Baufinanzierung – Arten, Eignung und Ablauf

Haus

Geht es um den Hausbau oder den Kauf von Wohneigentum, so will diese Entscheidung durchdacht sein. Ein wichtiger Eckpfeiler stellt dabei die Baufinanzierung dar. Hier gilt es zwischen verschiedenen Arten der Finanzierungsmöglichkeit zu unterschieden und die jeweils passende auszuwählen. Eine große Rolle spielt hierbei Eigenkapital, auch wenn manche Banken Vollfinanzierungen anbieten. Die Regel ist, dass 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital gestemmt werden. Der übrige Teil der Finanzierung kann auf verschiedene Weisen und in jeweils typischen Abläufen erfolgen.

Baufinanzierungsarten
Die gängigsten Arten der Baufinanzierung finden sich in:

  • Annuitätendarlehen
  • Aktiendarlehen
  • Forwarddarlehen
  • Fördermittel (beispielsweise durch die KfW)

Diese Finanzierungsarten haben ihre je spezifischen Eigenschaften, Vorzüge und Nachteile. Mit dem Annuitätendarlehen finden Bauherren die gängigste Finanzierungsform. Dieses Darlehen sieht vor, dass Kreditnehmer einen konstanten jährlichen Beitrag zahlen. In Abhängigkeit der Vereinbarung wird der Zinssatz als variabel oder fest definiert. Das Darlehen wird in der Regel mit monatlichen Beiträgen abbezahlt. Die Regel ist, dass hierbei im ersten Jahr 1 Prozent der Tilgungssumme gezahlt wird, während in den folgenden Jahren ein konstanter Anstieg der Tilgungssumme erfolgt.

Mit dem Aktiendarlehen findet sich eine Darlehensform mit höherem Risiko aber gleichzeitig höheren Renditeaussichten. Hierbei handelt es sich um einen tilgungsfreien Kredit. Bauherren zahlen stattdessen monatlich in einen Aktienfonds ein. Entwickeln sich die Kurse positiv, kann die Kreditsumme bei Ende der Laufzeit zurückgezahlt werden.

Welche Darlehensform haben Sie beim Immobilienkauf gewählt?

Forwarddarlehen ermöglichen günstige Zinsen. Nach Ablauf einer Frist von höchstens fünf Jahren muss der Kredit im Anschluss finanziert werden. Das Geld kann abgerufen werden, sobald es für den Hausbau oder -kauf in Anspruch genommen wird.

Ebenso können Bauherren unter gewissen Umständen Fördermittel zum Bau oder Erwerb von Immobilien in Anspruch nehmen. Besonders der Bau energieeffizienter Häuser und Passivhäuser erfreut sich günstiger Konditionen. Dies gilt auch für den Bau von Heizungsanlagen, die regenerative Energien nutzen. Fördermittel stellt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zur Verfügung. Sie gewährt auch zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse bei Investitionen in Energiesparmaßnahmen bei Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten. Daneben bieten auch viele Bundesländer Fördermittel beim Immobilienerwerb an.

Zum Ablauf der Baufinanzierung
Im Vorfeld der Entscheidung für eine Immobilie oder eine Baufinanzierung sollten sich Bauherren oder Kaufinteressenten darüber im Klaren sein, welche Art von Immobilie gesucht wird. Dies ist in erster Linie vom zur Verfügung stehenden Budget abhängig. Eine wichtige Rolle spielt hierbei das Eigenkapital. Im Rahmen eines Kassensturzes können Bauherren ermitteln, wie viel Eigenkapital insgesamt zur Verfügung steht. Dazu zählen neben Barvermögen auch Positionen wie Versicherungen (etwa Lebensversicherungen), Bausparverträge, Arbeitgeberdarlehen und Verwandtendarlehen sowie Wertpapiere.

Unabhängig von der Höhe des verfügbaren Eigenkapitals sollte dieses jedoch nicht vollständig investiert werden. Es empfiehlt sich im Sinne eines ausgewogenen Finanzportfolios ein gewisses Sicherheitspolster zu behalten. Zur Baufinanzierung können verschiedene Baufinanzierer in Anspruch genommen werden. Hierzu gehören:

  • Banken
  • Sparkassen
  • Bausparkassen
  • Lebensversicherer
  • manche Pensionskassen

Was die Frage der Höhe der Finanzierungssumme betrifft, richtet diese sich neben dem verfügbaren Eigenkapital nach der Rate der Baufinanzierung sowie nach dem Beleihungswert.

Der Beleihungswert bei der Baufinanzierung
Der Beleihungswert ist grundsätzlich abhängig von Faktoren wie Zustand und Lage des Objekts. Er steht nicht im Zusammenhang mit den gegenwärtigen Marktpreisen. Diese schwankenden Preise werden indes im so genannten Verkehrswert berücksichtigt. Die Frage nach dem Beleihungswert einer Immobilie wird grundsätzlich von Gutachtern oder Banken beantwortet. Üblich sind bei Baufinanzierungen der Banken bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes. Ebenso verhält es sich mit Bausparkassen. Versicherungen übernehmen nur die Finanzierung von bis zu 50 Prozent des Beleihungswerts übernehmen. Damit hängt das benötigte Eigenkapital auch von der Art der Baufinanzierung ab.

Fazit:
Finanzierungsmöglichkeiten und Förderoptionen für Bau- oder Kaufvorhaben von Immobilien sind zahlreich. Unabhängig davon für welche Finanzierungsvariante sich Bauherren oder Kaufinteressenten entscheiden, ist ein umfassender Vergleich verschiedener Anbieter und ihrer Konditionen sinnvoll. Besonders wichtig ist es, vorab die Frage zu klären, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht und wie hoch das Darlehen sein darf, um es ohne zu starke finanzielle Einbußen tilgen zu können.

