

Gleichzeitig rückte der Aspekt der Planungssicherheit bis zu einer Schuldenfreiheit stärker in den Fokus. So war für 33 Prozent der Anschlussfinanzierer die Planungssicherheit bis zur Schuldenfreiheit wichtig, etwa über Volltilger-Darlehen, sowie für 39 Prozent eine höhere Tilgung, um schneller schuldenfrei zu sein. Dagegen setzten jedoch nur 29 Prozent der Erstfinanzierer auf eine ausreichend hohe Tilgung für eine schnelle Entschuldung. Und nur 19 Prozent waren der Auffassung, dass ihnen die Planungssicherheit bis zur Schuldenfreiheit, zum Beispiel über Volltilger-Darlehen, wichtig ist. Ebenfalls interessant ist, dass bei der Erstfinanzierung für immerhin 40 Prozent der Befragten niedrige monatliche Raten ein ausschlaggebendes Kriterium waren. Im Gegensatz dazu legten nur 26 Prozent der Anschlussfinanzierer Wert auf eine niedrigere monatliche Belastung.

Sondertilgungsmöglichkeiten nachgefragt
Eine Gemeinsamkeit bei Erst- und Anschlussfinanzierern zeigte sich in Bezug auf die Möglichkeit zur Sondertilgung. In jeweils der Hälfte der Fälle wurden Sondertilgungsmöglichkeiten als wesentlich erachtet. Bei dem Aspekt der Flexibilität, beispielsweise der Tilgungssatzwechsel, war dies jedoch nur für 15 Prozent der Befragten bei der Erstfinanzierung relevant und bei der Anschlussfinanzierung sogar nur für 11 Prozent. Dieser Unterschied ist nachvollziehbar: Ein Tilgungssatzwechsel, mit dem zum Beispiel auf wechselnde Einkommen reagiert werden kann, ist weniger bedeutsam, wenn die Restschuld bereits geringer ist und die Einkommensentwicklung besser beurteilt werden kann.

Ansprüche an eine Finanzierung Darüber hinaus gibt es einen weiteren generellen Unterschied zwischen Erst- und Anschlussfinanzierern: Während 22 Prozent der Befragten Förderkredite und Zuschüsse bei der Erstfinanzierung als wichtig ansahen, war dieser Faktor für nur vier Prozent der Anschlussfinanzierer bedeutsam – was auch daran liegt, dass bei der Anschlussfinanzierung zumeist nur für die Modernisierung Fördermittel zur Verfügung stehen. Bemerkenswert ist eine weitere Gemeinsamkeit: Sowohl Erst- als auch Anschlussfinanzierer gaben an, dass neben günstigen Konditionen eine gute Beratung für sie das Allerwichtigste war. Beide Gruppen sagten aus, dass ihnen daran gelegen war, die für sie jeweils passendste Option zu finden.
Quelle: Prohyp GmbH

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Schimmel vorbeugen – Stoßlüften ist nicht immer ausreichend

Schimmelbefall

Besonders in Altbauwohnungen treten in der kalten Jahreszeit häufiger Schimmelbeläge und Stockflecken auf. Dies passiert vor allem dann, wenn das Haus eine schlechte Dämmung hat. Die Ursachen sind oft falsche Gewohnheiten beim Heizen und Lüften. Das bisher als Allheilmittel empfohlene Stoßlüften sei nicht ausreichend, sagen die Experten der Verbraucherzentrale (VZ) Rheinland-Pfalz. Sie raten zusätzlich mehrfach täglich zur Kipplüftung.

