Baufinanzierungs-Blog

Ein sicheres Fundament gegen Überschuldung – Was Immobilienfinanzierer im Zinstief beachten sollten

Anfang April diesen Jahres warnte das Handelsblatt Online „Vorsicht Schuldenfalle“. Der Traum von den eigenen vier Wänden könne besonders im gegenwärtigen Zinstief leicht zum Alptraum werden. Das Handelsblatt spitzt hier zu, was derzeit in der Tat ein Stolperstein für Immobilienfinanzierer sein kann. Denn durch die Mechanik des Annuitätendarlehens braucht die Rückführung des Kredits länger als früher – sehr viel länger. Die Rückzahlung eines zehnjährigen Darlehens von 200.000 Euro zum aktuell möglichen effektiven Zinssatz von 1,25 Prozent beispielsweise dauert bei der einstigen Standardtilgung von einem Prozent fast 65 Jahre.

Mit professioneller Beratung vor Überschuldung und sonstigen Fußangeln einer Finanzierung in der Niedrigzinsphase schützen
Immobilienfinanzierer die sich etwa darüber freuen, dass sie zum Beispiel mit einer monatlichen Rate von 375 Euro einen 200.000-Euro-Kredit bedienen können, werden in einem professionellen Beratungsgespräch rasch auf den Boden der Tatsachen zurückgeholt. Diese Immobilienfinanzierer werden nicht nur die Rückführung ihres Kredits unter Umständen nicht erleben, sondern können auch ein großes Problem bekommen, wenn die Zinsen nach zehn Jahren gestiegen sind, die Restschuld hingegen nur minimal geschrumpft ist.

Solide Haushaltsrechnung und hohe Tilgung
Um einen ehrlichen Kassensturz inklusive Kalkulation auch größerer und unregelmäßiger Ausgaben wie Autoreparaturen, Instandhaltungskosten oder Urlaub kommen Immobilienfinanzierer deshalb nicht herum. Eine Darlehensrate in Höhe der bisherigen Kaltmiete sollte im Regelfall mindestens drin sein. Eine monatliche Kaltmiete von beispielsweise 875 Euro würde im beschriebenen Beispielfall einen monatlichen Tilgungssatz von vier Prozent ermöglichen und die Rückzahlungsdauer auf fast 22 Jahre verkürzen. Angst vor einer hohen Tilgung brauchen Immobilienfinanzierer nicht haben, denn mit unentgeltlichen Tilgungssatzwechseln kann flexibel auf eventuelle Widrigkeiten des Lebens reagieren werden. Beruhigend ist für den Immobilienfinanzierer außerdem, dass nach zehn Jahren ohnehin für jeden Immobiliendarlehensvertrag – unter Einhaltung der sechsmonatigen Kündigungsfrist – ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB besteht. Zudem können bei Finanzierungsinstituten im Vorhinein vertraglich fest vereinbarte Sondertilgungen auch eine Vergünstigung der Konditionen bewirken und Immobilienfinanzierern so bares Geld sparen.

Zinssicherung für morgen und übermorgen zum günstigen Preis
Neben einer hohen Tilgung ist es in den meisten Fällen außerdem ratsam, eine möglichst lange Sollzinsbindung zu vereinbaren, denn auch die Kostendifferenz zwischen kürzeren und längeren Zinsbindungen schmilzt derzeit immer mehr zusammen: Die sich verringernde Zinsdifferenz zwischen 10- und 20-jährigen Sollzinsbindungen im obigen Diagramm macht deutlich, dass der Preis der Sicherheit derzeit relativ günstig – die Ersparnis für das eingegangene Risiko somit eher gering ist. Fast alle großen, überregionalen Finanzierungsinstitute bieten heute 20-jährige Zinsbindungen an, einige auch 30-jährige. Hohe Planungssicherheit bieten weiterhin Volltilger-Darlehen, die mit Ende der Zinsbindung vollständig abbezahlt sind und bei denen sich die Frage der zukünftigen Zinssicherung insofern gar nicht stellt. Weiteres Plus: Finanzierungsinstitute belohnen die langfristige Berechenbarkeit dieser Darlehen mit teilweise erheblichen Zinsabschlägen. Eine Alternative zur langen Zinsbindung ist auch die Absicherung der Immobilienfinanzierung über einen Bausparvertrag. Ob dies für einen Immobilienfinanzierer sinnvoll ist, muss jedoch im Einzelfall geprüft werden.

Forward-Darlehen für die Zinssicherung der Anschlussfinanzierung nutzen
Wer heute bereits eine Baufinanzierung hat, steht morgen vor der Frage, zu welchen Konditionen er seine Immobilie bestmöglich anschlussfinanzieren sollte: Bis zu 66 Monate im Voraus können sich Immobilienfinanzierer mit einem Forward-Darlehen bereits jetzt die Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung sichern. Dabei sind auch die Forward-Konditionen historisch vorteilhaft: Bis zu 12 aufschlagsfreie Forward-Monate gewähren Finanzierungsinstitute ihren Kreditnehmern und die Aufschläge für jeden weiteren Monat sind mit 0,01 bis 0,02 Prozentpunkten bei den meisten Finanzierungsinstituten ebenfalls sehr günstig.