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Zinskommentar Juli 2017 – Draghi sprach von Erholung der Eurozone und sorgt für Bewegung bei den Baufinanzierungszinsen

baufinanzierung marktlage

Die letzte Sitzung der Europäische Zentralbank (EZB) und Mario Draghis Worte zur Erholung der Eurozone haben den Markt ein wenig in Bewegung gesetzt. Auch von einer positiven Tendenz der Inflation sprach er und beeinflusste damit einen sinkenden Kurs bei Staatsanleihen und einen leichten Anstieg des Euros. Der Fokus in Mario Draghis Ansprache galt eindeutig der Konsolidierung und nicht dem Entwicklungspotenzial. Was beim ersten Hinhören einfach klang, hat sich im Tenor seiner Worte verändert und vor allem an den europäischen Märkten für spürbares Erstaunen gesorgt.

Leitzins bleibt weiter wie gehabt
In den USA hat eine ähnliche Botschaft für einen Zinsanstieg gesorgt. Darauf reagierten die Märkte mit einer Erhöhung um 30 Basispunkte bei allen zehnjährigen Anleihen des Bundes. Die EZB hingegen sieht keine Anhebung des Leitzins vor und äußerte sich erst am Donnerstag erneut, dass die wirtschaftliche Lage zwar einer Stabilisierung unterliegt, aber eine langsame Entfernung der sehr lockeren Geldpolitik noch warten müsse. Die Signale stehen gut, dass es noch in diesem Jahr eine Anhebung des Leitzins geben kann. Auch wenn Mario Draghi diese Möglichkeit aktuell noch ausschließt und die Leitzinsanhebung primär mit einem Ausstieg aus dem Anleihekaufprogramm koppelt. Hier kann man aufhorchen, denn im Dezember könnte ein Ausstieg erfolgen. Zum jetzigen Zeitpunkt gibt es weder eine Änderung am Leitzins noch am Strafzins. Auch eine Verringerung der Anleihekäufe sind nicht zu beobachten.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Deutsche Staatsanleihen steigen an
Unterdes hat sich die Rendite bei zehnjährigen Bundesanleihen auf 0,35 % erhöht. Dieser Wert geht allerdings vom Tief nach dem Brexit-Votum aus und bezieht sich auf die allzeit niedrigste Rendite vom Juli vergangenen Jahres. Das Votum hat die Rendite für einen kurzen Moment unter Null gesenkt. Durch die Anleihekäufe steigert die EZB die Nachfrage und senkt damit die Renditen für Staatsanleihen. Erst durch die Beendigung der künstlichen Anleihekäufe hat der reale Markt eine Chance, sich neu zu entwickeln und zu formen. Doch in absehbarer Zeit bleibt diese Option ausgeschlossen, ist die EZB doch für ihre langsamen und behutsamen Handlungen bekannt. Experten sehen die Anhebung des Leitzins aber in greifbarer Nähe und schließen sie nicht, wie es im vergangenen Jahr zur selben Zeit der Fall war, über einen längeren Zeitraum aus. Wir lassen uns überraschen und erwarten den Dezember in diesem Jahr.

Baufinanzierungszinsen steigen leicht an
Langfristige Darlehen, wie beispielsweise Immobilienkredite, werden von den Kreditinstituten zum Teil mit langfristigen Anlageformen wie Pfandbriefen und Staatsanleihen refinanzieren. Deshalb reagieren die  Baufinanzierungszinsen auf die Zinserhöhung der Staatsanleihen mit einem leichten Anstieg. Verunsichern muss man sich als Immobilienkäufer deshalb jedoch nicht, denn die Bauzinsen werden weiterhin günstig bleiben. Das Zinsniveau wird noch eine Zeit lang historisch niedrig bleiben. Da der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung oft eine der größten Entscheidungen im Leben ist, sollten kurzfristige Zinsschwankungen nicht der Hauptgrund sein, um Wohneigentum zu erwerben. Für bereits bestehende Baufinanzierungen sieht es da etwas anders aus. Hier kann eine schnelle Entscheidung bares Geld sparen, wenn man sich beispielsweise mit einem Forward-Darlehen jetzt die günstigen Zinsen sichert.

Nutzen Sie meine Forward-Strategie, um bei Marktveränderungen schnell reagieren zu können.
Die Forward-Darlehen-Strategie

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend

Entwicklung Leitzins und Inflation

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Für Eigenleistungen am Bau ist eine realistische Planung wichtig

Rohbau

Der Hausbau oder die Haussanierung ist meist ein kostspieliges Unterfangen. Wer bei seinem Bauprojekt die finanzielle Belastung vermindern möchte, kann dies durch Eigenleistungen erreichen. Dabei sollte man sich jedoch nicht überschätzen, denn die Eigenleistungen beanspruchen Zeit und auch Fähigkeiten. Mit fünf bis zehn Prozent Ersparnis ist nach Angaben von Experten maximal zu rechnen.

Wunsch und Wirklichkeit
Do-it-yourself kann beim Bauprojekt den Geldbeutel schonen. Als Bauherr sollten sich aber nicht überschätzen, damit der Traum von den eigenen vier Wänden nicht im Fiasko endet. Mauern, malern, tapezieren, Fliesen legen: Bauherrn mit handwerklichem Geschick trauen sich womöglich jede Menge zu, wenn es darum geht, an den eigenen vier Wänden mitzuarbeiten. Denn was man als Bauherr selbst erledigt kann, muss nicht bezahlt werden. Außerdem akzeptieren viele Banken die Eigenleistung am Bau als Eigenkapital-Ersatz. Häufig geht die Rechnung jedoch nicht auf, da die Leute ihre Leistungsfähigkeit überschätzen und viele Planungen von vornherein unrealistisch sind, warnt der Baufinanzierungsexperte Jörg Sahr von der Stiftung Warentest in Berlin. Im schlimmsten Fall wird das Bauvorhaben viel teurer als vorher gedacht und endet im persönlichen Fiasko. Je mehr der Bauherr vom Fach versteht, desto mehr kann er mithilfe seiner Arbeitskraft an Geld einsparen. „Mehr als 5 bis 10 Prozent Ersparnis sind in der Realität aber nicht drin“, betont Jörg Sahr. Wer von mehr Ersparnis ausgehe, habe in der Regel überzogene Erwartungen. Drei Viertel der Bauherrn, die selbst mit anpacken, sparen durch ihren Einsatz meist nicht viel mehr als 15.000 Euro, fand der Bauherren-Schutzbund heraus.