Regelmäßiges Lüften ist der beste Schutz vor Schimmel
„Mit unserem Schimmel-Check wollen wir gemeinsam mit Mietern und Hausbesitzern Schimmelprobleme lösen“, so die Aussage von Hans Weinreuter, Energiereferent der Verbraucherzentrale (VZ) Rheinland-Pfalz. Die Tipps, die der Experte gibt, reichen über das hinaus, was bisher als übliche Verhaltensregeln galt: „Stoßlüften reicht oft nicht aus, um Feuchtigkeit nachhaltig nach außen zu transportieren.“ Das bisher üblicherweise empfohlene Mittel, um Schimmelbildung zu verhindern, war mehrmaliges Stoßlüften am Tag. Neuere Erkenntnisse zeigen, dass dies jedoch offenbar nicht genügt: Die in Wänden, Bettdecken und Handtüchern gespeicherte Sorptionsfeuchte werde verzögert an die Luft abgegeben, so Weinreuter. Um diese nach draußen zu leiten, helfe eine Kombination aus Stoß- und Kipplüftung. Wichtig sei dabei, dass das Fenster nach einiger Zeit in gekippter Stellung wieder geschlossen wird. Beachtet werden solle außerdem, die Heizung im gekippten Zustand nicht abzuschalten, sondern weiterlaufen zu lassen, damit die eindringende Luft erwärmt wird und dadurch mehr Feuchtigkeit speichern könne. „Es gilt einen guten Mittelweg zwischen Energiesparen und Schimmelvermeidung zu finden“, so Weinreuter. Das sei aber oft nicht so einfach.

Stoßlüften gegen Schimmelbildung

Verbraucherzentrale bietet Beratung zu Lüftung, Schimmel und einen Check zu Hause
Wer wissen möchte, wie man in seinen vier Wänden dem Schimmel am besten vorbeugt, der kann sich an die Verbraucherzentrale (VZ) Rheinland-Pfalz wenden. Dort wird nicht nur eine Broschüre zu diesem Thema angeboten, sondern es ist auch möglich, Termine für einen sogenannten Schimmel-Check zu vereinbaren. Wer an einem umfassenden Schimmel-Check interessiert ist, kann ein kostenloses Beratungsgespräch in den Beratungsstellen der Verbraucherzentrale vereinbaren. Für den Fall, dass sich im Verlauf des Beratungsgesprächs herausstellt, dass ein Besuch vor Ort sinnvoll erscheint, könne auch direkt ein Termin vereinbart werden. Dieser Vorort-Beratungstermin ist jedoch kostenpflichtig und kostet durch die Förderung vom Bundeswirtschaftsministerium nur 40,00 Euro.

Eine Terminvereinbarung für die Erstberatung kann über die kostenlose Energiehotline der Verbraucherzentrale unter der Telefonnummer (0800) 60 75 600 oder per E-Mail an energie@vz-rlp.de vorgenommen werden. Mehr Kontaktinformationen gibt es unter https://www.verbraucherzentrale-rlp.de/beratung-rlp/telefonberatung. Die Broschüre „Damit die Pilze im Wald bleiben“ ist kostenlos in allen Beratungsstellen der Verbraucherzentrale erhältlich. Eine pdf-Version kann hier herunter geladen werden.

zur Broschüre „Damit die Pilze im Wald bleiben“

Hilfreich ist auch das Buch der Verbraucherzentrale „Feuchtigkeit und Schimmelbildung„, in dem ein umfassender Überblick zu allen Gesichtspunkten der Schimmelpilzproblematik gegeben wird.

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Zinskommentar Dezember 2017 – Entscheidungen von EZB und Fed und die Auswirkung auf die Bauzinsen

baufinanzierung marktlage

Die letzte Sitzung der Europäischen Zentralbank (EZB) in diesem Jahr vom 14.12.2017 wurde mit deutlich weniger Spannung verfolgt als die letzte diesjährige Sitzung der Notenbank FED in Washington am 13.12.2017. Von der EZB-Sitzung wurden keine nennenswerten Neuigkeiten für die Eurozone erwartet und Mario Draghis Kurs bleibt weiterhin stabil. Dafür sorgte Janet Yellen mit der dritten Zinserhöhung in diesem Jahr für mehr Aufmerksamkeit und bestätigte damit die Weiterverfolgung des eingeschlagenen Kurses.