Sicherheit und Flexibilität: Das Yin und Yang maßgeschneiderter Baufinanzierung
Letztendlich trifft für jede Immobilienfinanzierung zu, was beim Hausbau ganz selbstverständlich ist – dass fürs gute Gelingen ein solides Fundament notwendig ist. Gut gemacht ist eine Finanzierungslösung dann, wenn sie Sicherheit und Flexibilität in idealer Weise austariert. Dann muss man als Immobilienfinanzierer auch die berüchtigte „Schuldenfalle“ nicht fürchten.

Quelle: Dirk Günther Prohyp GmbH

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Zinskommentar Juli 2015 – EZB bleibt auf bekanntem Kurs

Die letzte Sitzung des Geldmarktausschusses ergab wenig neues. Mario Draghi hält weiter an seinem Kurs fest, setzt das Anleihekaufprogramm fort und lässt auch den Leitzins von 0,05 Prozent unverändert. Direkt nach der Geldmarktsitzung der EZB zeigte sich der Bundesanleihenmarkt mit starken Schwankungen, doch aktuell verhält er sich erstaunlich ruhig. Pro Monat kaufen die Zentralbanken der Eurozone weiter Anleihen im Wert von 60 Milliarden Euro, wobei die EZB einen Teil der Ankäufe vorgezogen hat.

Investoren steuern vermehrt den sicheren Hafen an
Im Mai und Juni standen Staatsanleihen bei Investoren nicht hoch im Kurs. Aktuell finden Investoren den Weg zu Staatsanleihen zurück und blicken auf den sicheren Hafen, der gerade in der Urlaubszeit ohne größere Schwankungen kommen und Wellengang vermeiden wird. Die Kompromisse im Bezug auf Griechenlands Zukunft, sowie die Sommersaison und Urlaubszeit haben für beruhigte Anleihenwerte gesorgt. Die Inflationsrate machte im Juni einen winzigen Sprung von 0,2 Prozent nach oben, doch in einen wirklichen Anstieg der Inflation gelegte Hoffnungen bleiben vorerst unerfüllt. Die Wirtschaftsentwicklung in der Eurozone kommt derzeit mit schwacher Performance, woran der drohende Ausstieg Griechenlands aus dem Euro nicht unschuldig ist. All diese Faktoren sieht die EZB als Bestätigung an, dass das Anleihenkaufprogramm die einzig richtige Entscheidung ist und die Teuerungsrate der Eurozone an die Preisstabilitätsgrenze von 2 Prozent führen könnte.

Bringt der Herbst neue Impulse im Zinsbereich?
Nach der Sommerpause könnten sich Neuerungen auf dem Zinsumfeld der USA ergeben. Die Arbeitslosenzahlen sanken und die Vereinigten Staaten sprachen von einer konstanten wirtschaftlichen Erholung. Schon jetzt wird gemunkelt, dass die US-amerikanische Notenbank Fed im September einen neuen Kurs einschlägt und sich von der Nullzinspolitik löst. Im Kontext zum deutschen Markt könnten steigende Zinsen in den USA dazu führen, dass die Renditen bei Staatsanleihen steigen. Dies würde einen Zinsanstieg von Baufinanzierungen mit sich bringen.

Kommt der Grexit oder bleibt er aus?
Diese Frage steht derzeit auf dem Finanzmarkt besonders großgeschrieben im Raum und erzeugt bei Investoren Unsicherheit. Ob das Drei-Jahres-Programm ausreicht, lässt sich trotz drittem Hilfspaket nicht vorhersagen. Trotz derzeit verhältnismäßig ruhigem Finanzmarkt bleiben die Blicke weiter auf Griechenland und den eventuellen Grexit gerichtet.

Zinsen für Baufinanzierungen bleiben niedrig
In der nächsten Zeit sollte die Marktlage ruhig verlaufen und erst durch die US-Notenbank in ein paar Monaten neue Impulse bekommen, wenn die geplante Zinserhöhung die hiesigen Baufinanzierungszinsen mit beeinflussen werden. Für Baufinanzierer bleibt damit genug Zeit, um von den nach wie vor sehr günstigen Zinsen zu profitieren und den Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen oder die Anschlussfinanzierung günstiger zu gestalten. Der Zins für 10-jährige Hypothekendarlehen liegt seit Mitte Juni stabil bei 1,6 Prozent. Es ist Kurzfristig davon auszugehen, dass die Zinsen seitwärts schwanken werden und auf lange Sicht wieder deutlich ansteigen werden.

Tendenz:
kurzfristig: schwankend
langfristig: steigend

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Musterbrief für die vorzeitige Kündigung eines Darlehens

Für eine vorzeitige Darlehenskündigung kann es unterschiedliche Gründe geben. Meistens geht es um günstigere Zinskonditionen. „Vorfälligkeitsentschädigung“ heißt das Schreckenswort. Ein Finanzierungsinstitut darf bei vorzeitiger Kündigung laut der aktuellen Rechtsprechung die Differenz zwischen Anlagezins der Refinanzierung und dem Kreditzins dem Darlehensnehmer in Rechnung stellen.