Wertumfang von Eigenleistungen

Eigenleistungen sollten in den Bereichen ausgeführt werden, bei den es keine engen Zeitpläne gibt
Dazu kommt: „Laien fehlt am Bau die Routine der Profis, sie brauchen die Doppelte bis Dreifache Zeit für die jeweiligen Arbeiten“, gibt Verbraucherschützer Jörg Sahr zu bedenken. Jedoch lässt sich aber durchaus einiges auch nach Feierabend, im Urlaub oder mit Wochenendarbeit bewerkstelligen. Die Voraussetzung sollte sein, dass der Häuslebauer nicht innerhalb eng gesteckter Zeitfenster fertig werden muss. Wer den Garten selbst anlegt, Maler- und Tapezierarbeiten ausführt, Fußböden selbst verlegt, die Fliesen selbst anbringt oder den Dachausbau in Eigenregie ausführt, kann schon mehre tausend Euro einsparen. Wenn man beim Hausbau mit anpacken möchte, sollte die eigene Muskelarbeit stets realistisch planen und nichts „schönrechnen“, warnt der Bauherrn-Schutzbund. Mit der Eigenleistung sinke zwar der Finanzierungsbedarf, jedoch kann eine unrealistische Planung schnell Finanzierungslücken führen. Das gilt vor allem dann, wenn sich der Bauherr mit einem eng gestrickten Zeitplan übernimmt und so den restlichen Bauablauf verzögt. Dann muss meist auf halbem Wege doch ein Handwerker beauftragt werden, um den Gesamtzeitplan einzuhalten, was dann im Regelfall zu Finanzierungsmehraufwand führt. Bedenken muss man hierbei, dass Nachfinanzieren ist in der Regel teuer ist, beziehungsweise es überhaupt geht.

Typische Eigenleistungen beim Hausbau

Eigenleistungen vertraglich festlegen
Wenn man als Bauherr selbst Hand anlegen möchte, dann sollte man deshalb am besten frühzeitig den Architekten, Bauunternehmer oder Bauträger informieren und schriftlich vereinbaren, welche Arbeiten er wann selbst erledigen werde. Diese Punkte sollten schriftlich fixiert werden. Wichtig ist dabei zu wissen, dass für Arbeiten, die man selbst ausführt, allein der Bauherr in der Haftung steht. Hat der Häuslebauer beispielweise beim Verlegen der Fliesen den Schallschutz nicht beachtet, kann der Nachbar unter Umständen Schadenersatz verlangen. Die Baufirma besteht in aller Regel vor Beginn der Eigenleistungen auf eine Zwischenabnahme, um selbst in kein Haftungsrisiko zu geraten. Der Bauherr muss dann dem Bauunternehmen bestätigen, dass die Arbeiten bislang korrekt ausgeführt wurden. Um nichts Wichtiges zu übersehen, ist es für Bauherrn sinnvoll, rechtzeitig einen unabhängigen Sachverständigen mit der Kontrolle der Arbeiten zu beauftragen. Die Fachleute checkten nicht nur regelmäßig die Arbeit der Handwerker, sondern auch die Leistungen der Marke Eigenbau.

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Wie man sich im Sommer vor Stechmücken im Haus schützt

Fliegengitter einsetzen

Jedes Jahr im Sommer gibt es die gleiche Invasion. Sie surren bedrohlich und ihre Stiche jucken. Stechmücken können den schönsten Grillabend im Garten genauso verderben wie eine wohlverdiente Nachtruhe. Nach Regenfällen finden die Stechmücken genügend Wasserflächen und die warmen Temperaturen bieten ideale Bedingungen für ihre Brut. Die DIY-Academy (früher Deutsche Heimwerker-Akademie) empfiehlt, schon zu Beginn der Freiluftsaison Maßnahmen zu ergreifen.

Brutstätten so gut wie möglich trocken legen
Die Stechmücken vermehren sich explosionsartig an warmen Tagen überall dort, wo sie stehendes Wasser finden. „Die wirkungsvollste Methode, um eine Mückenplage zu vermeiden, besteht deshalb darin, die Brutstätten trockenzulegen“, teilt die DIY-Academy mit. Das Wasser aus der Gießkanne, der Vogeltränke oder auch dem Planschbecken sollte am besten jeden Abend im Gartenboden zum gießen verteilt werden. Eine Regentonne sollte unbedingt mit einem Deckel versehen werden, da dies eine beliebte Brutstätte für Stechmücken darstellt. Wenn sich in der Regentonne bereits Larven tummelten, dann kann man diese mit einem Kescher entfernen. Auf diese weise können auf einen Schlag sehr viele gleichzeitig entfernt werden. Auch im Gartenteich kann der Kescher zum Einsatz kommen, wobei man mit allen Fressfeinden der Larven tatkräftige Unterstützung bekommt. Bei Fröschen, Goldfischen oder auch Kois gelten Larven als Leibspeise. Mit einem Springbrunnen der die Wasseroberfläche in Bewegung hält und damit den Larven das Atmen schwer macht, kann die Stechmückenabwehr erweitert werden. Zusätzlich lassen sich die Stechmücken-Larven in der Regentonne oder im Gartenteich mit Tabletten sehr wirkungsvoll bekämpfen. Auch wenn dies nach chemischer Keule klingt, ist diese Methode rein biologisch.

