In einigen großen deutschen Städten verzeichnenden Immobilien starke Preissprünge. Daraus entwickelt sich in bestimmten Lagen eine Unbezahlbarkeit von Wohnraum. In den Medien wird darüber heftig diskutiert, dass sich in diesem Kontext eine Immobilienblase entwickelt, die auch die Stabilitätswächter bereits beschäftigt. Experten u.a. von der Finanzaufsicht Bafin und der Deutschen Bundesbank prüfen gerade, ob man der Preisblasenbildung am Immobilienmarkt regulativ entgegenwirken sollte. Im Folgenden wird anhand einiger wichtiger Indikatoren untersucht, ob und inwieweit die These von der Immobilienblase in Deutschland einer kritischen Überprüfung standhält.
Woran lässt sich eine Blase frühzeitig erkennen?
Die Argumente für ein dafür und ein dagegen zur Existenz einer Immobilienblase variieren. Allerdings sind auch Konstanten zu erkennen. Bei Einflussfaktoren wie etwa der Preisentwicklung auf den Immobilienmärkten, den vorherrschenden Finanzierungsgewohnheiten der Käufer und Häuslebauer, dem spekulativen Interesse im Markt oder der Kreditvergabepraxis der Finanzierungsinstitute sind sich die Experten darüber einig, dass sich die Entwicklung einer Blase bereits im Vorfeld abzeichnen muss. Gemeinsam geben diese Indikatoren daher eine Art „Frühwarnsystem“ ab – wohlgemerkt zusammen. Denn: Zur Beurteilung gilt es unbedingt mehrere Aspekte zu betrachten. Das Vorliegen nur eines Anzeichens reicht für eine Diagnose noch nicht aus.
Indikator Preisanstieg
Wegen der vielerorts hohen Immobilienpreise wird oft von einem „überteuerten Wohnungsmarkt“ gesprochen, was vielen Immobilienkäufern und Immobilienbesitzern Angst macht. Auch die Deutsche Bundesbank warnte Mitte 2014 vor einer Überbewertung von Wohnimmobilien um zehn bis 25 Prozent in den 24 teuersten deutschen Städten. Ist damit schon das erste Kriterium für eine Immobilienblase erfüllt? Diese Frage lässt sich nicht flächendeckend beantworten. Tatsächlich bestehen in einigen speziellen regionalen Märkten Überhitzungstendenzen, die für eine Blase sprechen könnten. Allerdings hat eine extreme Entwicklung der Kaufpreise in Kombination mit einer Entkopplung von den Mieten tatsächlich ausschließlich in den großen Ballungsräumen stattgefunden. Ein flächendeckender Preisanstieg in ganz Deutschland ist nicht zu verzeichnen.
Indikator Finanzierungsstruktur
Welche Ausgestaltung ihrer Finanzierung bevorzugen die Bundesbürger mehrheitlich? Anhand von Daten aus der Interhyp Gruppe kann man erkennen, dass Kunden gemessen an früher heute mehr Eigenkapital einbringen und höher tilgen. Bundesweit ist der Anteil an eingesetztem Kapital im Zeitraum von 2008 bis 2014 von knapp 25 auf 30 Prozent gestiegen. Der durchschnittliche Tilgungssatz erhöhte sich im gleichen Zeitfenster von 1,70 auf 2,80 Prozent. Dies belegt, dass deutsche Immobilienkäufer auch weiterhin sehr konservativ und solide bei ihrer Finanzierung vorgehen. Beim Horrorszenario einer 100-Prozent-Finanzierung am Rande des Leistbaren handelt es sich in Deutschland dementsprechend eher um Einzelfälle, die durch die Auflagen und Kreditvergabestandards der Banken noch zusätzlich dezimiert werden. Ganz anders war dies aber beispielsweise im Vorfeld der US-amerikanischen Immobilienkrise. Damals waren Beleihungsausläufe von weit über 100 Prozent sowie Darlehen ohne anfängliche Tilgung in den USA gang und gäbe.