Nach Ablauf von 10 Jahren Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung
Ein Darlehensnehmer hat nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 des BGB grundsätzlich das Recht, ein langfristiges Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von mehr als 10 Jahren, nach Ablauf von 10 Jahren teilweise oder vollständig zu kündigen. Die Frist beginnt mit dem Datum der vollständigen Auszahlung des Darlehens unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Diese Möglichkeit sollte in dem Fall genutzt werden, wenn die ursprünglich vereinbarten Zinskonditionen für den Darlehensnehmer wesentlich schlechter waren, als die aktuellen Zinskonditionen sind.

Wichtig ist der Auszahlungstermin und die Restschuld
Als erstes ist es wichtig den Termin der vollständigen Auszahlung des Darlehens heraus zu finden. Die finanzierende Bank schickt immer eine Bestätigung mit Datum, wann das Darlehen komplett ausgezahlt wurde. Hat man keine Sondertilgungen vorgenommen, kann man im Tilgungsplan ablesen, welche Restschuld zum Fälligkeitstag noch vorhanden ist. Wenn Sondertilgungen während der Darlehenslaufzeit vorgenommen wurden, kann man sich von der finanzierenden Bank die Restschuld zum Fälligkeitstag berechnen lassen.

Umsetzung der Kündigung
Nun werden die Zinskonditionen mit einem Vergleichsprogramm für den Fälligkeitstag berechnet. Wie dies in der Praxis funktioniert, kann man hier in einem kurzen Video sehen. Wenn ein passendes Finanzierungsinstitut gefunden wurde und von diesem eine Darlehenszusage vorliegt, wird bei der bisherigen finanzierenden Bank die Kündigung eingereicht.

Beispiel:
Darlehensvollauszahlung am: 01.03.2005
möglicher Kündigungstermin: 01.09.2015

Nun schickt man an die bisherige finanzierende Bank das Kündigungsschreiben, dass das bestehende Darlehen gekündigt wird. Ein Muster für das Kündigungsschreiben können Sie hier herunterladen.

Muster Kündigungsschreiben als Word-Dokument

Haftungsausschluss:
Die Informationen rund um das Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) basieren auf einer sorgfältigen Recherche. Dennoch können Fehler in diesem Beitrag, sowie dem Musterbrief nicht ausgeschlossen werden und es kann daher auch keine Haftung übernommen werden. Für eine rechtssichere Auskunft zu diesem Thema konsultieren Sie deshalb einen fachspezifischen Rechtsanwalt. Beitrag und Musterbrief ersetzen deshalb keine Rechtsberatung in einem Einzelfall.

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Einführung der Mietpreisbremse – eine erste Bestandsaufnahme

Am 1. Juni 2015 wurde die Mietpreisbremse eingeführt. In Ballungsräumen sind die Mieten in den letzten fünf Jahren um bis zu 40 Prozent gestiegen. Um diesem Trend Einhalt zu gebieten, wurde bereits seit Langem über die Einführung einer Mietpreisbremse diskutiert. Anfang März segnete der Bundestag nun den entsprechenden Gesetzesentwurf der Bundesregierung ab und Ende März billigte ihn auch der Bundesrat. Das frisch verabschiedete Instrument zur Stärkung der Mieterrechte liefert seither unverminderten Gesprächs- und Diskussionsstoff. Wie genau „funktioniert“ die Mietpreisbremse, wo im Bundesgebiet tritt sie wann in Kraft und vor allem welche Auswirkungen wird sie mittel- und langfristig auf Wohnungswirtschaft und Immobilienmärkte haben?

Wie bremst die Mietpreisbremse?
Zukünftig darf dort, wo die Mietpreisbremse gilt, die rechtlich zulässige Miete nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – mit zwei Ausnahmen:

Neu gebaute und umfassend modernisierte Wohnungen dürfen bei Erstvermietung nach wie vor teurer sein.
Das Mietrechtsnovellierungsgesetz bezieht sich nur auf neu geschlossene, nicht auf laufende Mietverträge.

Für bestehende Verträge gilt lediglich eine sogenannte Kappungsgrenze, nach der Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren 20 Prozent nicht überschreiten dürfen. Was unter einer ortsüblichen Miete zu verstehen und wie diese zu ermitteln ist, soll ebenfalls in naher Zukunft gesetzlich geregelt werden. Das Justizministerium hat ein entsprechendes Gesetzespaket bereits angekündigt.

Geltungsbereich und Zeitrahmen
Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch fürs gesamte Bundesgebiet, sondern ist Ländersache. Durch das neue Gesetz werden die Bundesländer dazu ermächtigt, bestimmte Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt als solche auszuweisen und dort für einen Zeitraum von fünf Jahren die Mietpreisbremse zu verhängen. Anschließend muss jeweils neu entschieden werden, ob das Mietrechtsnovellierungsgesetz für weitere fünf Jahre gelten soll oder ob sich die Marktlage zwischenzeitlich entspannt hat.
Der frühestmögliche Zeitpunkt, zu dem die Mietpreisbremse in den einzelnen Ländern in Kraft treten kann, ist laut Gesetzesvorlage der 1. Juni 2015. Allerdings wird dies laut Frankfurter Allgemeine Zeitung Online lediglich in Berlin auch tatsächlich der Fall sein. In Nordrhein-Westfalen startet die Deckelung der Mieten zum 1. Juli 2015, in Baden-Württemberg im September. Alle anderen Länder haben entweder noch keinen konkreten Termin veröffentlicht oder sehen, wie etwa das Saarland oder Sachsen-Anhalt, gar keinen Bedarf für die Umsetzung der Mietpreisbremse auf ihrem Terrain.