EZB-Anleihekaufprogramm wird fortgesetzt und ausgebaut
Das derzeitige Anleihekaufprogramm sieht vor, dass in 2018 nicht nur Anleihen im Wert von bis zu 30 Milliarden Euro zusätzlich pro Monat gekauft werden, sondern darüber hinaus jeden Monat weitere knapp zehn Milliarden auslaufende Anleihen verlängert werden. Das Anleihekaufprogramm läuft vorerst bis mindestens September 2018 weiter. Durch diese Maßnahmen wird die Reduzierung der Anleihebestände der EZB de facto außer Kraft gesetzt und ein natürlicher Rückfluss kann nicht erfolgen. Somit steigt der Anleihen-Bestand der EZB jeden Monat um 30 Milliarden Euro netto. Der EZB-Chef Mario Draghi hatte seine expansive Politik unter anderem damit begründet, dass die Wirtschaft in der Eurozone weiterhin nicht ausreichend stabil sei. Für ihn sei wichtig, dass zunächst eine weiter reichende Erholung der europäischen Wirtschaft einsetzen müsse, bevor die Interventionen der EZB weiter reduziert werden. Als Indiz dafür führte Mario Draghi erneut die niedrige europäische Inflationsrate an, die ohne konjunkturfördernde Maßnahmen nachhaltig nicht hoch genug sei. Für die EZB liegt der Zielwert weiterhin bei zwei Prozent. Im Oktober 2017 betrug die Inflationsrate nur 1,4 Prozent und auch die Lohnsteigerungsrate ist laut Marion Draghi nicht in ausreichendem Maße gestiegen.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Finales Abschiedskapitel von Janet Yellen – Leitzins steigt um 0,25 Prozentpunkte
Die Chefin der amerikanischen Notenbank (FED) Janet Yellen erhöhte zum dritten Mal in diesem Jahr den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf eine Spanne zwischen 1,25 und 1,5. Da sie damit ihrem eingeschlagenen Weg folgte, gab es von den Märkten allerdings kaum Reaktionen, denn die Zinserhöhung war bereits eingepreist. Janet Yellen kann damit ihrem europäischen Kollegen weiter vorauseilen, denn in den USA sind genau die Parameter erreicht worden, die Marion Draghi noch erreichen möchte: Die Wirtschaft wächst kontinuierlich, die Inflationsrate liegt im Jahr 2017 durchschnittlich bei 2,1 Prozent und damit höher als in der Eurozone. Weitere Veränderungen waren nicht zu erwarten – zumal Janet Yellen Anfang des nächsten Jahres von ihrem Nachfolger Jerome Powell abgelöst wird. Somit entspricht die Anhebung des Zinses der Kommunikationsrichtlinie der FED und es kann davon ausgegangen werden, dass dies unter dem neuen FED-Notenbankchef Jerome Powell so bleiben wird.

Baufinanzierungszinsen sind minimal gestiegen
Die Zinsen für Baufinanzierungsdarlehen sind im letzten Monat um zehn Basispunkte gestiegen, wobei es sich dabei um übliche Marktschwankungen handelt. Für das kommende Jahr kann weiterhin mit einem günstigen Zinsumfeld für Bauherren und Hauskäufer gerechnet werden. Die Zinskonditionen bleiben weiterhin auf einem historischen günstigen Niveau, allerdings wird wohl die die Talsohle hinter uns liegen.

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Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend

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Baufinanzierung mit 50plus – Wie das geht und was zu beachten ist

Haus

Im Jahr 2016 ist die WIKR (Wohnimmobilienkreditrichtlinie) in Deutschland in Kraft getreten und seit dem sehen einige Experten aufgrund veränderter Bonitätsanforderungen ältere Darlehensnehmer mit einem Finanzierungswunsch generell im Nachteil. Doch worauf wird bei der Kreditwürdigkeitsprüfung genau geachtet? Und was macht es für die Generation 50plus durch diese Änderung wirklich schwierig bis unmöglich, ein Haus zu bauen oder zu sanieren? Einige Tipps und Beispiele aus der Praxis.