Indikator Anlagehorizont
Spekulative Blasen zeichnen sich durch einen kurzfristigen Anlagehorizont aus: Käufer erwerben häufig nur deshalb Immobilieneigentum, weil sie es kurzfristig wieder profitabel verkaufen möchten. Abgesehen von der in Deutschland vorherrschenden Mentalität, Immobilien als langfristige Anlage zu sehen, schieben hierzulande auch die gesetzlichen und steuerlichen Regelungen solchen Motiven den Riegel vor. Der Gewinn aus dem Verkauf einer fremdgenutzten Immobilien ist erst nach zehn Jahren steuerfrei und die Kaufnebenkosten liegen spätestens seit den letzten Gewerbesteuererhöhungen in vielen Bundesländern so hoch, dass kurzfristige Wiederverkäufe unter diesen Umständen wenig lukrativ sind.
Indikator Kreditvolumen
Mit einem spekulativ getriebenen Immobilienmarkt geht nach dem Institut der deutschen Wirtschaft meist eine expansive Praxis der Kreditvergabe einher. Dies ist momentan nur sehr bedingt der Fall. Seit 2011 ist das Neugeschäft, den Daten der Deutschen Bundesbank zu Folge, fast gar nicht (Jahr 2012) oder nur sehr moderat gewachsen mit jährlichen Raten gegenüber dem Vorjahr von 2,9 Prozent (Jahr 2013) und 2,7 Prozent (Jahr 2014). Im laufenden Jahr könnte sich dies allerdings ändern, denn in den ersten vier Monaten Januar bis April 2015 liegt das vergebene Baukreditvolumen nach Bundesbank-Zahlen um 20 Prozent höher als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Abgesehen davon, dass man erst sehen muss, ob sich dieses Wachstum im weiteren Jahresverlauf in dieser Größenordnung fortsetzen wird, handelt es sich jedoch auch dann kaum um jenes blasentypische Wachstum, wie es beispielsweise seinerzeit in Irland oder Spanien zu verzeichnen war: Dort verdoppelten sich die Kreditvolumina innerhalb weniger Jahre, bevor es schließlich zum großen Immobiliencrash kam.
Fazit: Keine Immobilienblase in Deutschland erkennbar
Nach dem Check einiger relevanter Indikatoren kann – zumindest vorerst – Entwarnung gegeben werden. Die untersuchten Anzeichen lassen mehrheitlich nicht auf die Existenz einer Blase schließen. Allerdings stellen Bedingungen wie ein großer Anlagedruck und starke Preissteigerungen in großen und mittleren Städten Risikofaktoren dar. Die aufmerksame, Fehlentwicklungen vorbeugende Marktbeobachtung der Stabilitätswächter ist vor diesem Hintergrund sicherlich eine sinnvolle Vorsichtsmaßnahme.
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Bildnachweis
Quelle: Prohyp GmbH
Toll aufgearbeitete Argumentationskette! In der Tat sind Überhitzungen einzig in Ballungsgebieten zu erkennen – die Folge daraus ist, dass der Fokus mehr auf die Randgebiete fällt und dort, recht moderat, die Preise steigen. In den weniger beachteten Gebieten hat man in unseren Augen auch weniger mit dem Risiko zu kämpfen, dass die Preise fallen könnten, sobald der Baufinanzierungszins wieder über die 4% Marke steigt.
Dieser Tag lässt sicherlich noch eine Weile auf sich warten, aber Beton ist geduldig. Und dann wird sich zeigen, wer vernünftig finanziert hat und auch evtl. Marktwerteinbußen beachtet hat. Dies wird dann zum Problem, wenn man in einem Ballungsgebiet ein „gebrauchtes“ Haus gekauft hat und zum Zeitpunkt einer Prolongation die ersten, kapitalintensiveren Instandsetzungs- oder gar Modernisierungsmaßnahmen durchführen muss.
Nun rächt es sich, dass zu viel getilgt und zu wenig in die Rücklagen investiert wurden.