Fliegengitter einsetzen

Einfach und wirkungsvoll: ein Fliegengitter an Fenstern und Türen
„Das effektivste Mittel, um die sechsbeinigen Blutsauger aus der Wohnung fernzuhalten, sind transparente Insektenschutznetze an Fenstern und Türen“, so die DIY-Fachleute. Die Fliegengitter sind in verschiedenen Ausführungen verfügbar, lassen sich gut nachrüsten und auch wieder ausbauen. Dadurch sind die Fliegengitter für Eigentümer und Mieter gleichermaßen geeignet. Eine passgenaue und kostengünstige Lösung bestehe aus einer feinmaschigen Gaze, die auf das Fenstermaß zugeschnitten und mit Hilfe spezieller Klebestreifen mit Klettsystem am Fensterrahmen fixiert wird, so die DIY-Academy. Bei Bedarf kann das Netz einfach wieder abgenommen werden, ohne das man Spuren hinterlässt. Die Gaze lassen sich waschen und mehrfach wiederverwenden.

Vorteile eines Fliegengitters

Vorteile eines Fliegengitters

Der Klassiker unter den Fliegenschutzvorrichtungen fürs Fenster ist laut DIY-Academy ein Spannrahmen, der mit wenigen Handgriffen eingehängt und beispielsweise zur trüben Jahreszeit im Handumdrehen abmontiert und im Keller aufbewahrt wird. Zum einen gibt es Systeme, bei denen der Heimwerker die Gaze und die Profile selbst zuschneidet. Dafür muss allerdings genau gemessen und zugeschnitten werden. Wer auf Nummer sicher gehen will, setzt deshalb auf einen Teleskop-Rahmen mit stufenlos verstellbaren und millimetergenauen Alu-Profilen. Wenn ein Fenster oder eine Tür nicht den ganzen Sommer über mit einem Netz versehen sein soll, bietet sich ein Fliegengitter-Rollo an. Dieses Rollo kann dann ganz nach Bedarf heraufgezogen oder heruntergelassen werden. „Der Einbau der vormontierten Kassette vor oder in der Laibung ist auch für weniger versierte Heimwerker kein Thema“, so die DIY-Academy. Alternativ lassen sich die Türen ins Freie mit Fliegengitter-Lamellentüren sichern. Und für alle Blutsauger, die trotz diesem ausgeklügelten System doch mal ein Schlupfloch finden, liegt am besten die Fliegenklatsche auf dem Nachttisch parat.

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Zinskommentar Juni 2017 – Fed erhöht den Leitzins und die Bauzinsen bleiben davon unbeeindruckt

baufinanzierung marktlage

Die FED Sitzung am 14. Juni 2017 führte zu dem Ergebnis, mit dem die US-amerikanische und europäische Finanzwirtschaft schon länger gerechnet hat. Eine Anhebung der Leitzinsen auf 1,0 bis 1,25 Prozent ist im Gespräch und orientiert sich an der bisherigen Strategie von Janet Yellen, die keine Überraschungen, dafür aber konkrete Aussagen im Portfolio hat. Die US-Wirtschaft hat sich erholt und befindet sich derzeit in einem kontinuierlichen Wachstum.

FED macht ernst: US-Leitzins wird auf 1,0 bis 1,25 Prozent erhöht
Von einer größeren Zinsanhebung sieht Yellen allerdings ab und baut auf ihr Konzept, in kleinen – ja in minimalen Schritten zu reagieren. Auch im restlichen Halbjahr 2017 wird es, keine größeren Sprünge geben. Die FED hält an der überlegten Geldpolitik fest und tendiert nicht dazu, durch spürbare Anhebungen der Leitzinsen für eine Folgenkette zu sorgen. Die Bauzinsen zeigen sich dieser marginalen Anhebung unberührt, zumal die Erhöhung bereits eingepreist ist und so keine Abänderung auf dem Zinsmarkt erfordert. Zu Beginn seiner Amtszeit hat Donald Trump von einer Veränderung an der Führungsspitze der FED gesprochen und laut Zeitungsberichten hat der Präsident bereits zwei Kandidaten in Petto. Wenn es sich bei dieser Ankündigung nicht um Fake-News handelt, könnte dies das Ende der bedachten Geldpolitik sein und schnellere Zinserhöhungen nach sich ziehen. Die Welt blickt nun gespannt in Richtung USA und einen offiziellen Hinweis, ob es bei der FED zu Veränderungen an der Spitze kommt.

Kurskorrektur bei EZB im Gespräch?
In Europa munkelt man derzeit ebenfalls von einer marginalen Kurskorrektur. Die letzte Sitzung der EZB in Tallinn gibt zwar keinen konkreten Hinweis, dass Mario Draghi eine Stabilisierung der lockeren Geldpolitik plant, dennoch gehen Experten von einem baldigen, wenn auch kleinen Wandel aus. Denn: EZB Chef Draghi ließ die bisher präsente Formulierung zur zukünftigen Entwicklung aus und zeigte damit, dass eine weitere Absenkung des Leitzins nicht auf dem Programm steht. Auch die Strafzinsen bleiben unverändert und das Anleihekaufprogramm wird ebenfalls ohne Abänderung bis Dezember weiter bestehen. Mario Draghi hält an seiner Zielmarke fest und solange diese nicht erreicht ist, werden Veränderungen am Leitzins mit garantierter Sicherheit ausbleiben. Im Mai sank die Inflationsrate in Deutschland von 2,0 auf 1,5 Prozent und gab der Bundesbank damit einen Anlass, die Zielerreichung auch bis 2019 als unwahrscheinlich zu erachten. Marktentwicklungstechnisch gibt es für die EZB somit keinen Druck, eine Anhebung des Leitzins zu fokussieren und auf kleine Signale zu reagieren.