Im Fokus steht die Kapitaldienstfähigkeit
Die Kreditwürdigkeitsprüfung soll prinzipiell zeigen, ob es wahrscheinlich ist, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen nachkommen kann. In dem Zuge steht vor allem die sogenannte Kapitaldienstfähigkeit im Fokus – und damit die Frage, ob der Kreditnehmer das Darlehen in jeder Lebenslage bedienen kann. Wenn das Darlehen bis in die Rentenzeit reicht, muss also geprüft werden, ob das Einkommen dann hoch genug ist. Ein weiterer Aspekt ist, ob der Kredit innerhalb der statistischen Lebenserwartung zurückgezahlt werden kann – denn nur dann kann der Kreditnehmer naturgemäß seinen vertraglichen Pflichten nachkommen.

Barrierearm wohnen

Es ist nie zu spät, seinen Wohntraum zu verwirklichen
Das bedeutet trotzdem nicht, dass Menschen, die erst spät einen Kredit aufnehmen, seit Inkrafttreten der WIKR im März 2016 keine Möglichkeit mehr haben, ein Darlehen zu erhalten. Vorrangig ist zwar die Frage, ob der Darlehensnehmer den Kredit dauerhaft zurückzahlen kann. Trotzdem darf durchaus der Wert der Immobilie als Gewähr für die Deckung bestehender Verbindlichkeiten hinzugezogen werden. Die Beurteilung der Bonität darf sich nur nicht vorrangig darauf stützen. Davon abgesehen gibt es weitere Möglichkeiten: Unter Umständen kann beispielsweise ein weiterer Darlehensnehmer in den Vertrag aufgenommen werden. Übersteigt das gewünschte Darlehen einen gewissen Betrag nicht, ist zudem zu überlegen, ob nicht ein Ratenkredit, für den andere Bonitätsanforderungen gelten, eine geeignetere Lösung ist. Welche Lösungen sind möglich? Lesen Sie im Folgenden aus drei Praxisbeispielen.

Drei Ansätze, was im Alter möglich ist:

  1. Ein älteres Ehepaar möchte umbauen und sanieren, hat eine abbezahlte Immobilie, möchte diese aber nochmal einmal mit 30.000 Euro beleihen. Eine Finanzierung über das KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ (allgemein Programm 151 oder Einzelmaßnahmen Programm 152) ist zu den üblichen KfW-Konditionen über entsprechende Bankpartner problemlos möglich. Wenn es sich um eine kosmetische Modernisierung handelt, ist ein normales Baudarlehen möglich. Ob das bei 30.000 Euro im Einzelfall unter anderem wegen der Nebenkosten und des Notar-Aufwands sinnvoll ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Aus Gründen der Rückzahlungsflexibilität und der einfacheren Beantragung ist ein Ratenkredit eventuell die bessere Option (dieser ist für wohnwirtschaftliche Verwendung nicht viel teurer).
  2. Ein Ehepaar (beide 55) möchte eine Eigentumswohnung kaufen, hat 40 Prozent Eigenkapital und noch kein Eigentum. Auch hier bieten sich zahlreiche Finanzierungsmöglichkeiten. Die Finanzierung muss auch vor Renteneintritt nicht zwingend zurückgezahlt sein. Wichtig für die Banken ist, dass der Baufinanzierer mit dem voraussichtlichen Renteneinkommen die Finanzierung bis zum Ende der Laufzeit zurückzahlen kann. Teilweise gibt es Höchstaltersgrenzen, bis zu denen der Kredit zurückgezahlt werden muss. Teilweise wird von Banken gefordert, dass das Darlehen des Kunden zum Beispiel bis zum 75. Lebensjahr nur noch 60 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie betragen darf.
  3. Ein Ehepaar (67 und 65) hat 80.000 Eigenkapital und möchte eine Wohnung für die Tochter kaufen. Hier gilt das Gleiche wie bei Ehepaar unter Nummer zwei. Die Tilgung für die Finanzierung sollte je nach Kaufpreis der Immobilie so gewählt werden, dass eine Rückzahlung der Finanzierung idealerweise in den nächsten 15 bis 20 Jahren erfolgen kann. Dies ist aber ohnehin ein wichtiger Bestandteil des Finanzierungskonzeptes, welches auch bei jüngeren Baufinanzierern von Bedeutung ist. Beim Kauf einer sehr teuren Wohnung in München oder Frankfurt kann unter Umständen die Tochter in die Finanzierung einbezogen werden und damit eine niedrigere Rate vereinbart werden, da die Finanzierung dann auch länger laufen kann, denn die Erbensituation ist in diesem Fall ja klar.

