Baufinanzierung – Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Recht

Wenn man als Immobilienkäufer oder Bauherr eine Immobilienfinanzierung mit einem fest vereinbarten Zinssatz länger als 10 Jahre bei einem Finanzierungsinstitut abgeschlossen hat, kann der Darlehensvertrag mit dem Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) nach zehn Jahren kostenfrei teilweise oder vollständig gekündigt werden. Als Darlehensnehmer muss man lediglich eine Kündigungsfrist von 6 Monaten – gerechnet ab Vollauszahlung des Darlehens – einhalten.

Fristen für das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)
Die Zehn-Jahres-Frist zur Kündigung beginnt einen Tag nach der Vollauszahlung des abgeschlossenen Baudarlehens. Im ersten Absatz von § 489 BGB heißt es dazu unter Punkt 2: „nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten“. Bei einer Immobilienfinanzierung wird die Darlehenssumme nicht selten in Teilbeträgen ausgezahlt, beispielsweise beim einem Neubau entsprechend der einzelnen Baufortschritte. Für das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist immer das Datum entscheidend, an dem der letzte Euro der Kreditsumme ausgezahlt wurde. Dies wird von dem Darlehensnehmer vom Finanzierungsinstitut immer schriftlich mitgeteilt, da ab diesem Zeitpunkt dann auch Zinsen und Tilgung für das Darlehen anfallen und eventuelle Bauzeitzinsen nicht mehr berechnet werden. Völlig unerheblich ist dabei allerdings, wie lange die Zinsbindung des bestehenden Baudarlehens noch besteht.

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Das bestehende Baudarlehen kann vollständig oder teilweise gekündigt werden
Das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ermöglicht sowohl die vollständige als auch eine teilweise Kündigung der bestehenden Immobilienfinanzierung. Eine Teilkündigung kann dann in Betracht kommen, wenn der Darlehensnehmer beispielsweise eine größere Summe als Sondertilgung leisten möchte und dies laut Darlehensvertrag über eine vereinbarte oder entsprechend begrenzte Sondertilgungsklausel nicht möglich ist. Für eine vollständige Kündigung der Immobilienfinanzierung gibt es meistens zwei Beweggründe. Entweder man kann sein bestehendes Baudarlehen mit angesparten oder geerbten Kapital, vorzeitig in der ganzen Summe zurückzahlen oder man hat eine alternative Anschlussfinanzierung gefunden, welche deutlich bessere Zinskonditionen als die bestehende Baufinanzierung bietet. Dadurch hat man mit dem Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) die Möglichkeit, mit einer Umschuldung aus einem teuren Baukredit herauszukommen.

Wirksamkeit der Kündigung einer Immobilienfinanzierung nach § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)
Die Kündigung der Immobilienfinanzierung nach § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) wird in allen Fällen erst wirksam, wenn innerhalb von zwei Wochen der noch geschuldete Darlehensbetrag an den Darlehensgeber zurückgezahlt ist. Andernfalls gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Als Darlehensnehmer sollte man daher sicherstellen, dass bei einer geplanten Umschuldung die Anschlussfinanzierung termingerecht abgewickelt wird. Entgegen den Behauptungen vieler Kreditinstitute ist der bürokratische Aufwand für einen Wechsel der finanzierenden Bank nicht sehr hoch. Und auch die damit verbundenen Kosten, wie beispielsweise die Änderung des Grundbucheintrags, werden sich schnell über die geringeren Zinszahlungen amortisieren. Denn das Einsparpotential durch eine Anschlussfinanzierung mit einem niedrigeren Zinssatz ist meistens sehr hoch, denn bereits wenige Prozentpunkte bedeuten schnell eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro über die Zinslaufzeit.

Sonderkündigung und vorzeitige Umschuldung durch ein Forward-Darlehen
Wer eine bestehende Immobilienfinanzierung hat, deren Zinsbindung noch keine zehn Jahre besteht, kann dennoch von der derzeitigen Niedrigzinsphase profitieren, indem ein Forward-Darlehen zur Umschuldung genutzt wird. Mit einem Forward-Darlehen kann man sich bis zu fünf Jahre vor der Auszahlung der Baukreditsumme den derzeitigen aktuellen Zinssatz sichern. Dies bietet die Möglichkeit, beispielsweise bereits nach acht Jahren laufender Zinsbindung ein günstiges Forward-Darlehen abzuschließen. Zwei Jahre später wird dann bei der bestehenden Immobilienfinanzierung die kostenfreie Sonderkündigung gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) vorgenommen und mit dem Forward-Darlehen fristgerecht die bisherige und teurere Baufinanzierung abgelöst.

Jedes Darlehen muss einzeln gekündigt werden
Wenn die Baufinanzierung aus mehreren Darlehen besteht, muss die Kündigung gemäß § 489 BGB für jedes Darlehen einzeln ausgeführt werden. Bestand beispielsweise die gesamte Baufinanzierung aus einer Kombination aus normalem Annuitätendarlehen und einem KfW-Darlehen, muss auch das KfW-Darlehen in der Regel separat gekündigt werden.

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Kündigung der Immobilienfinanzierung bei anderen Voraussetzungen
Das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 (Bürgerliches Gesetzbuch) gilt nur für Baufinanzierungsdarlehen mit einer fest vereinbarten Sollzinsbindung. Bei einem Darlehensvertrag für eine Immobilienfinanzierung mit einem variablen Zinssatz kommt diese Regelung nicht zum Tragen. Variable Baudarlehen können jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten ordentlich gekündigt werden. Wenn die Zinsbindung einer Immobilienfinanzierung bereits vor der vollständigen Darlehenstilgung endet, besteht für den Baukredit keine feste Zinsbindung mehr und das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 (Bürgerliches Gesetzbuch) spielt auch dann keine Rolle mehr. In diesem Fall besteht jedoch die Möglichkeit eine Kündigung mit einer einmonatigen Kündigungsfrist aussprechen, sofern keine neue Zinsbindungsfrist vereinbart wurde. Das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 (Bürgerliches Gesetzbuch) kommt auch nicht bei Verbraucherkrediten zur Anwendung, wenn diese nicht durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht abgesichert sind. Hat man beispielsweise ein Modernisierungsdarlehen als Verbraucherkredit abgeschlossen, kann dieser sechs Monate nach dem vollständigen Empfang der Darlehenssumme unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten gekündigt werden.

Sonderfall beim Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)
Für das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gibt es einen Sonderfall bei den Fristen bei Forward-Darlehen, wenn es zur Anschlussfinanzierung beim gleichen Darlehensgeber abgeschlossen wurde. Dann ist für den frühestmöglichen Zeitpunkt der Kündigung nicht der Tag der Kreditauszahlung ausschlaggebend, sondern das Datum der Vertragsunterzeichnung mit den geänderten Vereinbarungen, was in einem Gerichtsurteil am 14. September 2015 mit dem Aktenzeichen I-1 O 68/15 bestätigt wurde.

Ein Muster für das Kündigungsschreiben können Sie hier herunterladen.
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Die Informationen rund um das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) basieren auf einer sorgfältigen Recherche. Dennoch können Fehler in diesem Beitrag, sowie dem Musterbrief nicht ausgeschlossen werden und es kann daher auch keine Haftung übernommen werden. Für eine rechtssichere Auskunft zu diesem Thema konsultieren Sie deshalb einen fachspezifischen Rechtsanwalt. Beitrag und Musterbrief ersetzen deshalb keine Rechtsberatung in einem Einzelfall.

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