Überraschungen an der Wahlurne in Großbritannien und Frankreich und die Folgen
Da die Notenbanken derzeit nicht viel Überraschendes bieten, so sorgen die Wahlausgänge in Großbritannien und Frankreich für eine um so größere Spannung. Die britische Premierministerin Theresa May hat wegen ihren hohen Umfragewerten Anfang des Jahres Neuwahlen anberaumt. Der Hintergrund dazu war sicherlich, dass Sie auf einen starken Rückhalt durch eine komfortable Mehrheit im Parlament für ihren harten Brexit-Kurs zählen kann. Doch die britischen Wähler machten ihr einen dicken Strich durch die Rechnung. Die konservative Partei mit Theresa May an der Spitze, geht schwächer aus der Wahl heraus als sie hinein ging und verliert Ihre Mehrheit. Im Hintergrund sprechen führende konservative Tories mit oppositionellen Labor-Vertretern über einen weichen Brexit und Theresa May bleibt bei diesen Gesprächen außen vor. Diese undurchsichtige Situation und die unklaren Mehrheitsverhältnisse sorgen für Unsicherheit. Die geschwächte Premierministerin und die damit einhergehenden Veränderungen bei den Brexit-Verhandlungen sorgen in der Folge für eine längere Periode der Unruhe am Markt.

In Frankreich konnte Präsident Emmanuel Macron die Parlamentswahlen als klarer Sieger für sich und sein neu initiiertes Bündnis „La République En Marche“ verbuchen. Die Franzosen zollen ihrem neuen Präsidenten bei der Parlamentswahl ein hohes Vertrauen und entziehen es gleichzeitig den etablierten Parteien. Emmanuel Macron erreicht die absolute Mehrheit und damit er freie Fahrt für seine Reformen, was sich am Markt positiv widerspiegeln wird.

Bei den Baufinanzierungszinsen gibt es wenig Veränderungen
In der letzten Zeit gibt es nur leichte Veränderungen bei den Baufinanzierungszinsen. Für eine zehnjährige Sollzinsbindungen pendelt sich der Zinssatz um die Ein-Prozent-Marke ein. Im Moment gibt es auch keinen Grund, warum es zu einem abrupten Anstieg kommen sollte. Jedoch muss auf die lange Frist weiter mit moderat steigenden Zinsen gerechnet werden, da sich die Märkte langsam an die endende Niedrigzinsphase einstellen werden.

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend

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Ausgaben für Arbeiten im Garten absetzen

Handwerkerleistung

Als Gartenbesitzer können Sie, wenn für die Arbeiten im eigenen Garten eine fremde Hilfe in Anspruch genommen wird, die Kosten dafür beim Finanzamt geltend machen. Und dies bezieht sich nicht nur auf Reparaturarbeiten, sondern auch für das Heckenschneiden, Rasenmähen oder Gehwegplatten verlegen.

Nur die Arbeitskosten sind abzugsfähig
Abzugsfähig sind Ausgaben sowohl für haushaltsnahe Dienstleistungen als auch für Handwerkerleistungen. Jedoch ist gerade bei den Gartenarbeiten die Abgrenzung zwischen diesen beiden Formen der Steuerbegünstigung nicht eindeutig erkennbar. Denn während das Rasenmähen oder die Grünschnitt-Entsorgung üblicherweise als haushaltsnahe Dienstleistung anerkannt werden, wird die Gartengestaltung meist als Handwerkerleistung eingestuft. Als Eigentümer sollte man deshalb seine Spielräume geschickt nutzen und zwei Steuerboni ausschöpfen. Für haushaltsnahe Dienstleistungen können Aufwendungen bis zu 4.000,00 Euro (20 Prozent von bis zu 20.000,00 Euro) im Jahr von der Steuerschuld abgezogen werden. Bei den Handwerkerleistungen können Aufwendungen nur bis zu 1.200,00 Euro (20 Prozent von bis zu 6.000,00 Euro) abgezogen werden.

Gartenbesitzer in Deutschland nach Geschlecht

Handwerker- und haushaltsnahe Dienstleistungen nicht dasselbe
Dabei hat der Bundesfinanzhof in einem Urteil vom 1.2.2007 (Az.: VI R 77/05) den Unterschied zwischen Handwerkerleistungen und den haushaltsnahe Dienstleistungen klar herausgestellt. Letzteres ist demnach eine Tätigkeit, die gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts oder entsprechend Beschäftigte erledigt werden. Dagegen ist die Renovierung der Hausfassade eine handwerkliche Tätigkeit, weil sie in der Regel nur von Fachpersonal erledigt werden kann. Zusätzlich können noch 510 Euro für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, bei denen es sich um eine geringfügige Beschäftigung handelt, abgesetzt werden. So kommen maximal 5.710,00 Euro zusammen. Gut für Steuerzahler: Die Kosten werden direkt von der Steuerschuld und nicht vom zu versteuernden Einkommen abgezogen.

Rechnungen für die Steuererklärung richtig erstellen lassen
Abzugsfähig sind jeweils nur die Lohn- und Arbeitskosten, nicht die Materialkosten. Beides muss in der Rechnung klar getrennt ausgewiesen sein. Für die Anerkennung der Ausgaben, muss der Steuerzahler die Rechnung sowie einen Nachweis über die unbare Bezahlung vorlegen können. Denn die Rechnungen müssen per Banküberweisung bezahlt werden, damit das Finanzamt einen Nachweis über die Zahlung hat. Wenn diese Voraussetzungen gegeben sind, steht einer Geltendmachung in der Steuererklärung nichts mehr entgegen.

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Silberfischchen sind ein Warnsignal für feuchte Räume

Schimmelbefall

Silberfischchen sind klein, schmal und lieben die Feuchtigkeit. Sie gehören zu den „Ur-Insekten“, die wahrscheinlich seit 300 Millionen Jahren existieren. Silberfischchen halten sich deshalb häufig im Bad oder anderen feuchten Bereichen auf. Wenn sie auftauchen, dann ist das ein Warnsignal, dass sich Schimmel im Raum ausbreiten kann. Angst braucht man vor Silberfischchen nicht zu haben, denn sie sind nicht giftig und beißen oder stechen nicht.