Berechtigte Marktkorrektur oder Regulierungswahnsinn mit negativen Folgen?
Die öffentliche Diskussion über die Mietpreisbremse teilt sich in zwei Lager: Die Immobilienbranche beklagt, dass die Maßnahme Neubauten verhindere, Investoren abschrecke und einen ungerechtfertigten Eingriff in den Preisbildungsmechanismus des Markts darstelle. Die Organisationen der Mieterseite wie etwa der Deutsche Mieterbund wiederum bestreiten dies vehement und sehen das Gesetz als überfällige Reaktion auf mancherorts rasant steigende Mieten, die Gering- und Normalverdiener mehr und mehr aus den beliebten Wohnlagen verdrängten. Am objektivsten kann man sich dem Thema über die Frage nähern: Wie funktional ist das Instrument Mietpreisbremse im Hinblick auf sein Ziel? Wird es mit dem Gesetz wirklich gelingen, überteuerten Mieten in Bestlagen einen Riegel vorzuschieben?

Der volkswirtschaftliche Blick auf mögliche Auswirkungen lässt daran eher zweifeln. In freien Märkten sind hohe Preise ein Symptom der Güterknappheit, etwa, wenn die Nachfrage nach Wohnungen das Angebot übersteigt. Die hohen erzielbaren Preise stimulieren aber auch Immobilieninvestoren, wodurch wiederum erst das Angebot an Wohnraum steigt und dann die Preise sinken. Auf diese Weise reguliert der Markt sich selbst – eine Fähigkeit, die ihm durch den Eingriff „Mietpreisbremse“ genommen wird. Friedrich Wilhelm Toffel legt in der Immobilienzeitung dar, wie deshalb die Preise trotz Mietpreisbremse weiter steigen könnten. Schließlich würde sich ja die Knappheit als Ursache hoher Preise durch Investitionsträgheit weiter verschärfen. Außerdem weckten quasi-planwirtschaftliche Regulierungen dieser Art, so Toffel, die unternehmerische Kreativität von Vermietern, die Mietpreisbremse zu umschiffen. Zuschläge für Einbauküchen und Stellplätze, gesonderte Nutzungsvereinbarungen für Nebenräume oder andere Auswüchse einer Schattenwirtschaft könnten die Folge davon sein. Wertvolle Informationen zum Thema Mietpreisbremse bietet auch der Ratgeber von immowelt.de.

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Zinskommentar Juni 2015 – EZB spricht sich für Volatilität am Anleihemarkt aus

Die letzte Ratssitzung der EZB endete mit einem für Mario Draghi ungewöhnlichen Statement, in dem er von den Marktteilnehmern forderte, die Schwankungen in den Anleihen zu akzeptieren und sich daran zu gewöhnen. Andere Maßnahmen seien, wie Draghi fortfuhr, derzeit nicht geplant. Allein Draghis Aussagen ließen die Bundesanleihen sehr stark schwanken und mit einer Wertminderung für deutsche Staatsanleihen einhergehen. Entgegen erreichten Bundesanleihen mit 10-jähriger Laufzeit den höchsten Stand im letzten halben Jahr.

EZB strebt Inflationssteigerung an
Schuld an der Volatilität ist die Inflationsrate im Euroraum, worüber sich Spezialisten am Kapitalmarkt einig sind. Die Erwartung tendiere ebenfalls nach oben und selbst die EZB befürwortet eine Steigerung der Inflationsrate. Negative Raten von Dezember 2014 bis März 2015 hatten im Vergleich zum Vorjahr eine stagnierende Performance. Ab Mai sind die Verbraucherpreise um 0,3 Prozent gestiegen und der Anleihemarkt geriet in Bewegung. Mit ihrem laufenden Anleihekaufprogramm zielt die EZB genau auf die steigende Inflation ab und befürwortete daher die Preiserhöhung, mit der Verbraucher seit Mai Vorlieb nehmen müssen. Eigentlich sprach man vor nicht allzu langer Zeit von sinkenden Zinsen und einem erhöhten Deflationsrisiko. Aktuell steigen die Wirtschaftserwartungen und das Risiko der Deflation sinkt, obwohl der Anleihekauf insgesamt eine Billion Euro umfassen soll. Am Anleihemarkt kann von einem Aufwärtstrend aber noch keine Rede sein und die Performance unterliegt weiter den aktuell bekannten und mit Skepsis bedachten Schwankungen.