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Zinskommentar November 2017 – Fehlgeschlagene Jamaika-Sondierungsgespräche und die Auswirkungen auf den Zinsmarkt

baufinanzierung marktlage

Aktuell ist die Politik von Unklarheit geprägt und Experten rechnen mit spürbaren Schwankungen auf den Finanzmärkten. Unsere Regierung ist aktuell nur geschäftsführend tätig und niemand weiß, ob es zu Neuwahlen oder einer großen Koalition, einer Minderheitsregierung oder vielleicht doch einer Jamaika 2.0 Lösung kommen wird. Wie wird sich die aufgeschobene Regierungsbildung auf die aktuell boomende Wirtschaft auswirken und ist ein drohender Stillstand vermeidbar?

Druck auf EBZ sinkt kurzfristig
Im Oktober ist die Kerninflation um 0,9 Prozent gesunken und hat sich in Gegenüberstellung zur Rückschau auf den September und August offenkundig dargestellt. Das durch die EZB anvisierte Ziel der Zwei-Prozent-Marke wird bis zum Jahresende 2017 keinesfalls erreicht. Derzeit steht die EZB somit nicht unter Druck und verliert kein Wort darüber, eine Zinsanhebung anzustreben und die lockere Geldpolitik zu straffen. Auch in den USA bleibt der Leitzins unverändert. Janet Yellen wird von Powell abgelöst und es ist davon auszugehen, dass dieser moderat und auf den Konsens orientiert arbeitet. Erwartungsgemäß wird er die kleinen Schritte von Yellen fortführen und den Leitzins nur langsam heben. Welche Auswirkungen die Neubesetzung der FED Chefetage inklusive des vollständigen Austritts Janet Yellens aus dem Führungsgremium auf den deutschen Zinsmarkt haben wird, ist aktuell noch nicht erkennbar.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Aufmerksamkeit und Skepsis prägen den Zinsmarkt
Wird sich die Geldpolitik verändern oder kommt es zum Stillstand in der Wirtschaft? Seit den gescheiterten Verhandlungen zur Regierungsbildung sind sich Experten uneinig und blicken mit Skepsis in die Zukunft. Zum jetzigen Zeitpunkt ist nicht einmal ersichtlich, ob die Bildung einer Regierung bis zum Jahresende erfolgt oder ob es wirklich zu Neuwahlen kommt. Auch wenn die SPD wider Erwartens einlenkt und zur Groko (große Koalition) bereit zu sein scheint, ist das Ende der Fahnenstange noch nicht ersichtlich. Wir warten weiter gespannt auf ein Ergebnis und blicken aufmerksam in Richtung EZB.

Baufinanzierungszinsen weiterhin günstig
Bei den Zinsen für Immobilienkredite konnte man im letzten Monat eine leichte Tendenz nach unten feststellen. Für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung liegt der Zins aktuell unter der Ein-Prozent-Marke. Bei den Darlehenszinsen ist kein nachhaltiger Sprung nach oben zu erwarten, jedoch wird es aber durchaus Schwankungen geben. Die Zinskonditionen bleiben weiterhin auf einem historischen günstigen Niveau und Kaufinteressenten sollten sich nicht von den politischen Entwicklungen unter Druck setzen lassen.

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Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend

Entwicklung Leitzins und Inflation

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