Ungebetene Mitbewohner weisen auf hohe Luftfeuchtigkeit hin
Silberfischchen lassen sich gerne dort nieder, wo es warm und feucht ist. Deshalb sehen Bewohner sie auch meistens im Bad, in Küchen oder Waschküchen. Sie sind nachtaktiv und äußerst lichtscheu. Bei Tage halten sich die Tiere in dunklen Ritzen und Fugen, hinter Sockelleisten oder losen Tapeten versteckt.
Eine Gefahr für die Gesundheit geht von Silberfischchen nicht aus. Allerdings sind Silberfischchen ein Warnsignal dafür, dass es in dem betroffenen Raum zu feucht ist und eine zu hohe Feuchtigkeit kann den Schimmelpilz begünstigen. Deshalb sollte man auf jeden Fall reagieren, wenn man Silberfischchen im Haus findet.

Gefahr durch Feuchtigkeit im Haushalt

Eine chemische Bekämpfung ist meist nicht notwendig
Da Silberfischchen keine Krankheitsüberträger sind, ist eine chemische Bekämpfung fast nie erforderlich. Sie haben selbst auch Feinde, wodurch beispielsweise der Gemeine Ohrwurm oder auch Spinnen Jagd auf das Ur-Insekt machen. Durch richtiges Lüften kann der Lebensraum für die Silberfischchen uninteressant gemacht werden. Dies sollte am besten zwei bis drei Minuten mit Durchzug einige Male pro Tag durchgeführt werden. Betroffene sollten in diesem Fall keine Wäsche mehr im Badezimmer aufhängen, damit keine zusätzliche Feuchtigkeit erzeugt wird. Um die Silberfischchen loszuwerden, ist es auch sinnvoll, ihnen die Nahrungsgrundlage zu entziehen. Beispielsweise stehen auch Haut- und Haarschüppchen auf dem Speiseplan, was durch regelmäßiges gründliches Putzen reduziert werden kann.

Um die vorhandenen Silberfischchen zu entfernen, kann man beispielsweise abends eine Schale mit Zuckerwasser oder gestampften Kartoffeln in den befallenden Raum stellen. Sie sammeln sich dann in der Schale und können morgens so leichter entfernt und auf dem Kompost zu entsorgen werden. Um weitere Silberfischchen davon abzuhalten wieder in den befallenden Raum zu gelangen, sollten Risse und Löcher in den Wänden verschlossen werden. Bei einer Bade- und Duschwanne, sowie bei Waschbecken sollten die Stöpseln geschlossen werden, da die Silberfischchen auch über Abflüsse in die Wohnung gelangen. Deshalb ist auch sinnvoll, die Abflussrohre regelmäßig heißem Wasser durchzuspülen.

Silberfische – Vorbeugung und Bekämpfung:

  • Richtiges Lüften
  • Wäsche nicht in fensterlosen Räumen trocknen
  • Dauerfeuchtes Bad vermeiden
  • Verstecke beseitigen

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Zinskommentar Mai 2017 – Finanzmärkte im Freudentaumel nach der Wahl in Frankreich

baufinanzierung marktlage

Vor dem Brexit, dem Amtsantritt von Trump und dem Machtwechsel in Frankreich haben die meisten Experten vermutet, dass die Märkte kaum in Mitleidenschaft gezogen werden. Genauso ist es geschehen und die Märkte blieben ruhig, da beispielsweise die Präsidentschaftsernennung von Emmanuel Macron bereits in die Analysen eingespeist waren. Lediglich die anstehenden Parlamentswahlen in Frankreich könnten einen Einfluss nehmen, da sich erst dann entscheidet, ob Macron die angekündigten Reformen tatsächlich realisiert.

Was Frankreichs geldpolitische Ziele mit den Bauzinsen vereint
Macron hat die Stärkung der französischen Wirtschaft im Fokus seiner politischen Zielsetzung. Das bedeutet, der Anleihenmarkt würde sich erholen und die Aufschläge für deutsche wie US-amerikanische Anleihen würden sukzessive sinken. Die Girozentrale Deutschlands fokussiert sich in der Renditeaussicht derweil auf die Zinsen von Staatsanleihen bei zehnjähriger Laufzeit. Zahlreiche Kreditinstitute refinanzieren Immobiliendarlehen durch Pfandbriefe, wodurch sich eine Kettenreaktion abzeichnet und die Zinsen bei Staatsanleihen steigert, während sich Baufinanzierungszinsen in Folge verteuern. Unter Nicolas Sarkozy und François Hollande kam es in Frankreich zum Stillstand, der durch den Amtsantritt von Macron aufgehoben und in Wachstum umgelenkt werden könnte. Dieser Faktor beeinflusst die Inflationserwartungen im gesamteuropäischen Raum und wirkt sich auf einen möglichen Zinsanstieg, aber auch auf die psychologischen Einflüsse der Märkte aus. Die Umsetzung angekündigter Reformen nimmt noch einige Zeit in Anspruch, wodurch auch die Wirkung einige Jahre auf sich warten lassen wird.

Zinsentwicklung über ein Jahr

Inflationsrate in Deutschland zeigt Überraschungspotenzial
Im März sank die Inflationsrate und im April stieg sie sprungartig an. Die erreichten 2 % sind der zweithöchste Wert im Rückblick auf die letzten beiden Jahre. Im April 2015 lag die Inflationsrate mit einem Minus von 0,1 % im negativen Bereich, wodurch sich der Entwicklungsschub in der Wirtschaft mit spürbarer Erholung nun nicht mehr von der Hand weisen lässt. Der Blick auf die Kerninflation zeigt allerdings auch, dass ein wirklich ausschweifendes Wachstum nicht vorherrscht. Dieser Aspekt hält die EZB dazu an, Überlegungen zu möglichen Zinsschritten mit Bedacht und ausreichend Vorlauf zu treffen. Alle saisonabhängigen und für Schwankungen anfällige Wirtschaftsgüter und Dienstleistungen sind in den Berechnungen ausgespart, worunter zum Beispiel Energiekosten und Lebensmittelpreise fallen.

