Ohne entsprechende Bonität keine Kreditübernahme

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Immobilien sind durch die günstigen Baugeldzinsen und die Euro-Sorgen gefragt, wie schon lange nicht mehr. Was wird aber nach einem Immobilienverkauf oder einer Übertragung auf die Kinder aus einer noch bestehenden Finanzierung? Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten, welche man bereits bei den Verkaufsverhandlungen oder Übertragungsvereinbarungen mit berücksichtigen sollte.

Übernahme der bestehenden Finanzierung
Wenn die aktuell finanzierende Bank damit einverstanden ist, kann das laufende Baufinanzierungsdarlehen sowie die eingetragene Grundschuld übernommen werden. Der Vorteil bei dieser Übernahme ist, dass die Bank das Objekt schon gut kennt, was eine Finanzierungsanfrage und Bearbeitung beschleunigt. Der Verkäufer kann so ohne weitere Verpflichtungen aus dem Vertrag herauskommen. Dabei kommt es jedoch auch auf die Bonität des Käufers an, ob die Bank der Übernahme zustimmt. Als Käufer ist es empfehlenswert, gründlich zu prüfen, ob die Finanzierungsübernahme für ihn vorteilhaft ist. Denn wenn die Finanzierung bereits einige Jahre läuft, dürften die Bauzinsen höher sein als man im aktuellen Zinstief für einen Neuabschluss möglich ist.

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Nutzung des Sonderkündigungsrechts
Als bisheriger Eigentümer hat man beim Wegfall des Finanzierungsobjektes ein Sonderkündigungsrecht. Durch den Verkaufserlös kann das Baufinanzierungsdarlehen zurückzahlt werden und dem Käufer wird ein lastenfreies Objekt übergeben. Diese Vorgehensweise ist ohne Probleme möglich, wenn das alte Darlehen mit mehr als einer zehnjährigen Zinsbindung bereits länger als zehn Jahre besteht. Bei einer Sonderkündigung innerhalb der ersten 10 Jahre der Zinsbindung, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung beanspruchen. Um den Zinsschaden zu berechnen, muss die finanzierende Bank die Zinsen von Hypothekenpfandbriefen als Maßstab verwenden. Dem Zinsverlust durch die vorzeitige Zurückzahlung des Kredits muss das Finanzierungsinstitut also gegenüberstellen, was es bei der Wiederanlage des Geldes einnimmt. Diese Differenz darf dann dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt werden. Dies hat zur Folge, dass bei den derzeitigen geringen Zinserträgen, die Vorfälligkeitsentschädigung erheblich sein kann.

Bei einer Schenkung gibt es zwei Varianten
Wenn die Immobilie nicht verkauft und beispielsweise an das Kind verschenkt wird, gibt es zwei mögliche Varianten:

  • Der bisherige Eigentümer kann lediglich die Immobilie übertragen, jedoch weiter der Vertragspartner des Baufinanzierungsvertrages bleiben. Für die finanzierende Bank ist dies unproblematisch, denn es ändert sich für sie nicht viel.
  • Wenn der Beschenkte die Pflichten aus der Baufinanzierung übernehmen soll, wird seine Bonität wie bei einem beliebigen Käufer geprüft. Wenn die Prüfung positiv verläuft, wird der Darlehensvertrag mit den bestehenden Konditionen aber neuem Vertragspartner fortgesetzt.

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