Baukredit: Der BGH erklärt Gebühren bei einer Umschuldung für unzulässig

Grundbuch

Wer nach Ende der Laufzeit bei seinem Immobilienkredit noch eine Restschuld hat, kann zu deren Finanzierung ein neues Darlehen bei einer günstigeren Bank aufnehmen. Dabei darf das bisherige Finanzierungsinstitut den Wechsel aber nicht mit Extragebühren erschweren, entschied der Bundesgerichtshof (BGH). Vorausgegangen war eine Klage der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) gegen eine Gebühr für den Wechsel des Kreditgebers.

Aufwand der Bank sei mit dem Zins abzugelten
Demnach dürfen Banken von Kunden, die eine Restschuld aus einem Immobilienkredit nach Ende der Laufzeit von einer neuen Bank finanzieren lassen möchten, keine Wechselgebühren verlangen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 10. September 2019 in einem Urteil (Az. XI ZR7/19) gegen die Kreissparkasse Steinfurt entschieden. Der Bundesgerichtshof (BGH) erklärte, dass diese Praxis gegen Paragraf 307 des BGB verstößt. Demnach dürfen Kunden nicht „unangemessen benachteiligt“ werden.

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Die Kreissparkasse Steinfurt hatte eine Gebühr von 100 Euro dafür verlangt, dass eine bestehende Grundschuld im Zuge von Treuhandauflagen auf eine andere Bank übertragen wird. Die Sparkasse rechtfertigte die Gebühren damit, dass als Sicherheit bei einem Immobilienkredit eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird. Diese Grundschuld muss dann auf die neue Bank übertragen werden. Nach Auffassung der Sparkasse stellt dies jedoch einen kostenpflichtigen Verwaltungsakt dar, den sie sich vergüten lassen wollte. Die obersten Richter folgten dieser Interpretation jedoch nicht: „Mit der hierfür nötigen Bestellung, Verwaltung und Verwertung von Sicherheiten verfolgt die Beklagte allein eigene Vermögensinteressen, so dass die Klausel als kontrollfähige Preisnebenabrede einzuordnen ist. Dies gilt auch dann, wenn für die Übertragung von Sicherheiten zu ihren Gunsten ein Treuhandauftrag erforderlich ist“, beschreibt der Bundesgerichtshof (BGH) das Vorgehen der Bank.

Umschuldung ist keine Seltenheit
Nach Informationen der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) werden von vielen Banken und Sparkassen solche Bearbeitungskosten von ihren Kunden verlangt, wenn ein Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie von einem anderen Institut übernommen wird. Zu einer solchen Umschuldung kommt es regelmäßig, wenn Kunden nach Ende der Zinsbindung ihres Vertrags einen neuen Baukredit aufnehmen. Hintergrund ist, dass viele Verbraucher für ihre Immobilienkredite eine Standard-Laufzeit von 10 oder 15 Jahren wählen und nach deren Ablauf häufig eine noch ungetilgte Restschuld übrig bleibt. In diesen Fällen können die Darlehensnehmer entscheiden, ob sie zur Weiterfinanzierung bei der bisherigen Bank bleiben oder zu einer anderen wechseln, die beispielsweise günstigere Zinskonditionen anbietet. Zudem würden viele Darlehensnehmer die unzulässige Gebühr in den Abrechnungen schnell übersehen, denn es stehen bei Baufinanzierungen meist größere Summen im Raum.

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