Leitzins und Bauzinsen im Visier
Der EZB Leitzins liegt aktuell bei 0,05 Prozent und hält sich tapfer auf dem historischen Tiefstand. Beim Spitzenrefinanzierungssatz in kurzfristigen Krediten liegt der Zins bei 0,3 Prozent und Kurzeinlagen bei Banken werden nach wie vor mit einem Negativzins von 0,2 Prozent bedacht. Bauzinsen siedeln sich über 1 Prozent an und sind weiter günstig. Eine Änderung mit steigender Tendenz der Kreditverzinsung im Bereich Bauen ist aber nicht ausgeschlossen, wenn die Renditen bei Staatsanleihen hierfür einen Startschuss geben. Anders als der Leitzins, der die langfristigen Kreditzinsen nicht beeinflusst, nimmt das EZB Kaufprogramm sehr wohl einen Einfluss auf den allgemeinen Zinsmarkt und könnte sich dementsprechend auf die aktuell günstigen Bauzinsen auswirken. Noch immer beherrschen Krisen, beispielsweise in Griechenland, den Finanzmarkt und schließen eine klare Tendenz, sowie eine Vorhersage einer wirtschaftlichen Steigerung in absehbarer Zeit aus.

Baufinanzierungszinsen springen um fast ein halbes Prozent nach oben
Anders als der Leitzins, der sich nicht direkt auf die langfristigen Zinsen niederschlägt, hat das laufende EZB-Kaufprogramm für die Renditen der Staatsanleihen einen Einfluss. An ihnen orientieren sich wiederum die Renditen für Pfandbriefe und die Baufinanzierungszinsen . Der beste Zins für 10-jährige Hypothekendarlehen stabilisierte sich bereits im Mai über einem Prozent und erreichte Anfang Juni 1,3 Prozent. Obwohl die Baufinanzierungszinsen um knapp 0,4 Prozent innerhalb weniger Wochen angestiegen sind, sollten Baufinanzierungsinteressenten nicht in Panik verfallen, denn das Zinsniveau ist weiterhin extrem günstig. Ende Dezember lag der Zins bei knapp 1,4 Prozent, dass heißt, die Werte aus dem Vorjahr wurden noch gar nicht erreicht. Angesichts der teils extremen Schwankungen auf dem Anleihenmarkt ist unbedingt darauf zu achten, vor Abschluss eines Finanzierungsangebots das jeweilige Zinsniveau zu prüfen. Eine Veränderung von nur wenigen Prozentpunkten kann zu mehreren Tausend Euro Unterschied bei den Finanzierungskosten führen.

Tendenz:
kurzfristig: leicht steigend
langfristig: steigend

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Vorübergehende Schwankungen oder Trendwende bei den Bauzinsen?

Nachdem die Baugeldzinsen lange Zeit nur eine einzige Richtung – nämlich nach unten – zu kennen schienen, zogen sie Anfang Mai plötzlich merklich an und stiegen seither um bis zu 0,7 Prozentpunkte. Was hat dies zu bedeuten? Und vor allem: Stehen weitere Zinsanstiege bevor? – Das fragen sich derzeit nicht nur Finanzanalysten sondern auch Immobilieninteressenten und Häuslebauer: Handelt es sich bei den jüngsten Zinsanstiegen um kurzfristige Schwankungen, wie es seit Beginn des kontinuierlichen Zinsverfalls 2009 bereits einige gab, oder markieren die steigenden Zinsen vielmehr den Beginn einer grundlegenden Trendwende?

Was ist da los? – Mögliche Ursachen für den Zinsanstieg
Während sich die Zinsentwicklung bei den Hypothekendarlehen sehr stark an den Pfandbriefrenditen orientiert, geht deren Entwicklung wiederum eng einher mit der lang laufender Anleihen wie zum Beispiel zehnjähriger Bundesanleihen. Da hier – sicher auch ein gutes Stück weit durch Spekulation getrieben – seit Mitte April deutliche Kurssprünge zu verzeichnen waren, gingen in der Folge auch die Baugeldkonditionen klar nach oben.
Auf die Frage nach den Ursachen für die Entwicklung am Anleihenmarkt gibt es allerdings keine hundertprozentig befriedigende Antwort, dafür aber verschiedenste Theorien. Manche Ökonomen führen psychologische Gründe wie etwa die öffentliche Neupositionierung einiger großer Investoren als ursächlich an, andere erhöhte Inflationserwartungen. Letztere haben sich inzwischen sogar bewahrheitet: Während im Euro-Raum die Inflationsrate im April noch bei 0,0 Prozent gelegen hatte, ist sie im Mai auf 0,3 Prozent angestiegen.

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Wie könnte es weitergehen? – Szenarien für die zukünftige Bauzinsentwicklung
Bei ihrer geldpolitischen Sitzung am 03. Juni 2015 hat die Europäische Zentralbank den Kurs ihrer freigiebigen Geldpolitik noch einmal bekräftigt: Der historisch niedrige Leitzins wird bei 0,05 Prozent belassen, das Programm zum Ankauf von Staatsanleihen wie geplant fortgesetzt. Bleibt also alles beim Alten? – Nicht ganz, denn Mario Draghi signalisierte auch, dass er nicht gegen die zunehmende Volatilität am Anleihemarkt intervenieren werde und dass man sich zukünftig an Phasen mit stärkeren Renditeschwankungen gewöhnen müsse. Stellt sich nur die Frage, wie stark diese Bewegungen ausfallen werden, und ob sie bereits Vorboten eines großen Zinsumschwungs sein könnten?
Einerseits scheint es für eine „richtige“ Zinswende noch zu früh, sollte doch das bis September 2016 laufende Ankaufprogramm der Europäischen Zentralbank dauerhafte Zinsanstiege vorerst begrenzen und müsste sich erst ein wirklich nachhaltiger wirtschaftlicher Aufschwung im ganzen Euro-Land einstellen. Andererseits sind die Anzeichen für einen solchen derzeit vielversprechend: Die Inflation, so Draghi, habe Anfang des Jahres ihre Talsohle durchschritten und steige nun aufgrund der geldpolitischen Maßnahmen wieder an. Auch die Arbeitslosenquote im Euro-Raum hat sich positiv entwickelt: Zwar ist sie nicht gesunken, hat aber zumindest nicht weiter zugenommen. Wie auch immer die zukünftige Entwicklung im Detail aussehen mag: Dass die Baugeldzinsen demnächst noch einmal ihr Allzeittief vom April erreichen werden, erscheint damit momentan immer unwahrscheinlicher.