Fakt ist aber, dass die Kerninflation in Deutschland wächst, auch wenn ein sprunghafter Anstieg nicht erkennbar und eher von einem moderaten Anstieg die Rede ist. In Deutschland liegt sie bei 1,6 % und in gesamteuropäischer Betrachtung bei einem Wert von 1,2 %. Eine weiter kontinuierliche straffe Entwicklung basiert aktuell aber lediglich auf Vermutungen, wodurch eine konkrete Prognose nicht zu treffen ist. Fakt ist aber, dass sich die Inflationswerte nach dem kurzen Absacken im März stabilisiert haben und nun einen kontinuierlichen Anstieg aufzeigen.

Welche Auswirkungen hat dies auf die Bauzinsen
Im letzten Monat gab es beispielsweise Schwankungen im Bereich von 0,1 % beim Bauzins für die zehnjährige Zinsfestschreibungen. Dabei handelt es sich um die übliche Volatilität. Bei der Annäherung der Kerninflation an die Zwei-Prozent-Zielmarke der EZB kann sich der Markt darauf vorbereiten, dass langsam die Zinswende eingeleitet wird.

Tendenz der Baufinanzierungszinsentwicklung:
kurzfristig: schwankend seitwärts
langfristig: steigend

Entwicklung Leitzins und Inflation

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Ein Notar ist keine Garantie für fairen Kaufpreis

Anwalt

Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist man an strenge vertragliche Regeln gebunden. Bei der Abwicklung geht ohne einen Notar laut der Gesetzgebung gar nichts. Der Notar erarbeitet die Vertragstexte, beurkundet sie und betreut die Abwicklung für die Beteiligten. Ob es sich um faire Kaufpreise handelt, dafür muss der Jurist allerdings keine Garantie abgeben.

Beim Hauskauf ist eine notarielle Beurkundung vorgeschrieben
Wenn die Verhandlungen über den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung erfolgreich abgeschlossen sind, dann geht es darum, eine schnelle und reibungslose Abwicklung des Vertrags für alle Beteiligten sicherzustellen. In Deutschland ist die notarielle Beurkundung gesetzlich vorgeschrieben. Als Träger eines öffentlichen Amts ist der Notar verpflichtet, unabhängig und unparteiisch beide Parteien zu beraten und über mögliche Konsequenzen gewissenhaft aufzuklären. Für die Beurkundung des Kaufvertrags werden 1,5 % des Kaufpreises als Gebühren erhoben. Für die Bestellung eines Grundpfandrechts sowie für das Eintragen in das Grundbuch fallen weitere zusätzliche Kosten an.

Immobilienkauf

Vor dem Hauskauf im Zweifel einen Rechtsanwalt oder Steuerberater fragen
Der Notar ist aber keine Garantie für faire Regelungen zwischen beiden Parteien. Er klärt zwar über Konsequenzen auf, muss jedoch nicht prüfen, ob die zu treffenden Vereinbarungen wirtschaftlich sinnvoll sind. Sollten Fragen oder Unklarheiten in Bezug auf rechtliche oder steuerliche Punkte bestehen, so sollte man im Zweifelsfall rechtzeitig einen Rechtsanwalt oder Steuerberater zurate ziehen. Nur hier kann man eine persönlich fundierte Antwort bekommen. Auch wenn der Notar gleichzeitig Rechtsanwalt ist, kann er nicht Interessensvertreter für beide Parteien gleichzeitig sein.

Was macht der Notar
Im ersten Gespräch teilen die Vertragsbeteiligten dem Notar ihre Vorstellungen mit, sodass er einen Entwurf eines sachgerechten und ausgewogenen Kaufvertrages erstellen kann. Der Notar hat dabei besonders darauf zu achten, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen bei der Abwicklung des Kaufgeschäfts erbringen. Der Entwurf des Kaufvertrages hat den Vertragsbeteiligten rechtzeitig vorzuliegen, damit sie sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinandersetzen können und im Vorfeld offene Fragen klären oder Änderungswünsche dem Notar mitteilen können. Wenn sich die Vertragsbeteiligten einig sind, wird der Kaufvertrag erstellt. Diesen muss er den persönlich anwesenden Vertragsbeteiligten vor Unterzeichnung vollständig vorlesen. Würde darauf verzichtet, wäre der Vertrag unwirksam. Erst nach Unterzeichnung und Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch und trägt alle Unterlagen zusammen, die für einen rechtssicheren-und lastenfreien Erwerb durch die Käufer erforderlich sind. Erst wenn dem Grundstückserwerb keine rechtlichen Hindernisse mehr entgegenstehen, muss der Käufer zahlen. Ist der Kauf abgewickelt, informiert der Notar das zuständige Finanzamt, damit dem Käufer der Grunderwerbsteuerbescheid erstellt wird.

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Frühjahrsputz bei der Baufinanzierung – Aufräumen und Sparen

Zinsen sparen

Jetzt, da die Tage wieder länger werden, lohnt ein Frühjahrsputz nicht nur im eigenen Zuhause, sondern auch in Bezug auf eine bestehende Immobilienfinanzierung. Beim Großreinemachen sollte ein prüfender Blick auf die Unterlagen der laufenden Baufinanzierung vorgenommen werden. Mit einem kurzen Check der Finanzierungsbedingungen kann man als Baufinanzierer seine Anschlussfinanzierung gezielt und ohne Zeitdruck auf Optimierungsmöglichkeiten prüfen. Oft kann Geld gespart und die Schuldenfreiheit beschleunigt werden. Auf diese 3 Punkte sollte man achten.

