Immobilienfinanzierung – Sicherheitspuffer für die Bank

Grundbuch

Wenn man eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen möchte, dann ist man in aller Regel auf ein größeres Bankdarlehen angewiesen. Ein Bankdarlehen gibt es aber meist nur für ausreichend Sicherheiten. Bei einer Immobilienfinanzierung ist das wichtigste Mittel für die Besicherung die Grundschuld. Deshalb spielt die Grundschuld bei Darlehen für Häuslebauer oder Häuslekäufer eine wichtige Rolle.

Aber was ist die Grundschuld eigentlich?
Mit einer Grundschuld sichert sich die Bank das Recht zu, eine belastete Immobilie zu verpfänden, wenn das Darlehen trotz der Fälligkeit nicht zurückgezahlt wird. Dadurch gehört die Immobilie allerdings nicht der Bank, wie es im Volksmund heißt. Der Bank wird es lediglich ermöglicht, die Immobilie gegen den Willen des Eigentümers an den Meistbietenden zu versteigern oder die Erträge, wie beispielsweise Mieteinnahmen, für sich zu beanspruchen. Die Höhe der Sicherheit ergibt sich aus der Höhe der Grundschuld, dem sogenannten Nennbetrag und den Grundschuldzinsen. Die Grundschuldzinsen betragen meist 12 bis 18 Prozent. Allerdings hat dieser hohe Zinssatz nichts mit den Darlehenszinsen zu tun, sondern ist vielmehr eine Art Sicherheitspuffer für die finanzierende Bank. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass die abgesicherten Forderungen wegen anfallender Verzugszinsen, Vollstreckungskosten und sonstigen Kosten den ursprünglichen Betrag übersteigen. Die Bank darf aus dem Versteigerungserlös nur das behalten, was tatsächlich aus dem Darlehensverhältnis geschuldet wird.

Ein Zuhause schaffen verbinden viele mit Haus bauen

Häufig sichert sich die Bank auch den Zugriff auf sonstiges Vermögen
Die finanzierende Bank verlangt meist neben der Verpfändung des Grundstücks oftmals auch noch ein persönliches Schuldanerkenntnis des Darlehensnehmers. Die Bank erhält dadurch einen Zugriff auf das sonstige Barvermögen und das Arbeitseinkommen. Dies ist dann ein zusätzliches, von der Grundschuld unabhängiges Sicherungsmittel. Dadurch kann die finanzierende Bank grundsätzlich frei wählen, in welche Vermögensgegenstände eine Vollstreckung vorgenommen wird. Ein fester Bestandteil der Grundschuldurkunde ist auch die „Unterwerfung des Darlehensnehmers unter die sofortige Zwangsvollstreckung, und zwar sowohl hinsichtlich der Grundschuld als auch hinsichtlich des persönlichen Schuldanerkenntnisses“. Die Bank sichert sich damit einen Vollstreckungstitel gegen den Darlehensnehmer und kann die Zwangsvollstreckung einleiten, ohne vorher vor Gericht ziehen und ein Urteil erstreiten zu müssen.

Eine notarielle Beurkundung ist immer zu enpfehlen
Als Darlehensnehmer sollte man auch ein besonderes Augenmerk auf die sogenannte Zweckerklärung richten, welche auch Sicherungsabrede oder Sicherungsvertrag genannt wird. In dieser vertraglichen Vereinbarung wird von der Bank und dem Darlehensnehmer festgelegt, für welche Forderungen die Grundschuldurkunde und das persönliche Schuldanerkenntnis als Sicherheit dienen sollen. Häufig handelt es sich nicht nur um Ansprüche aus dem abgeschlossenen Darlehensvertrag, sondern auch alle weiteren Forderungen, die die Bank jetzt oder zukünftig gegen den Darlehensnehmer hat. Es ist allerdings auch möglich, dass die Zweckerklärung auf das konkrete Darlehensverhältnis beschränkt wird. Eine solche „enge Zweckerklärung“ muss aber vorab mit der Bank verhandelt werden. Mit Blick auf die Grundschuld und insbesondere die Zwangsvollstreckungsunterwerfung empfiehlt sich auf jeden Fall eine notarielle Beurkundung. Denn das Ganze kann gravierende Folgen für den Darlehensnehmer haben, weshalb man sich bestmöglich absichern sollte. Deshalb ist es sinnvoll einen Notar als unabhängigen Berater bei der Beurkundung hinzuziehen. Denn der Notar kann auf die Bedeutung der einzelnen Regelungen und auf die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen hinweisen.

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