Ruhe bewahren – Der richtige Umgang mit der aktuellen Zinssituation
Mit Konditionen von beispielsweise um die 1,71 Prozent effektiv für zehnjährige Zinsbindungen sind die Finanzierungsbedingungen trotz des jüngsten Zinsanstiegs im historischen Vergleich noch immer sehr günstig. Allerdings hat sich gezeigt, dass die Finanzmärkte in Bewegung geraten sind und daher für die nächste Zukunft eine höhere Zins-Volatilität zu erwarten ist. Diese können Immobilieninteressenten für sich nutzen, doch sollten sie sich bei ihrer Entscheidung auf keinen Fall unter Zeitdruck setzen: Natürlich kostet ein Zinsanstieg von bis zu 0,7 Prozentpunkten auf zehn Jahre gerechnet mehrere tausend Euro Zinskosten zusätzlich und es ist verständlich, wenn Baufinanzierer sich daher vor einem weiteren Zinsanstieg fürchten. Allerdings darf dies unter keinen Umständen zu Kompromissen beim Objekt, zur Übereilung bei der Angebotsannahme oder zu einer „abgespeckten“ Beratung führen. Denn eines trifft völlig unabhängig von der konkreten Zinssituation immer zu: Nicht die Finanzierungslösung mit dem geringsten Zinssatz ist langfristig die beste, sondern die, welche optimal auf die Erfordernisse des Baufinanzierers abgestimmt ist und ihm – etwa dank sorgfältig gewählter Sonderausstattung – maximale Flexibilität ermöglicht.

Quelle: Dirk Günther Prohyp GmbH

Änderung bei KfW-Programm Energieeffizient Bauen

Bei der KfW-Bank wird es zum 01.04.2016 für die Wohnwirtschaft beim Programm Energieeffizient Bauen (Programmnummer 153) Produktveränderungen geben. Hintergrund ist die ab dem 01.01.2016 in Kraft tretende 25%ige Verringerung des zulässigen Primärenergiebedarfs bei Neubauten gemäß EnEV 2014.

Die Veränderungen beinhalten die folgenden Bereiche:

Auslaufen des Förderstandards KfW-Effizienzhaus 70
Zum 31.03.2016 wird die in den letzten Jahren überaus erfolgreiche Förderung des KfWEffizienzhaus 70 eingestellt. Bis 31.03.2016 können Bauherren über ihren Finanzierungspartner noch einen Förderantrag bei der KfW-Bank einreichen. Mit der Förderzusage werden für drei Jahre die Mittel zum Abruf bereit gestellt.
Einführung des neuen Förderstandards KfW-Effizienzhaus 40 Plus
Ab dem 01.04.2016 wird der Standard KfW-Effizienzhaus 40 Plus mit einem attraktiven Tilgungszuschuss angeboten, der die Errichtung von besonders energieeffizienten Wohngebäuden fördert, bei denen ein wesentlicher Teil des Energiebedarfs am Gebäude erzeugt und gespeichert wird.
Einführung eines vereinfachten Nachweisverfahrens für das KfW-Effizienzhaus 55
Für das KfW-Effizienzhaus 55 wird zusätzlich ein vereinfachtes Nachweisverfahren angeboten
(„KfW-Effizienzhaus 55 nach Referenzwerten“). Dabei können die Sachverständigen aus
standardisierten Maßnahmenpaketen für die Gebäudehülle und Anlagentechnik auswählen.
Erhöhung des Förderkreditbetrages auf 100.000 Euro
Der Förderhöchstbetrag wird von 50.000 Euro auf 100.000 Euro je Wohneinheit erhöht.
Einführung einer 20-jährigen Zinsbindung
Für die 20- und 30-jährigen Kreditlaufzeiten wird eine 20-jährige Zinsbindungsvariante eingeführt.
Verlängerung des Zeitraums für den Mitteleinsatz auf sechs Monate
Der Zeitraum für den Mitteleinsatz der abgerufenen Darlehensmittel wird von drei auf sechs Monate verlängert.
Schutzklausel beim Ersterwerb
Der Ersterwerb neu errichteter Wohngebäude und Eigentumswohnungen wird gefördert, wenn der Kaufvertrag eine Haftung des Verkäufers für den geplanten KfW-Effizienzhausstandard vorsieht.