Erstens: Ende Zinsbindung herausfinden, mögliche Umschuldung prüfen
In meinem Beratungsalltag stelle ich immer wieder fest, dass sich der Großteil der Immobilieneigentümer nur ungern mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigt. Spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung sollte man damit anfangen und sein Sparpotenzial bei einer Anschlussfinanzierung prüfen. Die meisten beginnen erst sich damit zu beschäftigen, wenn von dem bestehenden finanzierenden Institut Post kommt, dass die Zinsbindungsfrist abläuft. Das ist dann aber nur noch ca. 2 Monate vor dem Ablauftermin. Dann ist es jedoch allein aus Bearbeitungszeiten kaum noch möglich, dass finanzierende Institut zu wechseln und alle Sparmöglichkeiten für die Neugestaltung der Anschlussfinanzierung zu auszuschöpfen.

Laufende Baufinanzierungen mit Anschlussterminen in den Jahren 2018, 2019, 2020 oder später sollten auf ein Forward-Darlehen überprüft werden. Nutzen Sie dazu meine Forward-Darlehen-Strategie. Forward-Darlehen können aktuell zu einem Zinsniveau von teilweise unter 2 Prozent abgeschlossen werden. Gerade wer sich nicht regelmäßig mit der Zinsentwicklung beschäftigt, kennt weder das zurzeit nach wie vor günstige Zinsniveau noch wissen man, dass man sich gegen steigende Zinsen absichern kann. Viele überschätzen den zeitlichen und finanziellen Aufwand für eine Umschuldung. Dabei kann man mit einem frühzeitigen Angebotsvergleich und gegebenenfalls mit einem Bankenwechsel ohne nennenswerte Arbeit viel Geld einsparen. Die Anschlussfinanzierung sollte immer dazu genutzt werden, dass gesamte Finanzierungskonzept zu optimieren. Ein Beispiel: Wer in der Vergangenheit einen Baudarlehen mit 2 Prozent Anfangstilgung begonnen hat, kann in der Regel bei seiner Anschlussfinanzierung die Tilgung deutlich aufstocken. Im aktuellen Zinstief sollte mindestens die Höhe der bisherigen Monatsrate beibehalten werden, um nicht die Schuldenfreiheit auf den Sankt-Nimmerleins-Tag zu verschieben.

Anschlussfinanzierungslösungen

Zweitens: Bestehende Finanzierung optimieren
Sind beispielsweise Belastungen wie Ratenkredite inzwischen weggefallen oder hat sich das Gehalt erhöht? Sind Kinder ausgezogen? Dann ist eine an die veränderte Einkommenssituation angepasste Tilgungsrate sinnvoll – vor allem angesichts des nach wie vor niedrigen Zinsniveaus. Mitunter bieten Kredite die Möglichkeit zum kostenlosen Tilgungssatzwechsel. Prüfen Sie darüber hinaus Sondertilgungsmöglichkeiten. Oftmals sind diese vereinbart, werden aber nicht oder nicht vollumfänglich genutzt. Was ist mit Urlaubsgeld oder Sonderprämien? Jede Sondertilgung reduziert die Schuldenlast und spart Zinskosten. Ist eventuell sogar eine Umschuldung möglich und sinnvoll? Meist ist nicht genau bekannt, wann die Zinsbindung für den Erstdarlehen ausläuft. Vielen ist zudem nicht bewusst, dass sie mit dem Ende der Zinsbindung das Finanzierungsinstitut wechseln und bessere Konditionen erhalten können. Das gilt insbesondere für Baufinanzierer, die eine Finanzierung mit mehr als 10 Jahren Zinsbindung abgeschlossen haben. Einigen ist nicht präsent, dass sie nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht ausüben können. So wird aus einer bestehenden Erstfinanzierung schnell eine Umschuldung mit enormem Einsparpotenzial. Nutzen Sie hier meinen Musterbrief für die vorzeitige Kündigung eines Darlehens nach § 489.

Drittens: Günstiges Geld für Renovierung und Umbau aufspüren
Fällt der tatsächliche Frühjahrsputz rund ums eigene Zuhause etwas größer aus, sprich handelt es sich um eine Renovierung oder gar umfangreiche Sanierung? Auch hier lässt sich mit der richtigen Finanzierung Geld und Zeit sparen. Wenn eine größere Baumaßnahme plant und man über eine bereits abbezahlte Immobilie verfügt, ist die Beleihung des lastenfreien Objekts die kostengünstigste Variante. In diesem Fall profitiert man von den günstigen Zinsen eines Erstdarlehens und einem niedrigen Beleihungswert. Denn: Grundschuldbesicherte Darlehen sind so günstig, da sie für das Finanzierungsinstitut im Fall eines Zahlungsausfalls ein geringes Risiko mit sich bringen als andere Darlehen. Weil aber dafür eine Grundschuld eingetragen werden muss, was etwa bedeutet, dass Notarkosten anfallen, lohnt sich diese Variante in der Regel erst ab einer Darlehenssumme von 35.000 Euro aufwärts. Doch manchmal braucht es nur kleinere Schönheitsreparaturen, für die herkömmliche Konsumentenkredite geeignet sind. Im Gegensatz zur Baufinanzierung bedarf es bei diesen Krediten, die in der Regel zwischen 3.000 Euro und 25.000 Euro ratsam sind, zum Beispiel keiner aufwendigen und kostenpflichtigen Grundschuldeintragung. Ein Konsumentenkredit kann schnell abgeschlossen werden und steht üblicherweise sehr zeitnah zur Verfügung.

Wenn die Sanierung nicht nur der Schönheit dient, sondern auch der Erhöhung der Energieeffizienz, sollten spezielle KfW-Darlehen geprüft werden (beispielsweise das KfW-Programm KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“). Das gilt auch für die Modernisierung. Es werden auch Maßnahmen für den altersgerechten Umbau und den Einbruchschutz gefördert (beispielsweise KfW-Programm KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen“). Die staatlichen Förderprogramme sind zwar an bestimmte Auflagen gebunden, dafür aber in der Regel zinsgünstig. Eine Übersicht der Fördermöglichkeiten finden Sie in der der KfW Broschüre – informativ und kostenlos für Ihre Finanzierungsplanung.

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