Damit bietet die KfW-Bank ab 01.04.2016 folgende Förderstandards im Neubau an:

KfW-Effizienzhaus 55 (alternativ mit vereinfachtem Nachweisverfahren)
KfW-Effizienzhaus 40
KfW-Effizienzhaus 40 Plus

Quelle: KfW-Bank

Neue Grunderwerbsteuer zum 1. Juli 2015

Nach der letzten Grunderwerbsteuererhöhung in Nordrhein-Westfalen und im Saarland, wird nun auch Brandenburg die Grunderwerbsteuer ab dem 1. Juli 2015 von 5 auf 6,5 Prozent erhöhen. Wer dann in Brandenburg ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung kauft, muss mehr ausgeben als bisher. Dies sollte ein guter Grund für Käufer in Brandenburg sein, sich möglichst rechtzeitig noch einen Notartermin zu besorgen. Damit zählt nun auch Brandenburg, wie Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein zu den Spitzenreitern beim Grunderwerbsteuersatz der Bundesländer.

Die Bundesländer wollen am Immobilienboom mitverdienen
Aufgrund der anhaltenden niedrigen Bauzinsen und dem Trend zu Sachwertanlagen wegen den derzeitigen geldpolitischen Verwerfungen, interessierten sich in den letzten Jahren immer mehr Menschen für eine selbst genutzte Immobilie und auch Investoren entschieden sich vermehrt für das „Betongold“. Die Bundesländer haben Immobilien als Geldquelle entdeckt, um die klammen Staatskassen zu füllen. Viele Bundesländer haben in den letzten 2 bis 3 Jahren bereits zum wiederholten mal die Grunderwerbsteuersätze angehoben. Der einheitliche Steuersatz von 3,5 Prozent der bundesweit von 1998 bis 2006 galt, ist einzig in Bayern und Sachsen noch aktuell.

Hier die aktuellen Steuersätze im Überblick:

Baden-Württemberg: 5 Prozent
Bayern: 3,5 Prozent
Berlin: 6 Prozent
Bremen: 5 Prozent
Brandenburg: 5 Prozent (ab 01.07.2015 6,5 Prozent)
Hamburg: 4,5 Prozent
Hessen: 6 Prozent
Mecklenburg-Vorpommern 5 Prozent
Niedersachsen: 5 Prozent
Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent
Rheinland-Pfalz: 5 Prozent
Saarland: 6,5 Prozent
Sachsen: 3,5 Prozent
Sachsen-Anhalt: 5 Prozent
Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
Thüringen: 5 Prozent

Eine Grunderwerbsteuer ist immer dann zu entrichten, wenn ein Haus, ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung erworben werden.

In diesen Fällen müssen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen:

bei einer Erbschaft
bei einer Schenkung
bei einem Verkauf zwischen Personen, die in gerader Linie direkt verwandt sind, also zwischen Eltern und ihren Kindern oder zwischen Ehepartnern, nicht aber zwischen Geschwistern

Zinskommentar Mai 2015 – Anstieg bei Baufinanzierungszinsen zu beobachten – wie reagieren?

In jüngster Vergangenheit hat sich die Baufinanzierung bei ihren Zinssätzen wieder nach oben verändert, was mit einer Zinssteigerung von bis zu 0,50 Prozentpunkten einher gegangen ist. Wenn die Finanzierung von Immobilienkäufen und Bauvorhaben bis vor wenigen Wochen noch auf dem Rekordtief war, so müssen Bauherren nun tiefer in die Tasche greifen und sich den Gegebenheiten auf dem Markt anpassen. Schon seit Längerem ist die Entwicklung der Konditionen beim Baufinanzieren verzerrt und wird maßgeblich von der Schuldenkrise einiger europäischer Länder beeinflusst. Auch die EZB ist mit ihrem Staatsanleihen-Kaufprogramm nicht unschuldig, wodurch sich die Blicke der Experten primär in Richtung Europäische Zentralbank (EZB) lenken.

Einflussnehmende Faktoren auf Zinserhöhungen
Seit März läuft das Ankaufprogramm für Staatsanleihen mit einer Performance von 60 Milliarden Euro pro Monat. Die Kurse der Staatsanleihen sind von einem Anstieg untermauert, während die Renditen immer weiter fielen und auch die Renditen von Pfandbriefen, welche wiederum von den Staatsanleihen abhängig sind, beeinflussten. Seit Ende 2013 war in der Baufinanzierung ein stetiger Abwärtstrend zu beobachten, der sich anfänglich mit einem Fall von 1,5 Prozentpunkten bei 10-jähriger Zinsbindung, ab Anfang 2015 mit 0,4 Prozentpunkten äußerste. Experten beschreiben die Gegenreaktion der Märkte als Zeichen der Zeit und äußern sich weiterführend darüber, dass auch der Aktienmarkt und der Bereich Staatsanleihen seit langem wieder mit kleinen Gewinnen aufwartet. An den Zinsen für die Baufinanzierung geht die Entwicklung nicht spurlos vorüber, wobei auch der angestiegene Ölpreis in die Berechnung einkalkuliert und als einer der Faktoren beschrieben wird.

Prognosen für Baufinanzierungen – Zinswende oder nur kleine Korrektur?
Bisher lässt sich noch keine klare Tendenz aufzeigen und es bleibt abzuwarten, ob eine wirkliche Trendumkehr den Markt bestimmen oder die Bauzinsen nach einem kurzen Aufwärtstrend wieder fallen werden. In den kommenden Monaten wird sich mehr über die Zinsentwicklung sagen und eine klare Prognose abgeben lassen. Zieht die Inflation weiter an und die EZB kann ihre Anleihekäufe zeitnah verringern oder sogar einstellen, ist ein konstanter Zinsanstieg nicht ausgeschlossen und wird sich auf die Baufinanzierung nachhaltig auswirken. Derweil müssen Baufinanzierer mit einem schwankenden Markt rechnen und sollten daher nicht zu lange mit ihrer Entscheidung warten. Auf ein erneutes Zinstief zu vertrauen und die Senkung der Bauzinsen zu erwarten, könnte sich als kostenintensiver Fehler erweisen und mit einem fortlaufenden Aufwärtstrend zu noch höheren Bauzinsen führen. Das Zinstief scheint überwunden, doch ob dieser Aspekt von Dauer oder nur vorübergehend ist, wird die Zeit zeigen und in den kommenden Wochen klare Tendenzen erkennen lassen.

Wie soll man sich als Baufinanzierer verhalten
Für Baufinanzierer, welche in den kommenden 2 bis 24 Monaten eine Anschlussfinanzierung benötigen und das Risiko eines weiteren Zinsanstieges umgehen möchten, sollten sich die jetzigen Konditionen unbedingt sichern. Denn einerseits ist das jetzige Zinsniveau noch immer historisch niedrig und andererseits werden für ein Forward-Darlehen, das heute abgeschlossen wird, meistens keine hohen Aufschläge verlangt. Bei vielen Banken wird eine kostenlose Vorlaufzeit von sechs, aber auch teilweise zwölf Monaten angeboten. Die Forward-Aufschläge belaufen sich auf 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Forward-Monat, der über die kostenfreie Zeit hinausgeht. Hier ein kleines Beispiel um zu verdeutlichen, was ein erneuter Zinsanstieg von 0,50 Prozentpunkten an Mehrkosten bedeuten würde: Bei einem Darlehen von 150.000 Euro und einer Tilgung von 3 Prozent entstehen nach einer 10-jährigen Zinsbindung und einem möglichen Sollzinsanstieg von 1,4 auf 1,9 Prozent knapp Euro 6.000 Euro mehr Zinsen für den Baufinanzierer.

Tendenz:
kurzfristig: seitwärts schwankend
langfristig: leicht steigend

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Die richtige Tilgung bei der Baufinanzierung hängt vom Lebensalter ab

Die finanzielle Sicherheit im Alter ist eines der häufigsten Motive, warum Menschen Wohneigentum erwerben. Damit dieser Wunsch auch wahr wird, sollte die Immobilie bis zum Rentenalter abbezahlt sein. Dafür muss ein passender Tilgungssatz gewählt werden.

Passenden Finanzierungsplan zusammen stellen
Ein Einfamilienhaus in einer ruhigen Gegend am Stadtrand: So stellen sich viele Deutsche ihr Traumhaus vor. Die eigene Immobilie sollte bis zum Eintritt ins Rentenalter abbezahlt sein. Diesen Wunsch äußern viele Kreditnehmer. Um den Wunsch Wirklichkeit werden zu lassen, muss der Finanzierungsplan gut durchdacht sein. Dabei sollte man als Darlehensnehmer darauf achten, dass Lebensalter, Rückzahlungsdauer und gewählte Anfangstilgung zusammenpassen. Ob ein Kreditnehmer 25, 35 oder 45 Jahre alt ist, ist für die Findung einer geeigneten Finanzierungslösung mit entscheidend. Wer beispielsweise ein Darlehen über 200.000,00 Euro zu einem Effektivzinssatz von 1,3 Prozent zurückführen möchte, braucht dafür mit der früher üblichen Standardtilgung von einem Prozent gut 64 Jahre.

Hohe Tilgung von Anfang an
Verantwortlich für die lange Kreditlaufzeit bei geringer Tilgung und niedrigen Zinsen ist die Mechanik des Annuitätendarlehens: Sinkt der Zinsanteil an der monatlichen Rate langsamer, steigt auch der Tilgungsanteil nicht so schnell wie bei höheren Zinsen. Einzige Abhilfe ist eine höhere Tilgung von Anfang an. Zudem sollten Kreditnehmer frühzeitig planen, wie lange die Rückzahlung der Kredits tatsächlich dauern darf.

Ein Beispiel: Ein 25-Jähriger hätte bis zum Rentenbeginn vierzig Jahre Zeit und könnte das Darlehen daher mit der vergleichsweise niedrigen Anfangstilgung von 1,91 Prozent tilgen. Mit 35 Jahren darf die Rückführung des Immobiliendarlehens hingegen nur 30 Jahre, mit 45 Jahren bloß noch 20 Jahre dauern. Aus diesem Grund müssen Kreditnehmer dieses Alters ihre Darlehen mit 2,73 und 4,38 Prozent tilgen, möchten sie bis zur Rente schuldenfrei sein.